养老地产项目可行性分析报告.docx
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养老地产项目可行性分析报告
养老地产项目可行性分析报告
我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产
品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民
生工程，存在巨大的发展空间J20。
8年由美围次贷危机引发
的全球金融危机对中囡经济增长模式挺出了严峻考验，国家
采取多种措施‚保增长、保民生、保稳定‛，（鼓励和引导社会
机构投资养老产业，）为某某投资养老产业提供了难得的战略
机遇√投资养老产业既有利于促进经济发展、改善民生，更
有利于某某形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均
衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配臵、搭建
综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十
分重要的战略意义。
以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源
于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场
的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支
持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给
则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理
居住和持续看护等五种产品，同时养老市场有效的政策监管
和政府支持培育了大型养老杜区集中度相对较高的良性市场
竞争态势。
我国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但
发展极不成熟。
作坊式、规模小；服务差、配套弱；投入
少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了
强烈的反差。
只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁
化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立
生存和发展能力的社化的经营道路，发展符合经济规律，具
有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化
的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。
规划中的某某养老养生产业，以中高端养老客户为目标
市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文
环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面
的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚
寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一
体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使‚候鸟式‛
养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗
卫生、基础需求、文化体闲、增值服务、自身价值等全方
位、全过程、全功能、、全覆盖的综合服务配套体系；通过
品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、
规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以‚大
思路、大智慧、大决心‛的气魄，形成品牌连锁化、服务综合
化、发展一体化的高端养老产品，打造与某某国际顶级金融
保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我国养老产业的
快速发展。
把握宏观经济形势变化趋势，某某利用最佳的投资‚窗口
‛期，布局养老产业具有重大的战略意义。
在当前我园养老市
场供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先
机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老
行业标准，将在行业内形成先发优势。
养老产业与公司主业
良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和
信息平台等核心资源，将为养老产业提供强大的内在支持，
为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实
的基础。
在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理
念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产
品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁
垒，有效避免行业无序竞争。
从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面
临的困境看，发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切
实可行的退出模式；必须具备科学的组织管理和高效的专业
运营。
规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经
验，按照筹瓷管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体
化管理。
在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、
专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在
资产管理面，在成
立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进
行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资
源，组建养老实体。
在退出模式上，可将成熟的养老项目资
产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市
方式实现退出。
在管理模式上，可以通过管理公司对所属养
老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险
管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理，最大限
度提高产业的复制能力。
养老养生项目的所取得的收入是多方面的，其中最基础
的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。
如
果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土
地开发收入，如果将一部分土地部分进行进行房地产开发，
建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。
最后是物业
评估增值收入。
以某某项目作为养老基地样本测算，项目按
照一二级联动开发，内部收益率可达22．5％，税后投资收回
期为8．3年，税后净现值达到28。
43亿元。
在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下，某某投
