北京2015年房地产估价师《相关知识》：工程量计算作用试题.docx

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北京2015年房地产估价师《相关知识》：

工程量计算作用试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发的程序主要分为__四个阶段。

A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理

B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理

C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售

D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售

2、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的__倍。

A．十

B．二十

C．三十

D．四十

3、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。

法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。

A：

该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金

B：

该房改房现时上市交易的正常价格

C：

现时该房屋的房改成本价

D：

当时该房屋的房改成本价

E：

工业用地的监测点评估价格

4、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的。

A：

30％

B：

40％

C：

50％

D：

60％

E：

执行层的组织协调

5、下列不属于清偿能力指标的是。

A：

借款偿还期

B：

利息备付率

C：

现金回报率

D：

偿债备付率

E：

借款合同

6、某高层楼房占用的土地总面积为900㎡，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为㎡。

A：

700

B：

600

C：

500

D：

200

E：

工业用地的监测点评估价格

7、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。

A：

平均发展速度法

B：

平均增减量法

C：

数学曲线拟合法

D：

中位数法

E：

工业用地的监测点评估价格

8、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%

B．8.3%

C．12.5%

D．16.7%

9、某建筑物建筑面积4000㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元／㎡，有效经过年数为15年，残值率为5％，该建筑物现值为。

A：

523．45万元

B：

593．75万元

C：

643．75万元

D：

1000万元

E：

工业用地的监测点评估价格

10、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是。

A：

大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别

B：

收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入

C：

收益性物业管理中收入包含保证金和准备金

D：

经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目

E：

借款合同

11、如果__，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。

A．房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同

B．房地产价格的变动呈现一定的规律性

C．房地产价格时间序列逐期升高或下降

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

12、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。

A：

共有

B：

抵押

C：

出租

D：

代管

E：

房地产估价机构必须加盖公章

13、__是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。

A．信用

B．贷款

C．公债

D．金融

14、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的。

A：

环境要素

B：

性质

C：

产生原因

D：

空间

E：

执行层的组织协调

15、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A．土地使用权出让合同签订

B．土地使用权出让合同约定的动工开发

C．土地使用权出让金缴纳

D．土地使用权证书取得

16、建设工程规划许可证是__行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。

A．城市规划

B．城市建筑管

C．土地管

D．房地产管理

17、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的销售利润率为。

A：

36％

B：

62．07％

C：

73．47％

D：

80％

E：

工业用地的监测点评估价格

18、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8％，则其现值是万元。

A：

300

B：

213．50

C：

171．19

D：

500

E：

工业用地的监测点评估价格

19、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大

B．收益率较高

C．流动性较好

D．投资回收期较长

20、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分率租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为万元。

A：

13.2

B：

15.9

C：

19.5

D：

20.4

E：

借款合同

21、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。

A．15

B．30

C．45

D．60

22、建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地增值税。

A．5%

B．10%

C．15%

D．20%

23、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。

这是房地产投资的特性。

A：

区位选择异常重要

B：

投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C：

需要适时更新改造投资

D：

存在效益外溢和转移

E：

借款合同

24、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。

A：

生活污染源

B：

气态污染物

C：

交通污染源

D：

工业污染源

E：

执行层的组织协调

25、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。

A．80～100

B．80～120

C．100～120

D．100～140

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。

A．已经办理该建筑工程用地批准手续

B．已经确定施工企业

C．有保证工程质量和安全的具体措施

D．建设单位已支付工程款

2、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。

、

A：

消费者的收入增加

B：

作为替代品的房地产的价格上升

C：

作为互补品的房地产的价格上升

D：

消费者预期其未来的收入增加

E：

消费者预期未来的房地产价格上升

3、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是__。

A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

4、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为__元。

A．54000

B．32010

C．48000

D．60000

5、2009年1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立，2009年5月，开展了第一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。

A：

1000

B：

3000

C：

10000

D：

30000

E：

执行层的组织协调

6、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。

A．联合代理

B．买方代理

C．独家代理

D．卖方代理

E．双重代理

7、合法建造房屋的物权自发生效力。

A：

记载于不动产登记簿时

B：

颁发房屋权属证书时

C：

申请房屋所有权登记时

D：

事实行为成就时

E：

执行层的组织协调

8、股份制包括等企业组织形式。

A：

无限公司

B：

有限公司

C：

两合公司

D：

股份有限公司

E：

合伙企业

9、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。

A：

基础

B：

墙和柱

C：

屋顶

D：

门窗

E：

吊车梁

10、下列关于房地产广告的表述中，错误的有。

A：

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

B：

在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

C：

房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号

D：

房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离

E：

房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明

11、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。

A．使用价值

B．交换价值

C．理论价值

D．评估价值

12、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。

房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。

A．三家银行按贷款额分摊

B．工商行一建行一交行

C．建行一交行一工商行

D．工商行一交行一建行

13、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（2007年试题）

A：

乙＜丙＜甲

B：

甲＜乙＜丙

C：

丙＜甲＜乙

D：

乙＜甲＜丙

E：

借款合同

14、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。

（2009年试题）

A：

价格结构

B：

总量结构

C：

档次结构

D：

投资结构

E：

租买结构

15、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。

A：

项目投资资本金可以用货币出资

B：

项目投资资本金也可以用实物出资

C：

项目投资资本金不可用土地使用权作价出资

D：

项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

E：

以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外

16、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0．5％，通常称为“年利率6％、每月计息一次”，即“名义利率”。

当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为。

A：

相等

B：

不相等

C：

可能会相等

D：

不能确定

E：

借款合同

17、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。

A：

注册房地产估价师可以盖个人印章不签名

B：

注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章

C：

至少有两名注册房地产估价师签名

D：

法定代表人或执行合伙人必须签名

E：

房地产估价机构必须加盖公章

18、城乡规划包括。

A：

城镇体系规划

B：

城市规划

C：

镇规划

D：

乡规划和村庄规划

E：

总体规划和详细规划

19、房地产抵押担保的范围包括。

A：

主债权及利息

B：

违约金

C：

定金

D：

损害赔偿金

E：

实