周铺拆迁安置小区可研.docx
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周铺拆迁安置小区可研
目录
第一章总论3
1.1项目概况3
1.2受托方情况简介4
1.3建设单位基本情况5
1.4报告编制依据及研究内容6
1.5编制原则及目的8
1.6可行性研究结果概要9
1.6项目提出的过程12
1.7结论简述13
第二章项目建设背景及必要性15
2.1项目提出的背景15
2.2项目建设的必要性16
第三章需求分析与建设规模19
3.1需求分析19
3.2拟建规模20
3.3小结20
第四章 项目建设地点与建设条件22
4.1项目建设地点22
4.2项目建设地基本情况分析22
4.3小结33
第五章建设方案34
5.1工程概况34
5.2建设方案35
第六章环境影响分析50
6.1采用的环境保护标准50
6.2环境和生态现状50
6.3环境影响分析51
6.4环境保护措施52
6.5环境影响结论55
第七章节能方案分析56
7.1用能标准及节能设计规格56
7.2能源消耗总类和数量分析57
7.3节能措施和节能效果分析62
7.4节能效果分析64
第八章项目组织与实施进度66
8.1项目组织管理66
8.2项目施工进度安排67
第九章项目招标方案70
9.1招标依据70
9.2招标范围70
9.4招标方式72
第十章 投资估算与资金筹措73
10.1投资估算73
10.2资金筹措：
75
第十一章社会影响分析77
11.1社会影响效果分析77
11.2社会适应性分析78
第十二章社会稳定性风险分析80
12.1编制依据和流程80
12.2风险调查81
12.3风险因素识别82
12.4风险程度分析83
12.5初始风险判断84
12.6防范措施85
12.7落实措施后的风险等级86
第十三章结论与建议88
13.1结论88
13.2建议89
附表：
90
第一章总论
1.1项目概况
项目名称：
鄂州经济开发区周铺拆迁安置小区项目
项目单位：
鄂州经济开发区建设局
单位组织编码：
56832397-X
单位法人代表：
王德润
建设工期：
24个月（2015年5月—2017年4月）
建设性质：
新建
建设地点：
鄂州经济开发区周铺村，位于吴楚大道以南，华山路以东
项目总投资：
4802.99万元
资金筹措方式：
政府投资
建设内容及规模：
项目规划净用地面积23633.1m2；总建筑面积为27140.6m2。
拟建设6栋（2栋6层、2栋7层、1栋12层、1栋13层）拆迁安置住宅楼、附属商业裙楼及相关配套工程（包括供配电系统、给排水系统、道路、绿化及垃圾回收等）。
其中：
住宅楼建筑面积23808.8m2，附属商业裙楼3300.3m2，配电房建筑面积31.5m2；项目容积率1.15，建筑密度13%，绿地率38%，安置总户数191户（611人）；设机动停车位26个。
配套工程包括供配电系统、给排水系统、道路、绿化、垃圾回收等公用工程。
安置对象：
周铺拆迁安置小区还建楼项目主要针对已经拆迁的周铺村11组合计47户村民进行还建，此次还建楼项目本着集约用地原则，综合考虑后续工作需要，项目建设设计总户数为191户，在满足以上47户村民住房还建需求的基础上，预备了部分还建房，为后续旧城改造拆迁安置工作缓解部分压力。
1.2受托方情况简介
受托机构：
湖北广益投资咨询有限公司
湖北广益投资咨询有限公司，是由国家发改委2007年审批注册的工程咨询中介单位，乙级资质等级，资格证号：
工资乙1212000017；注册号：
421100000009341，注册资金贰佰万圆整。
是湖北省工程咨询协会监事长单位。
长年办公场所设在湖北黄冈黄州大道37号（人民防空大楼内）。
经营范围
凭资质证从事：
