关于发展园区工业地产的调查与建议.doc

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关于发展园区工业地产的调查与建议

课题组

园区工业地产是指在新型工业化背景下，工业园区内以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业的总称。

如何加快发展工业地产，促进园区转型升级和集约节约用地，是事关全市园区能否赢得新一轮竞争、实现可持续发展亟待解决的重大课题。

市政府研究室、市工业和信息化委员会、市国土资源局、市城乡规划局联合对我市省级以上工业园区工业地产发展情况进行了深入调研。

现将有关情况报告如下，供领导决策参考。

一、发展园区工业地产是推进新型工业化的重要内容

新型工业化道路所追求的工业化，不是只讲工业增加值，而是要力求“科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥”，并实现这几方面的兼顾和统一。

发展园区工业地产，对于科学合理配置土地资源，提升园区核心竞争力，推动产业高端化进程，具有十分重要的意义。

（一）发展工业地产促进了土地集约节约。

近年来，国家相继出台一系列重大决策，强化了各级政府推进集约节约用地的责任，加大了土地违法责任追究力度。

而以建设多层厂房为主的园区工业地产发展模式，大幅提高了工业用地容积率，有力地促进了集约节约用地。

如隆平高科园占地185亩的隆平火炬创业中心，总建筑面积达30万平方米，是中部地区规模最大的创业孵化基地之一。

其中的金丹科技创业大厦容积率达6.7，总建筑面积11万平方米，相当于该园区2003－2004年两年引进11家中小企业总建筑面积之和，而占地面积却仅为这11家企业350亩用地面积的7，节省土地325亩。

按照每家企业400平方米的创业空间计算，金丹科技创业大厦可容纳200余家企业入驻，是原计划的19倍。

望城经开区截至2010年底，累计引进工业地产企业7家，园区工业地产投资强度达2164万元/公顷，工业用地产出强度达4075万元/公顷，大大高于该园区整体投入产出强度。

同时，该园区拟出台的项目入园审查制度将规定：

总投资在5000万元以下，用地面积在50亩以内的项目，原则上不单独供地，可租赁或购买园区内的工业地产产品落户。

湖南环保科技产业园长沙国际企业中心项目单位产出达到1700万元/亩，是园区一般工业用地的9～10倍；年税收85万元/亩，是园区一般工业企业5～8倍，同样规模的一块土地，过去只能容纳一家中型企业，现在却可以容纳数百家企业。

（二）发展工业地产缩短了项目落地时间。

发展园区工业地产，项目招商主体除园区招商机构外，增加了工业地产开发商，形成了招商合力，有力缓解了招商难、落地难的问题。

新引进项目使用现成工业地产比自建厂房设施减少了手续报批、工程建设等环节，企业只需安装设备就可以开始生产，原来的基建周期被缩短为零，极大地提高了项目落地速度。

同时，工业地产拥有完善配套的专业化创业设施、技术服务、经营管理和政策指导，帮助中小企业解决在发展过程中遇到的硬件设施、人员技术和研发资金等方面的困难。

如湖南广发隆平成立了一支可为入园企业提供“保姆”式服务的专业队伍，建立起一套“一站式”的服务机制，从咨询考察、洽谈签约、批准设立直到建设运营，对企业实行全方位的跟踪服务，受到了企业的一致好评。

（三）发展工业地产降低了初创企业风险。

科技型初创企业是我国科技成果产业化的一支生力军，但这些企业由于自身规模和条件限制，没有足够的资金从事厂房建设。

而使用工业地产，对于大多数租赁经营的中小企业来说，解决了资金占用较多和流动资金不足的问题，缩短了落户投产周期。

目前，长沙高新区、长沙经开区、宁乡经开区、浏阳生物医药园等工业园区都建立了面向初创型中小科技企业的科技企业孵化器。

如长沙高新区建设各类孵化器7家，孵化面积120多万平米，在孵企业700多家，累计引进留学归国创业人员197人，引进博士、博士后126人，已累计对7家科技型中小企业投资2650万元，每年为各类中小企业提供各类资金逾10亿元。

