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仲裁裁决书

惠州仲裁委员会HuizhouArbitrationCommission

裁决书

（2012）惠仲裁字181号

申请人：

蔡某某，男，汉族，1982年10月22日出生，住惠州市惠城区河南岸某某路某小区某某房。

被申请人：

胡某某，女，汉族，1976年11月8日出生，住惠州市惠城区东平某某小区某某房。

惠州仲裁委员会（以下简称“本会”）根据申请人蔡某某与被申请人胡某某签订的《商铺租赁合同》（以下简称“合同”）第七条约定的仲裁条款以及申请人向本会提交的书面仲裁申请，于2012年8月17日受理了上列当事人之间的上述合同项下的争议仲裁案，受理案号为（2012）惠仲案字第123号。

本案的审理程序适用2011年4月1日起施行的《惠州仲裁委员会仲裁规则》（以下简称“《仲裁规则》”）。

根据《仲裁规则》的规定，本会秘书处向双方当事人送达了《仲裁规则》、《惠州仲裁委员会仲裁员名册》、《当事人仲裁活动权利义务告知书》。

同时，向申请人送达了《受理仲裁申请通知书》，向被申请人送达了《仲裁通知书》、《仲裁申请书》副本及证据材料等。

被申请人在本案开庭前向本会提交了答辩状及证据材料。

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根据《中华人民共和国仲裁法》和《仲裁规则》的相关规定，本案适用简易程序。

在规定期限内，申请人与被申请人对独任仲裁员的选定未达成一致意见，本会主任指定秦某某女士为本案独任仲裁员，2012年9月22日由秦某某女士组成独任仲裁庭审理本案。

本会秘书处于开庭前将《仲裁庭组成通知书》和《开庭通知书》分别送达双方当事人。

申请人和两被申请人均不申请仲裁员和仲裁秘书回避。

2012年10月4日，仲裁庭在本会仲裁一室对上述案件进行了不公开开庭审理。

申请人蔡某某和被申请人胡某某到庭参加了庭审活动。

庭上，申请人陈述了仲裁请求及事实和理由，对提交的证据进行了说明；被申请人进行了答辩，对申请人提交的证据进行了质证。

双方当事人回答了仲裁庭的询问，并作了最后陈述。

本案现已审结，仲裁庭根据双方当事人提供的证据材料及庭审查明的事实，依据相关法律规定，对本案依法作出终局裁决。

现将本案案情，仲裁庭意见及裁决结果分述如下：

一、案情申请人与被申请人因商铺租赁合同发生争议，向本会申请仲裁。

申请人称：

2011年2月13日，申请人与被申请人签订《商铺租赁合同》，合同约定申请人向被申请人承租美博城页14共页2第

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某某号商铺某某号铺，租期为2011年3月至2013年3月1日。

由于商场每年8月都会涨租，于是在合同里约定2011年3月1日到2011年8月1日每月租金为3240元，2011年8月1日至2012年7月31日，以及2012年8月1日至2013年3月1日的租金，将根据商场铺租涨幅情况进行双方的重新协商，签订补充协议，但其中规定了给申请人“加租金不高于商场增加数额的20%。

于是，在2011年7月10日，经双方协商，签订了2011年8月1日至2012年7月31日的铺租补充合同，约定期间铺租调整为每月3700元，2012年8月1日以后的月租，到期后另行协商。

2012年6月，被申请人因商场给她涨租，因此要涨租至少到5000元。

因租金过高经再三考虑，申请人不打算再租了。

但被申请人声称只同意申请人将店铺一次性转走，否则会将申请人的不续约行为作为违约处理。

申请人认为：

双方合同约定租期为2011年3月1日至2013年3月1日，同时在约定期间内申请人按时、足额履行了租金缴交义务。

因此，2012年7月下旬被申请人与阿浩签订转让协议的时候，双方的合同既没有到期也没有解除，申请人也没有任何违约行为。

相反，被申请人的行为已经完全违背合同约定。

所以，被申请人应当退回押金。

同时由于被申请人的违约使申请人积压了7211元商品无法卖出，另外价值11000元的货架由于没有地方摆放而被迫以页14共页3第

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3000元贱价紧急抛售，以上两项就损失了15211元。

因此，被申请人应当给付违约金以予赔偿。

另外，当申请人的店铺被被申请人违约收回，被迫结业时，申请人与两名员工解除了合同关系，并向他们两人支付了违约金共5000元。

这些都是由于被申请人的违约而造成的。

因此，被申请人同样需要赔偿损失。

综上所述，申请人认为，被申请人的行为严重违反了合同约定及相关法律规定，依法应承担违约责任并赔偿申请人维权费用等损失。

为维护申请人的合法权益，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十一条、双方合同第七条的约定，特向本会提出如下仲裁请求：

