世联地产商业项目规划设计任务书.doc

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陕西富力地产北郊综合体项目规划设计任务书

谨呈：

陕西富力房地产开发有限公司

陕西富力地产北郊综合体项目

规划设计任务书

北京世联房地产顾问有限公司

2010.03

沈阳华府天地项目二期规划设计任务书

目录

1 项目概况 4

1.1项目区位 4

1.2交通状况 4

1.3周边资源 5

1.4规模指标 5

1.5规划要求 6

2 规划设计的基本原则 7

2.1项目定位 7

2.1.1定位总策略 7

2.1.2项目形象定位 7

2.1.3物业配比建议 7

2.1.4分物业发展策略 8

2.1.5商业定位 8

2.1.6公寓定位 9

2.1.7写字楼定位 9

2.1.8住宅定位 10

2.2总体规划 11

2.2.1规划原则 11

2.2.2规划要点 11

2.2.3规划理念 11

2.2.4规划方案示意 12

2.2.5形象打造 13

3 分物业产品设计建议 14

3.1商业设计要点建议 14

3.1.1业态建议 14

3.1.2立面形象 14

3.1.3内部空间 14

3.1.4其他 15

3.2公寓设计要点建议 15

3.2.1整体设计原则 15

3.2.2建筑形象 15

3.2.3公共空间 15

3.2.4套内空间建议 16

3.2.5户型设计亮点 16

3.2.6精装修设计建议 18

3.3写字楼设计要点建议 22

3.3.1写字楼设计原则：

22

3.3.2立面形象 22

3.3.3公共空间 22

3.3.4公共配套 23

3.3.5产品灵活划分 24

3.3.6层高建议 24

3.3.7成本控制 24

3.3.8空中花园（参考） 24

3.4住宅设计要点建议 25

3.4.1 立面形象 25

3.4.2 园林建议 25

3.4.3 底层架空 25

3.4.4 私属空间 26

3.4.5 精装双大堂 26

3.4.6 户型创新 26

3.4.7 户型推荐 27

3.4.8 标准层推荐 31

P.23

1项目概况

1.1项目区位

本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。

01—项目区位图

1.2交通状况

项目紧邻城市主干线，随着地铁2号线的开通，将进一步拉近项目与城区的距离。

02—项目交通示意图

1.3周边资源

项目北侧为西安政府行政中心新址，政府北迁的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升。

项目北侧紧邻西安城市运动公园：

西北地区唯一的运动型主题公园，占地约800亩（含运动主副馆），以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园，也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园。

03—市政府、城市运动公园示意图

1.4规模指标

n占地面积：

5.53万平米（83亩）；容积率：

4；地上总建面：

约26万平米；

n规划物业：

包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型；

n限定条件：

ü住宅与公建部分各占50%；

ü用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%；

ü住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整；

ü限高要求：

北面60m，其余<100m。

04—地块边界示意图

1.5规划要求

根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”

ü总规模：

4.5万平米（房间数量320-350间套）；

ü经营档次：

国际五星级标准（已签约皇冠假日）；

ü开业时间：

计划2013年正式开业。

2规划设计的基本原则

2.1项目定位

2.1.1定位总策略

占位“新中心”，代言城市和区域

形象标杆——树立新地标，聚焦全城影响

产品标杆——引领地产升级，建立市场标准

价值标杆——聚合城市功能，实现全能生活

2.1.2项目形象定位

n形象定位

一座城市的世界观

中心、国际、标杆

n物业功能定位

2.1.3物业配比建议

物业配比原则：

1.酒店规模已定：

4.5万平米；

2.居住区规模根据规划要求，为11万平米（其中：

3万精装公寓；8万平米大户型住宅）；

3.商业分为两部分，一部分为以百货为主力店的集中商业，规模8万平米（含地下），另一部分为休闲娱乐为主的独立商业，建议2万平米左右；

4.写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模3万平米。

2.1.4分物业发展策略

Ø商业（精品、高端）

ü以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值；

ü通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。

Ø写字楼（商务的、高形象）

ü保证形象同时控制规模，多面积划分，降低市场风险；

ü适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。

Ø酒店式服务公寓（精品、领先）

ü借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值；

ü以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。

Ø高端住宅（高品质、身份感）

ü依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅；

ü通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。

2.1.5商业定位

Ø整体定位：

“都市核心精品商业广场”

Ø业态定位：

业态组合1：

以精品商业主力店与五星级酒店相匹配，带动项目整体价值提升，实现优质资产沉淀

——高端精品百货主力店（4万平米，如西武、SOGO等）

——大型休闲娱乐、品牌旗舰店等（2万平米，如大型高端会所、汽车展厅、名品家居等）

——其他商业（4万平米，如高端品牌专营店，餐饮、银行等城市配套）

业态组合2：

（商业可租可售，更具灵活性，操作难度相对较小）

——三大主题：

商务社交、精品生活、休闲娱乐

Ø客户定位：

本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，陕北迁入人群、五星酒店带来的高端客户以及区域中高端消费人群为主。

