中国物流地产的问题研究.docx
《中国物流地产的问题研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国物流地产的问题研究.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
中国物流地产的问题研究
中国物流地产的问题研究
摘要：
物流业的发展，是社会发展的必然结果，物流地产业作为物流业的派生正获得越来越多投资者的关注。
所谓的"物流地产";，就是投资商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商和物流公司等。
然后，将有一个专业的资产管理队伍对该物流设施进行物业管理，提供物业相关服务。
虽然近年来，物流地产在我国得到了快速发展，但在物流地产发展的如火如荼的同时，出现了违规圈地、盲目开发、恶性竞争等现象。
面对物流园地产营困难的现状，对物流地产运营模式的研究就尤为重要。
本文力图在介绍物流地产概念的基础上，对国内物流地产的四种运营模式的优缺点进行了详细的对比分析，总结了目前我国物流地产运营中存在的问题，提出了一些我国物流地产发展模式上的建议及设想。
关键词：
物流地产；运营模式；物流
一、引言
（一）选题背景和意义
随着中国经济的持续增长，物流行业的迅猛发展，物流地产应需而生，并成为未来值得关注和研究的物流行业之一。
所谓"物流地产";，就是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商和物流公司等，并组织专业的资产管理队伍进行物流管理，提供物业相关服务。
随着2003年，国际物流地产巨头普洛斯把"物流地产";的概念带入中国，国内的物流地产投资就掀起了一股前所未有的热潮。
物流地产";模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。
物流地产商通过有效合理的运营模式来创造更大的利润和价值，优秀的物流地产企业通过合理有效的成本控制和优化，从而实现物流地产业不断的发展和革新。
因此，本文在系统地阐述了物流地产的基本含义，在对物流地产相关理论的研究基础上探讨了国内外物流地产的发展。
借鉴了国外物流地产的经验的同时，对我国物流地产运营模式的构建提出了建议。
（二）研究思路
通过对国内外物流地产发展情况的研究，分析我国物流地产存在的问题，并对比分析我国物流地产现有的四种运营模式的优缺点，提出了应对当前国内物流地产所存在的问题的措施。
二、物流地产概述
（一）物流地产的概念
物流地产是指物流地产商根据社会发展的需求，在全球范围内选择合适的信息化建设高效、优质、完善相关物流设施，又可以租到物流设施包括制造物流公司等，都有相关的物流业务需求的客户和物流地产投资商专业管理物业管理服务的物流活动。
这里是房地产开发商，投资者可以物流业务或专业投资者。
通过物流地产这一创新形式，一方面有需求的企业拥有的资产租赁可以减少巨大的负担，把更多的注意力放在企业的核心业务；另一方面房地产投资者也可以得到更稳定的租金收入。
究其本质而言，物流地产其实是物流服务和地产服务一体化相互结合的产物，通过其相互促进、相互补充来实现原有物流业价值链的延伸。
为现代物流的发展提供了个性化和标准化的物流硬件设施，为客户企业节约建设资金，降低经营风险。
这些都有利于从系统角度整合优化物流服务，为企业带来更多的附加值。
这也是物流地产商倾向于物流地产亦是国内物流地产业兴起的重要动因。
（二）物流地产的价值
客户作为物流地产的租用方，选择租用物流地产的物流设施而不是建设自己的物流设施总结有以下几种原因：
1.企业快速扩张的需要
随着经济的飞速发展，全球化经营的理念要求企业在最短的时间内在合适的地点进行布点、运营，这使得企业不得不改变传统的经营策略，不再循规蹈矩只依靠自己的资源和资产积累来发展，而是通过租用相关物流设施来满足企业的低成本发展战略。
2.提高投资利润回报
许多企业十分强调资产投资回报率，降低负债，通常会从缩减固定资产的投入入手。
许多公司倾向于少建、不建仓储设施，通过租用物流设施来创造实现利润最大化的空间，而将这部分资金投入到研发等核心业务上来，提升企业的盈利能力。
3.注重风险最小化
许多企业往往对自己物流设施需求的预测不准确，就会出现物流设施不足或过剩的现象，在一定程度上会造成资源的浪费，从而影响到企业的正常运营。
而选择物流地产商提供的物流设施和服务则比较灵活，根据企业的实际需求租用不同面积、不同地理位置的物流设施，从根本上降低了企业的经营风险。
（三）物流地产服务方式
在物流地产的运营活动中，物流地产商是出资建设物流设施的实施者，物流地产商为客户所提供的服务方式可以分为以下：
1.标准化物流设施
物流地产商在选定了合适的相关物流设施点后，开始进行设计、建设等系列的工作，将建设好的物流设施转租给客户，为客户提供便捷、高性价比的物流设施。
2.按客户要求定制个性化设施
定制个性化设施是指物流地产商根据客户的特定需求，最大限度地满足客户的商业用途.
