万科地产对竞争对手公司的研究报告.doc

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万科地产正对对手公司的研究报告

第一篇保利房地产（集团）有限公司

1、基本情况

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股公司，是国家一级房地产开发资质企业。

2006年7月31日，公司的股票在上海证券交易所挂牌上市。

截止8月底，公司总市值为159.67亿元，资产总额136.34亿元。

保利地产的央企背景值得关注。

公司的大股东为保利南方集团有限公司，发行后其持有股权比例高达55%，其实际控制人中国保利集团实力雄厚，为解放军总参谋部为背景的国资委直属的国有独资公司，于1993年成立，注册资本15亿元，从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化经营的控股集团公司，2004年6月，中国保利（集团）被国资委列为整合中央企业的房地产企业之一。

截止2005年底，总资产为227.87亿元，净资产为57.72亿元，主营业务收入62.24亿元。

部分集团高层政府背景深厚，贺平——中国保利集团公司副董事长、总经理，总参装备部少将（少将贺彪之子，邓小平女婿，邓榕之夫），王小朝—中国保利集团公司董事、副总经理（杨尚昆女婿,杨李丈夫），叶选廉——解放军总参保利公司负责人（叶剑英之子）。

2、资金来源

正在从单一倚赖银行贷款转为以股市募集资金为主。

保利06年7月在上海交易所IPO，从股市募集20亿人民币资金，已经投入广州保利画院、广州保利香槟花园、重庆保利花园一期三个项目。

拟在07年3月增发3.5亿股A股，募集超过140亿资金用于广州金沙洲住宅项目、广州科学城P2\P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目、重庆保利香槟花园9个项目的开发，另有部分资金用于保利地产的项目拓展。

3、业绩情况

2006年保利地产在建拟建项目41个，占地总面积807万平方米，规划总建筑面积1285万平方米。

其中房地产新开工面积237.6万平方米，竣工面积87.7万平方米，比去年同期分别增长165%和46%。

实现房地产销售面积123万平方米，销售金额83.65亿元，比去年同期分别增长78%和96%。

报告期内保利地产结算面积73.20万平方米，结算收入36.82亿元，已售未结转面积达60.18万平方米，金额总计43.78亿元。

4、进入城市及开发特点

已经进入广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、岳阳、佛山、长春、包头十一个城市，拥有26家控股公司，其中甲级设计院、一级建筑安装公司和一级物业管理公司各一家，目前正在建设多个五星级等星级酒店和大型商用物业。

目前开发策略为：

Ø适度控制规模，集中资源在广州、北京、上海三个中心城市；

Ø新进入城市以普通住宅为主，投资回报率必须在15%以上，项目必须具有持续发展能力，新增土地2年内必须开发；

Ø新进入城市不考虑开发商用物业；

产品类型：

Ø广州、北京、上海市场以G类产品为主；

Ø二线城市以C类产品为主；

Ø在沈阳市场以T类产品为主力；

5、土地储备情况

保利全国范围内的建筑面积储备面积为1077.5万平方米（截止时间为06年11月），且绝大部分位于广州、北京、上海等中心城市，土地储备含金量高。

广州作为其总部所在地，也是12个在建项目和近30%的土地储备所在。

其中其沈阳公司建筑储备面积为113.1万平方米。

第二篇碧桂园集团

1、集团基本信息

碧桂园企业于1992年成立于广东顺德，以开发顺德碧桂园、广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、均安碧桂园、碧桂花园、碧桂豪园、碧桂花城、碧桂园东苑、碧桂园西苑、碧海名轩、凤南花园等十余个超大型高尚社区。

碧桂园奇迹的创造有广告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其价廉物美的品质及准确的目标市场策略。

2、开发特点——准确定位，规模制造、完善配套

一体化的规模制造。

碧桂园擅长大规模屋村式开发，其员工近3万人，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的，甚至还有一个全国排名前三位的管桩厂，就连碧桂园会所里的家禽和青菜都是自己农场出产的，将纵向一体化发挥到极致。

