高档花园洋房地产项目工程管理策划报告.docx

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高档花园洋房地产项目工程管理策划报告

XX地产杭州有限公司

XX·XX项目工程管理策划报告

XX·XX项目发展部

二〇一二年八月

目录

项目概况-3-

1、项目背景-3-

2、地块区域位置及周边环境-3-

3、宗地周边市政配套-4-

4、规划要点-4-

总平面管理策划-6-

1、总平面管理策划概述-6-

2、主包单位分区及生活区设置-7-

3、临时施工道路组织-7-

4、场内土方平衡-11-

5、材料堆场布置-11-

6、施工机械布置-13-

7、特殊部位外脚手架搭设方式-13-

8、临时水电及雨、污水排放系统的设置-13-

9、施工顺序安排-13-

10、分阶段场地布置情况-14-

工程进度管理策划-15-

1、工程进度管理策划概述-15-

2、项目发展进度计划策划-15-

3、出图、定样、分判及甲供材进场策划-16-

4、施工进度计划策划-16-

5、工程进度管控措施策划-16-

工程质量管理策划-19-

1、工程质量策划概述-19-

2、设计优化及完善-20-

3、合同招标质量技术要求-22-

4、方案审查及技术交底-22-

5、样板先行确认-24-

6、关键质量指标的监控及验收办法-25-

7、施工验收及工序控制-26-

8、联合验收-27-

9、防渗漏、防沉降、防开裂等专项策划-28-

10、施工过程中的质量管控措施策划-29-

安全文明施工管理策划-35-

1、安全文明施工管理策划概述-35-

2、建立安全文明管理组织体系-35-

3、安全施工管理策划-35-

4、文明施工管理策划-39-

5、安全与文明的管控措施-42-

附件-44-

项目概况

1、项目背景

2011年9月中旬，我司以1234567890元的吉利金额竞得宗地号为G01064-0259地块的建设权，此地块位于龙岗区龙城西区如意路与北通道交汇处（参见图一），我司暂命名为XX奥体新城项目，后推广名命为XX康城花园。

（图一）

2、地块区域位置及周边环境

项目地块基本呈长条形，南北向较为宽阔、东西向相对狭窄，正处于深圳体育新城片区规划范围内，目前项目地块东侧为规划住宅区及大围村居民房；东南侧为规划中的大运会场馆片区及市会展中心；南侧为国土储备用地，规划为体育学校及设施用地；西南及西侧为一组绵延山脉，山脚下距地块约200～300米有马坳变电站、收容所；西北侧为看守所；北侧及东北侧为国土储备用地，及政府拆迁安置小区。

体育新城片区位于龙岗龙西区，距中心城约4公里，周边交通便利，自然环境优美，规划后更是深圳市主要的体育设施集中地。

3、宗地周边市政配套

项目东临规划中的大运路，南临如意路，西侧为北通道（快速高架），北侧为二十九号路，目前虽部分道路工程暂未动工，但由于2011年大运会的需求，现部分民房拆迁工作已经陆续展开。

具体详细配套介绍参见《XX奥体新城项目前期调研报告》。

我项目相关管道目前可选择二十九号路及如意路进行接驳，距离均在500米以内。

对我司地块不利的是西侧的北通道高架快速，噪音会对小区有不同程度的影响。

4、规划要点

本项目是我司开发的高档花园式小区，总用地面积118799.42平方米，建筑面积（含地上、地下总面积）485200平方米，计容积率面积380160平方米，其中

商业面积约15000平方米，住宅面积约357320平方米，公建及配套约7840平方米。

本项目我司拟定分A、B、C三期（具体分期情况见附图一）进行开发，其中A期占地面积约为26248平方米，容积率为3.9；B期占地面积为56681平方米，容积率为2.41；C期占地面积为36286平方米，容积率为3.72。

目前A区扩初初稿已经出图，共有3栋高层（33层），其下均有一层地下室、2层半地下室，及一栋幼儿园（3层）。

结构采用框架、框支剪力墙结构形式，地下室及高层采用人工挖孔桩基础，幼儿园采用天然基础。

总平面管理策划

1、总平面管理策划概述

总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。

简单概括，总平面管理策划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划。

从多方面考虑，本项目分A、B、C三期进行开发，本总平面管理策划仅对A区进行详细阐述，其余将随开发进度进行增补。

项目A区占地面积为26247.84平方米，建筑面积约131359.47平方米，容积率3.90，绿化率40%，覆盖率26%，其中包括3栋高层（33层）、一栋幼儿园（3层）及地下室（2～3层），具体布置如下图：

