土地申请可行性研究报告怎么写.doc

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土地申请可行性研究报告怎么写

项目名称：

土地申请可行性研究报告怎么写

申报单位：

xxx

联系人：

xxx

电话：

xxx

传真：

xxx

编写时间：

xxx

主管部门：

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撰稿单位：

郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：

2013年9月2日

第一篇总论

一、土地申请项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基矗为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。

说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。

在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

二、土地申请项目概况

1、什么是可行性研究报告？

可行性研究报告是是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

可行性研究报告主要用途是，到发改委申请项目立项、到国土局审批土地、申请银行项目贷款、申请进口设备免税、申请政府资金和补贴、用于向投资者融资、用于指导项目建设实施。

2、“土地申请可行性研究报告”的用途是什么？

“土地申请可行性研究报告”主要用于内资企业新建（或改扩建）土地申请项目在发改委申请立项和到银行申请贷款，需要加盖工程咨询咨询章才能有效。

根据国家发改委颁布的《企业投资项目备案管理暂行办法》，企业在项目建设投资前必须到项目建设地发改委提交“土地申请可行性研究报告”申请立项。

不涉及政府资金和利用外资的企业投资项目按照备案制立项。

需要企业提交“土地申请可行性研究报告”、备案请示、公司工商材料、项目建设地址图、项目总平面布臵图，配合发改委填写项目立项备案表。

第二篇市场预测

当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点：

观点一：

土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。

具体操作办法：

通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。

此观点主要法律法规政策依据是：

1、《房地产管理法》第十七条规定：

土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：

经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。

3、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六条规定：

以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

该观点认为：

要从维护财产合法权益和遵守市场信用原则的高度出发，切实保障土地使用者依法取得国有土地使用权及其经营的合法权益。

既然国家依法通过出让等有偿使用或行政划拨方式将国有土地使用权提供给土地使用者使用，在一定条件或时限下土地使用者合法拥有国有土地使用权，并依法享有该国有土地使用权开发利用及其改变用途、转让、出租和抵押等经营活动的权利。

观点二：

土地改变用途为经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。

具体操作办法：

通过对土地使用者合理补偿的基础上依法收回国有土地使用权，按照城市规划管理部门确定的新土地用途和规划指标以招标拍卖挂牌方式重新公开出让。

此观点主要法律法规政策依据是：

1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：

土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

2、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发〔2003〕70号）第四点中规定：

协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条规定：

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

该观点认为：

国家有责任保护土地使用者依法取得的特定用途的国有土地使用权，且土地使用者享有按批准的土地用途开发利用和经营国有土地使用权。

但改变土地用途不属政府批准土地使用者原土地开发利用范围，其实质就是重新取得新用途的土地使用权。

而改变为经营性用地，则必须严格按照法律法规和相关政策的规定收回原用途国有土地使用权并重新以招标拍卖挂牌方式公开供应。

观点三：

土地改变用途为经营性用地即可通过按市场价补缴出让金也可以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。

具体操作办法：

1、出让合同明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者地方法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县政府在给予相应补偿后收回土地使用权重新公开供应；

2、出让合同没有约定、地方法规或行政规定也没有明确规定的，土地使用者应按规定报经出让方和城市规划管理部门批准，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。

此观点的主要法律法规和政策依据：

1、《房地产管理法》第十七条规定：

土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：

供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。

对工业项目用地必须有投资强度、开发进度等控制性要求。

土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。

该观点认为：

在土地使用权出让过程中，市、县国土资源管理部门作为出让方应视为民事主体，并以民事主体身份与土地使用者签订具有民事性质的出让合同。

为此，在遵守现行法律、法规、规章和规定的前提下，改变土地用途的处置办法主要要依据土地出让合同的相关约定操作。

第三篇对改变土地用途处置相关法律法规政策的思考

国土资源管理部门在办理改变土地用途处置工作过程中必须坚持依法行政，这是不容置疑的。

然而，面对相关法律法规规章和政策所作出的截然不同的规定，要做到与所有相关法律法规条文和政策规定相符，也是十分困难的。

为此，有必要对改变土地用途处置的相关法律法规和政策进行全面系统的思考和梳理，从而对改变土地用途相关法律政策的精神有个总体判断和把握。

同于上世纪九十年代初制订出台的《房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对改变土地用途的办理规定存在着一定差异。