1、要求被申请人胡某某返还押金6000元；

2、要求被申请人胡某某支付违约金6000元；

3、要求被申请人胡某某支付经济损失5000元；

4、要求被申请人胡某某支付本次仲裁全部费用。

申请人为支持自己的仲裁请求提交如下证据材料：

1、双方协议合同，证明双方存在合同关系，支付了押金6000元及合同未到期；

2、3119店铺聘用劳动合同，证明申请人由于被申请人违约造成向员工赔偿5000元；

3、某某店铺商品存货，证明由于被申请人违约，造成申请人商品积压无法卖出的损失。

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被申请人对申请人提交的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性及合同内容无异议，但质疑合同是否是店铺经营时所签，并认为其与本案无关联性；对证据3的真实性不认可。

针对申请人的仲裁请求，被申请人当庭发表了如下主要答辩观点：

1、拒绝返还申请人押金6000元。

2011年2月，被申请人与申请人签订了租赁合同，租期为2011年3月至2013年3月1日，并在合同里注明了每年8月1日视商场涨租幅度重新协商租金增加数额，所加租金不高于商场增加数额的20%，并签订补充协议。

2012年6月申请人主动短信询问租金涨幅情况，被申请人也以短信回复了他，今年租金商场上涨幅度比较大，所以租金要涨到5000元/月。

到了6月9日申请人主动发信息明确表示他不会继续续租。

5000元这个数目没有并没有超过之前合同之中约定的20%。

那么被申请人就没有任何违约行为，所以在他提出不续约的同时他已经属于单方面违约。

所以，是申请人主动提出放弃合同，被申请人要求的租金并未违反合同规定，也未提出终止合同，被申请人的一切后续工作都是在申请人明确提出放弃合同继续租铺的情况下发生的。

所以按照合同约定被申请人无需退回押金

2、拒绝支付申请人要求的违约金、经济损失费。

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被申请人所提出的商品存货等经济损失都是申请人自己提前主动放弃续租铺档所产生的，他放弃时自己应该充分考虑这些因素，与被申请人无任何关系。

3、要求申请人支付本次仲裁全部费用。

被申请人为支持自己的答辩，提交了如下证据材料：

1、商铺租赁合同，证明合同到期时间为2013年3月1日；

2、铺租补充合同，证明商铺租金的计算时间；

3、手机短信，证明对方主动放弃履行合同。

申请人对被申请人提交的上述证据进行了核对，并发表了如下质证意见：

申请人对被申请人提交的上述证据的真实性和合法性均无异议，但对关联性有异议，认为证据1表明租赁期未到但租金期已经到了；证据3表明被申请人不同意收回店铺但同意转让。

仲裁庭经审理查明：

1、2011年2月13日，申请人与被申请人签订《商铺租赁合同》（以下简称:

合同）。

与本案相关的主要合同条款：

第一条甲方（即被申请人胡某某）出租的商铺坐落地址惠州市南坛美博城某某号，建筑面积32.44m（使用面积216.22m）。

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第二条租赁期限自2011年3月1日至2013年3月1日止。

