铁山坪房地产项目.docx
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铁山坪房地产项目
铁山坪房地产项目商业计划书
第一章摘要
一、**市总体投资环境分析
1、西部大开发的战略格局
中国西部大开发战略是人类历史上规模最大、难度最大的开发战略。
**在西部大开发战略中举足轻重。
因为**地处东部经济发达地区和西部资源富集地区的结合部，具有独特的区位优势。
**是长江经济带和西部地区的结合点，有条件发挥在长江经济带中承东启西、左右传递的战略枢纽作用，营造互惠互利、共谋发展的区域经济协作新格局。
在西部大开发中发挥着“龙头”作用、“窗口”作用和辐射作用。
2、直辖八年蓄势而发
**是一座具有3000多年历史文化的名城，是中国中西部唯一的中央直辖市,长江上游最大的中心城市和西部地区最大的工商业重镇。
**是西部地区惟一拥有长江黄金水道的特大城市，并且处在三峡库区腹地。
人口3100万人,2003年生产总值已突破2000亿大关,达2250.56亿元。
可见,**拥有丰富的资源、广阔的市场和良好的经济基础，在经过直辖8年的蓄势之后,被美国《财富》杂志列为中国第四大投资热点是势之必然。
随着经济的快速发展和投资巨增,产生了一批优秀企业和富人群体。
例如2004年中国500强排行榜选择在**揭晓，据2004年9月在**揭晓的结果，西部地区有50家企业进入了中国企业500强名单，占到了上榜企业总数的10%，其总体数量比2003年增加了6家。
在这50家上榜企业中，**居于榜首,占了9家。
福布斯2004中国富豪榜中200位的榜单地区分布，比较早改革开放的南部就是广东比较多，但是现在更多的是从内地产生。
其中西部地区18人,占到了上榜总数的9%，**有四人上榜，居西部地区第二位。
《新财富》500富人榜,**有九人上榜，居西部地区第二位。
3、房地产市场供需空间巨大
**的房地产市场近年来快速增长.2003年,**房地产市场商品房销售面积居全国40个重点城市第三位.2003年1-10月全国40个重点城市中,**市累计完成房地产开发投资223.58亿元,排在北京、上海、深圳、广州之后。
位于40个重点城市第5位，同比增长48.2%。
政策主导下的楼市也开始焕发出前所未有的活力。
目前，**人均建筑面积为21平方米，城镇化水平只有36.3%，均低于全国平均水平。
按政府城镇化建设总体目标，到2005年，**城镇化率要达到41%，进入城市化全面加速期，2020年要实现65%的城镇化水平，这一数据表明在现有1200万城市人口的基础上至少还有600多万人要转移到城市，意味着未来几年内，每年约70万农村人口转为城市居民，随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区转移，住宅需求量亦将同步增加。
据测算，“十五”期间我市城镇居民住宅潜在年均需求量约2000万平方米左右，具有广阔的市场前景。
需求引导供给。
在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下，**市人均收入涨幅较快，居民消费水平也不断提高，据统计局数据显示，2004年上半年市人均可支配收入为4754.33元，同比增长16.5%，而全市消费支出增长13.0%，与收入同步增长。
为全市的房地产业的持续增长提供了强大动力。
4、城市向北蓬勃发展
从2004年看，全市住宅交易量最大的区域主要为渝北区、某区和沙坪坝区，交易面积分别为158.20万、115.05万、88.09万平方米，占主城区住宅交易量的43.2%。
而价格位居前列的北部新区、渝中区，区域住宅均价分别为3594元/平方米和3052元/平方米。
在价格普遍上升的情况下，不少新入驻的实力房商，纷纷打出了“**地产向北望”的旗号，北部新区主要聚集的众多大盘，抬升了整个区域的住宅均价。
随着2005年旧城改造的继续推进、轻轨投入运行、区域商业步行街的完工、中央商务区建设启动，所带来的住宅需求量也会随之增加。