3.帮助客户提高财务效率
为了帮助客户实现不断增加的财务目标，物流地产商可以采用收购的方式，将客户现有的物流配送设施购买回来，将其设计规划后再回租给客户。
通过物流地产商提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产负债，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率。
与此同时，物流地产商从中获得了大量盈利性物流设施，扩大了设施规模，从而提高了物流设施的周转利用率。
4.提供咨询服务相关业务
物流地产的商业是使用自己的专业管理平台，为客户提供专业的咨询服务，帮助客户设计和优化供应链管理，帮助客户实现物流业务流程再造，解决问题的业务。
物流开发者可以收取适当的物流咨询费用。
（四）物流地产的运营模式
根据不同的投资建设和管理的主体、不同的融资方式对物流地产的运营模式进行划分，由于投资建设和建设主体的多样化，致使物流地产投资商的投资侧重点不同，形成了以下四种物流地产运营模式。
1.地产企业主导型运营模式
这种模式是以房地产企业做主导的，将物流设备租售给有相关需求的客户代为管理。
是房地产开发商为主体的物流地产开发投资、通过充分市场调研和可行性分析、位置、施工完成物流基础设施，房地产企业只提供给客户相应的物流设施、物业管理、物流信息服务，客户没有涉到企业的日常运作。
为了满足客户定制需求，房地产企业在提供客户服务相关的物流地产方面，可以寻找客户对物流设备、物流服务有哪些具体要求，并根据客户的具体需求，在此基础上制定了采购物流设施或改造现有基础设施，为特别的技术服务、房地产企业通过一系列的技术研究，最大限度地满足客户的定制需求，在一定程度上也实现他们自己的价值和企业创新。
2.物流企业主导型运营模式
运营模式建设的主体的物流企业，根据物流设施需求市场及国际物流发展趋势，通过公司设施的规划、位置，取得土地、设计、施工、施工完成相关物流设施，以自己的企业实体发展的同时，其余部分的物流设施或者出租给其他相关配套服务需求的客户企业。
3.地产企业与物流企业合作型运营模式
这种运营模式要求地产企业与物流企业共同出资、合作经营成立物流地产投资公司，通过项目利益合作协议、合同契约方式使分工合作的条件。
在合作中，房地产企业可以发挥其雄厚的资金实力和物流基础设施建设的能力。
可以发挥专业物流企业的物流管理技术、经营管理能力，通常在物流地产项目实施中发挥各自的优势，实现物流地产利润最大化的共同努力，风险共担的原则可以使双方的损失不至于过高。
4.第三方企业牵头型运营模式
这种模式是通过第三方牵头，将物流企业和地产企业各自的优势资源进行整合，同时对物流企业和地产企业进行严格的资格审查、实力审核，确保实现强强联合。
三方协议达成后，开始由第三方中介组织负责对物流运营管理企业进行招标，而企业收益也将由第三方企业代为审查并依据协议进行公平合理的利益分配。
三、物流地产的发展现状研究
（一）国外物流地产的发展现状
物流地产的概念本是由国外传来，因此其在国外的发展较早，从上世纪八十年代开始至今已经有20余年的历史，目前以欧洲德国，以及美国等国家及地区最为发达，其发展呈现如下特点：
第一、物流地产所配备的物流设施、系统有较高的科技含量
国外物流地产在运营过程中，往往呈现出信息化，智能化，网络化的特点，如建立有关ID代码、条形码或磁性标签等的参数体系，这样一来能及时的传递标准化的物流信息，货物信息。
物流地产物业内通过条码、语音/射频自动识别系统、自动存取系统、自动分拣系统、自动导向车、货物自动跟踪等实现对商品配送的自动化控制。
使得物流业务的操作和管理更加简便，并且对于物流作业过程大量的运筹和决策问题，如运输（搬运）路径的选择、库存水平的确定等，借助专家系统、人工智能和机器人等相关技术加以解决。
