上半年湖南省房地产估价师《理论与方法》第一章重要汇总模拟试题.doc

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2017年上半年湖南省房地产估价师《理论与方法》第一章重要汇总模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、折价处置抵押房地产的，应当参照__。

A．原购买价

B．重建价格

C．重置价格

D．市场价格

2、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。

（2008年试题）

A：

2．48

B：

7．13

C：

13．50

D：

31．00

E：

执行层的组织协调

3、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。

A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为

B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利

C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿

D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件

4、根据建筑物重要性和使用要求。

一般居住建筑的建筑物的重要性等级是。

A：

特等

B：

甲等

C：

乙等

D：

丙等

E：

执行层的组织协调

5、房地产是__三者的结合物。

A．实物、权益、区位

B．实物、区位、用途

C．实物、权益、用途

D．权益、区位、用途

6、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是__。

A．虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款

B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以1000元以下罚款

C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款

D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失，不承担赔偿责任

7、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。

A：

技术上的可能

B：

经济上的可行

C：

价值最大化

D：

法律上许可

E：

工业用地的监测点评估价格

8、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。

（2008年试题）

A：

密度

B：

表观密度

C：

密实度

D：

孔隙

E：

执行层的组织协调

9、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。

A：

尚未使用的

B：

有租约限制的

C：

无租约限制的

D：

承租人权益的

E：

工业用地的监测点评估价格

10、房地产估价师续期注册的有效期为__年。

A．一

B．二

C．三

D．四

11、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。

如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。

A：

75

B：

120

C：

135

D：

150

E：

执行层的组织协调

12、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%

13、下列关于资产的分类及特点的表述，不正确的是。

A：

按流动性进行分类，可以分为流动资产、长期资产和非流动资产

B：

一般来说，流动资产所占比例越大，说明企业资产的变现能力越弱

C：

按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产

D：

将专利、商标这些不具有物质形态，能够给企业带来超额利润的资产称为无形资产

E：

执行层的组织协调

14、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%

15、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。

A：

100—300

B：

100～500

C：

300—800

D：

300—1000

E：

执行层的组织协调

16、下列不属于征收土地特点的是。

A：

具有一定的强制性

B：

要妥善安置被征地单位人员的生产和生活

C：

被征收后的土地所有权不发生转移

D：

用地单位给予被征地单位经济补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

17、以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是。

A：

餐馆

B：

旅馆

C：

写字楼

D：

特殊厂房

E：

工业用地的监测点评估价格

18、某商场先向甲银行贷款30万元。

后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。

抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。

A．两家银行按债权比例受偿

B．两家银行均等受偿

C．甲银行优先全额受偿

D．乙银行优先全额受偿

19、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。

A：

土地取得成本+开发成本

B：

土地取得成本+开发成本+管理费用

C：

土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D：

开发完成后的房地产价值

E：

工业用地的监测点评估价格

20、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是__。

A．16%

B．42%

C．58%

D．84%

21、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。

A：

类似房地产的客观

B：

类似房地产的实际

C：

类似房地产的最高

D：

类似房地产的最低

E：

工业用地的监测点评估价格

22、运用假设开发法估价必须考虑资金的。

A：

实用价值

B：

有效价值

C：

折算价值

D：

时间价值

E：

工业用地的监测点评估价格

23、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。

A．目标定价法

B．成本加成定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

24、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡（其中人工费为50元／㎡），装饰装修工程直接费为900元／㎡（其中人工费为45元／㎡），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3．5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为．【2007年考题】

A：

2204．55元／㎡

B：

2397．99元／㎡

C：

3237．60元／㎡

D：

3345．64元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

25、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元／㎡，该类房地产的报酬率为6%，该宗土地使用权的35年的价值为。

A：

1120万元

B：

1366万元

C：

1445万元

D：

1456万元

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。

A．通货膨胀影响

B．投资利息因素

C．资金时间价值

D．投资风险补偿

2、关于房地产项目融资的说法错误的是__。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的

D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

3、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为几种类型。

A：

收益型

B：

收益贬值型

C：

收益加增值型

D：

机会型

E：

保本型

4、在运用成本法时最主要的有．【2006年考题】

A：

区分计划成本和实际成本

B：

区分实际成本和客观成本

C：

结合实际成本来确定评估价值

D：

结合实际开发利润来确定评估价值

E：

结合市场供求分析来确定评估价值

5、按使用功能不同，地下室可以分为。

A：

普通地下室

B：

砌体结构地下室

C：

钢筋混凝土结构地下室

D：

砖墙结构地下室

E：

人防地下室

6、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。

A：

二者既有相同之处，又有质的区别

B：

股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资

C：

股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系

D：

在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任

E：

股票投资风险是很大的。

相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资

7、房地产拍卖业务的主要来源包括。

A：

法院委托拍卖的查封抵债房地产

B：

债权人委托拍卖的抵押房地产

C：

政府部门委托拍卖的房地产

D：

行政机关委托拍卖的查封抵债房地产

E：

自然人委托拍卖的房地产

8、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。

A：

增量供给

B：

存量供给

C：

潜在供给

D：

总量供给

E：

借款合同

9、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。

造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。

A．意外破坏的损毁

B．市场供给的过量

C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变

E．周围环境条件的恶化

10、印花税税率分为5档：

1‰__，__，0.05‰，0.03‰

A．0.5‰，0.2‰

B．0.5‰，0.3‰

C．0.5‰，0.1‰

D．0.3‰，0.1‰

11、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。

A．1

B．2

C．3

D．5

12、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。

A：

影剧院

B：

普通住宅

C：

仓库

D：

停车场

E：

汽车加油站

13、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。

A．服务市场

B．合格有效市场

C．有效市场

D．潜在市场

14、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

15、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。

A：

住房公积金总账核算

B：

住房公积金单位账户核算

C：

住房公积金个人账户核算

D：

住房公积金分账核算

E：

住房公积金综合核算

16、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．（2005年试题）

A：

综合利率

B：

贷款利率

C：

折现率

D：

机会成本

E：

借款合同

17、下列说法不正确的是__。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离

B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：

共同共有是平等地共有

C．不动