上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》项目资本金的概念考试试题.doc
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2017年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：
项目资本金的概念考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房屋普通险的期限为。
A：
半年
B：
1年
C：
2年
D：
3年
E：
执行层的组织协调
2、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：
31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。
用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。
A：
358.85
B：
360.49
C：
362.93
D：
365.29
E：
工业用地的监测点评估价格
3、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。
A．《中华人民共和国土地管理法》
B．《城市房地产管理法》
C．《中华人民共和国城市规划法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
4、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。
A：
征地管理费
B：
耕地占用税
C：
安置补助费
D：
耕地开垦费
E：
工业用地的监测点评估价格
5、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的辅助报表__。
A．投资计划与资金筹措表
B．项目总投资估算表
C．资金来源与运用表
D．借款还本付息估算表
6、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是”被迫转让前提”。
该估价是因__的需要。
A．房地产作价入股
B．法院强制拍卖
C．房地产税收
D．房地产征收补偿
7、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。
（2008年试题）
A：
2．48
B：
7．13
C：
13．50
D：
31．00
E：
执行层的组织协调
8、归纳起来，房地产的基本存在形态有。
A：
土地、建筑物、房地
B：
建筑物、构筑物及附属设施
C：
土地、建筑物、构筑物
D：
土地、房屋、构筑物
E：
工业用地的监测点评估价格
9、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元（收益可视为无限年）。
A：
30
B：
40
C：
50
D：
60
E：
工业用地的监测点评估价格
10、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
A．时间类参数
B．融资相关参数
C．收益相关指标
D．评价标准类指标
11、下列不属于土地使用权的是（）。
A．建设用地使用权
B．宅基地使用权
C．土地承包经营权
D．租赁权
12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以的方式取得。
A：
转让
B：
赠送
C：
出让
D：
买卖
E：
执行层的组织协调
13、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。
A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他区位
14、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为__。
A．2277.4元
B．2281.9元
C．2728.8元
D．2741.9元
16、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的__。
A．市场供求关系
B．房地产管理部门
C．业主的愿望
D．建筑质量
17、是由银行发行的一种票据，俗称钞票。
A：
本票
B：
汇票
C：
支票
D：
银行券
E：
执行层的组织协调
18、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：
99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。
A．2700.8
B．2800.1
C．2800.8
D．2817.7
19、城市维护建设税实行的是。
A：
累进税率
B：
累退税率
C：
定额税率
D：
地区差别税率
E：
执行层的组织协调
20、__是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
21、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。
A．个人所有的居住房屋及院落用地
B．免税单位职工家属的宿舍用地
C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地
D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
22、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为㎡。
A：
40
B：
45
C：
48
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
23、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。
房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房。
A．96
B．98
C．102
D．103
24、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。
A．社会环境
B．政治环境
C．经济环境
D．金融环境
25、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。
A．估算开发成本
B．选择最佳用途
C．确定最佳开发利用方式
D．估算房地产开发完成后的价值
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有。
A：
内部收益率总是大于目标收益率
B：
内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C：
同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D：
内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E：
内部收益率越高，投资风险就越大
2、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
3、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。
A．市场价格
B．评估的价格
C．申报价格和市场价格的加权平均
D．申报价格和评估的价格的加权平均
4、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．偿债备付率
5、根据转让的对象房地产转让可分为。
A：
有偿
B：
无偿
C：
地面上有建筑物的转让
D：
地面上无建筑物的转让
E：
出让方式取得的土地使用权转让
6、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。
A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
7、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。
A：
所处的位置
B：
交通便利条件
C：
自然或质量状况
D：
设施完善程度
E：
收益能力
8、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。
A：
拍卖人收取佣金是一种法定行为
B：
对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金
C：
委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
D：
公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
E：
收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定
9、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
10、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在__以内时，据实结算房价款。
A．4%
B．3%
C．6%
D．5%
11、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。
A：
分部分项工程项目
B：
措施项目
C：
其他项目
D：
单项工程项目
E：
单位工程项目
12、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。
A．1765
B．2000
C．2069
D．2400
13、下列__不是按其经营使用方式来划分的。
A．出售型房地产
B．出租型房地产
C．办公型房地产
D．自用型房地产
14、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
15、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2（基准地价内涵为五通一平无限年期的地价），土地报酬率为8%。
那么该宗工业用地的价格为__元/m2。
A．782.94
B．817.06
C．792.85
D．768.06
16、债券按发行方式分类，可分为__。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
17、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
A：
商事活动
B：
产权转移
C：
权利许可证授受
D：
人事管理
E：
外事活动
18、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。
A．《建设工程勘察和设计管理条例》
B．《建设工程勘察和设计管理规范》
C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》
D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》
19、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。
A．将现金存入银行
B．购进一批材料，货款暂欠
C．以银行存款购买设备
D．以银行存款偿还银行借款
20、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。
A：
商业保险
B：
社会保险
C：
政策保险
D：
财产保险
E：
人身保险
21、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。
A．操作风险
B．法律风险
C．信用风险
D．管理风险
22、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括。
A：
物业管理
B：
运营管理
C：
设施管理
D：
资产管理
E：
组合投资管理
23、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进估算。
A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法
24、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为__万元。
A．521
B．533
C．695
D．711
25、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。
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