下半年山东省房地产估价师《制度与政策》物业服务招投标制度考试试题.doc
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2016年下半年山东省房地产估价师《制度与政策》:
物业服务招投标制度考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、甲公司的自营地下商场原价2000万元,当地类似物业的年租金为200万元,若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定,则应缴纳的房产税是__万元。
A.8.00
B.11.76
C.16.80
D.24.00
2、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为:
1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2,预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为()元/m2。
A.2292
B.2236
C.2240
D.2290
3、某建筑物,经测算其重置成本为50万元,地面、门窗等引起的物质磨损为1万元,因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元,由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。
则该住宅的折旧总额为()万元。
A.9
B.1
C.14
D.6
4、普通股票持有者之间的平等原则是指__。
A.股票持有者的身份是平等的
B.每二股份的平等
C.在权利方面是平等的
D.在义务方面是平等的
5、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/㎡,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/㎡,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元/㎡(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。
A:
1051
B:
1096
C:
1100
D:
1147
E:
工业用地的监测点评估价格
6、某宗房地产的土地面积500m2,建筑面积350m2。
建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,经测算拆除费用为300元/m2建筑面积,残值为50元/m2,不可预见费用为10元/m2。
则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。
A.84000
B.87500
C.122500
D.126000
7、房地产评估价值对应的日期被称作。
A:
价值基准日
B:
估价时点
C:
价值时点
D:
估价报告日
E:
工业用地的监测点评估价格
8、房地产面积测算中的房屋面积,不包括__。
A.房屋建筑面积
B.房屋使用面积
C.共有建筑分摊面积
D.房屋占地面积
9、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的,国家可以无偿收回土地使用权。
A.四年
B.三年
C.两年
D.一年
10、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用方法进行测算.【2006年考题】
A:
平均增减量法
B:
平均发展速度法
C:
移动平均法
D:
指数修匀法
E:
工业用地的监测点评估价格
11、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行,到期按照券面价值偿还的债券是。
A:
贴现债券
B:
附息债券
C:
抵押债券
D:
浮动利率债券
E:
执行层的组织协调
12、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅,其实际付款方式为首付5万元,余款向银行抵押贷款。
抵押贷款期限为5年,还款方式为按月等额支付,贷款年利率为5%。
该套住宅的实际价格为__万元。
A.18.25
B.20.00
C.21.58
D.22.00
13、业主大会履行的职责不包括__。
A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B.选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作
C.监督业主公约的实施
D.决定专项维修资金的使用、统筹方案.并监督实施
14、在强制拍卖中,拍卖的主体是。
A:
人民法院和拍卖公司
B:
竞买人和买受人
C:
人民法院和拍卖标的所有权人
D:
拍卖公司和拍卖标的所有权人
E:
执行层的组织协调
15、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元。
则该投资项目的资本金利润率为__。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%
16、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识,表述不当的是()。
A.所谓辅助研究,是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究,用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件,或用以支持这两项研究
B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%,所需费用约占总投资的1.0%~2.0%
C.初步可行性研究亦称预测可行性研究,在此阶段,主要是在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查:
市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
17、某套住宅建筑面积为l00m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
18、按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB137—1990),类居住用地是指市政公用设施齐全,布局完整,环境较好,以多、中、高层住宅为主的用地。
A:
一
B:
二
C:
三
D:
四
E:
执行层的组织协调
19、下列用地是否免税,由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。
A.个人所有的居住房屋及院落用地
B.免税单位职工家属的宿舍用地
