下半年上海房地产估价师《相关知识》房地产测绘的特点模拟试题.doc

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2016年下半年上海房地产估价师《相关知识》：

房地产测绘的特点模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。

此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是__。

A．0.57

B．0.74

C．0.80

D．1.04

2、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。

A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

3、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

A：

2427

B：

2500

C：

2575

D：

2632

E：

工业用地的监测点评估价格

4、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。

假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。

则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。

A．6323.52

B．6804.37

C．6.657.48

D．6650.25

5、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。

A．零售商的财务能力

B．零售商需要的服务

C．零售商组合与位置分配

D．零售商的声誉

6、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。

A：

租赁协议

B：

买卖协议

C：

购买协议

D：

合作协议

E：

房地产估价机构必须加盖公章

7、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

8、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。

A：

3939．61万元

B：

4433．88万元

C：

4768．50万元

D：

5652．09万元

E：

工业用地的监测点评估价格

9、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于__，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

A．抽样性调查

B．因果性调查

C．试探性调查

D．描述性调查

10、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。

A：

地籍图

B：

宗地图

C：

房产分幅图

D：

房产分丘图

E：

执行层的组织协调

11、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30

B．45

C．60

D．90

12、确定城市性质一般采用的方法。

A：

几何分析

B：

定性分析

C：

定量分析

D：

定性分析和定量分析相结合

E：

执行层的组织协调

13、防范估价风险的最后一道防线是。

A：

撰写估价报告

B：

审核估价报告

C：

出具估价报告

D：

估价资料归档

E：

工业用地的监测点评估价格

14、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能没有明显严格的数学关系

15、房地产估价机构组织形式中，出资人以其为限承担法律责任。

A：

个人财产

B：

个人房产

C：

出资额

D：

出资人家庭财产

E：

执行层的组织协调

16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。

A：

独立、客观、公正原则属于普适性原则

B：

合法原则属于一般性原则

C：

最高最佳使用原则属于技术性原则

D：

谨慎原则属于一般性原则

E：

工业用地的监测点评估价格

17、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。

A：

假定建筑结构是安全的

B：

肯定建筑物是安全的

C：

强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D：

说明建筑结构安全难以确定

E：

工业用地的监测点评估价格

18、我国房地产权属登记制度的特点不包括__。

A．房地产权属登记由不同的登记机关分别登记

B．房地产权属登记为房地产权利动态登记

C．房地产权属登记实行申报登记制度

D．房地产权属登记具有公信力

19、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。

A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积

B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积

C．已签订销售合同的商品房屋面积

D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积

20、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元／㎡，出租的年未净收益为330元／㎡．假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，计算该期房的价格为。

A：

2934元／㎡

B：

2390元／㎡

C：

2900元／㎡

D：

2940元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

21、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。

出租运营费用为每年50元／㎡。

假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。

A：

3300

B：

3324

C：

3335

D：

3573

E：

工业用地的监测点评估价格

22、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来价格资料

C．房地产的现时价格资料

D．估价人员选取的价格资料

23、某医院住院部共有300张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位15万元、12万元和10万元，则该建筑物的重新购建价格估算为。

A：

4500万元

B：

3600万元

C：

3000万元

D：

3700万元

E：

工业用地的监测点评估价格

24、路线价的理论依据是房地产价格形成的。

A：

预期原理

B：

替代原理

C：

均衡原理

D：

收益递增递减原理

E：

工业用地的监测点评估价格

25、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。

A．时限问题

B．附加值

C．利率

D．折旧

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。

A．土地总量有限

B．规划限制

C．房地产不可移动

D．价值量大

2、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括。

A：

消费观念变更

B：

设备陈旧

C：

建筑式样过时

D：

政府政策变化

E：

环境污染

3、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有。

A：

法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B：

再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

C：

房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D：

不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值

E：

在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

4、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是。

A：

独立基础

B：

条形基础

C：

整体式筏式基础

D：

箱形基础

E：

执行层的组织协调

5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。

A．独一无二和供给有限

B．独一无二和价值量大

C．流动性大和价值量大

D．不可移动和用途多样

6、对下列概念的描述，正确的是__。

A．边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值（VM和边际收益产量（MR两种

B．边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益

C．平均要素成本（AF是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出

D．边际要素成本（MF是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出

E．边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格

7、耕地占用税实行__。

A．比例税率

B．累进税率

C．比例税率和定额税率

D．定额税率

8、下列表述中，正确的有。

A：

开发经营期可分为开发期和经营期

B：

开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C：

开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D：

经营期可具体化为销售期和出租期

E：

在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

9、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．成本控制

C．进度控制

D．合同管理

10、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。

李某的所有债务与收入比是。

A：

32．00％

B：

34．67％

C：

49．78％

D：

52．44％

E：

借款合同

11、责任保险包括等。

A：

财产损失保险

B：

公众责任保险

C：

职业责任保险

D：

产品责任保险

E：

第三者责任保险

12、工业建筑设计的评价指标不包括__。

A．土地利用系数

B．厂房展开面积

C．厂房有效面积与建筑面积比

D．单位面积造价

13、某商场当前市场售价为6000元/，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。

如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为元/。

A：

283

B：

318

C：

460

D：

423

E：

借款合同

14、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。

（2008年试题）

A：

房地产估价机构具有一、二级资质

B：

分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

C：

在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师

D：

有固定的经营服务场所

E：

估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

15、城市用地分类中，绿地不包括。

A：

市级、区级的公共绿地及生产防护绿地

B：

居住区级的公共绿地及生产防护绿地

C：

专用绿地

D：

专用园地

E：

专用林地

16、属于房地产估价机构业务监管的是。

A：

业务承揽

B：

监管措施

C：

行政处罚

D：

业务转让

E：

异地执业

17、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于__元/m2。

A．3816

B．3899

C．4087

D．4920

18、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。

A．0

B．5%

C．10%