企业在经营与管理过程中往往建立包括外部网和内部网在内的计算机通信网络，利用诸如电子订货系统之类的，基于Internet的电子商务平台和电子数据交换技术等，建立外部网，加强物流园区与上游供应商或制造商的联系，以及与下游用户直接的联系；利用物流地产的内部网络使得物流地产内部各部门之间的信息传输流畅。
这样便实现了信息的共享，缩短物流环节，极大的为客户降低了物流成本。
以美国为例，美国企业的经营设备均实现了高度的机械化、自动化和计算机化。
作业中铲车、叉车、货物升降机和传送带等机械的运用程度高；信息管理系统、条码技术在配送中心普遍应用，信息传输便捷而准确，因此大大降低了企业的单据处理和库存等运行成本，改善了企业和客户的关系，提高了企业的市场竞争力。
第二、发展快速，呈现出连锁化、集团化的发展趋势
国外的物流地产经历了20多年的发展，目前仍处于快速发展之中。
以2006统计数据为例，欧洲在物流地产方面的投资和交易量都创造了记录。
交易额达到100亿欧元，较2000年提高了1.6倍。
在美国，物流地产发展继续保持稳定的增长。
美国圣伯那地诺市和河边市每年吸收约167．4万m2的物流用地，而芝加哥的工业地产面积已经达到约1.55亿。
国外物流地产商很重视物流地产的规模和物流网络的建设，因此物流市场的发展也呈现出连锁化集团化的发展。
以普洛斯为例，他管理超过120亿美元的资产。
目前，已与全球4000多家企业建立了良好的合作，其中世界1000强企业中近一半成为其客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、惠普和全球四大物流公司等。
同时其在北美、欧洲、亚洲70多个市场上拥有、管理和在开发的仓储设施多达1700处。
而普洛斯之所以有底气提出物流一站式服务概念，正是有赖于于它连锁化，集团化发展在全球所铺设的分销设施网络。
国外的物流地产于20世纪80年代开始发展，到现在历经了20多年的发展。
在当今全球化物流经济的时代，为了满足全球化或区域化的物流服务，物流地产企必须扩大并形成规模效益。
随着国际物流的发展，美国和欧洲的大型物流地产企业开始联盟合并，以发展国际物流地产市场，以争取更大的市场份额。
国外物流对房地产业的发展趋势，在建设节约型合作，专注于物流园区物流企业将更加集中，发挥整体优势的企业规模和专业化的优势，实现物流企业。
同时，这些企业可共享一些基础设施和配套服务设施，从而降低运营成本，效益。
另外，物流地产的规模化与网络化的建设得到越来越多的物流地产投资商的重视，以普洛斯为代表，在全球范围内仓储设施，并实现全球化的物流地产网络。
物流的发展方向是最终实现绿色化与低碳化。
物流的发展的同时又会对城市环境产生不利影响，比如交通阻塞、噪声、排放有害的污染等。
因此，21世纪对物流地产的发展提出了绿色物流的新要求。
发达国家政府倡导的绿色物流则是在交通量、交通流三个方面制定了相关政策进行约束；另一方面绿色物流是建废料处理的物流系统。
物流地产企业应该把目前的"线性开放式的生产物流能够回收产品废料的"循环式的回收物流";。
（二）国内物流地产的发展
虽然中国物流地产于2002年在东部沿海地区产生，但到2003年美国物流地产巨头普洛斯进驻中国物流市场后，中国的物流地产才开始被大家熟悉。
近两年，无论是外资企业还是国内企业动作都非常明显。
最早在国内打出"物流地产";口号的普洛斯，在外资中的扩张速度最快，目前已墓本被盖国内物流的主要城市。
国内一些地产或本身就有物流业务的企业开始投资物流地产业，如招商地产、福利地产、和记黄埔、宝供物流、中外运等。
目前，国内物流地产的项目主要都集中于长三角、珠三角和环渤海。
