上半年海南省房地产估价师《相关知识》拍卖知识重点内容考试试题.doc
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2016年上半年海南省房地产估价师《相关知识》：
拍卖知识重点内容考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是。
A：
将现金存入银行
B：
购进一批材料，货款暂欠
C：
以银行存款购买设备
D：
以银行存款偿还银行借款
E：
执行层的组织协调
2、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。
A．房屋总登记
B．初始土地登记
C．房屋初始登记
D．房屋他项权利登记
3、指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是。
A：
房地产产品结构
B：
房地产供求结构
C：
房地产投资结构
D：
房地产总量结构
E：
借款合同
4、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。
A：
B：
C：
D：
E：
工业用地的监测点评估价格
5、按照规定，工程竣工的验收工作由负责组织实施。
A：
建设单位
B：
监理单位
C：
施工单位
D：
建设主管部门
E：
执行层的组织协调
6、下列关于写字楼租金的表述中正确的是。
A：
基础租金是租户能接受的最低租金
B：
基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C：
写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金
D：
写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
E：
借款合同
7、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。
国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
8、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。
该宗房地产的收益价格为万元。
A：
650
B：
687
C：
585
D：
630
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为．金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报．
A：
7．1％
B：
12．0％
C：
13．1％
D：
19．1％
E：
借款合同
10、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。
A．成本控制
B．进度控制
C．质量控制
D．合同控制
11、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／㎡，楼面地价为1200元／㎡，则该宗土地的总价为万元。
A：
96
B：
192
C：
240
D：
480
E：
工业用地的监测点评估价格
12、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。
A．行政管理部门
B．房产管理部门
C．工商行政管理部门
D．中介管理部门
13、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。
A．债务融资
B．已建成房地产抵押贷款
C．权益融资
D．建设贷款
14、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。
假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。
A：
3439
B：
3473
C：
3508
D：
3608
E：
工业用地的监测点评估价格
15、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为__元。
A．430000
B．430200
C．432000
D．432100
16、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。
估价资料归档主要作用不包括。
A：
有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平
B：
有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C：
有助于保持估价机构工作的连续性
D：
有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
E：
工业用地的监测点评估价格
17、砖混结构二等房屋的残值率一般为。
A：
4％
B：
3％
C：
2％
D：
1％
E：
工业用地的监测点评估价格
18、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。
A．前期工程费
B．房屋开发费
C．管理费用
D．土地费用
19、施工图中的总平面图是__的一部分。
A．建筑施工图
B．专业施工图
C．结构施工图
D．给排水施工图
20、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。
A：
5
B：
8
C：
10
D：
15
E：
执行层的组织协调
21、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。
A．会计主体
B．持续经营
C．会计分期
D．货币计量
22、下列说法中错误的是。
A：
在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法
B：
在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法
C：
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
D：
在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的
E：
工业用地的监测点评估价格
23、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是元。
A：
76800
B：
79104
C：
77952
D：
81562
E：
工业用地的监测点评估价格
24、某房地产的土地面积为500㎡，土[也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡。
A：
200
B：
300
C：
700
D：
1000
E：
工业用地的监测点评估价格
25、某房地产现房价格为4000元／㎡，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元／㎡（年末收取），出租运营费用为每年50元／㎡．假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为．【2006年考题】
A：
3300元／㎡
B：
3324元／㎡
C：
3335元／㎡
D：
3573元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在建工程拍卖应注意事项中，应详细核查房地产建设的开发投资总额是否已经完成。
A：
5％
B：
15％
C：
20％
D：
25％
E：
执行层的组织协调
2、城乡规划包括。
A：
城镇体系规划
B：
城市规划
C：
镇规划
D：
乡规划和村庄规划
E：
总体规划和详细规划
3、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
4、地价区段是根据__的原则来划分的。
A．形状相似
B．用途相似
C．地价相近
D．地段相连
5、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房，地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
6、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。
A：
会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告
B：
会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的
C：
企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策
D：
会计报表是会计核算工作的一种专门方法
E：
会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据
7、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
8、收益性物业经营费用包括。
A：
人员工资
B：
办公费用
C：
抵押贷款还本付息
D：
保险费、房产税
E：
企业管理费及利润
9、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。
A：
价格结构
B：
总量结构
C：
档次结构
D：
投资结构
E：
租买结构
10、下列不属于建设用地使用权出让特点的是__。
A．平等
B．自愿
C．有偿
D．无限期
11、建筑物区分所有权包括（）等。
A．按份共有所有权
B．专有部分所有权
C．共同关系成员权
D．共同部分持份权
E．长期使用和租赁
12、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。
A：
典型合同
B：
实践合同
C：
诺成合同
D：
主合同
E：
从合同
13、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。
A：
单位比较法
B：
市场提取法
C：
分解法
D：
工料测量法
E：
指数调整法
14、__是股票市场上数量占绝对多数的主要股票品种。
A．一般股
B．特殊股
C．普通股
D．优先股
15、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是．（2007年试题）
A：
商用房地产风险更高
B：
商用房地产的收益更高
C：
商用房地产的价值更高
D：
商用房地产的增值潜力更大
E：
借款合同
16、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起的增加。
A：
总销量
B：
价格
C：
价值
D：
总效用
E：
执行层的组织协调
17、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。
A．最低投资报酬宰
B．平均投资报酬率
C．最低投资利润率
D．平均投资利润率
18、当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时，Vn=（）。
A.A
B.B
C.C
D.D
19、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2
D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
20、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是__。
A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万
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