资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风
险。
主要表现在：
由于几千年来‚养儿防老‛观念，加之当前
国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务
优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，
商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策
尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。
因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发
挥优势，合理规避风险，牢牢把握‚舆论引导、积极培育市
场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理‛等关键成
功要素。
报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经
济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会
价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具
有十分重要的战略意义。
虽有一定的风险，但仍是可控范
围。
建议公司及时把握市场机遇，以某某项目为切入点，确
定一级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生
项目的开展。
投资布局打开了一扇机遇之门。
项目可行性分析报告
我国己进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出
巨大的商机。
同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社
会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十
分突出。
人寿保险掌握着巨大的现金资产、数量众多的客户
资源和完善的信息平台，在养老医疗领域有着巨大的优势。
发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾，又有利于解
决当前我国经济发展中的结构问题，形成以‚银发经济‛为特
色的新经济增长点。
某某以参与化解金融危机为契机，进入
养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展的需要，而且促使
其作为重要的资产配臵渠道和资源整合手段，发展成为长期
持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态。
有利于提升某某的品牌形象和核心竞争能力，有利于推动集
团公司打造国际顶级金融保险集团战略目标的实现。
资料来源：
RecentSocialTrendsintheUnitedStates
3、医疗市场成熟度
养老和医疗是老人两个最基本的需求，从某种意义上
讲，老年人是医疗资源最大的需求对象。
因此，养老市场的
发展也与医疗市场的成熟度密切相关。
医护资源的丰富，医
护市场的成熟，都将有力的推动养老社区的发展。
从美国的发展情况来看，1990年到2008年，美国每千人
中医生的数量由平均1．8人增加至2．7人，相应的美囝每
千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数由50．1张
增加至79．9张，表现出较强的关联性。
图3：
美国医护市场成熟度与养老需求的关联性分析
第一章背景及意义
随着我国人口老龄化进程加快，我国养老产业具有巨大
的发展空间和投资价值，当前国家鼓励保险机构投资养老产
业，为公司开展养老产业投资提供了政策支持。
因此，
某某投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势，
符合当前的国家政策。
同时，公司发展养老产业具有巨大的
社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动公
司发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济
发展；有利于改善民生，促进和谐社会建设；有利于公司完
善资产布局，实现可持续发展；是一项利国、利民、利司的
重要举措。
一、发展养老产业的背景
（一）社会背景
我国是个老龄化问题比较严重的国家。
根据全国老龄工
委数据显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到
1．53亿人，占总人显示，2007年底中国60岁及以上老年人
口已达到1．53亿人，占总人口的儿．6％，超过国际社会公
认的老年人口占总人口比重超过lo％即为老龄化社会的标
准，事实上我国已经进入了老龄化社会。
当前，我国老龄人
口呈现出不断加速扩大的趋势，据估计到2040年老年人口将
达到4．2亿左右，约占到全国总人口的25％以上。
规模庞大
并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成
独特的四二一家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个小
孩），使中国社会面临越来越严重的养老压力，超过了世界上
其他国家。
当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化，据
全国老龄委抽样调查，有16．7％的老年人表示愿意到养老机
构安度晚年，显示我国养老需求日益社会化。
但当前我国养
老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。
截至2007年底，
我国各类社会养老机构仅有3。
9万多个，养老床位只有
149．7万多张，是老龄人口总数的1％，与发达国家平均每
千名老人占有养老床位数50—70张的水平相比，存在巨大差
距。
巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一
个体量惊人的现代养老产业。
朝阳产业。
（二）经济背景
2008年至今，始于美国的．次贷危机在全球愈演愈烈，
最终演变成全球性的金融危机，此次金融危机给全球经济造
成了巨大的损失，世界经济面临着严重衰退的风险。
根据世
界银行2009年4月n日发布
（三）政策背景
党和政府历来支持和鼓励杜会力量参与养老服务业，胡
锦涛总书记在2008年元旦前夕到天津市养老院看望老年人时
说：
‚尊重老年人、关爱老年人、照顾老年人、是中华民族的
优受传统，也是一个国家进步文明的标志。
我们要大力弘扬
中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮
助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年。
‛围
务院在《关于加强老龄工作的决定》中指出：
‚老龄问题是关
系园计民生和囡家长治久安的一个重大社会问题。
全党全社
会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加
强老龄工作‛。
‚老年服务业的发展要走社会化、产业化的道
路。
鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服
务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机
构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。
‛全国老龄
工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也
指出，国家鼓励杜会力量以独资、合资、合作、联营、参
股、特许经营等多种方式兴办养老服务业。
要加大圜家对老
年服务机构减免税政策的浯实力度。
对社会力量兴办医疗、
生活照料和文体活动等养老服务设施，政府要采取多种形式
