九华湖公园经营方案.doc

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湘潭九华湖德文化公园运营管理初案

（送审稿）

湘潭九华资产管理与经营有限公司

二〇一五年五月

目录

一、方案说明 -1-

二、公园简介 -1-

三、总体思路 -2-

（一）发展定位 -2-

（二）发展目标 -3-

（三）功能定位 -4-

四、招商运营规划 -4-

（一）项目规划 -4-

（二）特色经营 -9-

（三）大型活动开展 -10-

（四）区域结合形成互动 -10-

五、智慧化公园 -11-

六、管理模式 -11-

（一）管理模式 -12-

（二）市场化运营合作模式 -12-

（三）运营管理的组织架构 -17-

七、财务测算 -22-

（一）成本分析 -22-

（二）收益分析 -26-

八、宣传方案 -28-

（一）宣传目的 -28-

（二）宣传策略 -28-

（三）宣传与媒介形式 -30-

（四）资金预算 -31-

九、亟需推动工作及相关建议 -32-

（一）亟需推动的工作 -32-

（二）相关建议 -34-

附件1：

九华湖德公园新增沙滩公园及游乐园方案

附件2：

九华湖德文化公园管理考核细则

湘潭九华湖德文化公园运营管理初案

一、方案说明

本方案根据资产公司在长沙洋湖湿地、梅西湖以及株洲文化园、上海世纪公园、苏州金鸡湖景区等公园、景区的学习调研，结合九华园区实际情况，现提出运营管理的初步方案。

最终运营方案可根据后期考察、聘请专业团队论证后进行最终确定（2015年6月前完成）。

确定后的方案在公园实施运作管理一年后，再根据实际运营经验，聘请专家团队调整规范人员配备和管理方案（2016年9月开展），修正后实施。

二、公园简介

九华湖德文化公园位于湘潭经开区滨江新城的中心区，北起沪昆高速公路，南至学府路，东临湘江，西接滨湖路，公园总投资约6.5亿元（建设投资约4亿元），总面积1009.8亩，水体面积572.76亩，绿地面积338亩，公园是全国唯一以德文化为主题的公园，具有独一无二的德文化体系，浓缩中华民族上下五千年传统道德文化。

拥有忠、孝、礼、义、廉五大主题区，以德楼为统领，以德泉为中心，通过德门、德岛、二十四忠轩、二十四孝台、彩绘长廊、正衣阁等一系列景观节点的打造来展示忠、孝、礼、义、廉五大德文化精髓。

德文化公园是九华生态系统、城市景观的重要组成部分，是为满足新九华人的休闲需要，为新九华人提供休息、游览、锻炼、交往，以及举办各种集体文化活动的场所。

公园配备有大型音乐喷泉、舒适长椅、免费停车场、免费园内交通等，优雅、高贵、庄重的特点，引导人回归传统，修身明理，亦体现了九华自建区以来“以德做人，以德治企，以德治区”的管理理念。

总体指标。

总用地面积：

673240㎡；地上总建筑面积16249.6㎡；地下建筑面积15421.8㎡；建筑占地面积11934.8㎡；总绿地面积：

223983㎡；总水体面积：

381840㎡；停车位503（地面车位65个，停车库车位438个）。

经营性建筑设施。

主要包括：

德楼建筑面积4679平方米，共计6层；商务楼建筑面积2167平方米，共计2层；茶室3处，建筑面积分别为205平方米、106平方米、237平方米，共548平方米；服务用房2处，建筑面积分别为356平方米、1351.7平方米。

经营性设施建筑面积约9101.7平方米。

其他建筑设施。

主要包括：

彩绘长廊、廊桥、忠烈轩、二十四孝台、正衣阁等景观。

三、总体思路

（一）发展定位

以德文化公园为核心，以优质的服务、新颖的娱乐及餐饮方式、厚重的文化渗入等方式，与风光带及周边商务、住宅开发相结合，将公园周边区域打造为--文化教育、游乐休闲、商务聚集以及高端住宅四个区域，形成西部九华湖文化沉淀、中部商务聚集和东部风光带游乐休闲的特色文化生态公园。