预测明年全市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持增长势头。
可以判断，**经济在近几年将会快速发展,在西部处于领先的位置,由此
将产生了一批优秀企业和富人群体。
**的房地产在未来5-10年将会呈上升之势，而未来3-5年**的房地产将是供需两旺的快速增长。
二、项目总概
本项目地处某江。
某区位于**长江、嘉陵某岸，具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，是**最具发展潜力和生机活力的主城区之一。
某区幅员面积221平方公里，人口62万，江岸线长达113公里，区中心距**港7公里、火车站3公里，距某国际机场20分钟车程。
长江上游70万标箱的寸滩集装箱码头、30万吨滚装码头和300万吨铁路货运站正在加快建设。
本项目地块位于某区铁山坪。
某区铁山坪街道座落于**市主城区的东部，某区的中部，辖区总面积为28.2平方公里。
东与郭家沱街道相邻，南与南岸区隔长江相望，西与寸滩街道接壤，北与渝北区石坪镇毗连，离某区政府所在地观音桥仅有18公里，街道办事处现驻马鞍山村黄桷湾。
辖2个社区居民委员会和6个自然行政村。
现有耕地总面积为5996亩。
本项目地块座落于**市铁山坪生态区。
该生态区于1988年成立铁山坪森林公园，占地面积1492.6公顷，分为两大部分：
一是铁山坪森林公园，占地1026.9公顷；二是配套服务区，占地465.7公顷。
其中，配套服务区主要规划有六大功能区：
中心服务区32.7公顷，生态度假区107.25公顷，动物观赏区75.42公顷（现在正在调整规划），文化旅游区83.08公顷，健康运动区53.26公顷，花卉观赏区48.11公顷。
铁山坪生态区距繁华的城区中心仅25公里，从市中心出发乘车25分钟之内即可到达。
铁山坪生态区内已经建成四通八达的15公里环状5－7.5m宽的道路、天然气管网、水、电、通讯（固定、移动电话和宽带网）、数字有线电视网、邮政等基础设施齐全，完全具备开发条件。
项目由铜锣峡地块和观赏园地块二块组成。
铜锣峡地块处在铜锣峡边,铜锣峡为长江第一峡，由南山和铁山坪形成，地势险、奇、秀、美，有当年张献忠铁链锁江的古战场遗址和古迹"大江东去"石刻。
本地块覆盖铜锣峡全部景观，独享天成。
隔江眺望南山山脉，峡居其间。
自然景观神奇,文化底蕴雄厚,自然条件可谓空前绝后,在**甚至全国的别墅项目中都具有绝对的不可复制性。
观赏园地块处在铁山坪林区中央，铁山坪林区是**主城区东部的天然绿色屏障，被称为主城区的绿色“肺叶”,林区面积22.5平方公里。
经济技术指标：
容积率0.3，建筑密度不高于25%，绿地率不低于40%，建筑限高12米。
铜锣峡地块面积663.66亩，其中林地167亩，耕地496.66亩，文化旅游用地和一级居住用地，文化旅游用地需调整为一级居住用地。
观赏园地块934.3亩，其中林地132亩，耕地802.3亩,正在调整为一级居住用地。
三、核心结论
⏹某公司以**项目为契机，参与**快速发展,并以项目提升**的房地产开发品质，树立业主投资团队的品质形象与强势地位。
⏹某公司以从本项目营运中,获取良好的经济利益,并建立起适度超前的项目投资营运盈利模式。
⏹本项目覆盖铜锣峡全部景观，依山临川,眺望南山，峡居其间,自然景观神奇,文化底蕴雄厚,在**甚至全国的别墅项目中都具有绝对的不可复制性，所以其价值更多的是一种永恒的价值，随着时间的推移，积淀在别墅上的经济价值和人文价值都将与日俱增。
可以说，本项目空前绝后的自然，独享天成的尊贵,将给**“富人区”概念一锤定音。
⏹经营理念---山川文化生活方式。
富人文化的在本项目的最真诠释就是设计、引领并实现一种山川文化生活方式。
因本地块覆盖铜锣峡全部景观，依山临川,眺望南山，峡居其间,可谓空前绝后。
这种绝对的不可复制性表现为依山临川,居高临下,有山高人为峰的霸气,川流我独尊的淡然。
