上半年吉林省房地产估价师《理论与方法》成本法的理论依据试题.doc
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2016年上半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：
成本法的理论依据试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、住房公积金汇缴年度为。
A：
本年7月1日至下年6月30日
B：
上年7月1日至下年6月30日
C：
上年7月1日至当年6月30日
D：
当年1月1日至当年12月31日
E：
执行层的组织协调
2、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为㎡筑面积的户型较为理想。
A：
70~110
B：
80~120
C：
90~130
D：
100~150
E：
借款合同
3、下列关于限额设计，表述不正确的是。
A：
限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行施工图设计
B：
按照初步设计概算造价进行施工图设计
C：
按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策
D：
限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施
E：
执行层的组织协调
4、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。
A．空置率=合理空置率
B．空置率＜合理空置率
C．空置率＞合理空置率
D．不能判断
5、下列对要约的理解有误的是__。
A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示
B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思
C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段
D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束
6、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。
A：
房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B：
房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C：
房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D：
房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
E：
工业用地的监测点评估价格
7、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
8、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为。
A：
吸附水率
B：
自由水率
C：
平衡含水率
D：
化合水率
E：
执行层的组织协调
9、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．渗透定价法
10、产生房地产价格泡沫的基础是__。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
11、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。
A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失
B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
12、动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间。
A：
净现金
B：
净收益
C：
净现值
D：
财务净现值
E：
借款合同
13、估价目的本质上是由__提出并决定的。
A．估价人员
B．委托人
C．地方政府
D．国家相关法规
14、房产税的课税对象是__。
A．房产所有人
B．房屋使用人
C．房产
D．房产收益人
15、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
16、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
17、收益法是以__为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A．均衡原理
B．替代原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
18、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的价值为（）万元。
A．2759.4
B．2789.3
C．2843.6
D．2987.6
19、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。
A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
20、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。
这表明了。
A：
金融工具的流动性与收益性呈正相关
B：
金融工具的流动性与收益性呈负相关
C：
金融工具的收益性与安全性往往呈负相关
D：
流动性与安全性呈正相关
E：
执行层的组织协调
21、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。
A：
销售收入
B：
出租收入
C：
利息收入
D：
转售收入
E：
借款合同
22、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。
（2009年试题）
A：
定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B：
定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C：
定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D：
定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
E：
执行层的组织协调
23、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。
A：
房地产投机
B：
物价变动
C：
财政收支状况
D：
居民收入水平
E：
工业用地的监测点评估价格
24、市场比较法是将__与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A．估价对象
B．估价目标
C．估价手段
D．估算价值
25、对于不符合条件的，建筑施工许可证发证机关应当自收到申请之日起日内书面通知建设单位，并说明理由。
A：
15
B：
30
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、建筑与水有关的物理性质有等。
A：
孔隙率
B：
抗渗性
C：
抗冻性
D：
弹性和塑性
E：
耐磨性
2、根据GB/T17986—2000《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。
A．无柱的雨篷
B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C．房屋内高度在2.20m以上的技术层
D．与室内不相通的装饰性阳台
3、房地产市场也存在空间市场和两个层面。
A：
资产市场
B：
资本市场
C：
信托市场
D：
证券市场
E：
借款合同
4、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有__。
A．权益型
B．抵押型
C．伞型合伙
D．多重合伙
E．混合型
5、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，。
A：
估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致
B：
期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值
C：
期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
D：
期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准
E：
在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％
6、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
A．公开招标
B．邀请招标
C．挂牌转让
D．协议出让
7、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。
A．无柱的雨篷
B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C．房屋内高度在2.20m以上的技术层
D．与室内不相通的装饰性阳台
8、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是。
A：
回收固定资产余值
B：
自有资金
C：
长期借款
D：
净转售收入
E：
借款合同
9、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。
A．张某
B．张某或杨某
C．杨某
D．张某和杨某
10、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
11、居住区按居住户数或人数规模，分为三级。
A：
居住楼
B：
居住小区
C：
居住组团
D：
居住区
E：
独立式组团
12、下列属于房地产登记类型的有。
A：
初始土地登记
B：
房屋所有权暂时登记
C：
房屋所有权临时登记
D：
房屋所有权初始登记
E：
房屋抵押权登记
13、假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为。
A：
消费者预算线
B：
消费可能线
C：
家庭预算线
D：
无差异曲线
E：
边际替代率
14、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。
A：
生物污染
B：
固体废弃物污染
C：
噪声污染
D：
废水污染
E：
废气污染
15、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。
A．100
B．250
C．500
D．1000
16、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如。
A：
用于相同的使用期限
B：
用于不同收益期限
C：
用于比较不同期限价格的高低
D：
用于比较同期限价格的高低
E：
用于市场法中囚期限不同进行的价格调整
17、担保物权包括。
A：
地役权
B：
典权
C：
抵押权
D：
留置权
E：
质权
18、抵押权人包括。
A：
接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民
B：
接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人
C：
接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织
D：
将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
E：
将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
19、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。
A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
E．股息
20、__是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。
A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
21、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。
A：
使用者地位
B：
购买动机
C：
对渠道的信赖度
D：
对价格的敏感程度
E：
借款合同
22、普通股不能享有的权力是__。
A．参加股东大会的权利
B．参加表决的权利
C．总股控制的权利
D．股票转让权
23、物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。
A．项目融资
B．工程招标
C．市场定位
D．物业管理
24、下列__房产可以免征房产税。
A．个人所有的房产
B．宗教寺庙、公园、国家机
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