份上海房地产市场分析.doc

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2011年5月上海房地产市场分析报告

土地市场概述

　　5月份，上海土地市场共成交了4幅经营性用地，总计出让面积19.4万㎡，较上月环比减少60.4%；总成交金额9.6亿元，较上月环比减少了14.1%。

经营性土地供给不足，是本月成交低迷的主要原因。

　　在本月成交的地块中，商品住宅用地连续两个月零成交；商办性质用地成交了3幅，共计10.9万㎡，成交总额8.7亿元；保障性用地成交了1幅，共计8.4万㎡，成交总额0.89亿元。

按土地招拍挂成交金额来看，商品住宅、商业办公、保障性住房的成交比重分别为0%、90.6%和9.3%。

　　本月，新挂牌的经营性土地共8幅，建筑面积113.05万㎡，环比上月增长84.4%。

其中，住宅性质的土地2幅，商办性质的土地2幅，保障性质土地4幅。

从4月、5月供应的土地来看，6月将有多幅商办、住宅性用地成交，有望打破近两月商品住宅零成交的现象。

　　经营性土地分析

　　两幅商业性质地块，成为本月经营性用地成交主力对象。

　　从5月的土地公告来看，本月推出两幅商品住宅用地，这些地块包括松江区的“松江区北场一号地块”、青浦区的“金泽镇急水港北侧地块”，两幅地块位于外环线外，容积率均低于2，预计未来将可能建成联排、多层、小高层等建筑形态。

　　本月重点成交了两幅商业性地块，分别是位于浦东川沙板块的“C02-18地块”和杨浦新江湾板块的“334街坊地块”。

其中“C02-18地块”经过68轮激烈的竞价后，被上海川沙界龙联合发展有限公司以1.52亿竞得，溢价率高达146%。

该地块规划用途为商业用地、其他商服用地，出让地块面积为11284.2平米，容积率为1.5，日后将建成0.9万㎡的文化娱乐设施，其中，商业占比46.8%。

竞得该幅地块的开发商是喻为“川沙房地产开发龙头”的界龙实业，该公司在川沙拥有大量土地储备项目，并开发建造了多个楼盘，如“界龙阳光苑”、“界龙新世纪公寓”等项目，受迪士尼开工利好的影响，早在该地块的发布就吸引了众多企业关注。

　　位于杨浦新江湾板块的“334街坊地块”以零溢价率被上海赣商置业有限公司竞得，楼板价为7893元/㎡。

该地块的土地性质为商办用途，其中公寓式办公占比为30%（包含10%无偿交给政府用作公共服务设施）、商业用途占比45%，甲级办公楼则占比25%。

由于地块位于新江湾城与五角场接壤处，又毗邻轨交10号线，地理位置优越。

并且新江湾城已经打造成上海高端楼盘集中地，加上五角场的商业氛围，未来该幅地块具有较强升值潜力。

2011年5月份上海经营性土地成交一览表

二手房买卖市场概述

　　二手房市场刚需锐增，成交套数稳步回升。

　　5月上海二手房成交企稳，成交套数环比有5%的增长，已经连续三个月逐步回暖，在政策真空期，市场各类需求都有所抬头，尤其是5月份婚房的需求量增长明显。

但从价格来看，也正由于婚房比例加大，受限于支付能力，所以全市成交结构呈现重心外移和房龄偏老的趋势。

　　总体来说，市场还是处于冷淡阶段，距离正常水平尚有一定差距。

市场预期5月调控并未如期到来，使得6月份的调控预期加强。

　　全市各区域成交排名

　　5月份上海闵行、普陀、杨浦、嘉定、奉贤等区域的成交面积都有显著增长，显然有赖于刚性需求支撑，这其中婚房需求增长所起作用最为有力。

　　从各区域成交均价来看，以嘉定、闸北、奉贤为代表的多区，表现出价格大幅下挫态势，主要原因是由于区域内部成交结构变化所致，中低端房源成交比例锐增。

5月，二手房成交中，套总价在90万以下和500万以上房源都增长较大，市场呈现两头增长、中段下滑的态势，刚性需求增长毋庸置疑，但显然，由于银行信贷收紧，刚需的购买力受到了限制。

而与此同时，高端物业受到了实力买家的青睐，这部分客户的投资意识、投资技巧和对经济运行的规律更加敏感，但受限于购买套数，出于资产保值、增值的目的，所以纷纷购入豪宅。

