上半年福建省房地产估价师《经营与管理》投资机会选择与决策分析考试试题.doc
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2017年上半年福建省房地产估价师《经营与管理》：
投资机会选择与决策分析考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的__倍。
A．十
B．二十
C．三十
D．四十
2、某宗土地面积2000㎡，土地单价1600元／㎡，建筑密度40％，建筑总楼层16层，则楼面地价为。
A：
300元／㎡
B：
4000元／㎡
C：
1600元／㎡
D：
250元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
3、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。
A：
企业管理费
B：
规费
C：
直接工程费
D：
措施费
E：
执行层的组织协调
4、下列表述不符合房地产广告要求的是。
A：
房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B：
房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当
C：
房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明
D：
房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、拆迁办是指。
A：
市、县房屋行政主管部门
B：
取得房屋拆迁许可证的单位
C：
市、县规划行政主管部门
D：
专门从事房屋拆迁的单位
E：
房地产估价机构必须加盖公章
6、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。
A：
土地取得成本+开发成本
B：
土地取得成本+开发成本+管理费用
C：
土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D：
开发完成后的房地产价值
E：
工业用地的监测点评估价格
7、成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值。
A：
重新开发建设成本
B：
开发成本
C：
重新购置价格
D：
重置成本
E：
工业用地的监测点评估价格
8、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。
A：
政策性银行
B：
非银行金融机构
C：
中央银行
D：
商业银行
E：
执行层的组织协调
9、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算。
A：
比较法
B：
收益法
C：
成本法
D：
路线价法
E：
工业用地的监测点评估价格
10、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。
A．供给
B．生产
C．投入
D．产出
11、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
A：
0.4、0.4、0.2
B：
0.3、0.4、0.3
C：
0.4、0.2、0.4
D：
0.4，0.3、0.3
E：
工业用地的监测点评估价格
12、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A．3
B．5
C．7
D．10
13、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。
A．43
B．112.5
C．123.3
D．150
14、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、承租人经同意，可以依法将承租房屋转租。
A：
政府
B：
政府职能部门
C：
出租人
D：
中介入
E：
执行层的组织协调
16、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准（试行）》在__实行。
A．1984年12月8日
B．1984年11月8日
C．1948年12月8日
D．1985年11月8日
17、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。
A：
超额利润
B：
投资回报
C：
内部收益
D：
风险报酬
E：
借款合同
18、下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是。
A：
房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同
B：
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定
C：
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积
D：
面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比
E：
执行层的组织协调
19、《中华人民共和国物业管理条例》属于。
A：
房地产的法律
B：
房地产的行政法规
C：
房地产的部门规章
D：
房地产的规范性文件
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为__。
A．1
B．3
C．6
D．10
21、项目评估基础数据的预测和选定通常不包括__部分。
A．销售收入测算
B．成本及税金
C．借贷资金
D．利润分配
22、房地产开发项目自__之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
23、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，__。
A．通过委托评估确定
B．依照合同办理
C．遵循惯例处理
D．不予支付
24、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m22830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于__元/m2。
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
25、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是__。
A．对外商投资企业也需要征收城建税
B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次
C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
2、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为__元。
A．3300
B．33000
C．1000
D．10000
3、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。
A：
正的协方差
B：
负的协方差
C：
标准协方差
D：
绝对协方差
E：
借款合同
4、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过开工满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。
A．0.5
B．1
C．2
D．3
5、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是。
A：
宏观区位
B：
中观区位
C：
微观区位
D：
其他区位
E：
执行层的组织协调
6、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由__负责实施。
A．开发商
B．土地储备机构
C．建筑商
D．土地一级开发企业
7、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。
A：
开发商的直接损失
B：
开发商的精神损失等间接性损失
C：
购房人的精神损失等间接性损失
D：
商品房销售代理商的直接损失
E：
购房人的直接损失
8、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。
矩形土地平均深度价格修正率表
A．临街深度/英尺
B．25
C．50
D．75
E．100
F．125
F．150
F．175
F．200
F．平均深度价格修正率/%
F．160
F．140
F．120
F．100
F．87.2
F．78.0
F．70.8
F．65.0
9、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。
A：
可保危险的存在
B：
多个经济单位的结合
C：
单个经济单位的结合
D：
随机事件的科学化
E：
必然事件的科学化
10、下列可以作为强制拆迁证明人的有__。
A．拆迁单位代表
B．被拆迁人单位代表
C．街道办事处
D．居委会
E．当地公安部门代表
11、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租信阶段
12、从理论上讲，可按分摊高层建筑地价。
A：
建筑物价值
B：
房地产价值
C：
土地价值
D：
建筑面积
E：
楼层
13、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是。
A：
物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B：
它等于物业內全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C：
能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D：
它代表物业实际获取的收入
E：
实际租金收入与潜在毛租金收入相等
14、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。
已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。
A．28.62
B．35.57
C．41.56
D．48.24
15、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。
A：
业主大会制度
B：
业主公约制度
C：
物业服务企业资质管理制度
D：
住宅小区综合验收制度
E：
住宅专项维修资金制度
16、普通股票的国家股的持有人必须是。
A：
国务院授权的部门
B：
国务院授权的机构
C：
由地方人民政府授权的部门
D：
由地方人民政府授权的机构
E：
由地方人民政府授权的个人
17、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。
A：
行政裁决
B：
依法起诉
C：
强制拆迁
D：
仲裁
E：
协商
18、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。
A：
与会业主所持投票权1／2以上
B：
与会业主所持投票权2／3以上
C：
全体业主所持投票权1／2以上
D：
全体业主所持投票权2／3以上
E：
执行层的组织协调
19、比准价格是一种__。
A．理论价格
B．市场价格
C．评估价格
D．交易价格
20、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有。
A：
边际成本包括短期边际成本和长期边际成本
B：
长期总成本可以分为固定成本与可变成本
C：
平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形
D：
短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵
E
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