规划咨询、编制项目建议书、项目可行性报告、项目申请报告、资金申请报告、评估咨询、节能评估、造价咨询、环境影响评估报告、房地产策划等。
公司业务服务半径260平方公里之多，上至武汉、河南、黄石、孝感、荆州等大、中城市，下至本市辖区各县、市、区、场与乡镇。
公司正由粗放型向精细化管理转型，是一家正在发展崛起之中的工程投资咨询中介单位。
专业队伍
公司现有各类专业技术人才60余人，其中高级工程师18人；注册工程师11人；注册造价工程师2人；工程师20人；助理工程师9人；其他专业技术人才若干。
1.3建设单位基本情况
建设单位：
鄂州经济开发区建设管理局
成立背景及职责：
鄂州经济开发区，辖樊口街办、杜山镇周铺、临江乡德胜村、蒲团乡周屴村，于2006年7月19日筹建挂牌成立，规划面积23平方公里。
开发区北依长江，东临鄂钢集团，南抵武（汉）——鄂（州）轻轨线，西接薛家沟。
武九铁路、汉鄂快速通道、樊川大道、九十里长港穿境而过，长江、沪蓉高速毗邻相通。
地势平坦，土地宽阔、水资源丰富、电力等基础设施与城区对接，是发展制造业的风水宝地。
鄂州经济开发区的设立，一是有利于产业配套、产业集聚，通过规模经济，实现规模效应；二是有利于用鄂州城区资源，节约园区基础设施投入；三是有利于集中硬件配套，集中环境治理，避免零星分布所带来的重复投入和分散污染；四是有利于形成园区品牌，提高园区知名度，提升武汉城市圈中同类城市招商竞争力；五是有利于争取用地指标、资金投入等政策性支持，避免零星单项、重复申报的麻烦；六是有利于统一招商政策，避免同城恶性招商竞争。
市委、市政府决定在鄂州西部城区设立开发区，是依托城市资源发展经济，用经济发展推动城市发展的新思路，是谋划鄂州经济发展的大手笔。
鄂州经济开发区建设管理局隶属于鄂州经济开发区管理委员会管理，主要负责开发区内供水、燃气（包括天然气、液化石油气和煤气）、市政设施（包括城市道路、停车场、桥涵、排水、污水处理及利用、城市亮化、防洪排涝设施等）、公共客运（包括公共汽车、电车、出租汽车、城市轨道交通等）管理工作；负责城市建设、村镇建设年度计划、市政公用设施维护计划的编制及建设资金管理，并组织实施；负责城市建设、村镇建设、建筑业及市政公用事业的统计工作；负责城市建设工程设计方案、初步设计、扩初设计的审查，参与其他工程建设设计方案、初步设计、初步设计审查；负责建设活动管理，规范建设市场；指导、监督建设市场准入、工程招投标（包括勘察设计、监理、施工）、工程监理、工程质量和安全生产；指导业主、勘察设计、施工、工程监理以及相关中介组织依法进行建筑活动等。
1.4报告编制依据及研究内容
1.4.1编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第588号）（2011年修正）
2、《中华人民共和国物权法》（主席令[2007]第62号）
3、《中华人民共和国房地产管理法》（2007年修正）
4、《中华人民共和国环境保护法》（2014年修订）
5、《中华人民共和国招投标法》（1999年）
6、《城市居住区规划设计规范》（建标[1993]542号）
7、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）
8、《征用土地公告办法》（国土资源部令第10号）
9、《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
10、《湖北省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
11、《鄂州市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
12、《鄂州市城乡总体规划纲要（2008-2020年）》
13、《鄂州市城市规划管理规定》
14、《2015年鄂州市政府工作报告》
