下半年河北省房地产估价师《案例与分析》商业房地产市场调查研究报告内容构成试题.doc

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2016年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：

商业房地产市场调查研究报告内容构成试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。

若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为__。

A．4400元/m2

B．4409元/m2

C．4445元/m2

D．4455元/m2

2、某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。

该项目的财务内部收益率为__。

A．20%

B．14.31%

C．14.69%

D．14.80%

3、民事法律关系的內容是指。

A：

民事主体间民事权利义务所共同指向的对象

B：

参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人

C：

民事主体所应承担的义务

D：

民事主体所享有的权利和应承担的义务

E：

执行层的组织协调

4、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

5、非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价的佣金。

A：

5％

B：

10％

C：

15％

D：

20％

E：

执行层的组织协调

6、在房地产市场不景气的情况下，成本法的测算结果（在未考虑经济折旧的情况下）__市场法测算的结果。

A．低于

B．等于

C．高于

D．不等于

7、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。

A．资金来源与运用表

B．损益表

C．资产负债表

D．现金流量表

8、下列关于城市用地自然条件评价中的水文条件，表述错误的是。

A：

某些水文条件也可能给城市带来不利影响

B：

江河湖泊等地面水体，可作为城市水源，但不能在稀释污水方面发挥作用

C：

为防范洪水带来的影响，在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题

D：

要区别城市不同地区，采用不同的洪水设计标准，有利于土地的充分利用

E：

执行层的组织协调

9、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为__元/m2。

A．3610.5

B．3619.5

C．3711.5

D．3719.5

10、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。

A．目标定价法

B．领导定价法

C．随行就市定价法

D．认知价值定价法

11、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】

A：

最低价格

B：

平均价格

C：

出让地价

D：

标定地价

E：

工业用地的监测点评估价格

12、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。

A：

投资价值

B：

谨慎价值

C：

快速变现值

D：

市场价值

E：

工业用地的监测点评估价格

13、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是。

A：

材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比

B：

凡是內部有孔隙的材料，其密实度都大于1

C：

材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质

D：

材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质

E：

执行层的组织协调

14、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

15、收益法适用的条件是房地产的。

A：

收益能够量化

B：

风险能够量化

C：

收益或风险其一可以量化

D：

收益和风险均能量化

E：

工业用地的监测点评估价格

16、狭义上的法律是指由依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。

A：

国务院各部委

B：

省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会

C：

国务院

D：

全国人大及其常务委员会

E：

执行层的组织协调

17、某物业当前的市场售价为5000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为元／㎡。

A：

482．79

B：

448．24

C：

467．25

D：

498．53

E：

借款合同

18、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。

A：

0.5～2.0

B：

1.5～2.0

C：

0.5～1.5

D：

1.0～1.5

E：

工业用地的监测点评估价格

19、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将__。

A．上升

B．下降

C．不变

D．难以确定

20、影响房地产价格的环境因素不包括（）。

A．大气环境

B．声觉环境

C．卫生环境

D．治安环境

21、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋__而评估其房地产市场价格。

A．与产权调换房屋结算差价

B．价值

C．货币补偿金额

D．重置价格

22、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是__。

A．私立学校用地50年

B．厂房用地50年

C．大型超市用地50年

D．别墅用地70年

23、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A：

一

B：

三

C：

五

D：

七

E：

房地产估价机构必须加盖公章

24、下列情况中会导致房地产价格上升的是．【2007年考题】

A：

上调贷款利率

B：

收紧房地产开发贷款

C：

开征房地产持有环节的税收

D：

增加土地供应

E：

工业用地的监测点评估价格

25、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算

B．协商

C．评估

D．房地产管理部门规定

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：

国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定

D：

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E：

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

2、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用__。

A．一般物价指数

B．建筑材料价格指数

C．房地产价格指数

D．定额调整系数

3、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。

A．消防验收

B．规划验收

C．环保验收

D．人防验收

4、下列有关城市规划区表述正确的是（）。

A．城市规划区的土地均为国有土地

B．城市规划区范围内用地必须遵守《城市房地产管理法》

C．城市规划区就是城市市区

D．城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要进行规划控制的区域

E．城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制城市总体规划中划定

5、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括__。

A．营业执照

B．企业章程和验资证明

C．企业法定代表人的身份证明

D．专业技术人员的资格证书和聘用合同

E．企业纳税证明

6、目前我国具有征收土地审批权的部门有。

A：

国务院

B：

国土资源部

C：

省级人民政府

D：

市级人民政府

E：

县级人民政府

7、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。

A．属地管理原则

B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记

D．房屋的所有权人和使用人为两个人

8、从房地产投资的对象上来分，投资可以分为。

A：

固定资产投资和流动资产投资

B：

不动产投资和动产投资

C：

长期投资和短期投资

D：

境內投资和境外投资

E：

借款合同

9、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A．利息备付率

B．偿债备付率

C．资产负债率

D．流动比率

10、业建筑设计的评价指标不包括__。

A．土地利用系数

B．厂房展开面积

C．厂房有效面积与建筑面积比

D．单位面积造价

11、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。

A：

指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概（预）算控制的各个工程项目的总和

B：

建设项目可由一个或几个工程项目构成

C：

工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分

D：

高等院校的综合教学楼属于单位工程

E：

通风工程属于单位工程

12、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。

A：

商业信用工具

B：

消费信用工具

C：

国际信用工具

D：

国家信用工具

E：

短期信用工具

13、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

14、下列关于地役权，表述不正确的是。

A：

地役权自地役权合同生效时设立

B：

地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限

C：

土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外

D：

地役权可以单独抵押

E：

已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记

15、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。

但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用。

A：

房地剩余技术

B：

市场剩余技术

C：

土地剩余技术

D：

建筑物剩余技术

E：

自有资金剩余技术

16、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333.3

17、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是__。

A．土地补偿费归农村集体组织所有

B．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有

C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体