⏹铜锣峡地块总收入85624万元,总投资71257万元,利润14367万元，投资回收期1.92年，全部资金投资回报率20.16%,自有资金投资回报率47.06%。
于2005年7-12月投入20354万元可启动本项目。
⏹观赏园地块总收入119061万元,总投资95193万元,利润26868万元，投资回收期3.37年，全部资金投资回报率25.07%,自有资金投资回报率50.73%。
于2006年7-12月投入31366万元可启动本项目。
⏹二项目组合运作总收入204686万元,总投资166450万元,利润38236万元，投资回收期2.96年，全部资金投资回报率22.97%,自有资金投资回报率61.66%。
于2005年7-12月投入20354万元,于2006年7-12月投入25531万元,便可启动本项目。
⏹两项目组合营运贷款的安全节奏与额度为：
2005年7-12月贷款25000万元,期限三年。
2006年7-12月贷款25000万元,期限二年。
第二章公司介绍
一、某公司简介
某国际集团有限公司是在香港登记注册的企业,是原总参直属公司在1998年根据中央军委的命令,实行军企脱钩后,逐渐演变而成的。
公司董事会主要成员均是直属企业的主要领导，与全国各大钢厂、国外铁矿石供应商、国内铁矿山、国内外商社、部队装备和通信部门、中国移动、中国联通、中船重工集团和中油集团、中石化集团等部门和单位有着密切的往来和良好的合作。
集团公司根据业务的发展和需要，先后在**和北京两地分别成立了分支机构和全资子公司。
集团公司及其子公司在2004年的经营额累计折合人民币近12亿元。
某国际集团有限公司立足于香港这个国际窗口，充分利用香港这个国际金融商贸中心、国际服务中心、信息中心和跨国公司的地区总部的作用，架起内地和世界沟通的桥梁，积极地为内地部门和企业提供各种服务。
某国际集团有限公司及其子公司在2004年进行铁矿石转口贸易47万吨，国内铁矿石贸易33万吨、生铁贸易9万吨，为部队和军工企业采购各种仪器、仪表和装备共计3100万美元。
某国际集团有限公司及其子公司充分利用科技研发和应用的优势以及在部队系统中的良好信誉和网络，在2004年为总参通信网管中心、海军86375部队、海军86377部队、成都军区通信网管中心等部门和系统提供了完整的技术解决方案和服务，并承担多个安防系统、指挥系统和电力监控系统的设计和建设，为我国的国防建设做出了积极贡献。
与此同时，还承担了中船重工717所的光通信工程、中船重工722所光缆工程和中船重工723所的局域网工程建设。
另外还承担了胜利石油管理局通信网管中心建设、大庆石油管理局通信工程建设和四川石油管理局局域网建设，并为输气管线安防监控系统提供了一系列的配套服务。
香港丰国际集团有限公司及其子公司已经构建了灵活机动、反应迅速、让客户信任和满意的营销和服务网络，其业务前景喜人。
集团公司及其子公司本着“诚信、共赢、发展”的原则，愿与国内外各企业建立广泛的业务往来和合作，充分利用各自的资源、管理、信息和网络等优势，共创双方企业发展的美好明天。
二、公司管理
某公司已建立了良好政府关系。
已与市委、市府进行了磋商，**市非常欢迎我们进入**市场。
并与某区委、市府进行了交流，已明确了操作方案。
市国土房管局及区国土局、市及区规划局极力推荐并详细介绍该项目,同时派工作人员带领多次现场实地踏勘。
某公司已获取了优良的房地产技术资源。
为进入**市场,已对**房地产市场,尤其是高端物业市场进行了市场调研，取得了大量一手资料。
与房地产律师业、营销策划业、景观设计业、建筑设计业、建筑施工业进行了广泛的接触、交流与遴选,并与某些业内的优秀公司进行了实质合作。
三、已完成工作及启动计划
1、市场基础资料的搜集。
2、项目分析研究。
3、政府部门相关手续办理的协商。
4、预计年内完成：
土地手续；公司架构；项目调研；项目定位。
四、公司介入**的使命与愿景
1、以**为契机，投入西部开发的热土，从国家西部大开发的战略中,实现战略性发展。
