建筑施工合同审查.docx

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建筑施工合同审查

建筑施工合同审查

　　篇一：

建筑工程施工合同审核审查要点

　　建筑工程施工合同审核审查要点

　　（主要针对99版、相对重点）

　　1、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格

（1）对于：

国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。

（2）XX第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：

将五种合同依法认定为无效：

（一）承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的；

（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的；（四）承包人非法转包建设工程的；（五）承包人违法分包建设工程的。

　　因此，对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。

实务操作中，律师修改施工合同时，合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段，但仍需要从具体合同特点角度予以分析。

　　2、注意工程承包范围的审查

　　整体比较简洁；注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致；

　　包括：

土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等等。

　　3、注意标明开工日期的成立标志

　　项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。

　　一般标明：

开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。

　　实际开工日期与约定日期不一致：

实际开工日期为准（开工令等证实）；施工许可证日期和实际施工日期不一致：

以施工许可证日期为准。

　　4、注意审查组成合同文件的顺序

　　首先需标注：

在前者优先；

　　其次，对于有补充协议的，要注明与合同正文效力一致。

　　5、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置

　　对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。

　　一、明确工程师授权范围；二、对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。

　　6、注意审查对安全文明施工的约定

　　一般约定由承包方承担，但为保护承包方利益时，可以约定一个兜底条款，如：

因为发包方原因造成的安全文明施工问题，由发包方承担一切损失。

　　7、注意审查对于工期顺延的约定

　　一、工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令（停水停电）、地下物等因素造成的工期顺延，约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据；

　　二、工期顺延的程序性约定：

承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。

可以增加“视为”条款。

（视为条款：

发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。

）

　　8、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序

（1）程序：

“按照国家、省、市、县有关规定执行。

承包人自检、并在隐蔽或中间验收前小时，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。

防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。

”等。

（2）通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。

　　9、注意审查合同价款的确定方式

　　一般有三种方式：

（1）采用固定价格合同，注意约定合同价款中包括的风险范围，如：

“钢材价格的市场变化（8%）”

　　注意风险费用的计算方法：

　　（如：

合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认为该项目已包含在总承包价款中。

本工程竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。

）

（2）采用可调价格合同，合同价款调整方法：

招标范围以内的工程量按实计算，定额计价，税前总价下浮。

设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项元以内不予计取，元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。

　　（3）采用成本加酬金合同。

采用不多

　　10、注意审查工程进度款支付方式

（1）方式：

节点形象进度，按比例；工程量，按比例。

（2）按照节点付款的约定，承发包双方会根据合同特点加以约定。

律师审查的是综合工程进度和款项支付的配套，前期垫资比例垫资压力、工程过程中的资金投入的持续和科学等。

　　11、注意审查关于工程变更的约定

　　未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更；承包方原则不作变更；但实务上需做变更。

　　确认流程：

由于工程变更使得工程量或工作内容增减的，变更发生后日内，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后,方可作为调整合同价款的有效签证,在工程结算时支付。

承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。

设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书，否则不视为设计变更。

施工期间变更调整单项元以内不予计取，元以上单项的变更于竣工决算时调整。

　　12、注意审查关于竣工验收和结算的约定

　　此阶段的程序设置：

（1）验收过程；（四主体加质检站）

（2）工程交付；

　　（3）资料交付；（视为条款、移交资料明细）

　　（4）竣工结算。

（时间、视为条款）

　　重点是关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。

注意作为承包方不要忘记增加：

结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视为认可结算资料。

　　13、在对于施工合同违约责任约定的审查过程中的注意点

（1）对于履约保证金（或保函）的具体内涵加以明确：

何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定；

（2）对于工期拖延的罚则：

扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。

　　（3）对于逾期支付工程款的罚则：

发包人不能按时支付工程款的，自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。

　　违约金：

可与延期通比例的约定。

　　（4）对于优先受偿权的约定；

　　（5）对于工程及资料交付的约定：

发包人与承包人工程结算发生的任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论是否发生或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。

