物业调研报告范文4篇.docx

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物业调研报告范文4篇

物业调研报告范文4篇

　　物业管理是一种新型的管理模式,其职责是集中多种管理服务职能,整合各类专业技术人员,有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题,从而不断提高居民生活质量,优化居民生活环境。

随着经济社会的持续发展,城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增,居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。

当前,由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响,多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄,加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在,致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。

当前,各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。

　　一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题

（一）多数物业管理单位消防法律意识观念不强

　　在日常的消防管理工作中,不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求,对法律法规明确的消防安全职责了解不多。

《中华人民共和国消防法》第十四条,《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条,都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。

然而,一些物业管理单位对此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,违法不究,造成了工作上的盲目性和被动性,直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。

（二）一些物业管理人员消防业务素质不高

　　在平时在履行消防检查时发现：

个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识,学历层次、专业技术偏低,安全意识差。

大部分小区消防控制室的值班制度流于形式,有些单位仅满足于有人在岗,而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解,值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心,对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。

有的值班人员能够发现问题,但不会解决问题,更有甚者直接关闭了之。

一些单位消防器材无人管理,内部消防设施、器材被盗现象严重,应急照明、疏散指示标志损坏突出,消防设施器材长期处于缺损状态。

一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责,缺少协调配合,导致旧的火灾隐患久拖不改,新的火灾隐患又迭出不穷,久而久之,大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣,大大降低了消防设施的完整性、可靠性,致使投资上百万的消防设施形同虚设,无法发挥应有的功能。

　　（三）大部分物业单位消防安全管理职责不明

　　物业管理公司作为市场经济条件下的产物,其最终目标是服务于与业主的各项合同约定,也就是说,其只对合同约定的内容负责。

而目前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同约定,致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确,而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理,导致部分消防设施不能时刻处于工作状态,或有故障而不能及时得到恢复,影响了设施的工作效能;

　　（四）物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理

　　部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境,而缺少对建筑、小区整体安全的考虑,借着装修之名,肆意扩大装修面积,擅自改变建筑物使用性质,擅自增加夹层扩大防火分区,改变建筑结构、楼梯形式,封堵排烟口、强占圈围疏散走道等,而物业单位为追求经济利益,害怕得罪业主,未尽到劝阻和管理责任,在本单位无力解决的情况下未及时与相关职能部门沟通,妥善处理相关时宜,而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情,从而放任发展,增加建筑的火灾危险性和火灾负荷,造成了大量的“先天性”的火灾隐患;

　　（五）物业管理单位准入缺少消防必要条件

　　物业管理企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。

虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求,但没有规定消防专业技术人员的数量。

加上目前很多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来,虽具有独立的法人资格,但依附受制于房地产开发商,建设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展;

　　（六）消防设施日常维修资金得不到有效保障

　　由于业主多且分散,在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾,造成双方产生不信任和纠纷的情形,加上传统的“主仆”观念影响,物业管理处于被动弱势地位,导致物业管理费用不能及时收取。

同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定,要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位,提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书,经业主委员会审核,房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位,其操作程序复杂,很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费,致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。

　　（七）消防安全管

　　理未纳入委托管理的正常范畴

　　在日常的监督执法过程中,笔者遇到这样的情况,由于与业主之间存在尖锐的矛盾,有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区,致使小区的日常管理全面瘫痪,而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。

而消防部门进入该小区进行监督抽查时,往往注重对物业管理单位的管理与监督,但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会,而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管理范围,则新物业管理单位就不应承担相应的法律责任,而消防部门只能把责任落实到业主委员会。

但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织,不具备法律责任承担能力,这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度,大大加大了消防部门的工作量。

　　二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策

（一）进一步明确和完善相关法律规定

　　政府相关部门应根据目前物业管理的现状,加紧制定完善相关法律法规,进一步明确业主委员会的职责,完善组织机构,确保业主委员会人员的相对稳定。

规范业主、业主委员会与物业管理单位之间处置问题的程序,明确合同约定中消防安全管理的具体内容,规定每幢建筑（或小区）聘请物业管理公司应通过竞标形式进行,严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司委托下属物业管理单位管理。

把建筑消防设施的委托管理作为业主聘请物业公司管理的先决条件,确保消防设施有人管理,明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续;

（二）提高物业公司的准入门槛

　　建设房管部门在核发资质证书时,应明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员,并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。

同时要建章立制,制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度,及时掌握物业管理单位的相关信息,把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理能力的强弱及履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴,提高物业管理单位消防安全意识和管理水平;

　　（三）加强对物业公司消防工作的指导

　　区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核管理范围,定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位进行消防监督检查,把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作,并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线,把规范物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、小区消防工作的基础内容,同时,物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制,一旦发现小区内出现违章违法行为,物业单位应及时报告街道、社区及公安派出所,切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。

同时,相关职能部门也要加大执法力度,对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严肃处理,从严处罚;