《房地产管理法》第十七条规定是签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定是重新签订土地使用权出让合同。

这点差异是否决定着在办理改变土地用途过程中可以随意选择签订合同变更协议或重新签订合同的处理方式，结论应该是否定的。

因为在现行法律体系和管理制度下，土地用途是土地使用权经济属性中核心的构成要素，其直接决定着土地使用最高年期，同时间接影响着土地规划指标。

在实际工作中对改变土地规划指标（或称为土地利用条件）和调整土地使用年期的情形，通常采用签订合同变更（补充）协议的形式；而改变土地用途不是对原土地使用权的一种微调，其直接导致了新的用途的土地使用权的产生，与原出让合同中出让方所提供的土地使用权完全不是一个概念，在具体工作中是以重新签订出让合同方式办理，其出让金额及使用年期通常是重新确定，土地利用条件也同样作出相应调整。

因此，改变土地用途处置应按照《房地产管理法》第十七条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条中“重新签订土地使用权出让合同”的规定执行为妥。

而签订新的土地使用权出让合同的处置方式，很好地印证了改变土地用途是土地使用者重新取得新的土地使用权的行为，同时对应于政府是供应土地使用权的行为。

第四篇土地申请项目资源开发及综合利用分析

一、资源开发方案

资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。

（本章主要阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案，并对其进行分析评价。

有关节能的分析评价设专章单独阐述。

）（要阐述资源储量和品质勘探情况，论述拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，分析评价项目建设方案是否符合有关资源开发利用的可持续发展战略要求，是否符合保护资源环境的政策规定，是否符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求。

在资源开发方案的分析评价中，应重视对资源开发的规模效益和使用效率分析，限制盲目开发，避免资源开采中的浪费现象；分析拟采用的开采设备和技术方案是否符合提高资源开发利用效率的要求；评价资源开发方案是否符合改善资源环境及促进相关产业发展的政策要求。

）二、资源利用方案

包括项目需要占用的重要资源品种、数量及来源情况；多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源综合利用方案；通过对单位生产能力主要资源消耗量指标的对比分析，评价资源利用效率的先进程度；分析评价项目建设是否会对地表（下）水等其它资源造成不利影响。

（对于需要占用重要资源的建设项目，应阐述项目需要占用的资源品种和数量，提出资源供应方案；涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况的，应根据资源特征提出合理的综合利用方案，做到物尽其用；通过单位生产能力主要资源消耗量、资源循环再生利用率等指标的国内外先进水平对比分析，评价拟建项目资源利用效率的先进性和合理性；分析评价资源综合利用方案是否符合发展循环经济、建设节约型社会的要求；分析资源利用是否会对地表（下）水等其它资源造成不利影响，以提高资源利用综合效率。

）

三、资源节约措施

阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案。

对拟建项目的资源消耗指标进行分析，阐述在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面的主要措施，论证是否符合资源节约和有效利用的相关要求。

（对于耗水量大或严重依赖水资源的建设项目，以及涉及主要金属矿、非金属矿开发利用的建设项目，应对节水措施及相应的金属矿、非金属矿等原材料节约方案进行专题论证，分析拟建项目的资源消耗指标，阐述工程建设方案是否符合资源节约综合利用政策及相关专项规划的要求，就如何提高资源利用效率、降低资源消耗提出对策措施。

）

第五篇土地申请项目发展规划

拟建项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容是否衔接和协调。

（论证项目建设的目标及功能定位是否合理，是否符合与项目相关的各类规划要求，是否符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定，是