（四）发展工业地产促进了产业集群发展。

结合所在地区工业发展实际和区位资源优势，科学规划，合理布置，集群化发展是发挥工业集中区带动、引领和聚集效应的根本要求。

在园区内集中建设标准化工业厂房，可以将同类型、同一产业链的企业集中到一起，形成产业集群，凸显聚集效应。

如长沙高新区发展工业地产以五大专业园区为依托，密切上下游企业之间合作，合理布局产业链，将同类或上下游企业集中在一起，共同使用园区的基础设施、公共服务和管理资源，降低了运营成本，促进了产业集聚，提高了应对市场发展变化的反应速度。

（五）发展工业地产提升了园区建设品质。

发展园区工业地产，注重将土地供应给资金量大、技术含量高、产出效益好的项目，有利于促进经济增长方式由粗放型向集约型转变。

同时，统一建设配套设施，实现工业基础资源共享，也有利于集中统一管理，为企业和员工创造和谐的生产生活空间。

如湖南环保科技产业园引进东湖高新集团开发的长沙国际企业中心，项目规划总面积263.9亩，建设40万平方米多层工业地产，同时配套建设宿舍楼、职工食堂、公共厕所、健身场所和绿化带等多种附属设施，水、电、路、通讯和安全设施等资源实行共享，各企业在安全保卫、职工食堂、宿舍管理和企业文化建设等方面互惠互利，既能降低企业生产和管理成本，又大大提升了园区建设品质。

图表：

标准厂房主要指标

项目

指标内容

建筑密度

大于30，小于40

容积率

大于1.5，小于3.0

绿化率

大于10，小于15

楼层高度

一层大于6米，二层及以上大于4.5米、小于4.8米

楼面负荷

大于800公斤/平方米

配电

大于80瓦/平方米

二、长沙市发展园区工业地产亟待解决的主要问题

在国外，工业地产往往是一个城市乃至一个国家的经济支柱。

如日本的工业地产占全世界的30％，对本国的GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国的GDP贡献也超过了30％。

同时，国内发达地区在发展园区工业地产方面也进行了积极的探索，并取得了良好的成效。

而目前我市园区工业地产发展从总体上看仍然处在起步阶段，还存在许多问题亟待突破，主要表现在：

（一）缺乏思想共识，行业发展缓慢。

与国内一线发达城市相比，长沙工业地产无论是开发理念还是发展速度都具有一定的滞后性，而且受市场规律、产业现状和获利模式的影响，部分园区对发展工业地产的重要性和必要性认识不足，一些园区甚至没有将工业地产纳入园区发展规划，这些都在一定程度上延缓了长沙工业地产的发展速度。

同时，项目支撑、工作力度、政策扶持和资金倾斜力度远远不够。

从我市各园区工业用地情况看，无论是工业地产规划用地面积、已经开发面积，还是现已竣工面积都比较小，也缺乏发展后劲。

（二）缺乏统一规划，空间布局无序。

规划滞后严重影响了工业地产的健康发展。

一是从市级层面上看，目前全市尚未出台工业地产整体规划，全市工业地产的发展方向、发展目标、发展途径、发展布局均未确定。

园区现有的少量工业地产，往往是企业因市场因素自发开发的，存在较大的盲目性。

二是从园区本身来看，也没有制定工业地产发展专项规划，工业地产如何适应产业链延伸、专业园区打造和工业新城功能建设的需要，以及如何以工业地产促进园区整体功能的提升等，都缺少长远规划。

三是从开发思路来看，目前通行的工业地产产品如标准厂房ReadyBuiltFacility，定制厂房BuildtoSuitFactory，专业工业园区IndustrialPark，科技园区BusinessPark，科学园区sciencepark，研发中心RampD，企业总部HQ，郊区办公楼SuburbanOmce等，在我市并没有充分发育，同时，对产品和市场的研究也比较缺乏，对路的产品开发建设得较少。