15、鄂州经济开发区建设局提供的其他资料
1.4.2研究的主要内容
a.项目建设背景和必要性
b.需求分析与建设规模
c.项目选址与实施条件分析
d.建设方案
e.环境影响分析
f.节能方案分析
g.项目组织与实施进度
h.项目招投标方案
i.投资估算与资金筹措
j.社会影响分析
k.社会稳定性风险分析
l.结论与建议
1.5编制原则及目的
1.5.1编制原则
1、贯彻执行国家的现行住房保障政策，遵照国家颁布的有关法规、规范及标准，结合地方特点，综合整治社区环境，保障居民住房条件。
2、从总体上进行全面布局，统筹兼顾，充分发挥整体投资效益。
3、从鄂州经济开发区现实情况出发，主要解决周铺被拆迁居民的安置问题，工程方案切实可行，力求工程投资省，管理方便，安全可靠。
4、坚持科学态度，积极采用新技术、新工艺、新设备，工程建设既要经济合理、安全可靠，又能满足后期活动中心运营需要。
5、“以人为本、环境优先”的原则，项目建设应营造良好的居住氛围。
1.5.2编制目的
对项目可行性进行研究，供上级主管部门做决策使用。
1.6可行性研究结果概要
1.6.1项目建设的宗旨
本项目依托鄂州经济开发区区域优势，依循地方“十二五”规划要求，紧紧抓住鄂州市促进鄂州经济开发区经济发展的契机，整合土地，使开发区土地真正实现集约利用，缓解因用地不足问题制约城市发展的压力，同时拆迁安置小区项目可以改善村民住房条件，美化市容。
1.6.2项目建设内容
项目规划净用地面积23633.1m2；总建筑面积为27140.6m2。
拟建设6栋（2栋6层、2栋7层、1栋12层、1栋13层）拆迁安置住宅楼、附属商业裙楼及相关配套工程（包括供配电系统、给排水系统、道路、绿化及垃圾回收等）。
其中：
住宅楼建筑面积23808.8m2，附属商业裙楼3300.3m2，配电房建筑面积31.5m2；项目容积率1.15，建筑密度13%，绿地率38%，安置总户数191户（611人）；设机动停车位26个。
项目基础数据表
序号
项目
数量
单位
1
规划总用地面积
33142.5
平方米
1.1
规划净用地面积
23633.1
1.2
代征道路面积
9509.4
2
建筑基底占地面积
3091.3
平方米
3
总建筑面积
27140.60
平方米
3.1
计容面积
27140.60
3.1.1
住宅面积
23808.80
平方米
3.1.2
商铺面积
3300.30
平方米
3.1.3
配套建筑面积
31.50
平方米
3.2
不计容面积
0.00
4
住宅总户数
191
户
5
居住人口（3.2人/户）
611
人
6
机动车停车数
26
辆
7
容积率
1.15
8
建筑密度
13.0%
%
9
绿地率
38.00%
%
10
绿地面积
12594.15
平方米
11
道路及场地硬化面积
7947.65
平方米
1.6.3项目建设地点
本项目建设地点位处鄂州经济开发区周铺村吴楚大道与华山路交汇处。
项目周边地势平整，市政设施完善，交通便利，有利于项目的建设与安置户的生活与工作。
如图1-1。
图1-1本项目建设地点
1.6.4项目建设工期
本项目建设期为24个月（自2015年5月-2017年4月），2015年5月项目申报、立项前期工作完成之后开始动工建设，2017年4月项目竣工验收。
项目建设内容包括项目主体工程，配套建设道路照明工程、绿化工程、排水工程等工程。
1.5.5项目总投资及资金来源
本项目总投资4802.99万元，其中工程费用4114.06万元，工程建设其他费用248.92万元，项目预备费440万元。
具体详见投资估算表。
投资估算总表
序号
工程和费用名称
土建费用
其它费用（万元）
合计（万元）
比例
工程量（㎡）
单位价值（元/㎡）
小计（万元）
一
工程费用
27140.60
1515.83
4114.06
4114.06
85.66%