　　70㎡以下房源成交占比过半，这部分客群绝大多数都是刚性需求，依旧支撑市场。

　　70～90㎡区间房源占比约为2成，这类客群既有刚性需求又有改善型需求。

加上占比约3成的90㎡以上成交客群，5月份刚需、改善型客户的比重相当可观。

　　从支付方式来看，5月份的组合贷款比例略有增长，这是刚需推动所致。

同时纯商业贷款比例也有所增长，这部分需求以改善型置业者为主（公积金贷款已经使用过）。

但从总体来看，近几个月无贷款置业比例还是有所增加的，银行贷款收紧的影响明显。

　　从户籍上看，5月的购房者，超过6成是上海户籍人口，较上月增长5%左右，其中包含了刚需和改善型，3成以上则是外省市人群，较上月减少。

显然，在当前政策下，外省市户籍除了极少数投资客外，绝大多数为在沪工作、生活的刚性需求。

在目前房租持续上涨、房价未见实质回调的局面下，有一定实力的外地户籍刚性需求，会逐渐按奈不住选择购房。

一手商品房整体市场

　　住宅交易量逐月递增，环比上月增长34%。

　　自第三轮调控政策出台后，商品住宅市场交易量呈现出逐月递增势头，本月同样不例外。

据统计，本月商品住宅市场交易量为83.10万㎡，环比上月增幅接近30%，其中，公寓交易量出现显著提升，合计成交面积为73.13万㎡，环比上月增长34.48%。

交易量的逐月回升，对于开发商推盘信心有所加强，即使4月份公寓市场出现井喷势头，但本月公寓供应量仍然处于较高水平，住宅市场合计供应面积接近120万㎡。

成交均价为21654元/㎡，环比下降1.95%。

　　细分市场来看，本月公寓市场表现抢眼，其中，“恒盛湖畔豪庭”摘得本月销售冠军称号。

该项目作为去年一大热销楼盘，今年同样延续其旺销势头。

自5月下旬加推房源之后，该楼盘本月累计售出442套房源，整体去化率已达97.4%，成交均价仅为14233元/㎡。

此外，位于宝山月浦板块的“中冶祥腾宝月花园”自5月18日取得预售许可证，共推出369套房源，仅半个月时间，成功售出313套，单月去化率达到84.82%。

　　商办市场方面，办公市场整体表现则优于商业市场。

其中，主要归功于“新世界长宁商业中心”出现整体收购的原因，支撑其交易量大幅增长。

该项目还同时带动办公市场成交均价出现明显上涨势头。

据统计，本月办公市场成交均价为26458元/㎡，环比上月上涨8.11%。

而商业市场则表现相对平淡。

全市各区域成交排名

　　商品住宅各环线成交变化

　　热点板块成交排名

　　从图表中可以看出，5月份全市大部分区域住宅成交量较上月均有增长势头，其中，卢湾区增幅最为明显，主要由于区域内淮海中路板块的“翠湖天地嘉苑”本月表现活跃，支撑区域交易面积增幅850%。

　　本月，宝山区成交面积为145441㎡，成为全市主力成交区域，环比上月增长121.82%。

成交活跃楼盘集中在月浦和顾村两大板块，合计成交总面积为84665㎡，占区域总量比重的58.21%。

5月份，成交单价在40000元/㎡之上的一手豪宅公寓项目成交面积为45271㎡，环比上月增长13..57%，虽然增长速度较上月有明显的减缓，但是成交量仍然保持稳步上升势头。