据2006年对中国仓储和物流行业的调查显示，接受调查企业中85%的仓储设施都集中在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区三个主要地区，最为集中的是以上海为中心的长江三角洲。
2003年伊始，以普洛斯、AMB、腾飞集团为代表的外资物流地产巨头，便在我国掀起投资狂潮，他们或通过既有项目收购，或采取新地产开发的方式，将物流地产这个全新的概念引入国门。
接着国内一些从事商业和住宅地产的开发商如和记黄埔、招商、富力地产等企业也快速跟进，试图将物流地产作为业务拓展的新方向。
而中储、宝供等自身有物流业务的物流企业也涉足物流地产，全面提速了他们的物流基地建设。
另外，各地方政府也认识到了发展物流地产的好处，积极的推进物流中心等物流地产的建设。
而某些商贸及投资机构也积极参与到物流地产的建设之中。
这一场全国范围的物流地产投资热潮带来的经验和教训，有很多值得我们去研究的地产。
四、国内物流地产存在的问题
自2003年普洛斯公司将物流地产概念引进中国以来，AMB、新熙地、古德曼、丰树信托投资基金和腾飞集团等有物流地产背景的外资企业也通过项目收购或新地产开发等方式在我国大力开展物流地产投资，开启了我国物流地产市场的大门，为客户提供现代化物流仓储设施服务。
国内企业的快速跟进更使得物流地产发展势头上扬。
虽然物流地产市场在我国快速发展，但其仍是一个新兴的行业，没有经验可以借鉴，故在其发展过程中存在不少问题。
主要表现在:
（一）在用地过程中存在一些违规现象
现在物流地产建设过程中圈地现象严重。
由于工业用地的拿地成本大大小于商业项目的拿地成本，一些地产商钻政策的空子，待省市规划出物流地产后，便以低价进驻，囤积土地，然后转向房地产开发。
还有一些开发商通过土地的一级开发，然后通过招商把相应的地块出让给物流企业，由承租企业根据自身和需要建立物流设施，其目的在于土地升值而不是通过物流业本身的运营来获取利润。
这些现象都不利于我国物流地产的健康有序发展。
（二）对风险认识不足，存在盲目开发，恶性竞争的现象
各类企业由廉价的土地吸引，进入物流地产。
但由于运行模式的压力，可以恢复收期相对较长、风险较大和市场风险估计不足，导致了物流地产战略定位不准确，规划不充分，使物流地产低水平重复建设。
这种热潮，在促进我国物流市场的发展的同时；也会形成恶性竞争，从而造成设施和资源的浪费。
据统计中国物流园区空置率已经高达60%左右。
（三）整体实力较弱，企业规模小且专业化程度不高
由于专业分工的落后，现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做，大部分企业服务能力和品质都不高，已建成的物流地产一般规模较小，开发地域分散，与普洛斯相比，国内的物流地产呈点状布局，远未形成一定规模的网络，而且高标准物业匮乏，专业化管理水平低，设施陈旧，多适用于低层次的仓储管理。
跨区域物流发展需要的并非单纯的企业组织和基础设施，更大程度上需要打破地区、行业界限的政策环境的支撑，来形成较大规模的物流地产网络。
（四）政府对需求把握不准，缺乏相关标准
为迎合物流行业发展的需要，政府一般会规划一些物流园区，但由于对物流地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准，存在着究竟将其划入工业地产、商业地产还是单独的物流地产的意识混淆，将工业用地和物流用地混在一起，致使土地使用存在不透明和不确定性。
同时忽视市场导向，对需求把握不准，达不到效益。
（五）物流园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划
在物流地产开发中，重复建设严重，空置率较高，发展阻力重重。