二
其它费用
248.92
248.92
5.18%
三
预备费用
440.00
440.00
9.16%
总投资
4802.99
100.00%
本项目总投资4802.99万元，其资金来源为政府投资。
1.5.6项目主要经济技术指标
项目规划总用地面积33142.5平方米，含代征道路面积9509.4平方米总建筑面积为27140.6m2。
拟建设6栋（2栋6层、2栋7层、1栋12层、1栋13层）拆迁安置住宅楼、附属商业裙楼及相关配套工程（包括供配电系统、给排水系统、道路、绿化及垃圾回收等）。
其中：
住宅楼建筑面积23808.8m2，附属商业裙楼3300.3m2，配电房建筑面积31.5m2；项目容积率1.15，建筑密度13%，绿地率38%，可安置总户数191户（611人）；设机动停车位26个。
同时配套建设道路照明工程、绿化工程、给排水工程、配电工程、通风系统及消防系统等。
项目主要技术经济指标见下表。
项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
指标
备注
1
规划总用地面积
33142.5
平方米
2
总用地面积
33142.5
平方米
3
建筑占地面积
3091.30
平方米
4
总建筑面积
27140.60
平方米
5
计容建筑面积
27140.6
平方米
5.1
住宅面积
23808.8
平方米
5.2
商铺面积
3300.3
平方米
5.3
配套设施面积
31.5
平方米
6
不计容建筑面积（地下室）
0
平方米
7
容积率
1.15
-
8
住宅总户数
191
户
9
居住人口（3.25人/户）
611
人
11
机动车停车数
26
辆
12
建筑密度
13.00%
%
13
绿地率
38.00%
%
14
绿地面积
12594.15
15
场地硬化与道路面积
7947.65
16
项目投资
4802.99
万元
16.1
政府投资资金
4802.99
万元
16.2
银行贷款
万元
17
项目建设期
24.00
月
18
项目年用水量
3.93
万吨
19
项目年用电量
157.16
万KWH
1.6项目提出的过程
项目是鄂州经济开发区实施旧城改造中的一项工程，首先鄂州经济开发区建设局与鄂州经济开发区管理委员会进行沟通，对于项目实施方案、规模进行了初步分析，确定建设地点定于周铺村，建设内容为6栋建筑，建筑面积27140.6平方米，就地还建周铺村11组被拆迁47户，另预备144套住宅房和商业用房作今后旧城改造还建房，以缓解今后拆迁工作压力。
1.7结论简述
1.7.1项目必要性
本项目属于周铺拆迁安置建设项目之一，项目的建设有利于推动鄂州市旧城改造的步伐，建设配套完善的拆迁安置小区有利于改善被拆迁人的居住环境，项目的实施还有利于鄂州经济开发区土地集约、节约利用。
项目对经济开发区社会经济的发展有着积极的作用，所以项目的建设是必要的。
1.7.2项目可行性
项目的用地指标合理，初步规划方案严格按照《低能耗居住建筑节能设计标准》（DB42/T559-2013）标准执行，在推进旧城改造实施进度的同时充分考虑改造后交通、居住环境、建筑外形、经济性等方面因素，切实提高周铺人居环境和城市形象，初步确定了项目的建设规模，并对建设方案相关内容进行了初步分析。
项目总投资估算为4802.99万元，资金全部由政府投资。
本项目主要建设拆迁安置住宅楼，拟建设配套完善的拆迁安置小区，为旧城改造的被拆迁人提供优质的居住环境。
项目的建设有利于提高拆迁安置居民生活水平和生活品质，提高当地环境质量和美化市容市貌，维护社会稳定，具有积极的社会影响。
无论是从建设方案还是从社会效益上讲，都是可行的。
1.7.3项目资金来源与资金筹措
项目总投资4802.99万元，主要为政府投资。
项目建设目标明确，建设方案经济可行，资金来源可靠。
