北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价对象模拟试题.doc

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北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：

估价对象模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产抵押自合同__之日起生效。

A．登记

B．工商鉴证

C．公证

D．签订

2、契税实行的是__税率。

A．比例

B．定额

C．累进

D．幅度定额

3、__是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。

A．独立、客观、公正原则

B．合法原则

C．最高最佳使用原则

D．估价职业道德

4、关于投资组合理论的说法，正确的是。

A：

投资者应选择毫无风险的投资组合

B：

投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C：

投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D：

投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

E：

借款合同

5、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。

A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记

C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

6、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.00

7、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。

A．40

B．45

C．48

D．50

8、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。

A．半个月

B．一个月

C．一个半月

D．二个月

9、以下列入国家三级保护野生药材物种的是

A．虎骨

B．熊胆

C．血竭

D．穿山甲

E．黄芩

10、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。

A．5760

B．4800

C．576

D．480

11、注册房地产估价师继续教育由组织。

A：

住房和城乡建设部

B：

人力资源和社会保障部

C：

省级政府建设主管部门

D：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：

执行层的组织协调

12、下列不属于间接融资优点的是。

A：

筹资可以积少成多

B：

安全性较高

C：

安全性较低

D：

作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动

E：

执行层的组织协调

13、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。

A．土地管理局

B．房屋面积鉴定机构

C．城市规划行政主管部门

D．房产测绘单位

14、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：

成交价格

B：

理论价格

C：

评估价值

D：

市场价格

E：

工业用地的监测点评估价格

15、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。

A．空置量

B．空置率

C．空置水平

D．空置面积

16、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：

货币补偿

B：

产权调换

C：

产权调换或货币补偿

D：

加倍补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

17、某建筑物的重置价格为100万元，自竣工之日到估价时点已有10年，根据建筑物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于12年，经济寿命为35年，残值率为5%。

如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建筑物的现值为（）万元。

A．32.57

B．27.14

C．67.43

D．50.25

18、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。

A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%

C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：

市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

19、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡．按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为．【2004年考题】

A：

1％

B：

1.5％

C：

2％

D：

2．5％

E：

工业用地的监测点评估价格

20、短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的年期以內资金交易活动的总称。

A：

1

B：

3

C：

5

D：

8

E：

执行层的组织协调

21、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产

22、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是__。

A．0.21%

B．1.23%

C．2.01%

D．3.23%

23、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。

A：

房地产开发投资

B：

房地产置业投资

C：

房地产间接投资

D：

投资于房地产投资信托基金

E：

借款合同

24、下列关于保险的职能说法有误的一项是__。

A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人

B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件

C．在各种保险中，政策保险最能体现分配职能

D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力

25、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。

A：

近期交易物业的租金或售价进行比较

B：

市场上交易物业的租金或售价进行比较

C：

类似物业的比较

D：

市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。

A．容积率

B．空置率

C．利息备付率

D．成本利润率

2、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。

A．给以行政处分

B．作出停业或开除处理

C．予以处罚

D．要求公开致歉

E．记入其信用档案

3、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比__。

A．甲大于乙

B．甲小于乙

C．甲等于乙

D．无法确定

4、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。

造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。

A．意外破坏的损毁

B．市场供给的过量

C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变

E．周围环境条件的恶化

5、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。

A：

规避估价风险

B：

保护估价师和估价机构

C：

使评估价值更接近实际成交价格

D：

告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

E：

使委托人能得到其预期的估价结果

6、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。

A：

租赁合同到期，合同自行终止

B：

符合法律规定可以解除合同条款的

C：

符合合同约定可以解除合同条款的

D：

承租人利用承租的房屋从事非法活动的

E：

因不可抗力致使合同不能继续履行的

7、我国传统的城镇住房制度的特点包括。

A：

国家统包的实物福利性住房制度

B：

市场供应的实物福利性住房制度

C：

低租金的实物福利性住房制度

D：

无限期使用的实物福利性住房制度

E：

无偿分配的实物福利性住房制度

8、按资产投资的类型划分，可分为形式。

A：

权益型

B：

债务型

C：

混合型

D：

综合型

E：

抵押型

9、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分配利润=税后利润-未分配利润

10、民法中的人身关系包括。

A：

财产所有权关系

B：

财产流转关系

C：

财产形成权关系

D：

人格权关系

E：

身份权关系

11、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。

A．项目的交通组织规划

B．项目构成及平面布置

C．项目的建筑规划

D．城市土地利用规划

12、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有__。

A．建设工程规划许可证

B．选址规划意见通知书

C．项目设计方案的总平面图

D．城市计划部门批准征用土地的计划任务

E．1/2000或1/500的地形图

13、下列房产中，可免征房产税的是__。

A．个人所有的营业用房

B．军队出租的房产

C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

14、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A．16

B．18

C．20

D．22

15、债券利率的高低，主要受等因素的影响。

A：

银行利率

B：

发行者的资信级别

C：

偿还期限

D：

发行者的企业特色

E：

利率计算方式和资本市场资金供求关系

16、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，__。

A．私有住宅转让后仍用于居住的

B．办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金

C．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D．是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

17、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有。

A：

确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B：

对拆迁范围內被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案

C：

安置房和临时安置周转房的房源情况

D：

拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E：

补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

18、下列关于税收的征管，表述正确的是。

A：

税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行

B：

税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务

C：

税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密

D：

纳税人