验收请示报告.docx
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关于会东县明阳开发建设有限公司明阳文苑项目涉及相关问题的请示
会东县规建局：
一、会东县文化馆片区改造项目定性：
棚户区改造
1、棚户区改造的定义：
根据关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保[2009]295号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院有关部门：
为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进城市和国有工矿棚户区改造，经国务院同意。
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、《东规建住（2014）174号关于按完成旧城棚户区改造安置房建设的函》、《县城乡规划建设和住房保障局办公室》会议纪要文件（2014-04-16）等发给明阳开发公司的文件也明确是棚户区改造项目。
棚户区是指：
城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。
所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域；土地实施公开招拍挂，拆迁户进行还房安置属棚改项目；拆迁、安置费由政府承担，对应的国家、省、市及地方棚改优惠政策。
2、根据2012年5月9日签订的“招商引资合作框架协议”、“招商引资合作（安置房BT合作）协议”、“房屋征收补偿融资借款协议”、“招商引资合作（旧房及附着物撤出BT合作）协议”的形式合作；
3、由于政府单方面废除BT协议，即对土地出让实行实行公开招拍挂，双方重新签订《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》，实施拆迁户及商业用房无偿返还和安置；如政府不认同属棚改，那么我们只好按BT协议执行。
（1）按照BT合作模式，哪些由政府负责完成本BT项目区域内土地上房屋征收和补偿安置，如因前述原因造成乙方损失的甲方应承担相应的责任。
协助乙方办理相关建设批文和手续。
（2）按照《资产转让合同》及补充协议约定，明阳公司多承担了哪些义务？
土地招拍挂出让金1.215亿元。
因为变更合作模式实施土地招拍挂延误工期10个月。
4、根据会东县城乡规划建设和住房保障局关于按时完成旧城棚户区改造安置房建设的函（东规建[2014]174号），该函明确提出文化馆片为旧城棚户区改造工程。
也就是说，明阳公司应该享受相关棚户区改造的政策优惠。
二、棚户区改造项目的政策优惠
国家棚户区改造政策
一、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策
（一）土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。
净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。
（二）安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。
商服用地实租赁供地。
（三）安置房建设项目行政事业性收费（以费还贷项目除外）全免，经营、服务性收费按最低限下浮50％收取（项明细附后）。
（四）安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返；对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。
（五）安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。
对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付；涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。
（六）对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。
（七）小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。
（八）在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。
二、以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策
（一）市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金（包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等），建立专户，专款专用。
危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70％为基数，作为政府投入返还给开发企业。
危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。
成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。
（二）行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30％收取（项目明细附后）。
（三）涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60％，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余．40％由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户，专款专用，定期审计。
开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。
（四）危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。
