上半年四川省房地产估价师《理论与方法》决定房地产供给量的因素考试试题.doc
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2016年上半年四川省房地产估价师《理论与方法》：
决定房地产供给量的因素考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、引起真正的房地产自然增值的原因是。
A：
装修改造
B：
需求增加
C：
通货膨胀
D：
改进物业管理
E：
工业用地的监测点评估价格
2、房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。
A．决策分析，规划设计，建设，租售
B．决策分析，可行性研究，建设，租售
C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售
D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
3、关于利息的计算，下列说法不正确的是。
A：
按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B：
还款当年按年末偿还，按全年计息
C：
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额／2）×贷款利率
D：
“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息
E：
借款合同
4、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。
A：
货币支付
B：
价值
C：
现象
D：
本质
E：
工业用地的监测点评估价格
5、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
6、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率
B．税费
C．物业出租经营成本
D．同类型物业的市场供求关系
7、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。
A：
房地产泡沫
B：
房地产市场申的过度开发
C：
房地产适度经营
D：
房地产过剩
E：
借款合同
8、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。
该房地产的价格为万元。
A：
695．83
B：
681．25
C：
715．83
D：
718．75
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某汽车厂在A市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该汽车厂应当自设立之日起日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
执行层的组织协调
10、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”．那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A：
选择专业化
B：
产品专业化
C：
大量定制
D：
市场集中化
E：
借款合同
11、下列对要约的理解有误的是__。
A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示
B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思
C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段
D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束
12、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈__波动的趋势。
A．向下
B．平稳
C．不稳定
D．向上
13、下列风险中属于系统风险的是（）。
A．比较风险
B．市场供求风险
C．未来运营费用风险
D．持有期风险
14、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。
A：
房地产租金以外的收入
B：
运营费用率
C：
空置率
D：
可出租面积的比率
E：
工业用地的监测点评估价格
15、通常房地产开发投资利润率的计算基数为．【2003年考题】
A：
土地取得成本+开发成本
B：
土地取得成本+开发成本+管理费用
C：
土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D：
开发完成后的房地产价值
E：
工业用地的监测点评估价格
16、__是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。
A．商品房预售
B．商品房出让
C．商品房转让
D．商品房招租
17、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
18、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。
A：
4644
B：
5192
C：
5308
D：
5500
E：
工业用地的监测点评估价格
19、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。
A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%
C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税
20、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。
A：
最佳用途
B：
最佳规模
C：
最佳集约度
D：
最佳开发时机
E：
工业用地的监测点评估价格
21、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。
A．估价时点
B．成交日期
C．交易登记
D．合同签署
22、关于收益性物业的说法，正确的是。
A：
零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定
B：
收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金
C：
在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中
D：
在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高
E：
借款合同
23、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
24、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。
A．资金来源与运用表
B．损益表
C．资产负债表
D．现金流量表
25、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。
A：
朝向
B：
楼层
C：
方位
D：
交通条件
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。
A：
物业增值收益
B：
所得税
C：
还本付息额
D：
投资者权益增加值
E：
权益投资
2、下列不属于金融范畴的是__。
A．货币
B．信用
C．商品
D．银行
3、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
4、下列关于建设项目施工阶段工程造价计价与控制，表述正确的有。
A：
工程变更就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情況发生的变化
B：
承包人在确定变更后7日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更
C：
变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由发包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
D：
工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的
E：
按照索赔的合同依据可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔
5、下列属于承担民事责任的方式有。
A：
罚款
B：
吊销证照
C：
赔偿损失
D：
赔礼道歉
E：
停止侵害
6、以下可以适用收益法估价的对象是。
A：
游乐场
B：
仓库
C：
廉租住宅
D：
标准厂房
E：
写字楼
7、在__情况下，需要征收契税。
A．国有土地使用权出让、转让
B．房屋发生交换、买卖或赠与
C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债
D．城镇职工首次购买公有住房
E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属
8、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有。
A：
认知价值定价法
B：
价值定价法
C：
领导定价法
D：
挑战定价法
E：
随行就市定价法
9、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。
A：
抵押人到期未偿还债务的
B：
抵押人擅自处分抵押房地产的
C：
抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D：
抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E：
未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
10、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元。
A．114
B．63.84
C．31.92
D．28.71
11、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。
A：
注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的
B：
超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的
C：
违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的
D：
对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的
E：
依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形
12、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。
A．1:
500
B．1:
1000
C．1:
2000
D．1:
3000
13、以下难以使用市场法估价的房地产有__。
A．标准工业厂房
B．写字楼
C．古建筑
D．纪念馆
E．学校
14、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是__。
A．确定调查方式
B．设计问卷
C．收集信息
D．定义市场区域
15、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。
A：
无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价
B：
无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价
C：
等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系
D：
每条等产量曲线代表一定数量的产品
E：
等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的
16、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
17、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。
A：
产品的成本状况
B：
商品的替代品数目和可替代程度
C：
消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例
D：
商品本身用途的多样性
E：
商品本身用途的单一性
18、房地产市场供给的特点主要有。
A：
市场供给在短期缺乏弹性
B：
市场供给具有非同质性
C：
具有高度的垄断性
D：
具有竞争的完全性和充分性
E：
具有高度的适应性
19、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A．房地产估价师实地查勘
B．国有土地出让合同签订
C．拆迁公司现场动员搬迁
D．房屋拆迁许可证颁发
20、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心
B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C．私有住宅转让后改为副食品加工车间
D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
21、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是__。
A．无顶盖的室外楼梯
B．与房屋相连的有柱走廊，
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