值得注意的是，位于浦东唐镇板块的“绿城玉兰花园”自上月下旬首度公开亮相后，本月累计售出20套房源，成为本月豪宅公寓成交榜单首位。

　　公寓市场

　　公寓市场交易量呈现逐月增长态势，直至5月份，成交面积上升至73.13万㎡，环比上月增长34.48%，同比增幅超过200%。

从日成交走势图可以明显看出，公寓日交易量在23000㎡左右。

而月末出现集中成交态势，主要原因是由于供应量出现井喷势头，故在一定程度上刺激公寓市场整体销量水平，更是在5月31日，公寓交易量快速上升至5.12万㎡。

　　总结本月成交榜单数据，发现以下三大亮点。

亮点一：

宝山、嘉定两区再度成为全市热点成交区域。

据统计，上述两大区域合计交易面积达27.32万㎡，占全市总量比重超过三成；亮点二：

保利旗下多个楼盘表现活跃。

保利集团凭借“保利叶上海”、“保利叶语”、“保利湖畔阳光苑”三大楼盘，在短短一个月内时间内，回笼资金超过10.9亿元；亮点三：

全市多个新开楼盘，迎来开门红。

从近期成交来看，多个全新开盘项目表现抢眼。

以宝山月浦板块的“中冶祥腾宝月花园”为例，该项目当月累计去化313套房源，位居成交榜单第二名。

据悉，该楼盘于5月18日首度公开亮相之后，凭借超低价格优势，受到刚需购房者追捧。

此外，位于嘉定南翔板块的“华润置地菁英苑”起初报价在25000元/㎡，而从目前实际成交均价来看，则为23826元/㎡，下调幅度为5%。

价格的调整，对于该楼盘的销售进度起到一定推动作用。

别墅市场

　　别墅市场供应出现井喷势头，均价则明显冲高回落。

　　本月，别墅市场集中推盘，供应量明显增长，环比上月增长近八成。

而成交均价则在本月出现明显冲高回落迹象。

上月由于“上海紫园”出现集中成交情况，在很大程度上推高全市别墅成交均价水平。

而进入本月，此类情形并未被复制，故成交均价重回原有常态。

　　从成交榜单来看，别墅市场主力成交区域分布在奉贤及青浦两大区域内，上述两大区域合计成交面积为2.85万㎡，占全市成交总量比重的29%。

值得注意的是，位于青浦赵巷板块的“圣安德鲁斯庄园”作为一个纯独栋项目，成为近期豪宅市场中表现相对活跃的楼盘。

截止到目前，该楼盘整体去化率为78%。

除此之外，全市别墅市场主力成交对象以中低端的别墅项目为主，故使得成交均价一直徘徊在28000元/㎡水平左右。

　　商办市场

　　SOHO中国整体收购“新世界长宁商业中心”，支撑交易量再度回升。

　　本月，商办市场供应、需求两大指标较上月相比，均显现增长态势，成交均价也随之上涨近2成。

据统计，办公市场本月成交面积上升为27.18万㎡，所占总量比重为63%；而商业市场交易量则下降至15.90万㎡，所占比重为37%。

办公市场表现活跃，其26458元/㎡的均价，使得整体商办市场的均价向上调整。

　　从成交榜单来看，长宁新华路板块的“新世界长宁商业中心”和徐汇田林板块的“中环国际广场”成为全市商办市场成交主力楼盘。

截止到目前这两个项目整体去化率均接近于100%。

“新世界长宁商业中心”5月初被SOHO中国以32亿元总价整体收购，此次收购是SOHO中国进军上海市场两年来的第七次收购，也是标的最高的一次收购行为。

新盘速递

　　五月新盘上市概况

　　5月份，全市取得商品住宅预售许可证的楼盘共计51个，其中，新增的公寓产品共计36个，占总量的70%，仍处于主导地位。

全月住宅供应面积为119.53万㎡，环比上月增长3.55%。

　　从新增供应楼盘所处区域来看，外郊环及郊环外区域仍然是全市主力供应区域，所占比重超过80%。

此外，本月内中环区域供应量同样显现增长势头。

其中，主力供应楼盘分别是闵行金虹桥板块的“名都城”及浦东世博板块的“东方城市花园二期”。

该项目将于7月份正式开盘，所推房源为最后3栋现房房源，两房面积横跨108-121㎡，三房151㎡左右，参考售价为22000元/㎡。

　　新增市场中另一亮点在于保利集团旗下多个楼盘纷纷进入市场，为全市住宅供应起到一定支撑作用。

所推楼盘分别是“保利梧桐语苑”、“保利叶语”以及“保利湖畔阳光”。

从上述楼盘的整体表现来看，均取得不错销售成绩，也在一定程度上支撑全市住宅交易量回升势头。

　　商办市场，供应同样显现增长态势。

其中，明星楼盘非“万科VMO”莫属。

据了解，位于闵行浦江镇板块的“万科VMO”别墅办公楼再度加推。

花园广场小面积办公楼主力面积为50-150㎡，预计均价为19000元/㎡，而独栋别墅办公楼面积约为1500㎡，售价3300～3800万元/套。

楼市观察

　　新政出台已有多时，一、二手房市场交易量仍保持逐月递增态势。

值得注意的是，一手住宅市场供应量连续两个月呈