上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任。

（留置权）

　　（6）对于质量争议的约定：

质量问题认定的中间机构设置和认定。

证明责任的承担和程序。

可约定第三方：

区所在地的质量部门。

　　（7）对于质保金的约定：

质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。

　　（8）对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。

　　（9）关于工程违法转分包、挂靠的约定：

主要是罚则。

工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的，有权立即解除合同。

承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，应当承担工程总标价10%的违约金。

造成发包人损失的，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。

但本协议约定发包人分包的除外。

　　篇二：

如何对建设工程施工合同的内容审查

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//如何对建设工程施工合同的内容审查核心内容：

如何对建设工程施工合同的内容审查？

建设工程施工合同是公司日常合同管理工作中常见的合同类型，数量多、金额巨大、涉及专业问题较多。

法律快车小编在本文介绍建设工程施工合同的内容审查的方法，希望对您有所帮助。

　　一、合同主体的审查

　　需具备相应的资质。

审核资质时应注意审核其资质证书的资质等级、有效期限等是否符合工程建设项目的要求，持证单位名称是否与承包单位名称一致等。

　　相关法条：

《建筑法》第13条“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、涉及单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。

”第26条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。

禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

　　二、合同效力审查

　　XX第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：

将五种合同依法认定为无效：

　　1、承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的；

　　2、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

　　3、建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的；

　　4、承包人非法转包建设工程的；

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　　5、承包人违法分包建设工程的。

　　三、施工合同第一部分协议书的内容审查

　　施工合同第一部分为协议书，概括约定施工合同的主要内容如工程概况（工程名称、地点、内容）、承包范围、工期、质量标准、合同价款，该部分属于合同实质内容的主要内容，审查时应注意核对是否与项目审批文件一致（如属招投标项目应核对承包人名称、承包条件是否与中标结果一致），约定内容是否具体、准确，如有不一致应进行修改。

　　1、审查工程承包范围，包括土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等等。

注意与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致。

　　2、开工日期的审查，项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。

一般标明：

开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。

实际开工日期与约定日期不一致，以实际开工日期为准（开工通知书等证实）。

施工许可证日期和实际施工日期不一致，以施工许可证日期为准。

　　四、合同内容合法性的审查

　　根据《合同法》、《建筑法》等相关法律规定，工程合同不得有违反法律、行政法规强制性规定的内容，审查时如有违反内容应进行删改。

　　常见问题：

　　1、将应当由一个承包人完成的建设工程直接成若干部分发包给几个承包人；

　　2、同意承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给第三人；

　　3、同意承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位；

　　4、同意分包单位将其承包的工程再分包；

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　　5、同意建设工程主体结构的施工非由承包人自行完成；

　　6、合同约定建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位制定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者制定生产厂、供应商；

　　7、将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标的；

　　8、与非中标人签订合同（也包括中标人向他人转让中标项目的情况）；

　　9、不按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，或再行订立背离合同实质性内容的其他协议；

　　10、其他违反法律、行政法规强制性规定的内容。

　　五、审查对于工期顺延的约定

　　1、工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令（停水停电）、地下物等因素造成的工期顺延，最好约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据；

　　2、工期顺延的程序性约定：

承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。

可以增加“视为”条款。

（视为条款：

发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。

）

　　六、对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序的审查

　　1、程序：

“按照国家、省、市、县有关规定执行。

承包人自检、并在隐蔽或中间验收前小时，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。

防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。

”等。

　　2、通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。

　　七、审查关于工程变更的约定

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　　未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更；承包方原则不作变更；但实务上需做变更。

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　　篇三：

【建设工程合同】建设工程施工合同修改、审查要点

　　【建设工程合同】建设工程施工合同修改、审查要点

　　对建设工程施工合同进行法律评审的目的在于防范发生争议，尽量使合同约定完善、准确。

应从建设工程施工合同常见的主要争议入手，以此为重点对建设工程施工合同进行法律评审。

　　一、建设工程施工合同争议要点

（1）工程款支付争议，最多约占法院受理工程案件的80%；

（2）合同效力争议；

　　（3）合同解除争议；

　　（4）工程质量争议；

　　（5）造价结算争议；

　　（6）工程款欠付利息争议；

　　（7）垫资争议；

　　（8）工期争议；

　　（9）保修及退还保修金争议。

　　二、法律审查要点

　　要防范这些争议，应如下方面对建设工程施工合同内容进行审查及法律评审：

（一）严格审查发包人的主体资格及履约信用

　　在签订建设工程施工合同时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要准备工作。

根据法律规定，从事房地产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当是依法批准的合法项目。

违反这些规定，可能因签订合同主体不符合相关资质等级或项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。

