上海2016年下半年房地产估价师案例与分析：分享产权和独享产权考试试题.doc
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上海2016年下半年房地产估价师案例与分析：
分享产权和独享产权考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
2、下列选项中，更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A：
开发工作量
B：
经营利润
C：
经营收入
D：
投资数额
E：
借款合同
3、在市场细分的__阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。
A．目标确定
B．调查
C．分析阶段
D．归纳总结
4、敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。
下列有关敏感性分析的步骤表达不当的一项是__。
A．找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值等作为其分析的对象
B．通过评价指标的变动情况，找出不敏感的不确定性因素，做出进一步分析
C．确定不确定性因素可能的变化范围
D．计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
5、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。
A．20%～30%
B．20%～25%
C．15%～20%
D．10%～15%
6、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。
A：
扎实的理论知识
B：
广泛的人际关系
C：
丰富的实践经验
D：
良好的职业道德
E：
工业用地的监测点评估价格
7、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A．40
B．45
C．50
D．55
8、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
9、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
10、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是。
A：
属永久性建筑有柱的货棚
B：
有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C：
无顶盖的室外楼梯
D：
与室内不相通的类似于阳台的建筑
E：
执行层的组织协调
11、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的直接成本利润率为。
A：
36％
B：
62．07％
C：
73．47％
D：
80％
E：
工业用地的监测点评估价格
12、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：
物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。
由以上资料，__投资风险更大。
A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
13、业主大会议事规则由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同
14、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。
A．变现风险
B．时间风险
C．或然损失风险
D．通货膨胀风险
15、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是。
A：
选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》
B：
规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》
C：
选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》
D：
规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》
E：
借款合同
16、马克思（1818—1883年）的地租理论是在批判和继承前人，特别是__的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。
A．威廉·配第
B．亚当·斯密
C．大卫·李嘉图
D．马尔萨斯
17、以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经通过，但企业章程另有约定的除外。
A：
工会
B：
职工（代表）大会
C：
董事会或者股东大会
D：
监事会或者股东大会
E：
执行层的组织协调
18、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．房地产的权益和区位
B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益
D．房地产的区位
19、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
A：
1
B：
3
C：
7
D：
10
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、A房地产开发企业在取得《暂定资质证书》一年后，经审查符合条件，可以直接申报级资质证书。
A：
一
B：
二
C：
三
D：
四
E：
房地产估价机构必须加盖公章
21、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：
4023.04
B：
4074.10
C：
4768.50
D：
5652.09
E：
工业用地的监测点评估价格
22、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。
A：
发现地下文物
B：
银行贷款未按期到账
C：
相关建材供应缺货
D：
更改建筑设计
E：
执行层的组织协调
23、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。
A：
假定建筑结构是安全的
B：
肯定建筑物是安全的
C：
强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D：
说明建筑结构安全难以确定
E：
工业用地的监测点评估价格
24、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。
A：
定额反映的生产要素消耗内容不同
B：
定额的编制程序和用途不同
C：
投资的费用性质不同
D：
专业性质不同
E：
执行层的组织协调
25、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。
A．外部经济
B．需求增加导致稀缺性增加
C．生活水平的提高
D．通货膨胀
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。
A：
房地产拍卖数量多，价值高
B：
房地产拍卖数量少，价值低
C：
拍卖结束后续工作多
D：
拍卖结束后续工作少
E：
房地产拍卖法律性强
2、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。
A．12.35%
B．12.55%
C．12.68%
D．12.93%
3、房地产服务业分为。
A：
房地产行政管理
B：
物业管理
C：
房地产估价
D：
房地产咨询
E：
房地产经纪
4、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__。
A．15.0%
B．15.7%
C．12.6%
D．11.6%
5、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。
双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。
（2007年试题）下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。
A：
双方达成的是一种单务合同
B：
双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C：
甲公司是乙公司的被代理人
D：
甲公司开始支付的款项是一种定金
E：
停止侵害
6、当贷款综合风险度超过__时，为高风险贷款。
A．50%
B．60%
C．80%
D．90%
7、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。
A．权责发生制
B．谨慎
C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出
8、《开发经营条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门__。
A．30，报备
B．30，登记
C．20，备案
D．30，备案
9、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。
A．新开发房地产项目
B．用于出售用途的房地产项目
C．具有投资开发或再开发潜力的房地产
D．用于投资或再开发的房地产
10、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。
A：
第一阶段
B：
第二阶段
C：
第三阶段
D：
第四阶段
E：
借款合同
11、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有。
A：
可出租或可使用面积
B：
出租方的商业信誉
C：
基础租金与市场租金
D：
出租单元的面积规划和室內装修
E：
物业管理企业的经营业绩
12、某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。
则本期预测销售面积为__m2。
A．208600
B．380600
C．211400
D．239400
13、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。
A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤
B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案
C．安置房和临时安置周转房的房源情况
D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源
E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排
14、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。
A．发行企业债券
B．向银行借入信用贷款
C．房地产开发贷款
D．在公开市场上发行股票
E．土地储备贷款
15、土地价格=[房地净收益-__]÷土地还原利率。
A．土地净收益
B．建筑物价格×建筑物还原利率
C．建筑物总收益
D．房地费用
16、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。
A．买卖和转让的方式不同
B．投资性质和各自包含的权利不同
C．收益和风险责任不同
D．投资风险程度不等
E．流通程度不同
17、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是__。
A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投
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