2006年南昌xx花园项目管理方案.ppt

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2006年年XX花园项目管理方案花园项目管理方案XX物业有限责任公司物业有限责任公司2006年4月拟稿：

审核：

南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司总目录总目录一、项目基本概况一、项目基本概况二、管理定位二、管理定位三、管理目标三、管理目标四、四、2004200620042006年费用年费用五、开源措施五、开源措施六、节流措施六、节流措施七、组织架构及人员配置七、组织架构及人员配置八、薪资标准八、薪资标准九、九、20062006年管理费测算年管理费测算附件：

附件：

20062006年预算与年预算与20042004、20052005年实际支出比较年实际支出比较服务项目及服务标准服务项目及服务标准2南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司一、项目基本概况一、项目基本概况项目基本概况项目基本概况XXXX花园占地花园占地7070余亩，建筑面积余亩，建筑面积11.411.4万平方米万平方米,绿地面积绿地面积1.81.8万平方万平方米米，于于20032003年年88月正式入住，月正式入住，20052005年被评为年被评为“物业管理优秀小区物业管理优秀小区”。

共有共有1111栋高层及小高层楼房。

主要配套设施有：

地下停车场、栋高层及小高层楼房。

主要配套设施有：

地下停车场、3939部电梯、配电间、二次供水部电梯、配电间、二次供水、智能化安防及消防等设施设备。

智能化安防及消防等设施设备。

3南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司二、管理定位二、管理定位二、管理定位二、管理定位11、以、以“亲情化服务，个性化管理亲情化服务，个性化管理”为服务宗旨。

为服务宗旨。

22、在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅小区。

、在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅小区。

33、不断完善管理体制，使现有的物业管理得到良好的维、不断完善管理体制，使现有的物业管理得到良好的维护和延续，护和延续，维护维护XXXX形象，推广物业管理项目的市场形象。

形象，推广物业管理项目的市场形象。

4南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司三、管理目标三、管理目标三、管理目标三、管理目标11、把小区管理成、把小区管理成“安全、文明、优美、舒适安全、文明、优美、舒适”的优秀住宅小区。

的优秀住宅小区。

22、一年内力争成为江西物业管理教学的示范区。

、一年内力争成为江西物业管理教学的示范区。

33、三年内达到三年内达到“省优秀示范小区省优秀示范小区”的标准。

的标准。

44、培养一支专业的物业管理团队。

培养一支专业的物业管理团队。

55、服务项目及服务标准（见附件）。

、服务项目及服务标准（见附件）。

5南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司四、四、2004200620042006年管理费用年管理费用11、20042004年亏损年亏损6363万元万元实际收入：

实际收入：

104104万元万元支出：

支出：

167167万元万元22、20052005年亏损年亏损3377万元，比万元，比0404年减亏年减亏2266万元万元实际收入：

实际收入：

134134万元万元支出：

支出：

168168万元万元33、20062006年费用预算亏损年费用预算亏损2323万元，比万元，比0505年减亏年减亏1414万元万元收入：

收入：

114848万元万元支出：

支出：

171171万元万元20062006年争取实际亏损控制在年争取实际亏损控制在2020万元以内。

万元以内。

四、四、2004200420062006年管理费用年管理费用XXXX花园在花园在20062006年要朝着力争持平的方向继续努力，主年要朝着力争持平的方向继续努力，主要在开源、节流两方面狠下功夫。

要在开源、节流两方面狠下功夫。

6南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司五、开源措施五、开源措施五、开源措施五、开源措施11、不断提高物管费、停车费及水费的收缴率，重点清理长期拖欠费用。

、不断提高物管费、停车费及水费的收缴率，重点清理长期拖欠费用。

22、采取有效措施，提高地下停车场车位出租率。

、采取有效措施，提高地下停车场车位出租率。

33、充分利用、充分利用XXXX花园现有资源合理开展第三产业，利用现有的场地和住花园现有资源合理开展第三产业，利用现有的场地和住户资源，有效的开展有偿经营服务和商业活动。

户资源，有效的开展有偿经营服务和商业活动。

44、合理经营南楼会所。

、合理经营南楼会所。

会所一层引进超市，增加经营收入。

会所一层引进超市，增加经营收入。

二、三层拟经营会所。

考虑前期投入（包括装修及设施购置）需二、三层拟经营会所。

考虑前期投入（包括装修及设施购置）需5050万元，拟计划对外招商，出租给商家自行经营，以节省前期大量投入万元，拟计划对外招商，出租给商家自行经营，以节省前期大量投入资金。

资金。

7南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司六、节流措施六、节流措施六、节流措施六、节流措施为降低管理成本，我处采取了以下节支管理措施：

为降低管理成本，我处采取了以下节支管理措施：

11、发挥员工发挥员工“一专多能一专多能”的作用，合理安排岗位，尽量减少人员的作用，合理安排岗位，尽量减少人员，降降低低管理成本。

管理成本。

22、节电措施：

原照明系统功率大，光源多，现已对照明系统进行全面、节电措施：

原照明系统功率大，光源多，现已对照明系统进行全面节能改造，并严格节能改造，并严格控制每月用电量，杜绝浪费，超出标准将对责任控制每月用电量，杜绝浪费，超出标准将对责任人进行处罚。

