上半年北京房地产估价师《制度与政策》与房屋征收相关的几项工作考试题.doc
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2017年上半年北京房地产估价师《制度与政策》：
与房屋征收相关的几项工作考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、融资成本包括债务融资成本和__。
A．资本金融资成本
B．资金筹集费
C．担保费融资成本
D．代理费融资成本
2、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。
求该投资项目的财务内部收益率。
如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为（）年。
A.4.00
B.4.58
C.4.625
D.5.16
3、某类房地产2005～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元／㎡。
A：
8460
B：
8500
C：
8790
D：
8838
E：
工业用地的监测点评估价格
4、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A：
用途
B：
建筑规模
C：
容积率
D：
绿地率
E：
工业用地的监测点评估价格
5、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。
A：
估价作业日期
B：
成交日期时
C：
估价时点
D：
交易日期调整后
E：
工业用地的监测点评估价格
6、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
A．过去
B．潜在
C．相关
D．未来
7、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A．10
B．15
C．20
D．30
8、__的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
A．居住物业
B．商用物业
C．工业物业
D．出租物业
9、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的
A：
最佳用途和最佳规模
B：
最佳集约度
C：
最佳规模和最佳集约度
D：
最佳用途
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某住宅用地出让年限50年，建设期2年。
建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为年。
A：
38
B：
40
C：
58
D：
60
E：
执行层的组织协调
11、在房地产估价中，对同一估价对象，其价值类型__。
A．是唯一的
B．不是唯一的
C．因估价机构而不同
D．因估价师而不同
12、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。
A：
2277.4
B：
2223.41
C：
2728.8
D：
2741.9
E：
借款合同
13、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】
A：
待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B：
待开发房地产建设发包日期
C：
取得待开发房地产的日期
D：
房地产开发完成并投入使用的日期
E：
工业用地的监测点评估价格
14、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A：
房地产企业债券
B：
个人住房抵押贷款
C：
房地产企业抵押贷款
D：
金融机构长期融资
E：
借款合同
15、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为__。
A．50年
B．60年
C．70年
D．40年
16、房地产拍卖业务主要还是来自委托。
A：
个人
B：
公司法人
C：
司法机关
D：
法院
E：
执行层的组织协调
17、证券是一种。
A：
真实资本
B：
虚拟资本
C：
实际资本
D：
能执行资本的职能
E：
执行层的组织协调
18、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。
A：
估价委托人
B：
估价师
C：
估价目的
D：
估价对象
E：
工业用地的监测点评估价格
19、下列关于房产分幅图，说法错误的是。
A：
房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料
B：
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图
C：
建筑物密集地区的分幅图一般采用1：
1000比例尺
D：
房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点
E：
执行层的组织协调
20、是物业管理最主要的特点。
A：
社会化
B：
专业化
C：
市场化
D：
综合化
E：
执行层的组织协调
21、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
22、下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是__。
A．接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究
B．调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。
市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成
C．在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价
D．编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见．措施和建议，供决策者作为决策依据
23、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（按面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。
A：
824
B：
864
C：
882
D：
904
E：
工业用地的监测点评估价格
24、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
A：
0.4、0.4、0.2
B：
0.3、0.4、0.3
C：
0.4、0.2、0.4
D：
0.4，0.3、0.3
E：
工业用地的监测点评估价格
25、产生房地产价格泡沫的基础是__。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
2、下列属于原建设部规章的是。
A：
《物业管理条例》
B：
《商品房销售管理办法》
C：
《城市私有房屋管理暂行条例》
D：
《住房公积金管理条例》
E：
《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
3、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交__等证件及资料。
A．商品房预售许可申请书
B．征地补偿的标准
C．开发企业的《营业执照》和资质证书
D．适用房的租用标准
E．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
4、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。
A．544.10
B．709.99
C．6300.00
D．709.38
5、路线价法特别适用于对__进行估价。
A．单宗土地
B．待开发土地
C．在大范围内同时对大量土地
D．少量土地
6、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。
A：
城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性
B：
城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置
C：
城市土地区位不包括无形的因素
D：
城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等
E：
城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系
7、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
8、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。
A：
《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B：
《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：
规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D：
业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E：
业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
9、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。
A：
建筑平面布置
B：
朝向、楼层
C：
环境景观
D：
土地开发程度
E：
房屋完损等级
10、发生工程索赔的原因包括等。
A：
当事人违约
B：
不可抗力事件
C：
合同规范
D：
合同变更
E：
工程师指令
11、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
12、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。
A：
维修费
B：
折旧费
C：
税金
D：
投资利息
E：
管理费
13、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是。
A：
珍惜耕地，合理利用土地的原则
B：
无偿使用土地的原则
C：
保证国家建设用地的原则
D：
妥善安置被征地单位和农民的原则
E：
依法征地的原则
14、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。
A：
对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税
B：
对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：
对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税
D：
对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税
E：
对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税
15、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为
A：
工期索赔
B：
工程变更索赔
C：
合同中明示的索赔
D：
合同中默示的索赔
E：
费用索赔
16、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为__。
A．随机型竞争者
B．凶猛型竞争者
C．选择型竞争者
D．从容不迫型竞争者
E．软弱型竞争者
17、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。
该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，预计售价为5000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。
A．2.0
B．3.0
C．4.0
D．5.0
18、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。
A：
购买水平
B：
购买单位
C：
购买能力
D：
购买欲望
E：
购买需求
19、可将房地产开发划分
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