　　（四）加大消防教育培训力度

　　切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。

街道安全办要具体抓好摸底、统计汇总工作,督促落实,防止漏报漏训。

通过培训,使物业管理人员增强消防安全观念,切实学懂学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规,进一步明确各项消防安全职责,树立起消防安全责任主体意识。

管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。

力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素质有所提高。

　　（五）规范对公共维修基金的管理

　　《物业管理条例》已明确了维修基金制度相应的法律地位,其使用是否公平、合理,将直接影响到每一名业主的切身利益。

因此,必须完善规范维修基金的使用管理,尤其应明确公共部分具体设施设备相对应的维修基金使用原则、程序等,建立物业单位主要负责人为消防安全责任人的防火组织,定期召开消防工作会议,切实解决火灾隐患、经费等问题,对于需要动用房管部门的专项修理基金,街道、社区及公安派出所应帮助物业单位协调各业主,或者物业单位以粘贴公告的形式告知各业主,以便尽快地启动维修基金,以保证火灾隐患能得到及时、有效的整改。

总之,物业管理单位消防安全责任的落实牵系于千家万户的平安幸福,是消防工作的重要组成部分。

只有政府、职能部门密切配合、协作,共同努力,物业管理单位充分认清火灾形势和火灾危害,认真履行消防安全职责和义务,努力为居民的安居乐业和城市的经济发展提供坚实的消防安全保证,才能营造居民小区良好的消防安全环境,共同为构建和谐社会作出应有的贡献。

加强居住物业装修网格化管理的调研报告

　　随着物业管理法规的不断完善,业主、使用人法制观念的不断增强,管理部门监督管理力度不断加强,居住小区违法搭建情况得到了有效控制。

但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物,擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象,特别是一些高档小区居民入住后,出现了比较严重的违法搭建情形,如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋,甚至加层、改建、扩建、开挖地下室,不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境,还影响了相邻业主、使用人的日常生活,引发了不少矛盾纠纷。

　　一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题

　　近几年,随着房地产二、三级市场的活跃,高档商品房住宅中二次装修开始增多,由此各类违章行为和违章搭建时有发生,引起社会的重视,从房地办目前所掌握的情况分析,主要有以下几个特点：

（一）业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建,改变了原始设计风格,如外墙立面安装玻璃幕墙,将承重墙拆除后重新扩建,底层门厅、平台搭建成房间等等,违章面积在10～60M2不等。

（二）使用的装饰材料比较高级、新颖,凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准,对小区环境影响相对较小,与周边房屋的格局能基本保持一致。

　　（三）相邻关系矛盾不特出,业主委员会一般也不直接干涉,只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。

　　（四）由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主,物业公司较难直接进行劝阻,怕影响管理费的正常交付。

　　基于以上现状从物业公司反映：

认为政府管理部门处罚力度不够,对违章户的处罚达不到威慑作用,另外迫于管理费拖欠,只能劝阻,无法阻止施工,否则发生冲突物业公司很被动。

　　然而作为搭建的业主却认为：

由于房屋设计在使用上不尽合理,且已陈旧,所以当新购房业主入住或原业主二次装修时,往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局,加之在经济上有支付能力,使上述违章行为时有发生,由于示范效应,对其他业主影响较大,有趋同倾向。

　　二、进一步加强物业装修网格化管理的建议

（一）各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督

　　1、加强规范装修行为的宣传和指导

　　物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《××市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定,履行对业主装修住宅的管理职责,并制订《住宅装修须知》,配备相关的专业人员,加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。

　　指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。

同时,把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。

　　2、加强住宅装修前的管理

　　要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时,必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。

禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。

　　业主或使用人在装修住宅前,要求其将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。

　　要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。

　　为加强对施工单位装修行为的管理,物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。

　　3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督

　　物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。

当有业主或使用人已入住的,应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间,晚间18:

00时至次日上午8:

00时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

　　物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的,每天应当加强现场巡视和检查（包括节假日）并做好记录,发现违规现象,应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。

　　对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位,物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。

同时,物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。

　　4、加强知法、守法和履约意识

　　物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。

　　物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的,应当督促其履行《协议》。

在住宅装修施工完成后,物业管理公司应当及时收回小区临时出入证。

对造成房屋和设施设备损坏的,物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。

　　物业管理公司对住宅装修单位的违约行为,可依据《协议》的约定,直接向人民法院提起民事诉讼。

　　在未成立业主委员会的住宅小区,业主或使用人违法装修经劝阻。

制止无效的,房产开发商或相关业主或使用人可依据《××市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定,直接向人民法院提起民事诉讼。

（二）业主委员会应当发挥自治管理作用

　　业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况,督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定,及时调解装修不当引起的相邻纠纷,对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。

　　对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的,经业主大会或业主代表大会通过,业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。

　　（三）各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法

　　区房地局不断完善行政执法工作程序。

对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为,应当根据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正,并可处相应的罚款。

对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严重的,区县房地局可作出降低资质等级的处罚,直至吊销资质证书。