C.集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地
D.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
20、某建筑物的建筑面积为2000㎡,占地面积为3000㎡,现在重新获得该土地的价格为800元/㎡,建筑物重置价格为900元/㎡,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡.则该建筑物的成新率为。
A:
44%
B:
50%
C:
67%
D:
94%
E:
工业用地的监测点评估价格
21、房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。
A:
委托人
B:
估价报告预期使用者
C:
管理部门
D:
中立
E:
工业用地的监测点评估价格
22、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为6%,则土地使用权为50年,报酬率为8%的土地价格为__元/m2。
A.3252
B.3435
C.3565
D.3343
23、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。
国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷,该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。
下列关于征收该耕地的表述中,不正确的是__。
A.不需要农村集体经济组织统一安置的人员,安置补助费发放给个人
B.该耕地的土地补偿费最少为60万元
C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D.由国家支付土地补偿费,用地单位支付安置补助费
24、某建筑物实际经过年数为10年,经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年,该建筑物经济寿命为50年,残值率为2%,用直线法计算文具建筑物的成新率为()。
A.80%
B.82%
C.83%
D.92%
25、下列__不是影响房地产价格的国际因素。
A.世界经济状况
B.重要政治人物的健康状况
C.国际竞争状况
D.政治对立状况
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、城市基本地形图的复测周期一般为__年。
A.3~5
B.5~10
C.5~15
D.10~20
2、股票和债券的相同之处表现在。
(2004年试题)
A:
都是融资工具
B:
都是流通证券
C:
持有者享有相同权利
D:
都具有偿还性
E:
都可以为投资者带来收益
3、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及()。
A.相应配套的基础设施
B.土地的形状
C.组合完成的功能
D.立体空间
4、下列污染源中,属于大气污染源的有。
。
A:
工业污染源
B:
交通污染源
C:
光污染源
D:
噪声污染源
E:
生活污染源
5、季节比率是。
A:
说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B:
说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C:
说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D:
说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
E:
执行层的组织协调
6、商品房买卖合同的内容应当由__。
A.房地产行政主管部门确定
B.工商行政管理部门确定
C.房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定
D.商品房买卖当事人约定
7、影响房地产价格的经济因素有。
A:
经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B:
社会发展状况、房地产投机和城市化
C:
财政收支及金融状况、利率
D:
物价、汇率、居民收入
E:
人口数量、行政隶属变更、居民收入
8、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括__。
A.总投资估算表
B.现金流量表
C.资金来源与运用表
D.损益表
E.资产负债表
9、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于__。
A.成本导向定价法
B.购买者导向定价法
C.竞争导向定价法
D.市场导向定价法
10、下列指标中,属于控制性详细规划中规定性指标的有。
A:
建筑密度
B:
建筑控制高度
C:
建筑色彩
D:
建筑红线后退距离
E:
容积率
11、根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A.委托财产总值
B.信托范围
C.信托收益
D.信托信用等级
12、城市用地分类中,工业用地包括。
A:
工矿企业的生产车间用地
B:
工矿企业的库房用地
C:
工矿企业的生产车间附属设施等用地
D:
工矿企业的库房附属设施等用地
E:
露天矿用地
13、成功的房地产租售一般包括__。
A.为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段
B.就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段
C.不毁其双方的利益,做到公平交易
D.把握全过程的信息,掌握全局
E.双方协商一致后的签约阶段
14、净收益每年不变的公式,除了可以用于测算价格还有许多的其他作用,例如__。
A.用于相同使使用期限
B.用于不同收益期限
C.用于比较不同期限价格的高低
D.用于比较同期限价格的高低
E.用于市场法中因期限不同进行的价格调整
15、下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是()。
A.土地购置贷款
B.土地储备贷款
C.土地开发贷款
D.建设贷款
16、房地产市场周期波动可分为__阶段。
A.复杂与发展
B.繁荣
C.危机与衰退
D.萧条
E.泡沫
17、工业房地产的区位影响因素主要考虑()。
A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度
18、由于房地产权益投资风险较高,和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。
A:
建设银行
B:
工商银行
C:
商业银行
D:
农业银行
E:
借款合同
19、下列用地,可以依法取得划拨土地使用权。
A:
大型商场
B:
旅游设施
C:
部队营房
D