2、以**项目为契机，参与**快速发展,并以项目提升**的房地产开发品质，树立业主投资团队的品质形象与强势地位。
3、从项目营运中,获取良好的经济利益,并建立起适度超前的项目投资营运盈利模式。
第三章市场分析
一、市场分析
1、**房地产发展情况
1.1**房地产背景分析
1.1.1、宏观经济环境良好
2004年，**市经济发展总体形势良好。
政府加强对经济运行的调节和监督工作，国民经济继续保持快速稳定增长。
从产业结构来看，根据市统计局测算数据显示，04年全市经济运行总量大幅提高，仅上半年全市完成地区生产总值1151.81亿元，同比增长12.4%，第二、三产业仍然是推动经济增长的主要动力，其中，第二产业拉动经济增长7.8个百分点，第三产业拉动经济增长4.1个百分点。
创直辖以来发展新高，工业经济强势增长，更是成为04年经济运行的亮点。
从区域结构来看，经济增长向都市发达经济圈集中趋势加强，发达经济圈实现增加值479.14亿元，同比增长13.3%，占全市生产总值高达41.5%，比上年同期提高0.6个百分点；三峡库区生态经济区经济增长比达到12.0%，超过渝西经济走廊11.4%的增长速度。
表**市三大产业经济增长情况
产业类别
增加值（亿元）
增长比（%）
第一产业
131.00
4.4
第二产业
545.47
16.3
第三产业
478.34
10.1
产业总体
1154.81
12.4
1.1.2、固定资产投资高速增长
04年以来，为进一步提高宏观经济运行质量，促进社会经济发展，**市严格按照中央“四控制一清理”的宏观调控措施，加大调控力度，推动全市固定投资呈持续健康增长。
上半年，全市固定资产投资呈现出持续快速增长趋势，各月的增长速度均高于去年同期，累计完成固定资产投资602.59亿元，比上年同期增长33.1%，房地产开发投资153.08亿元，增长35.8%，占全部固定资产投资的比重合理。
从投资主体来看，民间投资快速增长，上半年民间投资316.09亿元，同比增长43.9%，所占比重较上年同期上升4.0个百分点，达到52.5%。
其中联营、股份制及其他经济最为活跃，累计完成投资159.75亿元，增长87.7%，私营投资114.63亿元，增长21%，另外，国有投资250.52亿元，增长21.6%，占全社会固定资产投资总量的41.6%。
1.1.3、城镇规划建设顺利推进
自2003年起，某城拆迁、观音桥商圈建设、化龙桥拆迁、大坪循环道、九高路和石坪桥和陈家坪立交等大型市政设施动工建设不仅带动了大规模的开发，更为楼市带来大批潜在的购房人群。
2004年，市政府继续致力于以能源建设、城市基础设施建设及邮电通讯为主的基础设施建设的投入，为固定资产整体投资的稳步增长奠定了坚实基础。
年初以来，在国有及其他投资中基础设施建设累计完成投资225.82亿元，同比增长38.3%，占国有及其他投资总量的41.8%，一批交通、能源水利、市政环保、北部新区重大基础设施已在去年和新年迅速开工建设，并迅速形成工程量，从而对全社会投资的增长形成有利推动。
新城市建设规划所带动的大规模的城市拆迁，刺激了市场目前积存的潜在需求，在未来两年会迅速释放。
另外，市政府也积极推进城市化进程和小城镇建设，04年底，市规划局制定的《**2020--都市区城市总体规划（2004～2020）纲要》已通过国家建设部审查，该方案在旧版总规的基础上，充分考虑**直辖发展6年的变化，明确确立以都市圈为核心、大中小城市有机结合的城镇发展战略，并正在逐步建立规模适度、职能明确、布局合理、基础设施和社会服务设施完善、生态环境良性循环、经济繁荣的长江上游城镇网络体系，到2020年，要形成由特大城市--大城市--中等城市--小城市--小城镇组成的长江上游现代城镇群，为**未来的发展指明了方向。
1.1.4、国家宏观政策重大调整
为防止经济过热、促进经济健康发展，自去年6月以来，中央连续实施了以有效控制投资规模为核心的一系列宏观调控措施。