建议项目实施单位抓紧项目前期准备工作，做好项目审批、工程设计、工程施工和资金筹措。
严格按照项目基本建设程序和国有资产管理要求，加强组织管理，争取早日开工，早日完成。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目提出的背景
鄂州市作为华中地区武汉城市圈中距离中心城市武汉最近的城市，是武汉城市圈区域性物流中心和交通枢纽，同时也是国家“两型社会”和城乡一体化示范城市，省级历史文化名城，华中地区生态旅游文化圣地，绿色制造基地，区域创新高地。
随着人口、经济、城市规模等持续快速增长和产业结构的调整，城市化水平日益提高。
鄂州市作为“两型社会”及城乡一体化示范城市，高度重视城中村、旧城改造工作，《鄂州市城中村改造实施办法》于2006年10月30日市政府常务会议审议通过，主要针对本市建成区范围内，在土地性质、组织结构、居住环境等方面仍保留原农村特征，被城市包围且达到一定规模的聚居村落进行拆迁改造。
为配合鄂州经济开发区社会经济的发展，针对三旧改造，《鄂州市城乡总体规划纲要》也提出了有关旧城改造的相关规划目标及要求。
鄂州市远景产业结构规划为顺应“一带两轴”城乡空间结构，形成相对应的“一带一轴”的产业空间布局，建设沿江产业发展带，通过多条通道的连接，形成西联东湖高新区、北湖化工区、东接黄石老工业基地的葛店开发区、华容创业园、三江港经济区、鄂州经济开发区、城东港口物流园区及花湖工贸园区“一线串六园”的沿江综合产业走廊。
构建现代产业体系，加快建设鄂州经济开发区城西新城区，用硬措施改善软环境，为投资者创造良好的市场、政策、法制、人文和生活环境。
为切合《鄂州市城乡总体规划纲要》发展规划，整合土地，集约化利用国土资源，周铺拆迁安置小区项目主要针对被征收户47户居民进行建设。
为了解决征收人拆迁安置问题，经济开发区建设局组织实施“周铺拆迁安置小区项目”，为被拆迁人提供拆迁安置小区，并完善其综合配套设施，完善居民居住环境，提高其生活质量。
此次还建楼项目本着集约用地原则，综合考虑后续工作需要，项目建设设计总户数为191户，在满足以上47户村民住房还建需求的基础上，预备了部分还建房，为后续旧城改造拆迁安置工作缓解部分压力。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目的建设是改善当地旧城居民生活条件的需要
鄂州经济开发区为鄂州市西城区，较主城区而言，大部分居民现有的居住条件相对滞后，生活配套设施完善度不高。
本项目建设高层住宅楼，力求打造配套齐全、环境优雅的拆迁安置小区。
项目住宅楼拟采用现代风格外装饰，采取合理的室内布局，满足居民的居住需求。
本项目的建设将改善居民居住生活条件。
2.2.2项目的建设是优化土地利用结构、合理利用土地的需要
土地资源是最重要、最基本的自然资源，是人类生存繁衍、安居乐业之根本。
土地资源的无弹性供给和土地利用的可选择性决定了土地集约利用是必然趋势。
加快土地整备，是加快建设“省级经济技术开发区”的迫切要求；是城市建设发展的迫切要求。
土地资源储备为鄂州经济开发区发展的潜力所在。
尽快整备出大规模连片的可开发土地，是实现省级经济技术开发区加快发展的重要依托和支撑。
鄂州经济开发区管理委员会各部门从全局的角度出发，深刻认识土地整备的重要性、必要性、紧迫性，力争在较短的时间内，将潜在优势转化为现实优势，整备出大规模连片土地，为提升产业整体水平提供充足空间。
经济开发区下决心加强土地整备、完善城市配套，打造现代化产业园区，争当全市经济发展的生力军。
项目的实施可以有效推动城中村改造步伐，特别是可以解决旧城的土地利用集约节约利用低下的问题，因此通过项目的实施是可以促进区域土地集约节约利用，实现土地集约节约。
2.2.3项目的建设是积极促进鄂州经济开发区经济社会发展的需要