人进行处罚。

3.3.节水措施：

原地下供水管网存在渗漏，现已进行全面检修，可大幅度节水措施：

原地下供水管网存在渗漏，现已进行全面检修，可大幅度减少水费。

减少水费。

8南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司七、组织架构及人员配置七、组织架构及人员配置11、组织机构图、组织机构图（共共5656人人）管理处项目经理管理处项目经理（1人）人）综合事务部（综合事务部（5人）人）工程维修部（工程维修部（6人）人）安全管理部（安全管理部（27人）人）主管（主任兼）主管（主任兼）队长（队长（1人兼班长）人兼班长）客客服服人人员员4人人文文员员兼兼仓仓管管1人人主管（主管（1人）人）保保洁洁员员9人人保保安安中中班班9人人保保安安晚晚班班9人人技技术术维维修修工工4人人泥泥工工1人人保保安安白白班班8人人绿化保洁部（绿化保洁部（17人）人）主管（主管（1人）人）园园林林工工3人人保保洁洁技技工工4人人9南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司七、组织架构及人员配置七、组织架构及人员配置22、人员配置原则及说明、人员配置原则及说明原则：

本着精干、高效、以岗定人的原则确定人员配置原则：

本着精干、高效、以岗定人的原则确定人员配置配置说明配置说明11、管理处项目经理、管理处项目经理11人人22、综合事务部、综合事务部55人（主管由项目经理兼）人（主管由项目经理兼）客服、收费、采购、楼管等客服、收费、采购、楼管等44人，文员兼物品、资料管理人，文员兼物品、资料管理11人人33、安全管理部、安全管理部2727人人其中班长其中班长11人（队长兼白班班长）人（队长兼白班班长）车辆入口岗车辆入口岗11人人车辆出口岗车辆出口岗11人人中门岗中门岗11人人停车场管理员停车场管理员11人人监控中心值班员监控中心值班员11人人巡逻人员巡逻人员22人人轮休轮休11人人每班次每班次99人人，每天三班次，每天三班次共共2727人（含轮休，每周人（含轮休，每周66天工作制天工作制）44、工程维修部、工程维修部66人人其中主管其中主管11人，工程技术人员（含水电、空调、电梯、强弱电维修）人，工程技术人员（含水电、空调、电梯、强弱电维修）44人，泥工人，泥工11人。

人。

55、绿化保洁部、绿化保洁部1717人人其中主管其中主管11人，人，22号楼号楼-12-12号楼内保洁员号楼内保洁员99人，保洁技工人，保洁技工（外围保洁、垃圾清运等）外围保洁、垃圾清运等）44人，人，园林绿园林绿化工化工33人人10南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司八、薪资标准八、薪资标准11、主任级别：

、主任级别：

2000250020002500元元/月月22、主管级别：

、主管级别：

1000120010001200元元/月月33、领班级别：

、领班级别：

600900600900元元/月月44、其他员工、其他员工管理人员管理人员:

8001000:

8001000元元/月月工程技术员：

工程技术员：

80010008001000元元/月月安全管理员：

安全管理员：

600800600800元元/月月保洁技工保洁技工:

600800:

600800元元/月月保洁员：

保洁员：

400500400500元元/月月11南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司附件附件11：

20062006年预算与年预算与20042004、20052005年实际支出比较年实际支出比较序序号号项项目目20042004年实际年实际2005年预算年预算2005年实际年实际2006年预算年预算对比对比（06年预算年预算-05年年实际）实际）说明说明一、收入项目一、收入项目1044611.281139880.001341366.701484378.04143011.341物业费收入715086.28989280.001198716.701199666.04949.342停车费收入97719.00126600.00126900.00151200.0016300.00提高地下停车位租用率3临时停车费850.004200.003350.004公用设备使用费收入123600.0020000.0012500.004000.00-8500.0006年装修户大量减少5装修许可证、出入证收入350.004000.002400.001300.00-1100.006幼儿园及电信机房租金及管理费0.000.000.0033240.0033240.00幼儿园3万/年，电信机房3240元/年7超市租金及管理费0.000.000.0082200.0082200.0013700元/月*5.5个月8有偿服务0.000.000.002400.002400.009房屋中介0.000.000.002000.002000.0010第三产业收入107856.000.000.0028500.0028500.0006年开始收取电梯广告费用二、税金支出二、税金支出78479.004000.003773.294000.00226.71三、支出费用项目三、支出费用项目1597759.291520932.421707094.571717754.8048290.531工资604127.24562656.00510000.00488040.00-21960.00优化人员结构2用餐补助费用27216.0046080.0018864.0005年只补贴7-12月的用餐补助3综合社保费及合同代管费23357.280.001079571.16107957.1605年未办理员工社保，06年拟对老员工办理综合社保4福利费计提81441.8173080.0086002.3168325.60-17676.71财务工资总额未细分5工会经费计提11634.5411950.569760.80-2189.766教育培训费计提1200.001200.00580.007320.606740.60财务工资总额未细分7法定节日员工加班费25256.0421830.6021223.20-607.408三节费22050.0021200.00-850.009服装购置费用6220.0013060.0010029.20