（五）危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。
所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设；电力外网改造费用，按建筑面积每平方米20元交纳；燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。
安置房住宅建筑面积 （户）相关配套费用（含电力外网改造费和燃气外网改造费）免缴。
（六）对确实难以实施的危房棚户区改造项目，市政府将采取一事一议的办法，由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。
（七）市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目，不执行此政策；对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目，未签订安置补偿协议的，执行此政策。
三、以建经济适用住房方式进行的危房棚户区开发改造
（一）住宅用地实行行政划拨。
（二）住宅部分行政事业性收费减半收取。
（三）住宅部分经营、服务性收费按最低限减半收取。
（四）按照普通商品房对待管理
1、免除相关规费
2、减免税收
3、可减免的前期费用
序号
项目
国家减免项目
一
前期费用
1
用地规划咨询费
2
规划、施工图设计费
3
地质勘探费
4
文物勘探保护费
5
市政配套费
——
6
市发改委项目核准
7
招标大厅交易费、资料费
8
消防配套费
9
图纸审查
10
散装水泥
——
11
墙改基金
——
12
白蚁防治
——
13
房产测绘费
14
城建档案管理费
15
招投标综合服务费
16
监理费
17
房屋维修基金
18
人防（地下室异地建设费）
——
19
发展新材料
20
渣土管理、环评，防雷、消防审查费、办理五证等
可减免的税收
城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加、（城镇公用事业附加？
）
序号
项目
基数
标准
可免项目
1
营业税及附加
销售计税收入
5%
2
城市维护建设税
营业税及附加
7%
——
3
教育费附加
营业税及附加
3%
——
4
堤防费
营业税及附加
2%
5
地方教育发展费
营业税及附加
2%
——
6
印花税
销售计税收入
0.5‰
——
7
预缴土地增值税
销售计税收入
2%
？
8
城镇土地使用税
按土地面积
30
——
免征城镇土地使用税（标准按年1.5—30元每平方征收，时限从取得土地使用权一月到交付）地方教育发展费（2010年以前按1.5%征收，11年开始按2%征收）。
省市地方规定的可减免项目；中央用于对直接配套基础设施的补助投资
三、关于会东县政府因土地招拍挂给明阳文苑项目造成的工期延误损失
1、由于政府单方面由BT模式变为旧改棚户区模式，BT模式协议2012年5月份9日签定；要求明阳公司在没有任何批文及手续的情况下进行了动工（该项目作为向州政府建党70周年献礼），在项目修建到正负零第三层时，县政府又强令明阳公司停工，对土地实行重新走公开招拍挂程序（国资转让合同2013年12月31日签订）2014年04月08日签订转让补充协议，明阳公司获得国有土地使用权后再复工，停工时间长达十个月之多。
2、停工损失的费用及金额我司已向政府书面报告，在合作协议的前提下，按因果关系、损失的大小、责任应由政府担责补偿。
四、关于商业用房政府回购的定价
1、明阳公司响应国家及政府的号召，对会东县文化馆片区的棚户区改造，商业价位我司与政府友好协商，不能达成共识，由双方认同的中介进行评估。
2、价位确定前，我方先行向政府借款，用商业作为抵押物，双方签订借款协议，具体借款金额，由双方协商，方可推进后续工作。
五、关于施工单位林超、易志的结算争议及房屋验收问题
说明：
施工单位要求我司追加人工费调增和现场直接损失费赔偿约几千余万元，我方已承担责任；总承包人但应按合同履行义务是竣工后30日审核结算。
1、工程结算：
明阳文苑3#、4#楼新诚信造价公司根据施工合同及竣工图、现场经济签证已结算完，林超已认可结算的金额，易志已在诉讼之中，于本月22日开庭，主要是结算外有两项分歧（基础人工费的调整、延误工期的损失增加人工费调整）。
①林超工程结算金额为8953.70万元，已付工程进度款6980.61万元，结算外原浆拉毛及下车道混凝土另行计算。
②易志工程结算金额为4681.28万元，已付工程进度款4000.50万元，结算外原浆拉毛及停工损失另行计算。
2、收尾工程未整改，按照合同约定工程竣工验收30日后办理结算，不属于我方违约。
3、鲹鱼和人家罗之能剩余大量的收尾工程及整改项目，我司已按工程进度款已付达90%，欠建安营业税金4000.00万元，保修金335.00万元，结算金额6700.00万元，已付进度款6300.00万元（另外支出费用，由我司直接派人收尾的抹灰工程金额1090.00万元），已超付135.00万元，工程竣工资料至今仍未备案，小区业主拒交物管费，造成直接经济损失多达50余万元，我司要求政府通知罗之能来完善后续收尾整改的工作量，初步概算约200余万元；如果政府通知后罗之能置之不理，可由政府另选施工单位立即开展收尾工作。
要求政府采取强制措施。
六、验收存在的问题：
1、明阳文苑及鲹鱼河人家两项目欠进度款有消防、水电、强电安装、园林绿化、土建等，资料未上报监理单位审查合格，明阳文苑园林景观、地下停车位、路灯照明系统、监控系统、消防控制系统等未完善。
3、我司由于无房源销售，资金缺失，无力再向前推进收尾工作。
七、关于民正建司、永宏建司提交峻工资料进行工程峻工验收的问题
民正建司、永宏建司虽以主张工程款为由起诉至法院，但该诉讼行为不应影响工程峻工验收工作。
恳请规建局在行政强制之手段要求两施工单位向建设单位提交相关峻工验收资料。
否则，明阳公司无法对工程峻工验收工作有效的推进。
八、向政府预支商品房回购款
1、暂借政府回购3#、4#楼的住房及商业作抵押，用于我司当前急需开展后续收尾工程及部分急需支付的款项。
2、我司报告政府回购房金额1.6亿元资产，扣除其它应付款项，约余0.8亿元，我司当前急需应开支款项预计金额约2000万元。
3、如若无足够资金
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