继央行与银监会相继在紧缩银根的《再贷款浮息制度》及适度控制房地产信贷的《商业银行房地产供求风险管理指引》（意见征求稿）之后，04年1-4月，中央又相继出台了重在“管好土地、看紧信贷”的系列相关政策。
金融相关的紧缩政策，存款准备金率和房地产开发项目资本金比例上调，土地控制政策--严格用地审批管理，对城镇拆迁规模进行适度控制等等，受此影响，全国投资速度出现大幅波动，投资增速比一季度下降16.8个百分点，**投资在前5个月继续保持高位运行，从6月份以来，投资速度开始缓和，**市房产投资增速比最高的5月回落6.7个百分点，但仍高于去年同期1.1个百分点。
8月，市政府明文规定，市内凡是非危改、大型市政项目以外的拆迁一律暂停。
2005年4月中央7部门联合出台房产新政,稳定住房价格。
随后**出台相应政策。
受这些政策影响，**主城区范围内的南岸、九龙坡、某等2004下半年至今,市场供应量相对有所减少，但另一方面，此次调控政策对于**的房地产业发展也有向好的层面，对于规范市场、行业自律起到了积极影响。
1.2**房地产近年趋势分析
1.2.1、**市商品房销售额趋势分析
1990年—2004年**市开发企业商品房销售额趋势如下图：
1990年—2004年商品房销售额年平均增长40.28%。
1.2.2、**市完成土地开发面积趋势分析
1996年—2004年**市开发企业土地购置和完成土地开发面积趋势如下图：
1996年—2004年**市开发企业土地购置面积年平均增长16.39%。
1996年—2004年**市开发企业完成土地开发面积年平均增长31.62%。
1.2.3、**市房屋施工和竣工面积分析
1990年—2004年**市房屋施工面积趋势如下图：
1990年—2004年商品房施工面积年平均增长18.2%。
1990年—2004年商品房竣工面积年平均增长18.9%。
1.3、2004年**房地产状况
2004年，本地强劲的购买力会继续推动房地产增长。
在直辖市的身份和西部大开发的背景下，**的旧城改造和市政建设再次掀起高潮，成为2004年**楼市增长的主要力量。
2004年，**固定资产投资完成额是1609.93亿元，同比增长26.8%，其中房地产开发投资完成额是393.09亿元，占**全社会总投资额的24.44%，具体指标如下表：
表：
房地产投资金额情况（单位：
亿元）
指标名称
2004年
同比增长（%）
计划总投资
2088.83
42
累计完成投资
393.09
19.9
其中：
住宅
208.69
17.6
办公楼
10.97
-7.5
商业营业用房
59.85
17.8
其他
113.58
29.4
土地开发投资
36.05
5.5
土地购置费
62.62
32
竣工房屋价值
154.72
-1.6
商品房销售额
232.64
10.7
销售给私人销售额
211.58
124
表：
房地产面积情况（单位：
万平方米）
指标名称
2004年
同比增长（%）
完成土地开发面积
863.36
2.5
施工面积
6160.04
-32.7
新开工面积
2144.84
2.2
竣工房屋面积
154.72
-1.6
销售商品房面积
1317.12
0.0
销售给私人面积
1221.22
0.5
预售房屋面积
950.18
46.3
二、项目区域市场分析
1.项目区域情况
1.1项目所在区域状况分析
1.1.1某区状况分析
某区位于长江、嘉陵某岸，是**直辖市的主城区之一，拥有221平方公里土地，61万人口，辖9街3镇，是**市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。
某区交通发达，区中心距**港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到**某国际机场。
某区境内有横贯全区的319国道、直抵北海的渝黔高速公路、210国道、滨江路、五桂路及建设中的渝怀铁路等；嘉陵江大桥及渝澳大桥、黄花园大桥、石门大桥、高家花园大桥、大佛寺大桥等以及规划建设的共13座横跨长江、嘉陵江的公路、铁路大桥将某区和渝中区、沙坪坝区等紧密相连，长江上游最大的集装箱码头寸滩港、**新客运站等也将开工建设，使本辖区拥有更完善的交通网络。
