下半年北京房地产估价师《制度与政策》不按期开发的房地产开发项目考试题.doc
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2016年下半年北京房地产估价师《制度与政策》：
不按期开发的房地产开发项目考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、从2006～2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。
A．100
B．200
C．300
D．400
2、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。
A：
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积
B：
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积
C：
某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D：
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价
E：
工业用地的监测点评估价格
3、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。
A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
4、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。
A：
-100
B：
-50
C：
50
D：
100
E：
工业用地的监测点评估价格
5、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和．【2007年考题】
A：
价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：
价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：
价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：
价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：
工业用地的监测点评估价格
6、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。
A：
质量控制
B：
进度控制
C：
合同管理
D：
成本控制
E：
借款合同
7、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
4
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、耕地占用税采取的税率是。
A：
比例税率
B：
累进税率
C：
累退税率
D：
定额税率
E：
执行层的组织协调
9、房地产评估员的考试、认证工作由负责。
A：
国务院建设行政主管部门和人事主管部门
B：
国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门
C：
省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门
D：
省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门
E：
执行层的组织协调
10、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。
A．15
B．30
C．60
D．90
11、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。
A：
估价机构
B：
估价师
C：
估价报告使用者
D：
估价委托人的估价需要
E：
工业用地的监测点评估价格
12、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。
A：
1％
B：
3％
C：
5％
D：
7％
E：
执行层的组织协调
13、假设某种商品住宅价格从2000元/m2上升到2200元/m2，其需求量从1000套减少为800套。
则该种商品的价格弹性类型为__。
A．富有弹性
B．缺乏弹性
C．单一弹性
D．完全弹性
14、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。
《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。
A．10
B．15
C．20
D．30
15、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。
若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。
A：
5362
B：
5347
C：
5532
D：
5563
E：
工业用地的监测点评估价格
16、以下列入国家三级保护野生药材物种的是
A．虎骨
B．熊胆
C．血竭
D．穿山甲
E．黄芩
17、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2004年考题】
A：
80％
B：
82％
C：
83％
D：
92％
E：
工业用地的监测点评估价格
18、季节比率是__。
A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
19、估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元／㎡，该类房地产的报酬率为12％，则与估价对象相同年限的房地产价格为。
A：
1126元／㎡
B：
3446元／㎡
C：
3473元／㎡
D：
3527元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
20、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。
（2008年试题）
A：
低收入
B：
中低收入
C：
中等收入
D：
所有
E：
房地产估价机构必须加盖公章
21、国有土有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自__之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。
A．使用土地
B．土地使用权出让合同生效
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用证取得
22、称为（）
A．等额序列支付储存基金系数
B．等额序列支付现值系数
C．等差序列现值系数
D．等比序列现值系数
23、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10％，那么该宗房地产30年收益价格为万元。
A：
112．5
B：
155．6
C：
144．6
D：
132．4
E：
工业用地的监测点评估价格
24、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．允许的最低经济效益指标
B．最大费用
C．利润为零
D．最大利润
25、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。
A：
4
B：
3
C：
2
D：
1
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
2、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。
A：
温差效应
B：
绿岛效应
C：
温压效应
D：
热岛效应
E：
执行层的组织协调
3、房地产开发项目的主要不确定因素有__。
A．土地费用
B．建安工程费用
C．运营费用
D．空置率
E．容积率
4、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。
A．区位
B．用途
C．搬迁补助费
D．建筑面积
5、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有。
A：
可出租或可使用面积
B：
出租方的商业信誉
C：
基础租金与市场租金
D：
出租单元的面积规划和室内装修
E：
物业管理企业的经营业绩
6、以下难以使用市场法估价的房地产有。
A：
标准工业厂房
B：
写字楼
C：
古建筑
D：
纪念馆
E：
学校
7、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。
A：
安排短期和长期信贷
B：
项目的市场分析
C：
初步确定目标市场、租金或售价水平
D：
签订施工合同
E：
开挖基槽
8、随着北京××附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力．这主要是考虑了写字楼的因素。
A：
交通方便性
B：
声望或形象
C：
位置
D：
建筑形式
E：
借款合同
9、在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有。
A：
众数法
B：
最小二乘法
C：
时距扩大法
D：
中位乘数法
E：
移动平均法
10、某个国家自2000年至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势
11、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是。
A：
出租率
B：
贷款利率
C：
基准收益率
D：
资本金投入比例
E：
借款合同
12、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是__。
A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元
B．按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元
C．取得了该房地产项目的土地使用权证书
D．实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上
E．实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上
13、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。
A：
自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值
B：
自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基
C：
商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值
D：
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E：
地下人防设施免税
14、按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围內的单位和个人不得。
A：
新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋
B：
转让拆迁范围內的房屋
C：
抵押拆迁范围内的房屋
D：
改变拆迁范围內的房屋和土地的用途
E：
租赁拆迁范围内的房屋
15、下列不属于基本报表的是__。
A．资金来源与运用表
B．经营成本估算表
C．资产负债表
D．损益表
16、下列保险中，属于商业保险的有__。
A．保证保险
B．劳动工伤保险
C．信用保险
D．健康保险
E．责任保险
17、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
18、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。
A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上
B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师
C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师
D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额
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