为了适应物流产业发展的需要，从城市到乡镇各级政府部门都在进行物流园区的规划和建设，在全国掀起一场地方政府主导的物流园区建设热潮。
但是，由于急功近利的催化，物流园区建设缺乏科学的市场调研和合理规划，脱离本地自然、经济条件和物流基础设施的实际情况，而且相关部门各自规划，重复建设严重，很多规划出来的物流园区在一定的程度上不能满足市场的真实需要。
据调查，中国目前物流园区空置率已经高达60%左右，在物流园区建设发展的过程中，普遍遇到来自规划不充分、征地困难、配套设施没有及时跟上、缺乏土地使用优惠政策、审批困难、物流品种混杂、资金不能及时到位、发展空间有限等方面的阻力和问题。
（六）中西部投资物流地产的规模不均
中西部物流地产的规模不均，使得国内物流地产的规模化发展难以形成，更别说形成网络化发展。
据2006年对中国仓储和物流行业的调查显示，85%仓储设施集中在长江三角洲、珠江三角洲地区，其中43%主要集中于以上海为中心的长江三角洲，42%分别被珠江三角洲地区平分占据。
在城市分布格局中，11%的份额被广州占据，深圳占据9%，北京天津占据4%，成都占据5%，其余的城市所占份额不多。
五、我国发展物流地产的对策分析
（一）根据实际情况选择合适的物流地产开发模式
1.我国物流地产运营模式的对比分析
我国物流地产的运营模式的对比分析见表6-1。
表6-1物流地产运营模式对比分析
2.物流地产的衡量标准
物流地产运营模式决策的标准可以从经济和战略两方面来考虑。
经济标准是从企业的运营成本和投资成本来考虑，战略标准即物流地产管理水平的提高对物流地产企业的发展战略是否为良性影响.
（1）能否减少物流地产企业的资本投资
物流地产企业的物流设施建设资本投资巨大，因此在投资建设物流设施之前，要对运营模式的可行性进行分析；在进行物流设施选址规划及运营物流地产设施的过程中，需要研究并制定合适的运营模式；在物流设施和配套设施租赁给客户后，要对运营情况进行评估分析并对有碍于企业运营的因素进行修正。
（2）能否够降低物流地产企业的运营成本
成本是衡量能否实现利润最大化的重要指标。
物流地产企业在运营过程中，总是努力探寻降低运营成本的运营模式。
物流地产企业的运营模式不是一成不变的，应随着物流地产企业的不断发展来优化现在的运营模式
（3）能否提高客户服务水平
客户服务水平是衡量物流地产企业服务水平的重要标准，因此物流地产企业应该不断提高服务质量。
只有客户对服务水平达到满意，企业才能获得长远的发展。
（4）能否使企业更专注于核心业务
在激烈竞争的物流信息时代，物流地产企业为了维持生存和发展，保持企业的竞争优势，就需要企业将精力集中在核心业务上，减少对不必要资产的投入，从而降低运营成本的风险。
（5）能否增强物流专业技能
物流地产企业管理的战略目标是拥有并维持优良的物流专业技能和服务，包括对建成的有关物流设施技术的熟悉程度、信息技术、物业管理技术水平、咨询服务水平等。
合适的运营模式会使得这些物流技术水平得到提高，提供给客户的服务质量也会提高。
（二）加强市场研究，作出科学决策
在中国，物流地产只是一件新生事物，各级政府在物流地产规划、土地审批审批控制措施还没有科学合理的规划。
地方各级政府要聚集专家，根据相关情况制定相关的政策和计划，保证物流地产的良好运转。
同时为物流地产广泛的位置并不准确，规划不充分而导致失败的项目，将物流地产、物流市场和物流运作为科学、紧密联系在一起。
完成供需市场前期的研究和分析，专业物流地产的特点，以市场为导向，做好项目可行性，提高决策的科学性。
物流地产是以市场需求为导向，以盈利为目的，为客户提供长期租赁、物业管理服务，还要具有标准的、规模、专业化、现代化管理物流设施和辅助的财产。
只有正确把握现代物流地产的内涵和社会功能，以市场为导向，充分发挥物流、房地产等资源的整体效应，可以理顺政府和企业在物流地产开发各自的功能。