第三条租金和租金交纳期及条件

（3）本合同一经签署，乙方（即申请人）即应交纳押金，合计人民币6000元。

合同终止，乙方交清租金及水电、物业等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。

乙方若提前解除合同（属）义务。

违约行为押金不退还。

……

第七条本合同如有不尽事宜，须经双方协商解决，如协商不能解决，申请惠州仲裁委员会仲裁。

2、2011年7月10日，申请人与被申请人签订《铺租补充合同》，其中的约定内容如下：

因所签合同铺租的时间已到期，现补充如下：

从2011年8月1日起至2012年7月31日止，铺租调整为3700元/月。

每三个月交租一次，分4次交清。

2012年8月1日起的月租另行计算。

本合同为原合同的补充说明，同样具有法律效应。

3、双方当事人2012年6月、7月间的手机短信内容：

（1）申请人于2012年6月9日发送的手机短信内容：

站在你的角度租金是肯定要大涨的，而在我的角度是接受不了租金涨高于4200，我考虑了好久，决定8月起不续租了，请您做好收铺外租的准备。

（2）被申请人于2012年6月13日发送的手机短信内

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容：

你说的租金我交到商场都不止这些了，如果你不想做了，我同意你转出去，不是我收回来，因为我们的合同是签到明年3月份的。

我现在同意你转让。

你可以找人接手，我现在只转让，不租。

（3）被申请人于2012年7月12日发送的手机短信内容：

蔡先生，我31号晚上去接铺拿钥匙。

你那里大约几点可以搞好。

（4）申请人于2012年7月12日发送的手机短信内容：

也就是31号晚上吧，我会在31号前清完。

（5）被申请人于2012年7月12日发送的手机短信内容：

好的，我下班前会到。

因为时间比较晚，可能我老公会过去。

（6）申请人于2012年7月12日发送的手机短信内容：

好，就这么定吧。

（7）被申请人于2012年7月23日发送的手机短信内容：

蔡先生，晚上我朋友可能会带工人去看装修，麻烦和你妹说一下。

（8）申请人于2012年7月23日发送的手机短信内容：

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好。

（9）被申请人于2012年7月31日发送的手机短信内容：

蔡先生，你好。

我有事赶不过去了。

你把合同和钥匙给接铺的阿浩就可以了。

谢谢！

（10）被申请人于2012年8月1日发送的手机短信内容：

晚些我们出来聊下？

（11）申请人于2012年8月1日发送的手机短信内容：

你做的太过分，是不是你真的完全不懂法？

我现在要求你全额退还押金并支付4000元违约金，不同意的话免谈，不要问我为什么，问其他你能问的人去。

（12）被申请人于2012年8月1日发送的手机短信内容：

我不懂法，但我不会赖。

4、美博城某某店铺聘用劳动合同两份，其中一份是申请人蔡某某与余某某签订，另一份是是申请人蔡某某与蔡某婷签订。

与申请人提出的仲裁请求相关的合同约定内容有：

合同有效期自2012年3月1日至2013年3月1日。

任意一方提出终止合同必须提前两个月以书面形式预先告知对方（双方达成一致同意无条件终止合同除外）并在指定期限内做好工作交接，否则对违约人处以2500元违约金。

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二、仲裁庭意见

根据申请人与被申请人提交的证据和庭审中双方陈述、质证、辩论、对仲裁庭询问的回答，就本案相关问题及申请人的仲裁请求，仲裁庭发表如下意见：

（一）关于合同的效力问题

申请人与被申请人于2011年2月13日签订的《商铺租赁合同》主体适格，内容合法，是双方当事人的真实意思表示，双方对合同效力均无异议，故仲裁庭确认合同合法有效，受法律保护。

（二）关于申请人的第一项请求

申请人请求裁决被申请人返还押金6000元。

仲裁庭注意到，申请人与被申请人于2010年2月13日签订的《商铺租赁合同》（以下简称：

合同）第七条约定，本合同如有不尽事宜，须经双方协商解决。

而根据被申请人提供的证据三，即手机短信，可见被申请人已经同意申请人不再租铺并转租，也就是说双方均已同意终止合同。

并且基于此项，双方才有了一系列后续行为。

至于合同中另一条款“乙方（即申请人）若提前解除合同（属）义务，违约行为押金不退还。

”此处的“提前解除合同”应解释为单方面提前解除合同，不再履行合同义务。

但事实上合同双方已经对申请人不再租铺并转租一事协商一致，也即意味着双方都同页14共页10第

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意终止合同，便不属于申请人单方提前解除合同。

并且，在租赁合同中，承租人的义务主要有：

1.支付租金；2.不得随意转租；3.妥善保管租赁物；4.返还租赁物。

可见，本案申请人（即承租人）并没有违反其中任何一项义务。

最后，仅仅因为申请人没有接受被申请人单方提出的条件便认定申请人违约，这基于合同双方的权利义务对等原则而言对申请人是不公平的。

故申请人不存在违约行为，违约金自然也就不应存在，所以被申请人将押金扣留充作违约金是不合情理的。

至于押金，在一般情形下是指为了确保债务的履行，合同当事人约定由债务人提供与债务标的价值相当的金钱数额交予债务人占有，在债务人不履行债务时债权人即可取得该占有的金钱。

