大石城四层潮流服装城招商策划方案2358521158.docx

大石城四层潮流服装城招商策划方案2358521158.docx

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大石城四层潮流服装城招商策划方案2358521158

大石城潮流服装精品城招商策划方案前言大石城四层拟规划成一个集时尚服饰、皮具、精品、美容、电玩娱乐、休闲美食为一体的潮流街区，打造大石商圈内第一个为年轻人而创的潮流时尚购物之都；本案主要以大石城四层的经营项目定位、经营业态布局、租金定价、招商广告推广和招商策略方面作出分析和建议。

一、项目经营定位1、项目分析大石城占地面积近万平方米，建筑面积三万多平方米，共分为五层，首层为麦当劳、蒙自源餐厅、珠宝首饰、化妆品、品牌服饰专卖店为主，二三层为天汇百货超市，四层其中2000平方为欢乐时光游艺中心，五层为大地数字影院和星光量贩式KTV，四五层现在正在进行装修，计划年前开业，四层尚有4000多千平方米面积空置。

首层至三层现今年1月份已开业，除了首层麦当劳、蒙自然生意较好，其它商家经营状况不太理想，首层小商户因经营不理想有欠租情况，出现以上情况主要是首层经营面积小，商品经营业态单一，可逛性不强，大部分顾客去了超市或麦当劳消费就离开，因此大石城经营业态有需要适当作出重新调整，补充和丰富经营业态结构。

2、项目定位大石城位于大石镇中心位置，毗邻大石镇政府，属于城乡结合地区，大石城1

周边旺铺林立，商业气氛浓厚，车辆、行人川流不息，大石城所处区域的零售业态为大型超市和社区型商业街道相结合形式，众多连锁品牌商家已经进驻，商业空间的发展潜力极大，整个商圈业态以服饰、手机通讯、银行、超市、金饰、小食店为主。

针对大石镇商业业态和大石城优劣势分析，大石镇经营服饰以底档次和高档次为主，周边有一个规模较大服装市场，但服装服市场是传统旧的商业模式，以个体小商户为主，购物环境差，无空调，商铺杂乱无章，除了卖衣服外,没有配套经营项目，卖的衣服档次底和价格较底，大部分适合底层次外来人员消费，而高档次服饰是以街道两边连锁品牌专卖和大型商场大众品牌服饰为主，如天汇百货，经营服饰价格以高档次为主，款式欠缺新颖潮流，款式老土，一般适合30岁以上消费，因此在大石镇现时尚欠缺一个可以让年轻人追求集时尚潮流服饰、休闲美食、娱乐的一站式消费高级购物环境。

针对以上状况，现计划在大石城四层规划定位成一个潮流时尚服饰精品城，填补大石商圈的市场空白，同时可对大石城整个经营业态作一个丰富补充。

现时主要考虑到经营项目偏离正常经营业态区域，对招商和日后租户可持续经营带来好大的风险，这是最重要考虑的主要的因素，但是凡事没有绝对，经近日在广州进行几个时尚潮流服装商场进行市调，有的服装商场位置也在四楼，五楼，但经营得也不错，能旺起来主要原因是商场商品结构丰富而潮流时尚，富有个性主题，因而吸引以年轻人为主的层次消费。

3、项目名称（服装商场名称）服装商场以潮流、时尚等字眼为名称，由公司起名。

建议参考名称：

1、绿盈时尚服装城（绿盈潮流服装城、绿盈时尚坊）2

2、大石时尚服装城（大石潮流服装城）二、四层经营业态功能分区

（一）四层全层共6128平方米，拟规划成一个集潮流时尚服饰、娱乐、休闲、美食为一体的高尚消费购物环境，四层共划分为如下三大类经营业态:

A、时尚潮流区B、休闲美食区D、电玩娱乐数码区1、时尚潮流A区时尚潮流A区以时尚靓妹装、休闲装、运动装、牛仔、精品、手袋、鞋类、美容、美甲、化妆品等等为主要经营项目。

2、休闲美食B区休闲美食B区计划引入一到两间饮食项目作为配套经营，如中餐馆、水吧、回转寿司、无烟烧烤、之类饮食经营项目。

3、电玩娱乐数码D区电玩D区其中约2000平方米已出租欢乐时光游艺中心，即将开业，除了提供电玩游戏娱乐服务外，在电玩区增设电玩配套商品如PS游戏机及相关电玩产品、动漫产品、电子数码产品、MP3、手机精品等等。

注：

具体业态规划见附图一所示。

3

（二）四层商铺设计四层服装城所有商铺装修设计风格均以格仔档（笼仔档）形式，每间实积约四平方米左右，计划推出100-200间商铺（视情况而定），公共通道宽度设计为为1.8米至2米左右，服装城商铺设计风格布局以时尚潮流为主，在具体装修方案由工程部设计定案。