1、西部九华湖文化沉淀。

以传统道德文化为核心，文体爱好、学生团体以及休闲市民为重点市场，依托丰富的人文资源和优美的景色，风光带互动结合展示“三湘胜景、九韵风华”和中华德文化的独特魅力。

2、东部风光带游乐憩息。

增加大众游乐项目吸引人气，初步选址在德楼东部风光带大堤与滨江路之间的300余亩土地，建设沙滩公园、摩天轮、游乐场和水上乐园，与德文化公园东西相望、动静结合。

3、中部商务聚集。

中部主要是指公园与风光带之间的500亩商住区，引入大集团采用PPP合作模式，开发商务地产项目，建设特色商业街、酒店、商城、影院、会展等综合商务功能区，打造现代商务集聚区。

（二）发展目标

1、全国首家德文化主题公园。

如若说到湘潭的名人，想必伟大的毛主席必定国人皆知；如若说到湘潭的特产，槟榔必定名传湖湘；如若说到湘潭去哪儿，韶山一定不可少。

九华湖德文化公园作为全国首家以传统道德文化为主题的主题性公园，是一座让人引以为傲的公园，是湘潭城市中的一片美丽绿洲，围绕“首家”传统道德文化，不断扩大公园影响力，将九华湖德文化公园打造为湘潭的又一张城市名片。

2、打造高端服务业。

将九华湖德文化公园作为发展高端商业旅游业、文化服务产业的突破点，有利于加快九华高端服务的发展，充分发挥区域资源优势，促进九华产业经济的发展及服务业产业由传统向高端的转型，刺激服务业内部结构调整、升级以及优化。

3、营造品质休闲环境。

一是充分利用德文化公园蕴涵的文化资源优势，打造高品质的文化休闲环境；二是将周边剩余土地纳入德文化公园开发之中，打造优秀的、高品质的商业地产项目；三是充分结合沿江风光带，利用风光带周边空闲土地引进品牌游乐园运营单位，打造优秀的娱乐休闲项目；

4、提升区域价值。

提升区域价值必须有一个个主题明确的载体来支撑，以德文化公园作为九华提升区域价值的载体，致力发展休闲度假项目，以旅游业推动城市营销，为九华赢得更多关注和资源，进而促进区域经济发展。

（三）功能定位

主要功能。

主要功能为城市生态、娱乐游憩、文化承载、商业经营4个方面。

城市生态为公园的基础功能；娱乐游憩是提升片区人气的关键功能；文化承载是公园差异化和生命力的所在；商务开发是公园运营的主要收入来源，周边500亩土地引入大集团合作开发剩余500亩商业用地，采用PPP 等合作模式打造商务地产，建设步行街、特色商业街及大型城市综合体；