予以扶持，在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方
便条件。
此次全球金融危机爆发届，为应对危机对我国经济
的冲击，我国政府及时出台了一系列保增长的政策措施并颁
布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，提出‚支持
相关保险机构投资医疗机构和养老实体。
‛新修订的保险法规
定，保险机构可投资不动产；保监会吴定富主席在2009年全
国保险工作会议上提出保险机构可择机投资与保险业务相关
的医疗机构和养老实体。
宏观经济政策和保险资金运用监管
政策的
调整，为公司保险资金运用提供了宽松的政策环境，有
利于公司进一步拓展投资渠道、为公司投资养老医疗相关产
业投资提供了政策依据，公司应以参与化解金融危机为契
机，抢抓政策机遇，尽快进入养老产业领域，通过投资养老
产业形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定
的产业形态，提升某某特有的核心竞争能力，推动公司可持
续发展。
二、发展养老产业的意义
（一）有利于拉动内需，促进经济发展
l、发展养老产业能促进投资，带动相关产业发展。
发展
养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速
发展。
房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动
建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家
电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五
十多个行业的发展。
在当前严峻的国际经济形势下，扩大国
内需求是当务之急，而发展养老社区，可以有效带动各个行
业发展，符合国家‚保增长、保民生、保稳定‛的政策方针，
有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。
2、发展养老产业能扩大内需，提高经济发展质量。
过去
几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。
然而投资和出口更易受经济周期的影响，在经济处于下行通
道时，投资和出口增长速度的放缓将严重影响一园经济的发
展速度。
实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于
下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下
降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影
响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定
了一国经济发展的质量。
对比国外发达国家6DP：
~营长结
构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水
平。
而开展养老杜区项目将能很好的引导和促进人们消费，
一方面养老社区的建成，将会使得一部分人解除了对养老的
顾虑，刺激当前的消费；另一方面养老社区自身就是一个很
大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。
因
此，开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一
定程度上缓解我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定
程度上优化我国GDPf曾长结构，进一步提高我围经济发展质
量。
3、发展养老产业能缓解当前就业压力。
根据国际上养老
社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员
比例为l：
l，和间接辅助工作人员比例为l：
4，也就是说养
老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。
按
照养老杜区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、
辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力
并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力
的就业难问题，极大缓解当前就业压力。
（二）有利于改善民生，促进和谐社会建设
L、发展养老产业能完善社会保障体系，促进和谐社会建
设。
社会保障体系是社会稳定的‚安全网‛、经济运行的‚调节
器‛，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分
配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要
作用。
建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国
家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是
建设社会主义和谐社会的重要保障。
当前我围的社会养老服
务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社
会急需解决、迫在眉睫的社会问题。
大力发展养老产业，让
更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保
障体系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我国的
社会保5章体系。
2、发展养老产业为解决人口老龄化阔题提供了新出路。
我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子
化及由此形成的。
四加二加一’家庭已是大量出现，将来这
一局面更为严重。
养老服务是社会服务的重要方面，大力发
展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口
老龄化的重要举措。
从国外养老服务业发达地区
的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培
育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁
商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，
具有独立生存与发展能力的社会化养老机构，建立一批连锁
化、规模化的品牌养老机构。
提高养老机构社会化水平，让
更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经
济规律、能够健康成长的产业，是未来养老产业发展的总体
趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。
3、发展养老产业能提高老年人生活质量。
由于养老社区
将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底
解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质
量，提高老年人的寿命。
同时，引导老年人参与社会公益活
动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。
4、发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。
当今城市入口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下
降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。
养
老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域