三、经营项目租金定价策略大石城四层潮流服饰精品城所处的楼层位置较高，偏离正常经营业态区域，因位置较高对招商工作和开业后经营带来较困难和风险，如何减少招商风险和让开业后进场租户能可以持续经营是最重要的问题，其中就最重要是以好的经营环境和较底的租金成本吸引商家进驻，这也是招商重要吸引手段。

（一）、租金收取标准为了给租户减底租金成本，每间商铺规划成笼仔铺（格仔铺）形式，商铺规划面积以每间实积控制在4平方米之间，分摊面积以5成计算，即建筑面积为8平方米左右，按出租面积和位置不同，租金共划分为A、B、C、D四个档次租金收取标准。

1、A铺位置租金位置收取标准：

A铺是指位置较好，如大堂位置、前面主通道、十字位、入口位、双门面铺、靠电梯位置，按建筑面积每平方米80元计租，即8平方米商铺收取约650元/间。

2、B铺位置租金位置收取标准：

B铺是指位置一般、是指内区商铺的通道位置，如十字位和入口位，按建4

筑面积每平方米70元计租，即8平方米商铺敢取约550元/间。

3、C铺位置租金位置收取标准：

C铺是指位置较差，如内拢铺、死角位铺，按建筑面积每平方米60元计租，即8平方米商铺敢取约480元/间。

4、D铺位置租金位置收取标准：

D铺是指大面积商铺，如中餐厅、水吧、美容美发等，如超过50平方米以上的商铺，按位置和面积大小不同，租金按30至40元敢取租金。

（管理费、空调分摊另计）

（二）租金递增四层潮时尚服饰精品城如签订两年合同的，第二年租金按上一年的租递增8%进行计租。

（三）其它费用收取标准1、合同保证金四层服装小商铺收取合同保证金为12个月租金作为保证金，另预付一个月租金。

如一间铺8平方米，一个租金就是500元，预付一年就是6000元。

2、管理费及水电费小面积商铺共公水电费分摊费、空调分摊费，管理费已包含在租金内，除大面积商铺外，小商铺因面积较小，租户商铺内自用的电费每月建议对每间商铺以估算形式进行收取算电费（小商铺每月按固定费用来收取，特5

殊经营和大铺需装独立电表）。

3、水电押金：

每户收取300元作为水电押金4、广告宣传推广费计划每间商铺收取一个月的租金作为日后宣传推广费（每年收取一次），如建筑面积8平方米商铺月租金为500元，一年推广费为500元。

5、营业税四层流行时尚服饰精品城以集体牌照经营，每间个商户收取一定营业税，具体收取标准与财务协商而定。

6、合同转名费：

每间每次收取500元作为转名手续费。

7、相关费用列表：

（按小商铺8平方收取500标准计）编号收取费用项目名称收取标准备注预付租金500元/月1视面积大少和位置而收取标准不同。

合同押金6000元2如一间铺8平方米，一个租金就是500元，预付一年就是6000元预付月租金500元3签订合同时预收一个月租金管理费及公共水电分摊费租金包含4小面积商铺共公水电费、空调使用分摊费，管理费已包含在租金内，除大面积商铺外。

租户自用电费每月估算5自用电每月建议以估算形式进行收取算电费（特殊经营和大铺需装独立电表）。

广告宣传推广费500元/年6计划每间商铺收取一个月的租金作为日后宣传推广费（每年收取一次）。

水电押金300元7作商铺水电押金，合同期满结清所有费用无息退还合同转名费500元一次8每间每次收取500元作为转名手续费。

注：

签订合同时如商铺是8平方米的，每月租为500元的，应相关缴费用合计为：

7800元。

四、合同期及装修期6

四层流行时尚服饰精品城，合同期建议签订最少两年以上，因为如果合同期过短或签订一年的话，很多租客是不愿签订的，同时对我公司经营也有不利的方面，主要分析如下，因为四层是一个新的卖场，在开业后，通常会有一个经营磨合期，新场通常会守一定的时间，才会慢慢旺起来，正常来说少的话也要半年左右才会真正旺起来，如果一年合同期的话，真正能赚钱也只有几个月，所以租户是不愿意考虑的，另一方面，租户怕旺后第二年出现收贵租的情况，未能给租户前景信心，从公司经营管理立场来考虑，通常一个新的服装卖场，会不断有少数租户因不会经营或不想再做这行而想转让出去或关铺结业，商铺就得重新转让或招租出去，如果只有几个月的合同期就会没有新租户愿意承租使用了，这样就会有些商铺因出租不了而空置，对日后经营管理是不利的。

免租装修期，在新租户进场装时，通常会给一个免租装修费，方便给租户进行装修和上货，小商铺免租装修期一般为10天，视情况而定。

五、招商推广策略

（一）招商优惠措施为了加快四层流行时尚服饰精品城招商进度和吸引商家进驻，计划推出一系列招商优惠政策，方案如下：

1、免费期优惠政策为了加快招商进度前30名进驻的商户给予一定的免费期。

前10名签订合同的租客，给予60天的免租期。

前11至20名签订合同的租客，给予45天的免租期。

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前21至30名签订合同的租客，给予30天的免租期。

注：

装修免租期另计

（二）商场包装及广告推广策略在整个招商推广过程中，商场包装及广告宣传推广是服装城成功招商主要因素，必须十分重视的包装过程，商业项目一定要宣传其特色与独特之处，才可吸引商家、投资者和消费者的垂青。