　　区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉,应当及时受理、立案并到现场调查、取证。

核实,经核查属实的,根据《条例》的相关规定,责令其限期改正,可并处相应的罚款。

某××区物业管理调研报告

　　物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。

根据区政协的安排,我们开展了xx××区物业管理的调研。

　　一、xx××区物业管理的基本情况

　　总体看,我区物业管理工作有以下四个特点：

一是物业管理市场处于发育初步阶段。

二是物业管理总体水平较低。

三是业主委员会作用发挥不好。

四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）xx××区物业企业现状

　　我区物业管理从90年代初期开始起步,至今已有近XX年的发展。

据调查,截至XX年底,在我区注册的物业企业共有197家,其中一级资质企业3家,二级资质企业15家,三级资质企业179家,从业人员1XX余人,管理人员1897人。

外区物业企业在本区开展服务的约50家,从业人员约2850人。

（二）xx××区物业发展现状

　　目前,全区共有物业管理小区389个,管理房屋3575万平方米。

××区物业管理覆盖率达到90%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

　　1、新建城市住宅小区的物业发展现状。

我区新建住宅小区共有389个,房屋建筑面积为3075万平方米,住宅套数有34万余套,住宅成套率为100%,物业管理覆盖率达到100%。

其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。

　　2、老小区的物业发展现状。

老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。

（1）单位自管房：

包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房,房屋物业管理面积共计324万平方米,住宅套数有30871余套,住宅成套率为97%。

这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外,其绝大部分仍由单位自行管理。

由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。

产权属职工私有的房屋,其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责,整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

（2）社会集资房：

从1992年开始,我区开始推行社会集资合作建房,建筑档次低,单体楼占了绝大多数比例。

据统计,现在全区社会集资建房共894万平方米,住宅套数有74550余套,住宅成套率为99%。

这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

　　（3）直管公房及“农转非”安置房：

直管公房,就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。

这类房屋在我区共有约14万平方米。

“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋,其中又包括两类：

一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建,产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住,住户按规定缴纳租金,产权属国家所有。

从1987年开始,根据原江北县人民政府文件规定：

“凡以征地经费修建的拆迁户住房,系国家投资修建的公房,属公产性质,全部移交给房管局,纳入国家公房管理。

”因此,区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。

截至XX年底,区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢,7.55万平方米。

这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理,日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责,室内的维修由业主负责,公用部位的维修则由区房管局负责。

　　3、房屋公共维修金的归集和使用情况。

从1999年开始归集物业专项维修资金以来,累计归集专项资金8.23亿元,使用300余万元。

　　（三）xx××区小区（大厦）业主委员会现状

　　截止XX年底,全区共成立有小区业主委员会181个。

在调研中发现,

　　90.5%的小区业主对物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难。

23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态。

个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。

65.4%的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生。

58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会,也未能起到应有作用。

　　（四）xx××区物业管理行政体制机制现状

　　在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：

（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门,对辖区内的物业管理活动进行监督管理；

（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务,对社区内物业管理活动进行指导监督,调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

但在实际的工作中,区房管局人手不足,对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作,对物业公司无法制约,物业公司通常对其不理不睬,对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。

　　按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[XX]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[XX]548号）文件中有关职能的划分,××区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合,但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想,没有形成工作合力,对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施,导致物业管理问题突出。

　　1999年以来,我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件,为理顺××区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

　　二、xx××区物业管理存在的主要问题及原因分析

（一）xx××区物业企业存在的主要问题及原因分析

　　1、物业服务公司小、弱、散突出。

我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。

但从总体看,发展参差不齐。

现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米,由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差,也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

　　2、物业企业服务意识不强。

从调查的结果来看,物业企业主动上门服务率为32%,小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%,这表明物业公司的服务意识不是很强。

　　3、物业管理企业的经营管理不规范。

一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价,产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

如：

金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重,物业公司缺少环保措施。

二是少数物业企业从自身经济利益出发,擅自在小区公共部位开展经营,全部收入归企业方所有。

如：

乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。

三是少数物业企业存在恶性竞争,低价倾销,压低服务标准。

　　4、物业管理企业人员整体素质不高。

一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足。

二是某些物业管理企业缺乏专业人员。

例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位,使业主对物业企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

　　5、物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。

一是物业服务收费标准低,严重制约了行业的健康发展。

据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：

有213家企业亏损。

很多企业硬撑不下去了,只有被迫撤离所服务的楼盘。

二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。

例如：

同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格,却没有建立相应的平衡机制。

当水电气的价格不断上升时,物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。

同样,其它成本费用价格上涨时,物业服务成本仍然没有“消化”来源,导致了收入支出的“剪刀叉”现象,物业服务企业生存危机日益突出。

三是物业服务从业人员报酬低。

调查表明,我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%,平均福利水平不足国家规定的26%,劳资双方潜在矛盾十分突出。

（二）xx××区物业发展存在的主要问题及原因分析

　　1、物业服务费收取难。

主要表现在：

一是一些服务人员责任心不