上半年浙江省房地产估价师《制度与政策》土地管理的基本制度考试试卷.doc

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2017年上半年浙江省房地产估价师《制度与政策》：

土地管理的基本制度考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。

A：

同价值

B：

同收益

C：

同性质

D：

同类型

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。

该房地产的价格为万元。

A：

695．83

B：

681．25

C：

715．83

D：

718．75

E：

工业用地的监测点评估价格

3、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过__的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。

A．3个月

B．6个月

C．1年

D．2年

4、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。

A：

489.99

B：

495.53

C：

695.53

D：

800.00

E：

工业用地的监测点评估价格

5、估价报告应用有效期最长不宜超过。

A：

三个月

B：

半年

C：

一年

D：

两年

E：

工业用地的监测点评估价格

6、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据

B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提

D．目的在于将物品换价兑现

7、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。

A：

省级人民政府

B：

市、县人民政府

C：

市、县人民政府土地管理部门

D：

乡镇人民政府

E：

房地产估价机构必须加盖公章

8、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14%

B．10%

C．33%

D．15%

9、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。

A．估价时点

B．搜集该可比实例时

C．进行房地产状况修正时

D．成交价格所反映

10、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．市场需求容量调查

B．消费者行为调查

C．市场营销因素调查

D．竞争情况调查

11、以下不属于物业管理委托方的是__

A．房地产开发企业

B．公房出售单位

C．施工企业

D．业主大会

12、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__。

A．商品房建设投资

B．置业投资

C．土地开发投资

D．土地一级开发

13、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。

A．10000

B．12000

C．180000

D．15000

14、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。

A：

《国有土地所有证》

B：

《国有土地使用证》

C：

《集体土地所有证》

D：

《集体土地使用证》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

15、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。

A：

被烧损前的状况

B：

被烧损后的状况

C：

被烧损前与被烧损后的差异状况

D：

未来修复或重建后的状况

E：

工业用地的监测点评估价格

16、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。

A．存量规模

B．租金水平

C．开发成本

D．资本化率

17、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。

按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。

A．250

B．500

C．750

D．1500

18、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。

A：

20

B：

30

C：

45

D：

60

E：

执行层的组织协调

19、建筑物净收益=__×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A．建筑物重置价

B．建筑物现值

C．土地价格

D．房地产价格

20、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。

损失补偿金额不受到的限制。

A：

实际损失

B：

保险合同

C：

保险利益

D：

保险标的

E：

执行层的组织协调

21、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于．（2007年试题）

A：

单元估算法

B：

单位指标估算法

C：

概算指标法

D：

工程量近似匡算法

E：

借款合同

22、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。

A：

1

B：

2

C：

3

D：

4

E：

房地产估价机构必须加盖公章

23、某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。

双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。

该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是。

A：

绿地率

B：

人口容量

C：

用地性质

D：

建筑密度

E：

执行层的组织协调

24、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为__。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%

25、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是．（2009年试题）

A：

空置率与有效毛收入呈反向变动

B：

通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C：

权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

D：

金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

2、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是__。

A．市场价值

B．保留价

C．清算价值

D．谨慎价值

3、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

A：

建设项目选址意见书

B：

建设用地规划许可证

C：

土地使用证

D：

建设工程规划许可证

E：

执行层的组织协调

4、部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。

这种业务模式下的现金流出包括

A：

更新改造成本

B：

购买成本

C：

运营成本

D：

建造成本

E：

转售税费

5、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有．【2006年考题】

A：

对当前的价值进行评估，一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点

B：

城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日

C：

分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

D：

房地产估价人员可以假定估价时点

E：

对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

6、下列关于地役权，表述不正确的是。

A：

地役权自地役权合同生效时设立

B：

地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限

C：

土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外

D：

地役权可以单独抵押

E：

已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记

7、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。

但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用。

A：

房地剩余技术

B：

市场剩余技术

C：

土地剩余技术

D：

建筑物剩余技术

E：

自有资金剩余技术

8、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

9、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在之间。

A：

4～5

B：

5～6

C：

4～6

D：

5～8

E：

借款合同

10、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括等。

A：

统一采用总价

B：

统一采用单价

C：

统一币种和货币单位

D：

统一面积和大小

E：

统一付款方式

11、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A．120

B．90

C．60

D．30

12、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括。

A：

申请书

B：

登记表

C：

房地产权证

D：

拍卖公告

E：

执行层的组织协调

13、对于交易税费非正常负担的修正，下列有关公式正确的有。

A：

正常成交价格-应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

B：

正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

C：

应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

D：

正常成交价格

E：

正常成交价格

14、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

A：

无偿划拨

B：

协议出让

C：

挂牌

D：

拍卖

E：

招标

15、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。

A．中介管理机构

B．房地产管理机构

C．房地产估价机构

D．房地产质量管理机构

16、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管理

D．成本控制

17、下列关于商业物业的表述中，正确的有。

（2008年试题）

A：

能为投资者带来经营性的收入现金流

B：

分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C：

适合于长期投资

D：

需在机构投资者之间进行交易

E：

位置对其有着特殊的重要性

18、房地产估价的主要难点是__。

A．市场行情变化不定

B．供需变化引起价格变化

C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

D．房地产价格的影响因素影响程度不同

19、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。

如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．209.94

B．176.26

C．180.56

D．204.34

20、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的交通通达程度

B．停车的便