安徽省房地产估价师《案例与分析》房地产拍卖变卖估价的技术路线考试试卷.doc

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2015年安徽省房地产估价师《案例与分析》：

房地产拍卖、变卖估价的技术路线考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。

A：

工商行政管理部门

B：

建设行政主管部门

C：

民政主管部门

D：

劳动主管部门

E：

执行层的组织协调

2、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。

A．20

B．30

C．70

D．40

3、土建工程计划利润的计算基数是__。

A．人工费

B．直接工程费

C．间接费

D．直接工程费+间接费

4、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。

该报告中有下列日期：

估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。

据此判断该报告出具日期为__。

A．2008年9月20日

B．2008年9月23日

C．2008年9月26日

D．2008年9月27日

5、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。

A：

使用估价对象房地产的实际成交价格

B：

使用政府公布的房地产交易指导价格

C：

使用近一年内房地产的平均成交价格

D：

依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

E：

工业用地的监测点评估价格

6、房地产投资资本金不能低于总投资的__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%

7、产生房地产价格泡沫的基础是__。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．投机需求膨胀

D．过度放贷

8、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。

若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。

A：

4400

B：

4409

C：

4445

D：

4455

E：

工业用地的监测点评估价格

9、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。

A：

可比实例房地产

B：

估价对象房地产

C：

标准房地产

D：

类似房地产

E：

工业用地的监测点评估价格

10、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。

A．不得低于评估价格的50%

B．不得高于评估价格的50%

C．由政府决定

D．不得低于按照国家规定所确定的最低价

11、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。

A：

开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

B：

开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径

C：

开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

D：

开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

E：

工业用地的监测点评估价格

12、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%

13、某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为。

A：

8．0

B：

5．6

C：

5．0

D：

0．7

E：

工业用地的监测点评估价格

14、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用

15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。

如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为__。

A．2277.4元

B．2281.9元

C．2728.8元

D．2741.9元

16、称为（）

A．等额序列支付储存基金系数

B．等额序列支付现值系数

C．等差序列现值系数

D．等比序列现值系数

17、某套200㎡、单价4000元／㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5％，则该套住宅的实际价格为万元。

A：

71.84

B：

74.47

C：

75.23

D：

80.00

E：

工业用地的监测点评估价格

18、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。

出租运营费用为每年50元／㎡。

假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。

A：

3300

B：

3324

C：

3335

D：

3573

E：

工业用地的监测点评估价格

19、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%

20、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。

该房地产目前的价格为__万元。

A．923

B．1111

C．1353

D．1872

21、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__（公式中C表示消费，y表示收入）。

A．0.8

B．0.8y

C．1000

D．1000+0.8y

22、新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，体现了。

A：

独立、客观、公正原则

B：

合法原则

C：

最高最佳使用原则

D：

估价时点原则

E：

工业用地的监测点评估价格

23、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。

A：

0．91

B：

0．92

C：

1．09

D：

1．10

E：

工业用地的监测点评估价格

24、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。

A：

土地取得成本+开发成本

B：

土地取得成本+开发成本+管理费用

C：

土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D：

开发完成后的房地产价值

E：

工业用地的监测点评估价格

25、房地产交易双方在合同完成后天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A：

120

B：

90

C：

60

D：

30

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值

B．总开发成本

C．总开发价值

D．总投资额

2、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A．1002.45

B．1012.45

C．1027.42

D．1037.45

3、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由__构成。

A．直接费

B．间接费

C．利润

D．税金

E．预备费

4、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发的S住宅小区预购一套商品住房。

2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。

2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。

经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。

2002年3月，李某将房屋出租给王某。

2003年8月，王某将房屋转租给张某。

（2003年试题）下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。

A：

王某转租该套住房，必须经李某同意

B：

王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益

C：

李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案

D：

房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除

E：

抵押财产被查封

5、下列市盈率的表达式中，正确的是__。

A．市盈率=股价/每股净资产

B．市盈率=股价/每股收益

C．市盈率=市值/销售收入

D．市盈率=市值/现金流

6、房地产投资较一般投资，具有优点。

A：

相对较高的收益

B：

投资回收期长

C：

提高投资者的资信等级

D：

良好的流动性

E：

投资数额巨大

7、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

8、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。

A：

权利人法定名称变更

B：

房地产现状的改变

C：

房屋门牌号码改变

D：

买卖房屋

E：

改建或添建而使房屋面积增加

9、拆迁人是__。

A．房屋拆迁管理部门

B．规划行政主管部门

C．专门从事房屋拆迁的单位

D．取得房屋拆迁许可证的单位

10、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。

A．短期投资项目

B．累计折旧项目

C．未分配利润项目

D．存货项目

11、关于诉讼时效的说法，正确的有。

A：

诉讼时效消灭的是一种请求权

B：

超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制

C：

身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年

D：

因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年

E：

诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算

12、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆

B．钢铁厂

C．空置的写字楼

D．单纯的建筑物

E．加油站

13、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证

B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证

C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证

14、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。

A：

物业管理企业的酬金

B：

物业服务支出

C：

物业管理企业的利润

D：

法定税费

E：

物业服务成本

15、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。

A．注册资本980万元

B．有3名一级建造师

C．有3名注册会计师

D．有符合公司法人登记的名称

16、下列房地产中，不得转让的有__。

A．共有的房地产

B．未解决权属争议的房地产

C．设定了抵押权的房地产

D．已被依法查封的房地产

E．已列入城市拆迁范围内的房屋

17、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场