（三）缺乏开发主体，投资动力不足。

工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑产业状况和招商政策等。

与商业和住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。

同时，工业地产还需要具备对潜在客户的细分、行业规律的研究和市场氛围的培育等专业领域的知识，这些因素导致地产商参与工业地产开发的积极性不高。

目前，只有隆平高科园、环保科技园和浏阳制造产业基地等园区有专业开发商投资建设工业地产项目，但投资规模仍然偏小，产品品质有待提升。

（四）缺乏支撑体系，瓶颈制约突出。

当前，我市发展工业地产仍然存在诸多制约。

一是资金方面。

工业地产单位建设成本在1200元/平方米左右，工业厂房出租市场价格为120元/平方米年，项目出租静态投资回收期为10年以上。

按建设成本计算，工业地产项目获利出售价格应在1500元/平方米以上，而目前园区工业厂房市场出售价格为1300元/平方米左右，造成工业地产项目资金链紧张。

二是用地方面。

近年来，长沙市土地指标限制严格，城区工业用地成本节节攀升，达到56-66万元/亩，即使主城区周边用地也已十分紧张。

如宁乡经开区对接的武汉佳海地产，希望一次性拿地2000亩，建设佳海工业城，但因为土地指标限制、征拆周期较长、土地成本过高，最终只能放弃。

三是用电方面。

当前我市商业用电电价约为1.03元/度，而工业用电电价约为0.75元/度，二者之间存在较大的差价。

而当前我市对工业地产项目用电的指导政策不明，如长沙国际企业中心开始由于无工业企业入驻，只能按商业用电报批，后来随着工业企业项目的不断入驻，电费价格过高的问题开始凸显，给入驻企业带来了不少负担。

图表：

长沙市工业土地使用成本变化图（单位：

元/平米）

（五）缺乏扶持政策，保障措施乏力。

发展工业地产需要建立健全准入、规划、建设、运营、管理、收益、奖励以及退出等一系列支持政策，目前，由于我市工业地产开发还处于初级阶段，许多政策还不配套。

一是控制指标不一致。

如在绿化率上，规划而部门要求大于25，国土部门则要求小于25；在建筑密度上，规划部门要求小于40，而国土部门则要求大于40，双重标准严重影响了项目的具体操作。

二是配建政策不明确。

工业地产项目作为中小企业集聚区，很有必要配建研发、餐饮、金融等配套用房，但目前缺乏具体的配建比例及操作政策。

如东湖高新根据国土部门的要求按照不超用地面积7的标准配建的辅助用房，因政策不明确在市房产局暂时无法办理预售；中信公司在园区原计划开发400亩数码港项目，引进100家企业总部，但最终因为政策不明朗，只好转为商业开发。

三是交易税赋不统一。

在工业地产建设过程中，交易契税参照商业地产的标准征收，开发商难以承受；销售上未能突破工业地产产权分割和产权预售许可的政策瓶颈，银行难以给予相应的按揭配套，解决这些问题的职权又在园区行政授权能力范围之外。

如已在隆平高科园成功建设的金丹创业大厦项目希望在宁乡经开区复制投资，就因为配套政策的不明确而暂缓实施。

三、国内外城市促进工业地产发展的主要启示

当前，发达国家正加快向中国等发展中国家进行产业转移，特别是随着制造业的加快发展，工业地产的需求量仍将处于一个不断增长的周期。

而我国工业地产呈现的广阔前景，也正成为国自内外投资关注的热点。

2003年全球第一大工业地产运营商普洛斯（GlobalLogisticProperties）登陆中国市场后，腾飞中国、（AscendasChina）丰树集团（MapleTree）以及嘉民集团（GoodmanGroup）等世界工业巨头以及美洲绿野资本、澳大利亚宝泽集团和一些中小型的工业地产基金都在中国市场积极寻找投资机会，希望加入中国工业地产运行阵营中。

在区域布局方面，除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成