　　在订立合同时，应首先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照以及相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。

通过严格审查，从而杜绝违法合同与无履约能力合同的签订。

（二）尽量采用《建设工程施工合同示范文本》，仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。

国家工商行政管理局和建设部联合制定的《建设工程施工合同示范文本》（GF-1999-0201）很好地体现了双方的权利、义务和风险，规定的内容也较为详尽，为合同的履行奠定良好的基础，为日后的纠纷解决提供依据。

施工企业应当重视使用，对专用条款的填写约定应完整、清晰、合理。

并且签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”，因为“通用条款”不仅引导我们如何签订“专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的约定。

　　（三）审查合同是否约定明确。

签订合同时应仔细推敲，详尽约定，避免纠纷的产生

　　签订合同前，要细心研究合同条款，结合项目特点和当事人自身情况，设想在履行中可能出现的问题，事先提出解决的措施。

如施工过程中可能出现的周边扰民问题导致的工期拖延与费用增加应予以充分考虑，并在条款内详细约定；如交通不便的工程应充分考虑临时用水、用电等措施费的增加。

在合同签订时合同条款用词要准确，发包人和承包人的权利、义务、责任要写清楚，不要因准备不足或疏忽而使合同条款留下漏洞。

例如合同条款约定“乙方不得因甲方资金的暂时不到位而停工或拖延工期”，此“暂时”有可能遥遥无期，给合同履行带来极大隐患。

　　（四）重点审查造价条款。

关于工程造价的约定，是施工合同十分重要的内容。

工程造价的确定是合同的关键性条款，工程造价的争议也是建设工程施工合同最常见的纠纷。

由于大多数工程在施工过程中都不可避免发生设计变更、现场签证和材料差价等情形，因此难以“一次性包死，不作调整”。

合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的审批、确认做出明确规定。

对于固定总价的合同，更应在确定合同价款时充分考虑各方面的风险因素，确保赢利空间。

对于垫资合同，则应考虑垫资款回收的安全性。

　　（五）重点审查工程款支付条款，合理安排工程进度款支付方式一般情况下，合同中约定工程进度款按月支付，支付额度为上月完成工程量的相应比例。

但某些建设项目大量增加合同外的工作量，使工程造价成倍增长，而工程款支付以合同价款为基数，并根据形象进

　　度付款，造价的不准确必然导致工程款支付严重不足。

合同外增加的价款，应约定当月签证，纳入当月支付。

　　（六）明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限

　　建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此经常造成双方不必要的纠纷和损失。

在合同中应明确监理工程师与发包人代表的职责和权限。

特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给双方造成损失。

　　（七）总包合同（或其补充协议）中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任与相互关系尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定。

但实践中仍常常发生分包方不接受总包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，还有因甲分包造成三方权责不明确的情况，因此，在总包合同（或其补充协议）中应当将各方责任和关系具体化，以便于操作，避免纠纷。

　　（八）不可抗力要量化

　　国内工程在施工周期中发生战争、动乱、空中飞行物体坠落等现象的可能性很小，较常见的是风、雨、雪、洪、震等自然灾害。

达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，“通用条款”未明确，实践中双方难以达成共识。

为避免纠纷，在合同中应尽量对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程度予以量化，如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。

　　（九）违约金规定不宜过高，且应明确最高限额

　　例如工期延误违约金，一般以每日工程总造价的‰的。

为宜，因为建设工程本身造价较高，如违约金标准过高，对施工单位是相当不利如某工程项目施工单位在施工合同中约定逾期日罚5000元（约为工程暂定造价‰），而且又未约定上限。

在起诉建设单位要求支付工程款后，建设单位提出反诉要求赔偿工期延误损失，最后法院判决建设单位需支付工程款9,987,元，而施工单位则需支付工期违约金XX多万元工期违约金。

　　施工合同都难以做到十分详尽、完美，在合同履行中还应根据实际情况及时签订补充协议、变更协议，调整双方的权利义务，有效预防和减少纠纷。