“一条龙”开发使其成本控制得非常好。

因此碧桂园可以大幅度降低产品售价。

当然，这种减少交易成本的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。

这也是碧桂园在这10年里不断扩展，而且楼盘规划一个比一个大的原因，通过规模经营来吸收内部产品，达到降低成本的目的。

正在热卖的碧桂园凤凰城圈地达到10000亩，是目前广州最大的楼盘。

准确定位主力客户。

碧桂园针对的是主体市场，指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，对格调、品味不会考虑太多，而讲究实在、性价比。

因此，碧桂园用规模复制的方法降低成本，减少设计、园林等成本，将售价拉底，集中资源作中档产品。

同时碧桂园从第一个项目开始主力开发香港市场，香港客户在其单个项目中的比例最高超过30%。

规模制造，价格为王。

碧桂园自身地位为：

大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。

从顺德碧桂园到华南碧桂园，房子风格基本上没有多大的变化，风格的稳定有助于工厂化的快速生产。

碧桂园的房子本身很难算得上是精品，但因为低廉的价格，得到消费者的接受，其原因在于主要是专业人士与消费者的看中的价值点的差异。

3、资金来源

作为家族型企业，碧桂园在其十余年的发展过程中一直看中自有资金开发和资金回笼速度，资金周转较为宽松，并借大盘集约开发的优势与各银行关系良好获得超过30亿的授信额度，但近期在珠三角二线城市、长沙、上海相继获得上千亩的土地储备对其资金流产生巨大压力，根据香港市场的消息，碧桂园已经确定摩根士丹利和瑞银作为上市保荐人，最快于07年3月在香港联交所上市，预计募集资金为6亿美元，碧桂园未来的资金主渠道将向股市倾斜。

4、产品形式

碧桂园的产品主要集中在市郊区域，土地属性主要以T类土地为主，产品形式以T+C的组合为主。

其产品组成中别墅的比例较高，曾以白领别墅的名义推出1千套50万级的联排别墅，得到中端消费者的追捧。

第三篇雅居乐地产控股有限公司

1、基本信息

雅居乐地产控股有限公司（股票代码：

3383）是华南地区的一家香港上市企业，以房地产开发、经营为主，广泛涉足物业管理、装修服务等多个领域，是珠江三角洲地区最大的房地产开发商之一。

目前，本集团有26项物业发展项目处于不同发展阶段，房地产发展项目集中于珠三角地区，广泛供应多类物业，包括别墅、复式公寓、一般公寓和高层大厦等，除住宅业务外，也开发商用物业，如商铺、商业大厦等。

雅居乐地产（股份代号：

3383）是在香港联合交易所有限公司挂牌上市的公司。

2、项目情况

公司有18项物业处于不同发展阶段，其中9项在中山、7项在广州、2项在佛山。

这18个项目的总地盘面积约670万平方米，总建筑面积约810万平方米，包括持作未来发展物业总建筑面积约480万平方米，

3、进入城市及土地储备

已经进入广州、中山、成都、河源、佛山、惠州、从化、西安、南京9个城市，正在上海、武汉、海南、重庆、长沙等城市物色项目。

目前雅居乐拥有权益而正在办理手续的土地总建筑面积约为867万平方米。

截止2006年9月29日，本集团持有建筑面积共计约1,693万平方米的土地储备可供未来开发（包括全部已取得土地使用权证和拥有权益的土地）。

4、其他

跨省发展、扩张领域。

根据其计划，雅居乐在把珠三角地区作为战略核心的基础上，积极进入周边省市向南方主要城市扩张。

并将适度扩展至其它与物业相关的业务，如酒店、购物商场或商用写字楼业务等，以巩固业绩及分散业务风险。

重视香港客户。

雅居乐开发第一个项目是中山雅居乐花园，专门针对港人销售的度假式楼盘。

从1992年到2005年的13年中先后开发了13期,成功吸引一万户左右的港澳人士，占总住户数的逾九成。

可以说，中山雅居乐是一个不折不扣的港人聚居区，其中的住户主要以自住度假为主，投资所占比例非常小。

自中山雅居乐之后，该公司在港澳地区得到消费者的认同建立起品牌形象，多次赴港澳举办展销会。

产品偏向C类产品。

雅居乐项目多为大面积分歧持续开发，主要位于郊区，在T类土地上开发C类产品，并大规模开发别墅类产品，但受到政策调控的影响，未来别墅类产品数量持续下降，公司业绩将受到较大影响。

