新形势下物业管理行业困难原因及对策.docx

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新形势下物业管理行业困难原因及对策

新形势下物业管理行业困难原因及对策

纪念建党90周年

均瑶开展思想政治工作研讨征文

新形势下物业管理行业生存发展及对策

武汉均瑶房地产开发有限公司周中文

摘要：

中国物业管理经过整整30年的发展，行业的企业数量、从业人员、管理规模、产值逐年递升，迅猛的发展势头下也暴露出行业各种各样的问题。

主要表现在行业公信受到质疑、政策执行力弱、矛盾纠纷错综复杂、企业盈利水平不佳等方面。

本文通过分析这些问题的根源，提出以正确的舆论引导大众，改善行业发展环境；以科学的手段监督政府，改进政府工作作风；以严谨的态度界定职责，改变主体越俎代庖；以系统的思维控制成本，改革内部管理模式。

关键词：

物业管理；行业；困难；对策

2011年是中国内地物业管理诞生30周年，物业管理作为一种“朝阳产业”已初显端倪，并昭示出其巨大的发展空间。

据统计，我国物业管理目前在管和可管面积已超过了200亿平方米，而且增量在不断放大，庞大的物业管理产业规模为物业管理的产业化提供了基础，同时，迅猛的发展势头下也暴露出行业各种各样的问题，这些瓶颈问题若长期得不到解决，将会使物业管理市场正在建立的高楼根基不稳。

本文通过分析行业当前面临的困难，剖析这些问题的根源，以此出几点对策。

一、当前行业面临的困难

益分配关系，使得相关主体对一些问题的理解不尽一致，在缺乏沟通和协调机制的情况下，暴露出一系列矛盾问题。

例如许多业主们认为，物业公司服务态度不好，管理工作做得差，收费却很高，是他们对物业公司意见越来越大的主要原因。

而不少物业公司却认为，物业收费低，许多服务没有钱难以做到，不少公司已经出现了生存困难，收费问题成为业主和物业管理公司的矛盾焦点。

又如业主与房地产开发商存在住宅质量问题得不到解决、开发商承诺或物业规范的配套设施不能落实等矛盾。

《物权法》刚出台不久，广州就出现业主手捧《物权法》向政府请愿，要求开发商返还车库车位的事件；《物权法》生效后，全国多个城市出现了业主就地面停车位归属和停车收费向物业服务企业主张权利的诉讼。

不少开发商希望通过物业管理公司来淡化、消除业主的对立情绪，但是，根本问题并未解决，业主与开发商之间的矛盾最终转会嫁到物业公司身上，于是物业公司成为了众多矛盾的结合体，处境十分尴尬。

4、收支缺口日趋扩大，企业盈利水平不佳。

由于物价指数上涨，劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，加之《物权法》实施后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少，使得近年来行业平均利润率出现下降趋势。

根据中国物业管理协会2009年组织的行业生存状况调查统计，全国接受调查的4600家企业中，仅有40.07%的企业盈利，平均盈利额81.28万元/年；有40.76%的企业亏损，平均亏损额为37.22万元/年；另有20%左右的企业持平或未予披露。

我们应当看到，行业生存状况调查所涉企业多数为中物协会员和地方行业协会会员单位，属行业中实力较强的一部分，尽管可能存在企业填报多种经营收入时有所保留等因素，可能影响一部分企业如实提供财务数据，但盈亏各半和利润偏低的经营状况与我们所掌握的现状基本符合，行业面临较大的生存压力。

二、相关问题的成因分析

现阶段，物业管理行业之所以问题和矛盾频繁出现，客观上看，行业快速发展，市场不断扩大，群体越来越多，矛盾自然随之增多。

主观上看，政府职能履行不到位，行业自身服务品质、管理水平、市场化程度不高也是重要原因。

上述困难出现的原因主要有以下几点：

一是主体认识上存在偏差。

物业管理企业和业主是两个平等的民事主体，但在媒体的意识形态里，往往把物业管理企业放在较强势的位置，在物业事件报道中往往偏向于业主。

同时，媒体的性质决定了其追求新闻价值最大化的目标，对一个新闻事件往往会情不自禁放大报道。

媒体对物业管理公司的口诛笔伐弱化了业主主动参与和自觉守约的意识，激化了业主与物业管理公司的矛盾，个别业主动辄就要炒掉物业公司，一些企业在处理纠纷上欠妥，导致矛盾升级。