四、招商运营规划

（一）项目规划

1、特色打造符合德文化主题商业经营。

以“礼、乐、射、御、书、食”六艺的主线充实“忠、孝、礼、义、廉”五大主题。

将商业经营与“六艺”主线贯穿，以此打造重点招商项目，实现娱乐、商业和文化承载的融合。

主要重点项目如下。

礼：

主要为文化礼仪项目。

（1）中华传统文化交流协会。

属于文化部下属协会，经接洽已有初步意向设置场所在九华湖德文化公园，举办全国性的传统文化交流活动，对公园品牌建设、品质提升、人流聚集方面有巨大带动作用。

（2）礼仪学堂。

吸引高端白领和商务人士，着汉服、行汉礼，开展交际礼仪、演讲培训。

主要分2类团体举行，一是与各中学、高校展开合作，开展成人礼活动（毕业季与开学季各举行一次）；二是以社会团体形式不定期的举办交际礼仪、演讲培训等活动。

宣传中国传统道德文化，扩大影响力，带动人流聚集。

（3）婚庆园。

引入婚庆公司及微电影工作室，成为免费婚纱摄影基地，人气旺盛可可周边酒店合作经营草坪婚礼。

（4）爱情文化点染项目。

打造一组体验性、互动性较强的爱情文化点染项目，如月老池、爱情树、同心锁长廊、爱情物语（植物）科普展示等。

（5）茶道中心。

茶道礼仪，在茶社可享受品茶，观看炒茶等茶艺茶道养生精髓。

（6）金鱼观赏点。

彩绘长廊长509米，彩绘长廊附近水面打造成为金鱼观赏点，人观画、人观鱼、鱼画互映，人鱼互动。

乐：

主要为曲乐项目。

（1）曲艺舞蹈培训。

引入舞蹈培训班、社区曲艺培训机构，管委会或其他企业工会舞蹈、曲艺活动可在里面开班培训。

（2）音乐清吧。

休闲音乐酒吧，可欣赏弹唱和观看投影节目。

最吸引和聚集年轻人，园区工人下班后社交交友最佳场地。

（3）演艺中心（或水上舞台）。

可表演各类戏曲、演唱和商业活动展出。

可设置在商务楼天井、文化广场或湖面。

射：

体育类休闲项目。

（1）沙滩公园。

以细腻海沙吸引儿童和青少年免费游玩。

儿童的吸引往往带动家庭游，极利于人气聚集。

例如郴州沙滩公园地处偏远，拥有10余亩沙滩游人如织，边上的咖啡店、餐厅消费者大都是等孩子玩耍的父母，夏天到晚上10点停车场及路边车位常满。

（2）水上拓展训练基地。

水上扩展训练包括木桩、划艇、单条钢丝、水上动力绳、独木桥、轮胎桥、团队接龙、水上拔河、竹排戏水竞技夺箭赛等项目。

可吸引周边企业作为加强团队精神，增加团队凝聚力的培训基地。

（3）游乐场及水上乐园。

引进造浪池、游泳池、彩虹滑道等嬉水乐园和小规模儿童游乐项目。

由于公园陆地布局紧凑，已无用地，建议将游乐园布局在滨江路、沿江风光带。

（4）摩天轮。

与风光带与九华湖公园间建设临江摩天轮，除了运营收益外，广告收益效果明显，将成为风光带沿岸标志性建筑。

（5）体育设施。

如健身房、瑜伽馆、射箭场等。

御：

游船及车类休闲。

（1）游船码头。

摇橹船、脚踏船、画舫等水上游船，湖面水上碰碰车、垂钓、水上舞台等。

（2）乐摇车。

广场休闲车。

书：

品书、摄影等文化培训机构。

（1）青少年宫。

与市少年宫合作，作为青少年德文化教育、汉学培训班和文化娱乐基地。

（目前已有初步接洽）

（2）公共图书馆。

建设区级免费开放的图书馆。

（3）摄影书画艺术机构。

举办各类摄影书画比赛，开园初期摄影展是最好的宣传。

食：

餐饮行业。

（1）药膳馆。

以阴阳五行配置养生食谱，打造特色高端餐饮项目。

（目前已有初步接洽）

（2）渔餐饮。

餐饮与配套，享受垂钓乐趣。

（3）咖啡饮品店。

主要是休闲咖啡茶饮。

（4）美食SHOW。

德楼附近可适当开发特色美食聚集点。

2、因地制宜，利用文化公园建筑特色招商。

抓好重点建筑设施的定向招商工作。

（1）德楼。

德楼共6层4679㎡，作为德文化公园的标志性建筑。

可用于青少年宫、礼仪学堂、健身房、瑜伽馆、曲艺培训机构、音乐吧的招商入驻，推荐设置在德楼2-6层，1楼可引入商业销售和展示，以摊位形式诚招手工艺品、纪念品、毛绒玩具、休闲区（饮吧）等项目，德楼周边广场可适当开发特色美食聚集点。

（2）商务楼。

商务楼共2层2167㎡，区域依山傍水，曲静通幽，周围有正衣阁、彩绘长廊景点，绿树环绕，顶楼可隔窗赏泉。

由于会所的限制不景气，建议园区以合作招商的模式在内建小规模的免费市民图书馆，吸引人流，其他区域引入茶社、药膳馆、咖啡馆、棋牌休闲、摄影书画机构等，营造区域性文化消费热点。

（目前已有湘潭最好的茶楼项目衔接）

（3）茶室。

茶室共3处548㎡（205㎡、106㎡、237㎡）。

可引入茶社、音乐清吧、咖啡茶饮店等。

（4）服务用房。

服务用房共2处1707.7㎡（356㎡、1351.7㎡），部分服务用房可引入零售点、摄影工作室、培训机构等。

（5）彩绘长廊和廊桥。

附近可设置为放生池、月老池、同心锁长廊。

（6）湖面。

600亩湖面可招商引入水上舞台、水上拓展训练基地，建立游船码头、垂钓中心等。

（7）游乐区用地。

增加大众游乐项目吸引人气，初步选址在德楼东部风光带大堤与滨江路之间的300余亩土地，建设沙滩公园、摩天轮、游乐场和水上乐园，东西相望、动静结合。

（8）其他设施。

公园广场及部门服务用房招商定位主要设置服务中心、乐摇车、便利超市、大众餐饮、休闲小吃等。

园区部分节点可布置摊点或承包给自动售货机商，路灯广告位可租赁。

（二）特色经营

1、游客至上的体验。

德文化公园建设的景