为了便于管理，节约成本，营造安全、文明、高效的施工现场，在这里对项目A区进行总平面管理策划。

2、主包单位分区及生活区设置

本项目拟定两家主包单位进行施工，具体分区为：

1栋、3栋、幼儿园及其下部或周边地下室主体工程；2栋及其下部或周边地下室主体工程。

我司地盘办公室布置在A区西北角用地红线外，主包单位办公区及生活区主要集中在A区东、西侧外围（用地红线外）、为了便于工作区及生活区之间的联系，在施工前期由主包单位自行修筑临时道路，对两区进行连通。

关于临设的搭建及生活配套必须满足国家、市及我司相关规定，以便提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为现场施工保驾护航、为项目的顺利发展奠定基础。

3、临时施工道路组织

项目A区地下室面积较大，基坑又采取大放坡的形式开挖（基坑边线已经超出用地红线），再则设计上将大部分小区环路设置在地下室顶板上，使项目施工道路的布置异常紧张，计划暂使用红线外国土用地进行施工道路的布置，待地下室工程施工完毕后，再进一步适当调整。

关于项目A区临时施工道路的组织设计可以分以下几个阶段：

（1）土方工程阶段

土方工程阶段临时施工道路的特点为：

现场较为空旷，

施工道路只有外围局部初步形成，其余随着土方工程的进度逐步形成，硬化的临时道路还未施工完毕，再加上本项目处于雨季施工，现场较为泥泞。

具体布置如上图。

（2）桩基工程阶段

桩基工程分两个阶段，1、2栋为第一阶段，3栋为第二阶段，施工时，其区域土方工程已经基本完成，临时施工道路也随之形成，并为了便于施工及材料运输，道路适当硬化，为后续工序的进行奠定基础，具体布置如图：

（3）主体工程阶段

主体施工前期，临时道路已经形成，并已经硬化，由于项目A区，地下室范围较大，基本覆盖整个用地范围，临时道路基本布置于基坑外围，具体如图：

主体施工中期，地下室已经施工完毕，为了材料便于运输，临时施工道路也随之发生了变化，临时施工道路只要沿地上建筑周边布置，并形成多个环路，便于各个主包单位进行现场管理，具体如下图：

主体施工后期，室外工程也逐步展开，为了便于多种工程同步作业及主体与室外工程互不影响，临时施工道路也进行适当调整，具体如下：

此区域施工道路售楼期间停用

（4）销售阶段

销售阶段，为了配合销售的需求、营造更为美观的销售环境、体现楼盘档次，部分外围售楼区域范围内的施工道路也不得不停止使用，为了便于施工，临时施工道路也随之调整，具体如下：

（5）其他

随着项目的不断发展，工程后期，项目正式道路基本完成，临时施工道路具体布置如下：

4、场内土方平衡

本项目地下室范围较大，再加上项目地块内有较大范围山体，项目整体土方工程量较大。

从成本、景观及环保等多方面考虑，我司仅将项目东部的山体进行铲除，其余仅进行适当修整。

对于A区，基坑开挖土方全部外运，后期的部分土方将平移至项目西侧红线外，形成天然的隔音屏障，不仅节约工程成本，又形成一道自然、环保的风景线。

从目前情况来看，为了便于施工，项目内将不设置专门的堆土场，若需对已施工完毕的地下室进行回填，可直接从项目内山体上取土。

5、材料堆场布置

从项目发展阶段考虑，材料堆场布置主要分以下几个阶段：

（1）基础工程阶段

（2）结构工程阶段

（3）装修工程阶段

6、施工机械布置

从项目发展阶段考虑，材料堆场布置主要分以下几个阶段：

（1）基础工程阶段

（2）结构工程阶段

（3）装修工程阶段

具体情况参见附件六、七、八。

7、特殊部位外脚手架搭设方式

本项目全部采用扣件式双排钢管外脚手架，为了满足室外及其他工序的正常施工、以保证售楼需求，计划1、2、3栋均在地上建筑四层底板开始悬挑，使用工字钢做底座，采用不明确卸载装置（钢丝绳等）进行卸载，具体设置以设计计算结果为准。