某区是**传统的工业基地，有着雄厚的工业基础。
区域内长安汽车等工业品牌誉享全国，某区还是**重要的商贸区和物资集散地，家乐福、重百、国美、新世纪等大型商企落户某。
区域内拥有**市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交易中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。
水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。
某区沿嘉陵江、长江江岸线长103公里，拥有得天独厚地理区位优势。
1.1.2铁山坪状况分析
某区铁山坪街道位于**市主城区的东部，某区的中部，辖区总面积为28.2平方公里。
东与郭家沱街道相邻，南与南岸区隔长江相望，西与寸滩街道接壤，北与渝北区石坪镇毗连，离某区政府所在地观音桥仅有18公里，街道办事处现驻马鞍山村黄桷湾。
辖2个社区居民委员会和6个自然行政村。
现有耕地总面积为5996亩。
2003年末城乡总人口26257人，其中农业人口12498人，占总人口的47.5%。
2003年农村经济总收入3000万元，农业总产值1135万元，农民人均纯收入3105元。
大中型企业（含乡镇企业）81家，2003年完成工业总产值88489万元。
街道所辖地区风景秀丽，人文景观重多，旅游资源十分丰富，有正在建设中的铁山坪生态园区，有明代僧官寺遗址，有区级文物保护单位—亚细亚石油公司旧址等。
铁山坪林区是**主城区东部的天然绿色屏障，被称为主城区的绿色“肺叶”。
林区面积22.5平方公里，境内铜锣峡是**出长江的第一峡，地势十分险要。
峡内长江边上建有温泉渡假村两座，抗日战争时期，国内不少知名人士如何香凝、廖承志、黄炎培、陈叔通、茅盾、白杨等都曾先后在唐家沱居住过，至今仍保留部份遗址。
本地区水陆交通十分方便，陆路方面有渝长高速公路和渝怀铁路横穿全境而过。
渝长高速公路设有唐家沱出口，铁路建有唐家沱火车客货运站。
贯穿某区东、西的主干道五桂公路，是我市“半小时主城”的重点项目之一。
六个行政村均早已村村通公路，已形成辖区内纵横交错的陆路交通网络。
水路方面，设有唐家沱轮渡码头，至今上水可直达渝中区、南岸区，顺江而下可到达南岸区的大兴场，广阳坝等地。
境内有门类齐全的金融、工商、税务、邮电、通讯、供电、供气等单位。
大中型企业主要有长航东风船舶工业公司、**制药九厂、天人冲压有限公司和**好媳妇食品研究所。
2002年以来五里坪工业园区和太平冲工业园区中的长安跨越集团、**兆隆食品公司以及市的重点项目唐家沱大型污水处理厂等都在街道境内相继开工建设。
1.2项目地块分析
1.2.1项目地块概况
地块
社别
集体林地数量（亩）
耕地数量（亩）
总户数
人口数
铜锣峡地块
僧倌寺社
60
192.46
36
50
大地坝社
107
168.35
37
119
果树社
0
135.85
14
107
合计
167
496.66
87
276
观赏区地块
高房子社
0
528.9
55
276
张家湾社
132
273.4
47
163
合计
132
802.3
102
299
1.2.2.位置及交通状况
（1）地理位置。
铁山坪生态区位于**直辖市主城区—某区中部，紧靠长江第一道峡谷—铜锣湾岸边，海拔高度范围160-583厘米之间，总面积14.92平方公里。
铁山坪生态区的森林10.26平方公里，植被繁茂，森林覆盖率90%以上。
可开发建设的4000多亩土地星罗棋布，每一块土地（200-500亩）地势起伏较小，被茂密的树林怀抱。
（2）交通状况。
外部交通：
距繁华的城区中心（解
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