鄂州经济开发区作为鄂州市重点扶持的开发区，未来几年，将面临大量的房屋拆迁和旧城改造问题，所以加快拆迁安置房建设是当前形势下事关全区经济社会发展的一件大事，对于推进城市化进程、优化产业结构，对于全面建设小康社会，都有着十分重要的作用。
开发区良好的经济发展态势对土地的合理利用提出了更高的要求。
低效的土地利用率，将成为城区整体发展及建设水平提升的限制因素。
本项目实施后，村民宅基地告别大而无当，腾退出大量“城中村”土地转变为工业化建设用地，土地价值因而提升，间接支持全区经济建设。
因此，项目的建设是积极促进经济开发区经济社会发展的需要。
项目建设拆迁安置房，不仅为被拆迁人提供拆迁安置住房，改善其居住环境，还能积极进当地经济社会发展，因此，本项目的建设是必要的。
第三章需求分析与建设规模
3.1需求分析
项目位于鄂州经济开发区周铺村，周铺位于鄂州经济开发区腹地。
加快土地整备，是加快建设“省级经济技术开发区”的迫切要求；是城市建设发展的迫切要求。
土地资源的无弹性供给和土地利用的可选择性决定了土地集约利用是必然趋势。
土地资源储备为鄂州经济开发区发展的潜力所在。
尽快整备出大规模连片的可开发土地，是实现省级经济技术开发区加快发展的重要依托和支撑。
为解决周铺村11组被拆迁47户村民的基本住房问题，鄂州经济开发区建设局提出在周铺建设拆迁安置小区项目，鄂州市城市规划勘测设计研究院根据《住宅设计规范》GB50096-2011和《住宅建筑规范》GB50368-2012，本着集约用地原则，综合考虑后续工作需要，设计建设6栋住宅楼及其附属商业裙楼，计191套，主要针对已经拆迁的周铺村11组合计47户村民进行还建，此次还建楼项目本着集约用地原则，综合考虑后续工作需要，项目建设设计总户数为191户，在满足以上47户村民住房还建需求的基础上，预备了部分还建房，为后续旧城改造拆迁安置工作缓解部分压力。
具体见下一章拟建规模。
3.2拟建规模
项目规划净用地面积23633.1m2；总建筑面积为27140.6m2。
拟建设6栋（2栋6层、2栋7层、1栋12层、1栋13层）拆迁安置住宅楼、附属商业裙楼及相关配套工程（包括供配电系统、给排水系统、道路、绿化及垃圾回收等）。
其中：
住宅楼建筑面积23808.8m2，附属商业裙楼3300.3m2，配电房建筑面积31.5m2；项目容积率1.15，建筑密度13%，绿地率38%，安置总户数191户（611人）；设机动停车位26个。
公共配套建设部分：
配套绿化面积12594.15平方米，道路及场地硬化面积7947.65平方米。
具体数据如下表所示：
项目基础数据表
序号
项目
数量
单位
1
规划总用地面积
33142.5
平方米
1.1
规划净用地面积
23633.1
1.2
代征道路面积
9509.4
2
建筑基底占地面积
3091.3
平方米
3
总建筑面积
27140.60
平方米
3.1
计容面积
27140.60
3.1.1
住宅面积
23808.80
平方米
3.1.2
商铺面积
3300.30
平方米
3.1.3
配套建筑面积
31.50
平方米
3.2
不计容面积
0.00
4
住宅总户数
191
户
5
居住人口（3.2人/户）
611
人
6
机动车停车数
26
辆
7
容积率
1.15
8
建筑密度
13.0%
%
9
绿地率
38.00%
%
10
绿地面积
12594.15
平方米
11
道路及场地硬化面积
7947.65
平方米
3.3小结
项目设计及建设符合《住宅设计规范》GB50096-2011和《住宅建筑规范》GB50368-2012相关要求，建成之后，能够初步满足设计191户居民的基本住房需求，在改善居民住房条件的同时，可以在一定程度
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