据合同所知：

合同终止，申请人交清租金及水电、物业等相关费用后，被申请人即可退还申请人押金。

可见，押金在此处的作用是担保租金，水电，物业等相关费用，而申请人在法定期间内并无证据显示拖欠上述款项，故应认定押金应当退还。

基于上述原因，仲裁庭认为，被申请人应当退还6000元押金。

（三）关于申请人的第二项请求

申请人请求裁决被申请人胡某某支付违约金6000元。

仲裁庭认为，根据被申请人提供的证据三，即手机短信，

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可见被申请人已经同意申请人不再租铺并转租，也就是说双方均已同意终止合同。

并且基于此项，双方才有了一系列后续行为。

即被申请人将店铺转让给了阿浩，完成了协议转让手续。

虽然这一行为发生在未与申请人解除合约，也没让申请人知情同意的情况下，但这一行为完全是申请人可以预见到的，并且从申请人先前的行为可以推定为默认。

另外，申请人于2012年7月31日晚才将商铺移交给阿浩，即转租人，这与双方当事人签订的《租铺补充合同》和双方约定的交铺时间是一致的，并无不妥。

故被申请人没有违约，自然也就无需支付违约金。

而对于申请人提交的证据三，即因店铺被收回所造成的货物积压和货架贱卖的损失，被申请人不予认可，本会亦认为证据三缺乏一定的真实性和关联性。

因为此两类损失是申请人完全可以预见到，并且完全有时间采取措施避免的。

当事人早在2012年6月13日就已经对不再租铺一事协商完毕，而于2012年七月31日才交铺。

在长达一个半月的期间内，申请人如对明知可能产生的损失没有采取任何补救措施，则应自行承担责任。

故被申请人不应赔偿此两项损失。

综上所述，被申请人同样没有违约行为，也无需对被申请人完全能够避免的损失负责，故不应支付违约金6000元。

（四）关于申请人的第三项请求

申请人请求裁决被申请人胡某某支付经济损失5000元。

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仲裁庭认为，据手机短信这一双方均认可的证据显示，申请人于2012年6月13日与被申请人就不再租铺一事协商完毕，而此时距离交铺日期2012年7月31日已不足两个月。

但由于是申请人主动提出不再租铺，找人转租，所以申请人应当预见到这一行为可能会带来的后果，即与员工解约须支付违约金。

应当注意，申请人租赁商铺的目的是交易，即做生意，所以申请人是广义上的“商人”，所以他应当为其经营行为所潜在的商业风险负责。

同时，被申请人至始至终都没有违约行为，故被申请人无需对此项承担责任，被申请人不应支付经济损失5000元。

（五）关于申请人的第四项请求。

申请人请求裁决被申请人胡某某支付本次仲裁全部费用。

鉴于申请人的仲裁请求并未得到全部支持，故本案仲裁费？

元按申请人仲裁请求被支持的情况，仲裁庭酌定由被申请人承担30%，即？

元，由申请人承担70%，即？

元。

三、裁决

根据本案查明认定的事实和上述分析意见，仲裁庭裁决如下：

（一）被申请人胡某某返还申请人蔡某某押金6000元。

（二）申请人蔡某某的其他仲裁请求不予支持。

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（三）本案仲裁费？

元由被申请人胡某某承担？

元，由申请人蔡某某承担？

元。

申请人预交的仲裁费不予退还，应由被申请人承担的仲裁费待本裁决执行时由被申请人迳付申请人。

被申请人胡某某应将上述应付款项在本裁决书送达之日起10日内支付给申请人蔡某某。

逾期，则参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定承担迟延履行责任。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

独任仲裁员：

施南

二0一二年十二月十二日

仲裁秘书：

施思

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