2.1.6公寓定位

Ø整体定位：

“新空间精品国际公寓（超能空间、至享服务）”

Ø客户定位：

2.1.7写字楼定位

Ø整体定位：

城市新中心弹性商务空间

ü以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业

ü为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所

Ø客户定位：

ü主抓核心客户实现稳定回现目标；

ü打造高形象和高性价比，兼顾一定的内部功能；

Ø产品定位

ü面积区间建议根据楼层划分为四个梯度（满足不同企业需求）

Ÿ整层销售（高楼层部分）：

针对大企业使用

Ÿ半层销售（高楼层部分）：

针对中型企业为主

Ÿ200-300平米（低楼层部分）：

针对中小企业为主

Ÿ70-100平米（低楼层部分）：

满足小型企业需求

2.1.8住宅定位

Ø整体定位：

瞰景顶礼华宅品质生活公馆（揽尽公园胜景、独享城市资源、圈层专属领域）

Ø客户定位

ü核心客户1：

以长庆石油为代表的大型企业中高层

ü核心客户2：

陕北客户

ü重要客户：

政府公务员

ü次要客户：

大型企业员工、拆迁户

2.2总体规划

2.2.1规划原则

Ø不同物业类型分区明确，且注意各部分之间的联系与区隔：

本项目物业类型较多，在规划角度要注意不同功能的分区，同时保持一定关联性，尤其是住宅与公建部分的联系。

Ø商业价值最大化：

地块临未央路与凤城八路的昭示性与通达性最佳，应以公建类物业为主，保证商业价值的最大化。

Ø住宅保持相对私密性：

住宅应保证相对纯粹与私密性，同时处理好与其他物业间的联系，以综合体的复合价值实现住宅产品价值的提升。

Ø充分利用周边资源，提升产品价值：

地块北侧紧邻城运公园，应充分利用城运公园的景观价值。

同时未央路为城市“迎宾大道”，应注重“城市形象面”的打造。

2.2.2规划要点

Ø整体规划：

“双城共荣”的规划理念，打造“内城”与“外城”

Ø形象打造：

整体形象体现国际化、设计感，树立形象地标

Ø国际化氛围营造：

通过DIS系统营造项目国际化特色，细节体现品质

2.2.3规划理念

2.2.4规划方案示意

Ø公建区：

沿东侧布置公建物业，L型酒店（地上3.5万平米）放置在地块东北侧，写字楼（3万平米）放置在地块东南角。

Ø集中商业分为两部分，分别位于酒店和写字楼之间及写字楼西侧，可考虑设置两栋集中商业。

Ø居住区：

在地块西南侧沿凤城七路排布公寓（3万平米），公寓北侧分别为小户型住宅（2万平米）和大户型住宅（6万平米）。

2.2.5形象打造

Ø整体形象体现设计感：

气势恢宏、现代统一、主次有序

Ø顶部造型与灯光处理：

增强建筑的设计美感，突出项目的标识与归属感

ØDIS区域识别系统（districtidentificationssystem）：

道路系统及铺装、统一的导示系统、趣味小品，雕塑

3分物业产品设计建议

3.1商业设计要点建议

3.1.1业态建议

3.1.2立面形象——商业外立面形象体现国际、现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质

3.1.3内部空间

n通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围

n动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感

n通过景观中庭、挑空等处理，提升商业档次

3.1.4其他——

n商业外部广场：

体现活跃、现代气息，凸显城市感和设计感

n观赏性小品、雕塑：

显示趣味性，体现人文精神

n霓虹广告：

极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑

3.2公寓设计要点建议

3.2.1整体设计原则

n在控制面积的条件下增加户型的实用性，保证功能空间完整

n提高性价比，针对不同面积的产品设置合理的户型亮点、赠送手法，增加产品附加值，给足客户物超所值的感受

n在装修上给出菜单选择、注重人性化和个性化设计，扩大客户群

n在公共空间、配套上增加产品特色和附加值，和市场形成差异化

3.2.2建筑形象

n公建化立面，具有视觉冲击力，树立地标形象；提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质

3.2.3公共空间

n入口、大堂及内部空间体现物业形象

n多功能共享空间：

通过打造空中花园，为业主提供休闲、交流空间

3.2.4套内空间建议

3.2.5户型设计亮点

n亮点设计原则——A、所有产品均强调户型的实用性，提高性价比。

B、对于一居、两居产品可以强调户型空间的个性变化。

（由于空间局促，对于小户型而言，设计亮点需要通过一次结构和二次装修两方面结合实现）。

n赠送设计建议

ü赠送“面积”的原则：

A、相对量可观：

面积过小，客户敏感度不高

B、绝对实用：

对于华而不实的“面积”，无法给到客户实惠

ü赠送方式

A、赠送方式1——可拆卸式凸窗

B、赠送方式2——可拆卸式倒凸窗

C、赠送方式3——衣橱（低于2.2米）

3.2.6精装修设计建议

n本项目精装修整体策略

n个性化提升策略

ü模块化精装菜单：

平衡客户的“惰性”与“个性”，满足客户自主选择需求

1）只改变设计形式