下半年上海房地产估价师《制度与政策》对质量不合格的房地产项目的处理方式模拟试题.doc
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2016年下半年上海房地产估价师《制度与政策》：
对质量不合格的房地产项目的处理方式模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产业属于第产业。
A：
一
B：
二
C：
三
D：
四
E：
房地产估价机构必须加盖公章
2、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
3、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的。
A：
存在效益外溢和转移
B：
需要适时更新改造投资
C：
不一样性
D：
保值性与增值性
E：
借款合同
4、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
5、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。
A．区分共有
B．区分所有
C．公有
D．私有
6、现代商业银行特有的职能是__。
A．充当信用中介
B．变货币收入为货币资本
C．充当支付中介
D．创造派生存款
7、房地产投资的缺点是（）。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响
D．投资回收期较长
8、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。
A：
概括性
B：
描述性
C：
理论性
D：
准确性
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。
A：
4296.96
B：
5560.86
C：
5839.91
D：
30838.91
E：
工业用地的监测点评估价格
10、业主委员会由__产生。
A．业主大会选举
B．当地房地产行政主管部门指定
C．物业管理企业选聘
D．业主大会及物业管理企业共同指定
11、某地区某类房地产1999～2005年价格如下表所示：
某类房地产1999～2005年价格单位：
元/m2
A．年份
B．1999
C．2000
D．2001
E．2002
F．2003
G．2004
H．2005
I．2006
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．21９0
N．2410
O．2620
P．2810
Q．3000
R．？
12、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。
A：
不同类型的房屋的中位数租金
B：
同类型的房屋的中位数租金
C：
各类物业平均租金
D：
同类型物业平均租金
E：
借款合同
13、下列不属于物业服务企业的权利的是。
A：
依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费
B：
履行物业服务合同，提供物业管理服务
C：
制止、纠正违反物业管理制度的行为
D：
选聘专业公司承担专项经营服务管理业务
E：
执行层的组织协调
14、某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。
A：
1125
B：
1800
C：
2250
D：
3375
E：
工业用地的监测点评估价格
15、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有__是不正确的。
A．供给非同质性
B．需求多样性
C．竞争充分性
D．交易复杂性
16、在房地产权利中，属于用益物权的是。
A：
自物权
B：
划拨土地使用权
C：
抵押权
D：
租赁权
E：
工业用地的监测点评估价格
17、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为__元/m2。
A．2420
B．2438
C．2447
D．2503
18、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
19、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。
A：
省级人民政府
B：
市、县人民政府
C：
市、县人民政府土地管理部门
D：
乡镇人民政府
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：
即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242.5
21、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
22、归纳起来，房地产的基本存在形态有。
A：
土地、建筑物、房地
B：
建筑物、构筑物及附属设施
C：
土地、建筑物、构筑物
D：
土地、房屋、构筑物
E：
工业用地的监测点评估价格
23、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。
A．空置率水平
B．租金清单
C．押金收入
D．欠租清单
24、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
A：
房屋出租
B：
房屋转租
C：
房屋承租
D：
房屋租赁
E：
执行层的组织协调
25、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现的情形。
A：
估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
B：
可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％
C：
可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071
D：
可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。
A．7.5%
B．8.3%
C．12.5%
D．16.7%
2、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应__。
A．越高
B．越低
C．不变
D．越可靠
3、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。
A：
支付土地出让金的贷款
B：
支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C：
用于土地储备的贷款
D：
项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”
E：
购房贷款
4、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是__。
A．材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比
B．凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1
C．材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质
D．材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质
5、自营贷款期限最长一般不得超过__年。
A．10
B．15
C．20
D．25
6、国际上物业管理行业的专业资格，是。
A：
注册物业管理员
B：
注册物业管理经理
C：
注册物业管理师
D：
高级物业管理师
E：
借款合同
7、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是。
A：
属地管理原则
B：
房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C：
房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D：
房屋的所有权人和使用人为两个人
E：
执行层的组织协调
8、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括。
A：
弄清土地的位置
B：
弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等
C：
弄清城市规划设计条件
D：
弄清将拥有的土地权利
E：
测算开发项目的预期利润
9、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。
A．FNPV
B．FIRR
C．动态投资回收期
D．成本利润率
E．投资利润率
10、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。
A：
客观收益
B：
实际收益
C：
有形收益
D：
无形收益
E：
潜在收益
11、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是。
A：
珍惜耕地，合理利用土地的原则
B：
无偿使用土地的原则
C：
保证国家建设用地的原则
D：
妥善安置被征地单位和农民的原则
E：
依法征地的原则
12、国外通常将写字楼分为个等级。
A：
2
B：
3
C：
4
D：
5
E：
借款合同
13、__主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
A．直接融资
B．间接融资
C．开发投资
D．置业投资
14、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。
A：
估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务
B：
委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务
C：
估价机构或估价师与估价需求者有利害关系
D：
超出自己的业务范围的估价业务
E：
自己的专业能力难以胜任的估价业务
15、房地产的__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．权益和区位
B．权益
C．实物和权益
D．区位
16、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。
A：
1000
B：
3000
C：
5000
D：
10000
E：
执行层的组织协调
17、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前__年平均年产值逐年给予补偿。
A．1
B．2
C．3
D．5
18、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。
A．期限短
B．不记名、可自由转让
C．能提前提取现金
D．面额固定
19、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》确定，对招标出让中，应当确定为中标人。
A：
能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人
B：
能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人
C：
能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人
D：
能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人
E：
能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人
20、1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。
A．10%～20%
B．20%～30%
C．10%～30%
D．30%～40%
21、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起__日内，到房产部门进行转移登记。
A．90
B．60
C．30
D．10
22、房地产估价公司为其从业人员在房地产估价方面由于疏忽、过失责任而投的保险是。
A：
财产损失保险
B：
责任保险
C：
信用保险
D：
保证保险
E：
执行层的组织协调
23
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