养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，
有效改善城市生活质量。
同时大量的高收入、高素质的城市
老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅
游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与
外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新
型、便捷的发展之路。
4、发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。
一方
面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空
间，通过投资养老产业，公司可充分分享我国养老产业市场
的发展成果，能够给公司带来持续稳定的利润，形成公司新
的利润增长点，具有巨大的经济价值。
另一方面作为一家大
型国有企业，公司具有优良的社会责任感传统，参与发展养
老产业，正是某某以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题
为己任的社会责任感的具体体现。
因此公司投资发展养老相
关产业，发挥公司对经济发展和社会稳定运行的支持作用，
参与解决我国社会老龄化问题，体现了公司积极响应国家号
召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升公司的社会形
象。
5、发展养老产业能极大提升某某品牌价值。
发展养老产
业，抢占我国养老市场发展的主导地位，通过制定高标准的
养老市场经营、管理和服务规范，为客户提供高附加值的增
值服务，引领行业的发展，将造成良好的社会效应，极大提
升某某的品牌价值。
第二章国内外养老市场概况
通过对国内外养老市场发展因素、需求、供给、市场竞
争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收
入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养
老市场的发展。
多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养
年，美国的人均收入由3．3万美元增长至5万美元，与养老
需求也呈现出较强的关联性。
图l：
美国人口老龄化与养老需求的关联性分析
资料来源：
RecentSocial。
rrendsintheUni。
tedSta
‘tes
图2：
美国居民人均收入与养老需求的关联性分析
资料来源：
RecentSocialTrendsintheIJn]tedStates
（二）养老需求内容分析
由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。
总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况
的变化而呈现出差异性。
随着年龄增长和身体条件的恶化，
老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐
步转化为后期的长期看护及精细护理需要。
以美国为例，刚退休时，其养老主要需求体现为预防性
养老，主要内容包括一些体育运动及社会活动等需求。
在老
人身体进一步衰老届，其需求主要变为支持性需求，即需要
一些普通的生活照料，如做饭及家政服务等。
而当老人行动
不便时，则需要养老社区给与长期看护，这些服务可能包括
如厕、洗澡、穿衣等。
当老人步入生命的夕阳阶段时，则需
要看护人员提供24小时的看护服务。
l、预防性需求：
主要是年龄段刚进入老年阶段的老人，
身体状况较好，其主要需求表现为参加各种社会活动和体育
运动。
2、支持性需求：
主要是能正常行动但需要一定帮助的老
人，其主要需求表现为支持性服务和非专业的生活协助。
3、长期看护需求：
主要是行动不便的老人，其主要需求
表现为洗澡、穿衣、饮食、如厕和室内移动等基本活动。
4、精细护理需求：
主要是患病较为严重的老人，主要需
求表现为专业性的医疗护理以及24小时的生活看护。
图4：
美国55．岁以上老人的养老需求类型誊艺窜釉盍
爹淼≯
资料来源：
GreystoneCommuni~iesCon％
inumofCareChart
（三）养老市场供给种类分析
（三）养老市场供给种类分析
发达国家的养老市场较为成熟，其所提供的养老服务的
供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老
等多种形式。
根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类
也有所不同。
综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家
的发展经验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期
看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社
区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看
护社区等五种类型的养老社区业态。
l、活力居住杜区：
活力居住社区包含的物业主要包括独
立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务的公寓。
这些社区通常是限制或针对55岁或以上的成年人。
居民普遍
拥有一种独立的生活方式。
社区一般包括的设施有俱乐部、
高尔夫球场和休闲
空间。
其维修保养费用包含在每月的管理费中。
社区不
提供随着老人年龄增大而可能需要的一些护理设施和服务。
2、独立居住社区：
独立居住社区主要为生活可以完全自
理的老人设计，是一种有入住家庭年龄限制并提供中央餐饮
服务的社区。
住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，
很少或基本不需要其它帮助。
社区为居民提供的服务包括餐
饮服务、家政服务、交通服务和社交及康乐活动。
这些附加
4、护理居住社区：
护理居住社区为生活不可自理的老人
设计，提供24小时护理和医疗保健服务。
护理居住社区是拥
有SNF（专业护理设施）或者NF（护理设施）执照，为大多数需
要24小时护理和医疗保健服务的个人，按日费率或出租价格
收费的物业。
它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护
理居住社区各有专长。
由于护理居住社区受联邦、州政府的
规定管辖，护理居住社区必须满足标准，有适当的工作人
员，其花名册包括管理人员、注册护士、有执照的护士、护
工和其他人员。
绝大多数护理居住社区参加了医疗补助和医疗保险项
目，因此一般来说，入住这些社区可以享受医疗补助许可和
医疗保险报销。
但这些设施必须满足联邦的要求以及州政府
执照的标准。
即使不参加医疗补助和医疗保险，护理院也必
须满足州政府的执照标准。
在美国人们认为护理居住社区是
仅次于核电站的规定最多的行业。
5、持续看护社区：
持续看护社区为高收入老人提供全方
位或定制化的保健和医疗服务。
持续看护社区是由活力居住
物业、独立生活物业、协助居住物业和护理居住物业共同组
成的。
对于生活在这个社区的居民的最重要的吸引力是他们
无需随着保健和医疗需求的变化而搬迁，在社区的物业中转
移就行。
各个持续看护社区的收费标准也不一样，但一般包
括入住费，公寓费和租金。
许多社区每月还收取维护费，以
换取居住单元、餐饮服务和一些保健服务。
一股持续看护社
区需要州政府的许可。
（四）养老市场竞争状况分析
发达国家在商业养老市场中，行业集中度相对较高。
以
美国为例，根据公开资料显示，各类上市的养老杜区共有23
家，其资产总额达到482．1亿美元，净资产额为206．77亿
美元。
以上市公司的收入计算，排名前5名的上市养老社区
的收入，占到整个行业收入的55．‘79％。
而以资产总额计
算，排名前5名的上市养老社区的资产总额，
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