幼儿园及地下室外脚手架直接落地。

8、临时水电及雨、污水排放系统的设置

施工临时用水接驳点设置在2栋2单元的东侧（DN250管，200水表），主包单位采用DN100PVC给水管接驳，具体布置沿临时围墙内侧进行。

施工临时用电接驳点设置在幼儿园西侧红线外（采用2台400KV·A变压器），主包单位沿基坑外围临时道路布置。

施工阶段，地块内雨水排放基本采用明渠的方式进行，具体参见后附图：

项目雨水排放图。

项目办公生活区污水排放采用DN160PVC管进行排放，沿临时施工道路设置，分别与南北侧预留污水井相连通。

9、施工顺序安排

总体遵循“先地下、后地上”的施工原则，具体情况如下：

项目A区工分3栋高层及1栋幼儿园，为了保证项目及早面市，计划先对1

栋及2栋A座进行施工，待地块内高压线改造完毕后，3栋开始施工，为了保证施工场地，幼儿园待地下室工程结构工程施工完毕后，再进行施工。

具体情况参见项目施工控制计划（第一版）。

为了保证项目发展总体进度满足公司发展的需求，项目B、C期桩基施工前，及A区主体工程施工期间，对B、C期溶洞进行预处理，处理完毕后，再进行B期土方、基础及后续工程施工，现拟定B期于2008年2月份开工，C期于2008年11月份开工。

10、分阶段场地布置情况

分阶段场地布置情况参见附件六、七、八。

工程进度管理策划

1、工程进度管理策划概述

工程进度管理是从施工单位的角度出发，主要是根据建设工程项目对应阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制形成工程进度计划并将计划付诸实施，在工程实施的过程中定期或不定期地检查实际进度是否按照进度计划来进行，如出现的偏差则对偏差原因进行分析，从而采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工并交付使用。

工程进度管理策划就是从发展商的角度出发，通过编制《项目发展进度计划》、《出图、定样、分判及甲供材进场计划》、《施工总进度计划》等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先安排。

进行工程进度管理策划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。

2、项目发展进度计划策划

依据公司年度销售、竣工面积等总体进度指标要求，编制了项目A区发展进度计划（参见附件），并为了保证发展进度计划有效的落实，公司相关部门对项目发展各环节进行了合理、科学的策划。

在报建阶段，为了保证报建工作的顺利开展，在出正式施工图之前，设计部门提前30天制作施工图报建文本规划报建，在领取《建设工程规划许可证》之前用正式施工图替换原施工图报建文本，从而节省了关键线路上规划报建的时间。

在合约分判阶段，为了满足现场施工进度，地下室部分采用扩初图纸进行模拟招标，在施工图交付前确定主包单位，实现尽可能提前开工的目标，从而大大节省发展周期。

在项目施工阶段，土方工程提前施工，桩基工程提前出图，以办理桩基提前

开工许可证，在主体施工之前提前进行桩基施工；由于大面积的人防地下室施工周期较长，故地下室施工图计划提前出图，地下室工程提前施工。

3、出图、定样、分判及甲供材进场策划

出图、定样、分判及甲供材进场等必须依据施工进度控制计划（见附页）提前完成，以保证项目的顺利发展。

4、施工进度计划策划

为了保证公司既定任务的顺利完成，我部依据项目一期发展计划（第一版）（见附页）编制施工进度计划，具体参见附页。

为了保证各个关键节点的落实，特别是对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。

5、工程进度管控措施策划

为了保证项目发展计划的落实，计划采取多种管控措施，具体如下：

（1）进度目标责任制及考核制度

为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，计划将营销定位报告完成、一期正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及一期开始销售等设置为关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年度进度考核目标，签订《部门/项目部年度经营管理目标责任状》。

在年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。

（2）进度计划月度评价和动态调整措施

对公司相关各部门的设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况进行月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对《项目发展进度计划》进行即使调整，使进度计划更具有实际指导意义。

（3）项目协调例会制度

在项目开发过程中，为避免《项目发展进度计划》中的设计、报建、分判、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及项目部每周举行一次项目发展协调例会。

在会中，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推行。

（4）有效保证出图、分判及材料进场计划的落实

在项目施工过程中，将各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效控制。

在项目施工过程中，可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项目协调周例会或不定期召开专题协调会，对各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判计划的执行情况进行检讨，确保项目发展进度计划的全面推进。

（5）加强现场管控力度，有效保证现场施工进度

工程进度奖金制度

为了充分调动施工单位加强进度管理的积极性，计划对项目主包工程、精装修工程、园建工程等设立工程进度奖金制度。

根据项目实际需要，主包工程进度奖可细化分解为开工、主体封顶、售楼工程进度、样板房毛坯移交、拆外架、竣工验收等中间进度节点奖，园建工程可按区域划分为若干区域完成时间进度节点奖，精装修工程原则上不设中间进度节点奖而约定为工程竣工后一次性给付。

