下半年云南省房地产估价师《制度与政策》征地批准后的实施管理考试题.doc

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2016年下半年云南省房地产估价师《制度与政策》：

征地批准后的实施管理考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。

A．436000

B．436500

C．436562

D．436685

2、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。

A．14140

B．42421

C．56561

D．60000

3、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．同步递减

4、某建筑物相对标高±0.000=30.500，且设计楼顶标高60.000m，则其楼顶的绝对标高为__。

A．30.500

B．60.500

C．90.500

D．98.500

5、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有

B．所有参加该估价项目

C．对该估价项目负第一责任

D．任本估价机构法定代表人

6、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B．债券偿付方式有三种：

第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年

D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

7、以下各组商品之间，一种商品的价格下降后，另外一种商品的消费也会随着多起来的是。

A：

普通商品住房和经济适用住房

B：

普通住房及其配套的商业住房

C：

普通商品住房和廉租房

D：

普通商品住房和宾馆

E：

工业用地的监测点评估价格

8、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。

A．6%

B．8.4%

C．11%

D．15%

9、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／㎡。

现市场上类似的写字楼的月租金为100元／㎡。

假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。

A：

70．03

B：

71．03

C：

72.03

D：

73．03

E：

工业用地的监测点评估价格

10、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。

（2009年试题）

A：

定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式

B：

定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法

C：

定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

D：

定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

E：

执行层的组织协调

11、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。

A．临时

B．三级

C．四级

D．预备

12、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。

假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。

银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。

A：

55.20

B：

103.22

C：

109.63

D：

114.82

E：

工业用地的监测点评估价格

13、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理

B．卖方代理

C．联合代理

D．双重代理

14、下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是。

A：

瑕疵请求权主要针对拍卖人和委托人

B：

委托人必须受瑕疵请求规则的制约

C：

拍卖人的责任以委托人的告知为前提

D：

拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提

E：

执行层的组织协调

15、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。

A：

政策风险

B：

市场风险

C：

财务风险

D：

信用风险

E：

借款合同

16、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。

假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款利率年利率为5%，则该房地产期房价格为__元/m2。

A．2949.44

B．3124.44

C．3194.44

D．3500

17、需要对实际值加权的理由是，越接近__的实际值对估价更为重要。

A．客观情况

B．市场供求

C．估价时点

D．现在

18、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。

若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为__年。

A．47

B．57

C．67

D．77

19、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。

则该住宅的折旧总额为（）万元。

A.9 

B.1 

C.14 

D.6

20、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。

其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.

A：

23.4

B：

28.6

C：

33.4

D：

46.8

E：

工业用地的监测点评估价格

21、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。

A．目标定价法

B．成本加成定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

22、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．替代原则

D．公平原则

23、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

下列不能发房屋拆迁许可证的部门是__。

A．国务院

B．省级人民政府

C．市级人民政府

D．乡级人民政府

24、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％．假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元㎡，楼面地价为1200元／㎡，则该宗土地的总价为．【2006年考题】

A：

96万元

B：

192万元

C：

240万元

D：

480万元

E：

工业用地的监测点评估价格

25、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。

A．交通的通达程度

B．物业的规模大小

C．人口的分布密度

D．居民的购买能力

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、处分抵押房地产所得金额，应首先__。

A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用

C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

2、关于商业物业投资的说法，正确的有。

A：

商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

B：

商业物业交易常在机构投资者之间进行

C：

区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

D：

商业物业不适合长期投资

E：

商业物业投资收益全部来自出租收益

3、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物

B．商用物业

C．工业物

D．特殊物业

E．运输物业

4、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。

（2004年、2005年、2007年试题）

A：

物理结构

B：

区域结构

C：

产品结构

D：

供求结构

E：

总量结构

5、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

A：

人工式拍卖

B：

电子式拍卖

C：

无声拍卖

D：

有声拍卖

E：

现场拍卖

6、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息

7、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。

A：

居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B：

如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C：

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D：

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E：

居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

8、直接资本化法的优点是__。

A．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和

B．通常只需要测算未来第一年的收益

C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系

E．计算过程较为简单

9、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。

A．政府协议出让土地

B．购买相邻房地产

C．卖方不了解行情

D．设立抵押的房地产

10、竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋__的价值。

A．基础

B．结构

C．屋面

D．返修

E．水、电、卫等附属工程

11、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。

A：

国务院

B：

国务院建设行政主管部门

C：

省人民政府建设行政主管部门

D：

自治区人民政府建设行政主管部门

E：

直辖市人民政府房地产行政主管部门

12、完好房的成新度一般为__。

A．十成新

B．九到十成新

C．八到十成新

D．七到十成新

13、下列有关经济寿命的描述正确的是。

A：

经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间

B：

自然寿命一般与经济寿命相等

C：

如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D：

有关固定资产的折旧年限往往是根据其经济寿命来确定的

E：

地产的经济寿命与其使用性质相关

14、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。

A．3.57%

B．4.00%

C．6.56%

D．10.56%

15、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。

A：

面积

B：

套

C：

成交价格

D：

件

E：

执行层的组织协调

16、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。

A．能够保值和增值

B．受通货膨胀的影响

C．贷款利率较低

D．经营成本较低

17、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。

A．线条图

B．散点图

C．网络计划技术

D．统筹法

E．抛物线

18、房地产所有权登记发证的法定机关是__。

A．国家房地产管理部门

B．国家土地管理部门

C．市、县土地管理部门

D．市、县房地产管理部门

19、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。

（2003年试题）

A：

供给价格弹性一般为正值

B：

当供给价格弹性为∞时，称供给完全无弹性

C：

需求价格弹性永远为负值

D：

当需求价格弹性为∞时，称需求有完全弹性

E：

一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

20、下列房地产中，不得拍卖的是。

A：