项目土地属性以T为主。

雅居乐的开发项目大多集中于一二线城市的市郊位置和二三线城市的市区，比如广州的番禺区、花都区，二线城市中山、佛山的市区和市郊，以及南京、河源等这些颇具潜力的二三线城市。

5、土地储备

截止06年11月，雅居乐全国土地储备按照可建面积统计共计1352万平方米，各地储备情况见图。

目前雅居乐在沈阳获得项目的情况还未确定，项目发展部还未得到其拿地信息。

雅居乐的土地储备中，大部分项目选址都在近郊，接近优美自然环境，而且拥有完善的交通网络，约15至30分钟车程可以到达市中心。

6、资金来源

Ø香港股市，2005年12月在香港联交所上市，募集资金约30亿港元，2006年11月再次进行配股4.7亿股，募集资金31亿；

Ø票据借债，06年仅通过发行优先票据就获得4亿美金现金。

第四篇华润置地有限公司

1、基本信息

华润置地有限公司是华润集团旗下的香港上市公司之一，也是华润集团地产业务的旗舰公司。

华润置地是一家综合型地产公司，主营业务为物业发展和物业出租。

华润置地于1996年11月在香港联合交易所上市，股票代码1109，被列为香港恒生指数100种成分股和恒生中企指数成分股。

目前，华润置地总资产已达170亿人民币，净资产超过80亿人民币。

华润置地坚持实施全国发展战略，下属公司包括北京华润大厦有限公司、华润置地（北京）股份有限公司、华润（上海）有限公司、华润置地（上海）有限公司、华润（深圳）有限公司、华润置地（成都）有限公司、华润置地（武汉）有限公司和华润置地（合肥）有限公司。

2、进入城市和产品组成

已进入全国布局阶段。

立足北京，进入上海、武汉、合肥、成都；目前已经在重庆设立分公司但还没有获得土地。

商业地产比重较大。

产品组成住宅之外，涉足写字楼、商业。

万象城已经成为华润置地商业地产的品牌项目，在多个城市进行复制。

3、资金来源

Ø银团贷款。

今年1月华润置地从香港银团获得20亿港币贷款，以同业较低利率获得土地收购款。

Ø物业出租。

包括北京华润大厦、上海华润时代广场、深圳华润中心三处高档物业出租，目前持有型物业面积约67万平方米，每年租金收入为7个亿，是稳定现金流来源。

Ø母公司支持。

华润置地母集团华润集团资产超过1300亿港币，在土地收购过程中多次为华润置地代拿土地，在适当的时候再有华润置地收购，大大减小了土地储备对华润置地的资金压力；

Ø股市配股获增发。

自香港上市后，多次进行配股、增发等融资手段，06年1月通过股票配售获得11亿港币资金。

4、土地储备

根据上市公司披露信息，华润置地的土地储备主要集中在北京、成都两个城市，截止06年底分别为175.3万平方米和174.6万平方米，另在合肥（34.2万平方米）、上海（18.5万平方米）、深圳（19.4万平方米）和武汉（15.7万平方米）四个城市具有储备土地，但在沈阳获得的大馆地块和雪花啤酒厂地块没有披露。

5、其他

Ø北京为主要市场。

目前在售项目为9个，分布在北京、上海、成都、武汉、合肥等城市，其中北京为主要市场，过去三年主要通过公开市场获得机会性项目

Ø产品主力为G3+G2产品，其C类产品售价下降，在其产品组成中的比例下降。

Ø与母公司配合拿地。

华润集团已集团或其他未上市子公司的名义在全国范围内参加大型地块的招拍挂，华润置地进收购中小型地块，因此华润置地获得土地的能力超过其资金实力。

Ø土地储备量超过公布数量。

鉴于华润置地相当数量的储备土地有华润集团或其他子公司名义获得，其财务报表的土地储备量比实际储备量偏低，目前具体数量不详。

第五篇金地集团

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