工程进度奖原则上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金，每按时完成一个进度节点给付一次进度奖。

如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点，但施工单位采取切实有效措施在约定时间内赶上进度，也可对进度节点奖金进行补发。

施工单位互助制度

施工过程中，若出现个别施工单位在某方面能力上均存在欠缺，我司将依据合同相关条款委派其他同级（或更高级）施工单位予以协助，所发生的工程费用

由原施工单位承担，相关款项在其工程款中扣除，以保证我司项目进度。

审核施工进度计划，完善进度保证措施

在工程施工前，对主分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。

为了保证施工进度，计划着重审查的内容包括：

有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订货措施等。

工程质量管理策划

1、工程质量策划概述

（1）工程质量概念

对于我司而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。

其验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。

相对于通常意义上的“施工质量”而言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一的验收标准。

主要包括以下四部分内容：

施工质量

可由施工原因引起，也可由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开敞式电梯厅吊顶等）。

产品效果质量

主要包括：

设计引起的建筑产品功能质量问题（例如门窗分格设计中不等宽门扇、露台反坎、室内露梁等）；设计引起的建筑产品用户舒适性质量问题（例如开关面板位置布置不合理、灯具位置布置不合理等）；建筑美观质量问题（例如节点及细部构造的处理、涉及到外立面分色、水电空调管线布置、生活阳台开关插座布置等）。

不满足政府主管部门竣工验收要求的质量问题（例如出入口净高、通道净宽、电梯前室窗开启面积）。

设计出图质量（例如图纸设计矛盾等）。

（2）工程质量策划概念

工程质量策划是从我司的角度出发，根据项目的不同情况，针对项目不同发展时期的特点，分析研究工程质量管理的方式方法或控制措施。

工程质量管理策划特点是：

质量策划出发点必须立足于我司；不同项目的情况不同，质量策划的重点及难点不尽相同；同一项目的不同发展时期，质量策划的重点及难点不尽相同。

2、设计优化及完善

设计优化及完善是项目质量策划中一项非常重要的工作。

本项目仍通过内部会审的形式开展这一工作。

内部会审由公司内部各相关部门组成，主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。

（1）对设计图纸进行功能性复核

户内设计

建筑布置：

室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等；（重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较）。

入户门：

门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理等。

铝合金门窗：

客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等。

水电：

室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等。

其他：

卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。

户外设计

楼梯间/电梯厅：

门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等。

大堂/电梯厅：

有无考虑信报箱及可视对讲机等。

室外设计

是否考虑残疾人道路，是否考虑排水，是否考虑日后生活中的安全等。

（2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求

质检

通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等。

消防

自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，相临住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。

燃气

厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。

（3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴

总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。

（4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等

空调管线

根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。

一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。

生活阳台及卫生间

这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。

室外管井

室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投诉。

解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。

3、合同招标质量技术要求

在各项招标工作开始之前，需要将我司关于本招标项目的成功做法及特别要求以招标要求的方式提出。

这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本（具体参见：

XX地产深圳公司合同质量技术要求手册）。

（1）土建方面

钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块，屋面结构浇注要求原浆压光，室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水24小时，门窗边要求分两次塞缝，加气块墙体窗边均要求设构造柱，外墙滴水凹槽要求采用塑料成品线槽等。

（2）铝合金门窗

对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均做出明确规定。

（3）栏杆铁艺

除对钢材性能指标及油漆品牌做出规定外，还对镀锌工艺做出明确规定。

（4）木门或木地板

除对木材种类及油漆品牌做出规定外，还对木材加工防腐方面做出明确规定。

4、方案审查及技术交底

对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。

施工方案报送经评审后，技术工程师及相关人员

及时将评审意见及技术要求向现场工程师及施工单位进行交底。

通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及关键工序做到技术上可行，在技术层面避免安全或质量事故的产生，并满足公司总体目标。

同时通过技术交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达给现场工程师及施工单位，便于现场控制及实施。

（1）地基溶洞处理方案

本项目B、C期，地质条件比较恶劣，局部有空洞、溶洞出现，为了保证人工挖孔桩的顺利施工及施工进度，首先要对地基溶洞进行预处理。

方案重点审查溶洞探测方案是否合理、溶洞填充物是否合理、溶洞降水方案是否合理及处理完成后检测方案是否完备等。

（2）人工挖孔桩方案

本项目基础形式采用人工挖孔桩，人工挖孔桩施工主要以人为本，人工挖孔、人工浇筑桩身混凝土等等，方案重点审查机械垂直运输工具是否安