因此在现在商业市场竞争日益激烈的市场环境下，要获得商业项目的成功，富有特色，诉求点明确的公关及广告宣传是绝不可或缺的环节。

1、商场包装。

四层潮流时尚服饰服饰精品城整个商场包装以时尚潮流为主题，营造一个以年轻人为主题集潮流时尚购物、休闲、娱乐为一体的营商环境。

商场包装由公司广告公司出包装方案再定。

2、招商广告宣传推广为了更好配合四层服装城招商工作,在广告宣传推广上，建议招商前期作一定的宣传广告，建议作如下广告宣传计划。

（1）、DM招商宣传单张广告DM宣传单张，规格以A3纸为大小，双面彩印，共分为AB两面广告内容，A面做大石城整个项目经营广告，B面做四层服装城招租广告，主要内容以四层潮流服饰精品城招租信息为主，计划第一期先印20000份，主要安排相关人员派发到服装市场和周边商业街和楼盘。

广告内容及平面设计由广告公司和招商部完成，10月22日前印刷好，并8

交付招商部对外招租使用。

（2）DM夹报宣传计划在广州日报夹报5000份DM招商宣传单张，主要投放在番禺靠大石几大镇区，10月22日前完成。

（3）番禺电视招商广告建议在番禺电视台作一期电视招商广告，投放15至30次，广告内容以招租广告为主，具体宣传方案由广告公司和招商部完成，建议在10月22前开始投放。

（4）外立面喷画广告在大石城外立面原来的招商喷画广告，重新制作更换，内容以四层服装城招租广告为主，建议在20日前完成。

注：

四层服装城主要广告内容构思见附表三六、服装城开业前期工作日程安排计划一、服装城招商工作日程安排及计划表1、四层服装经营布局平面图层服装经营布局平面图，必须在10月20日前完成并交招商部进行对外招商。

2、广告招商宣传方案DM招商宣传单张平面设计、电视招商广告内容说词、喷画设计、海报设计、吊旗设计由策划定案于10月18日前完成。

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3、DM招商宣传单张印刷完成并交招商部招租使用DM招商宣传单张共印20000份，必须于10月20日前完成，交招商使用。

4、电视招商广告宣传投放时间计划在番禺电视台投放一期电视广告，10月22日开始投放。

5、大石城外立面喷画广告大石城外立面喷画招商广告于是10月20日前重新更换，内容以四层服装城招商为主。

6、四层商铺租金表大石城四层服装城商铺租金于10月18日前完成，并交付招商使用。

7、招商平面图（规划立面效果）四层商铺立面效果图于10月20日前完成，并交招商部使用。

8、相关招商资料、海报、展板、租控板相关招商资料、海报、展板于10月20日前完成，交招商使用。

9、公开开始对外招租为了不错过招商期和服装行业的旺季，计划于10月20日开始对外进行招商。

10、服装城商场气氛包装服装城商场气氛包装对整个卖场招商最重要的，气氛包装由广告公司用招商部完成，于开业前10天完成。

11、四层装修工程方案四层装修方案由工程部完成，招商部配合，于10月25日前定案。

12、水电、消防、排风、空调安装方案四层装修方案由工程部完成，于10月25日定案。

13、四层装修工程施工完结10

四层装修工程须天开业前10天完成，由工程部负责。

14、水电、消防、排风、空调、工程四层服装城水电、消防、排风、空调工程由工程部天开业10天前完成。

15、租户进场装修租户在开业前，提前十天进场装修及上货。

16、大石城四层服装城对开业时间如果按正常招商进度，如12月中能出租达到100间商铺左右，就可以对外开业，具体时间由公司视情况决定。

17、四层服装城正式开业庆典。

（待定）注：

具体工作日程安排见附表二二、招商期及开业四层服装城开始对外进行招商的时间为10月20日，招商期为60天，全层共设约150至200间商铺，分两期招商，一期计划60天内出租超过5成，即100间商铺，如四层出租达到100间左右就可以对外开业经营，开业时间计划在12月中左右，具体开业时间由公司再定。

七、招商队伍组建现时招商部招商人员共有二人，招商经理及招商助理各一名，因为四层一期招商共规划有商铺200间，招商任务艰巨，招商时间紧逼，招商期内除了通过广告宣传招商手段外，主要招商方式还是需要招商人员到广州、番禺所有服装进行11

上门招租推广，因此建议公司再招聘两名招商代表配合招商工作。

以上方案给公司一个参考，具体操作需要开会讨论。

招商部2009-10-1212