二是政府的执行力不到位。

近些年来，我国加强物业管理法制建设，根据市场经济的发展和社会诸多问题颁布了一大批物业管理法规和管理办法。

政府行政执行力从总体上说是强的，但是也应该看到，随着市场经济的建立完善和社会快速发展，一些行政部门、单位对政策法规断章取义，个别单位、部门是从自身的利益需求出发来对上级政府或部门制定的政策进行任意的取舍。

有利就执行，不利就舍弃或者变通执行，搞上有政策下有对策，严重阻碍了法规政策的落实。

三是责任边界界定不清晰。

由于职能定位与责任边界不清晰，物业管理企业承担了很多不该承担的工作和责任，有的物业经理对《条例》的有关精神理解有偏差，导致在运作中出现越位或错位。

例如有的开发商为了促进房屋销售，有的物业管理企业为了得到项目的管理权，一些由开发商承担的职能转嫁到了物业企业身上，给业主物业公司和开发商是一家的错觉，出现问题后，板子就都打在了物业企业身上。

在物业承接查验过程中，有些物业企业把查验工作重点放在了业主自用部位的工程质量逐项验收上，从而介入到开发商和业主关于房屋质量问题的纠纷中。

四是行业要素依赖性较强。

物业企业的主要收入来源是物业管理费，当物业收费率低于80%时，物业公司就很难维持正常的经营管理活动。

物业管理企业盈利能力对相关要素依赖性极强。

近几年，随着物价尤其是水、电、劳动力价格水平的上涨，使得物业服务成本不断攀升，而物业管理费价格一旦确定，就很难上调，收入的相对固定性和成本支出的随行就市使得物业企业收支缺口增大。

三、解决上述问题的对策

面对上述种种问题和矛盾，我们应予以足够的重视和关注，既不要悲观失望，也不应盲目乐观，应该相信，只要认真对待、努力探索，就一定能够把握行业发展方向，营造和谐的物业管理环境。

1、以正确的舆论引导大众，改善行业发展环境。

通过物业企业、业主、业主委员会、协会、政府主管部门、媒体共同努力打造一个良好的物业舆论环境。

一是要把握新闻媒体这一主体，与媒体建立良好关系。

有的媒体记者乐于抓轰动的新闻点来吸引受众的眼球，所以对物业管理行业的负面报道比较感兴趣。

新闻媒体的导向作用对物业管理行业来讲，可以说是一把“双刃剑”，我们不能把所有的负面报道，都一味的归咎于新闻媒体。

要主动接触新闻媒体，真诚邀请和欢迎他们深入到物业服务企业、行业协会、行政管理部门调查研究和采访报道，与之建立良好的关系。

二是针对行业中的重点、难点、热点、焦点问题，邀请新闻媒体对物业服务企业、开发建设单位、业主同步进行采访。

通过行政管理部门或行业协会对某一物业管理纠纷事件发表一些看法，主动出击。

对于行业的新举措、新思路，在第一时间内传播出去，引导主流新闻媒体的正确舆论方向。

避免对业主单一进行采访，造成主体缺位，片面报道。

三是要做好物业管理正面宣传工作，找准宣传的切入点，大力宣传品牌企业的优质服务，弘扬行业良好风气。

四是物业服务企业要勇于面对媒体，对于新闻媒体的采访，责成专人，积极配合，全面提供相关背景材料，确保新闻媒体能够公正、客观、真实的报道。

同时，对新闻媒体的合理批评，应正确对待，对确实存在的问题，及时提出整改意见，争取新闻媒体的同情和谅解。

遇到不公正的报道，要敢于申辩，向其说明真实情况。

五是充分利用行业协会，搭建宣传平台，抓住营造良好氛围的环节。

在行业协会内部建立专门的宣传机构。

针对社会普遍关注的问题，特别是业主反映的一些共性问题，如：

物业服务和收费标准等，统一由协会的宣传机构负责对外发布。

避免因采访角度不同而造成与舆论导向相悖，形成负面影响。

以行业协会为载体，经常组织新闻媒体与物业服务企业进行座谈，定期征求新闻媒体对行业发展的建议。

架起企业、行业与新闻媒体沟通的平台，加强广大记者对物业管理认知度，使之逐步了解物业管理行业的实质，体谅企业的困难。

2、以科学的手段监督政府，改进政府工作作风。

一是要健全监督机制。

缺乏监督、检查的执行力是乏力的、也是不长久的。

科学的监督、检查机制是推动执行力的有力措施。

应该说，《条例》中第六章法律责任的制定，已经为监督、检查的结果提供了部分处理的依据。

但是还不够，作为政府主管部门还要制定更细的监督、检查的办法。

这些监督、检查的办法应该包括政府主管部门如何对业主、业主委员会、业主大会、建设单位、物业管理企业的监督、检查办法；业主对政府主管部门、物业管理企业、建设单位的监督办法；物业公司对政府主管部门、业主、建设单位的监督办法；对监督、检查结果的处罚和奖励办法等；另外要加强舆论对政府的监督作用。