避免盲目"物流地产";建设热，圈地热和大量低标准德物流物业开发，能促进物流服务和物流地产的社会分工，促进房地产市场形成的物流和健康的发展。
目前中国的物流地产发展主要还是在实践探索阶段，缺乏相关的理论研究、物流和财产的人才是十分少见的。
为了提高物流运营效率、物流地产的发展，注重培养物流地产的高级人才，引进了国外先进的物流地产研究成果，加强相关理论。
物流方面的专家、学者使用他们的专业知识，周密的调查工作和研究的基础上，运用理论指导实践特点，充分发挥舆论的作用和智囊，对国家和企业多提建议。
应该更多关注政府的行为效用，在我国物流地产开发研究的地域特征。
（三）增强自身在行业内的竞争优势
物流地产业虽然在中遥刚起步，但通过借鉴其在匡外的发展经验，不难看出物流地产商想获得长期利润与客户的忠诚度是密不可分的。
而客户的忠诚度又是建立在良好服务及客户满意度之上的，一若物流地产商能提供传统仓储服务外的结算、仓一单质押等一站式服务，既解决了客户的后顾之忧，又能为自己创造增值利润。
成功的运营经验将会是银行等金融机构选择合作伙伴的重要筹码，这同样也成为物流地产商在同行业中.竞争的优势所在。
现阶段，由于本土企业实力较弱，缺乏应有的物流地产运营经验，而物流地产开发需要大量的资金投人和足够的经营能力，加之外资地产巨头的强大挑战，所以国内的物流地产开发商亟需形成和提高自身的经营能力。
而且，物流地产企业应当在市场调研的基础上，根据自身实力和市场竞争状况，以市场需求为导向，恰当进行市场定位，发挥物流地产的规模化、网络化与协同效应，提供特色鲜明、顾客满意的物流地产服务，形成市场竞争优势，吸引并拥有一定规模的忠诚客户群体，降低物业空置率，获得良好的资产收益率。
物流地产企业强调的是以物流客户为服务中心，以信息网络为技术支持，提高信息设施，提高企业的网络系统，电子文件管理、货物跟踪和客户查询系统的管理，最大限度地为资源的整合，提升企业的服务能力和质量;形式的集成链的物流配送网络，使各物流园区、物流中心、配送中心的建设、运营进入网络的阶段，从传统的企业模型的限制，不断创新，改善，将物流地产、物流市场和物流运作紧密结合，形成现代物流企业特色的发展之路。
（四）建立风险数据库，有效规避风险
根据物流地产项目风险管理的成功经验，建立一套完整的资料库为后来的同一类型的项目风险管理做借鉴，数据库应该包括:
有关法律法规制度、政府监管部门的相关政策报告，内部控制程序控制项目文档；风险事件数据库：
财务信息；市场信息；投资资讯；人力资源信息；安全生产信息等建立信息数据库。
建立综合风险管理团队，从每一个相应的职业挑出个人的团队，建立一个IRT设计，用于房地产项目有显著的风险在物流提供解决方案，目的是为了让这些人在一起就可以有效的工作，来解决一些问题的一个给定的要求。
通过团队的建设，能较好地反映整个工程施工过程整个系统结构的不同层次的问题。
（五）改变传统政策，加强园区规划
政府应该改变传统的政策和思路，做到招商与当地物流地产协调。
双方都需要政府做好物流园区的规划布局，又需要政府的物流园区发展成为经济发展政策、规划和当地的物流环境，物流体系、产业优势、企业分配和其他考虑因素，以节约资源开发为当地生产企业服务。
城市住宅和商业用地相对而言，物流地产开发商的投资回报率金额比较大，需要更长的时间，风险更大，更低的利润。
政府为了吸引有实力的资金在投资领域，必须降低土地价格，同时给予足够的政策倾斜。
政府应该采取"政府作为一个整体规划、政策支持引导，企业自主经营"物流地产发展战略、政府排序函数，真正的出口物流地产管理领域，在物流地产开发部门的利益协调、宏观规划、法规、规范、项目审批、基础设施建设、指导和监督管理的功能需求。
政府应该协调经济、交通、城
升级会员 