二是制度落实要透明。

以房维修基金为例，维修基金归集到政府主管部门专项资金账户上，使维修基金有了安全的保障，政府主管部门应考虑把账户上的几千万乃至几亿元维修基金合法合理运营起来，使维修基金不因物价上涨或其他原因影响而贬值，并尽可能地通过维修基金的合法合理运营使其增值。

但是，政府主管部门将维修基金参与运营或投资应该透明化。

在做出运营或投资可行性报告和风险评估后，应向缴纳维修基金的业主公示，让广大业主或相关区域的业主清楚维修基金的流向和收益，得到广大业主的认可和支持，避免违法或滋生腐败。

3、以严谨的态度界定职责，改变主体越俎代庖。

物业管理公司在房地产行政部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地政府的监督指导下对小区统一实施专业化管理，推行社会化、专业化的管理模式，这是我国住房制度改革，房地产市场化的必然要求。

物业公司主要负责按合同提供相应的物业服务。

房地产行政主管部门负责小区管理的归口工作，市政、绿化、卫生、交通、治安等行政主管部门和小区所在地人民政府要对小区管理进行监督和指导。

也就是说，小区的有些管理工作是必须由政府有关部门来做的。

例如，小区内出现违章建筑，物管公司有权予以制止，甚至可以要求拆除，但是它没有强行拆除违章建筑的权利，这个权利应由城建规划部门行使。

又如，小区住宅内失盗属于治安问题，应由公安部门负责处理，物管公司对此一般不承担责任，除非其有保安失职的过错。

所以，物管公司作为以追求利润为目的的企业，它的管理是很有限度的，它只能在法律和业主赋予它的权限范围内进行管理工作，同时还要接受政府对它的管理；对于自己权限范围外，应由政府部门处理的纠纷，物管公司不应管，也不需要承担责任。

4、以系统的思维控制成本，改革内部管理模式。

一是要建立企业成本分析制度。

物业管理企业最重要的成本是人力成本支出，物业管理企业的人力成本高达总成本的35～50%左右，是成本控制的重点。

因此，要强化对物业管理企业自身的科学管理，通过人力资源的合理利用进一步降低管理成本，提高企业经济效益。

要特别注意对企业员工持续不断的教育和培训，培养一支敬业爱岗、会管理、懂技术的高素质的经营管理和技术复合型人才队伍，通过合理的管理、分配激励机制，最大限度地发挥出人才的潜能，确保企业各管理环节的畅通和运行高效，努力克服粗放管理和低效、重复投入。

二是物业管理企业应大力提倡开源节流、崇尚节约的思想观念，应对水、电、燃气、燃煤消耗进行测算，制定成本控制指标，并建立考核制度。

要加强公共设备的维修保养，防止跑、冒、滴、漏等情况发生，同时还应在运用节能技术和设施设备改造等方面进行投资，降低能源消耗。

三是要提高物业管理服务水平，倡导使用高科技管理手段，降低成本。

应积极推广应用现代化管理手段，如在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施，物业管理公司日常工作不断提高现代化办公条件等，增加物业管理的科技含量，以此提高物业管理质量，节约人力和物力资源。

四是要应重视物业管理的早期介入，全程控制成本。

可以通过提前介入，要求房地产开发企业在规划设计阶段就充分考虑物业管理的经济性，多进行设备和设施数量、型号、规格、结构、位置等因素所产生的不同配量运行成本进行比较，甚至对小区内交通组织，出口设置进行精心考虑，尽可能减少对物业管理企业后期物业管理费用支出降低产生的影响。

同时还可以要求开发商从物业管理用房、住宅区内经营性用房角度考虑物业管理企业的经营运作，为物业市场开发，开展综合经营服务创造条件。

主要参考文献：

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中国建筑工业出版社，2006：

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[3]李加林，周心怡：

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中国建筑工业出版社，2006：

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中国建筑工业出版社，2006：

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[5]刘洪玉，柴强，物业管理经营，[M].北京:

中国建筑工业出版社，2006：

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