低洼地危房改造项目可行性研究报告书.docx
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低洼地危房改造项目可行性研究报告书
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
XX市XX街1-7片低洼地危旧房改造工程
1.1.2项目建设单位：
XX市城市建设投资发展有限公司
1.4拟建地点：
XX新城
1.5建设规模：
总用地214.35亩
1.5项目实施期限：
2010年4月—2011年12月
1.6项目总投资为：
17.4亿元
1.2编制依据
1.2.1XX市城市建设投资发展有限公司关于编制《XX市XX街1-7片低洼地危旧房改造工程可行性研究报告》的委托函
1.2.2XX市XX、市XX及各级XX的纪要和批文
1.2.3《关于XX市XX街1-7片低洼地危旧房改造工程立项的批复》
1.2.4XX市总体规划
1.2.5XX市规划局划定的本工程规划红线图
1.2.6XX市XX街低洼地危旧房改造工程土地现状图、位置图
1.2.7XX市XX街低洼地危旧房改造工程规划设计方案1.2.8国家发改委、住建部2006年颁发的（建设项目经济评价
方法与参数）第三版
1.2.9《XX省建筑安装工程费用定额》2004年版。
1.3编制内容
1.3.1对拟建项目的自然概貌、现状及存在的问题进行详细调查。
1.3.2本项目建设对周边的影响和社会效益的研究。
1.3.3收集建设单位对工程项目资金来源筹措问题的意见。
1.3.4确定XX市XX街低洼地危旧房改造工程实施的必要性。
1.4建设规模与目标
项目规划总用地14.25公顷，总建筑面积299920.5平方米。
其中：
住宅建筑面积186293.1M2，商业建筑面积62453.38M2，学校建筑面积11200M2，幼儿园建筑面积3100M2。
总户数2148户，容积率1.55，建筑密度24％，绿地率35％，停车泊位240个。
整个项目既体现二十一世纪新的居住理念和较高的环境标准，又展现“经济、实用”的新生活空间，有利于XX作为省会城市经济建设和社会发展的需要。
第二章工程建设条件
2.1工程现状
XX街1-7片低洼危旧房改造地块，位于XX中路以北，XX路以西，XX路以东总规划用地总面积14.25公顷，现状多为50~70年代速成的不成套住房，住户多为困难户，这些房屋大部分早以破坏，且所处区城地势低洼，基础设施缺损，道路狭窄，人口稠密，存在严重的脏，乱，差现象和各种安全隐患。
2.2地形地貌
XX位于，地处XX省中偏北部。
XX为境内主要水系，纵贯XX省汇入XX湖，全长827公里，总流域面积8.3万平方公里。
其东岸是以近代冲积层为主的湖泊冲积平原，城区座落于此。
西岸是以红色粘土层为主的丘岗山地，总约的地势西南高东北低，全市山丘占34.4%，水面占29.8%，平原占35.8%。
城区地形平坦，西南稍高，高程约为20.0～28.0米（除注明外均为黄海系），东北偏低，地面平均纵坡1～3%。
2.3工程地质、水文资料
2.3.2河湖水系
XX：
XX市受丘陵地貌和湿润气候特征影响，市内河湖水系较为发达。
XX纵贯XX省汇入XX湖，全长827公里，总流域面积8.3万平方公里，从锦江口起经XX新建两县流入城区，流经我市境内长119公里。
在八一桥以下分为三支：
北支、中支、南支，北支经吴城汇入XX湖，是我省通长江的主要航道，南支往北流入XX湖，是通往景德镇的经济航线。
抚河：
XX市城区处于抚河尾闾，原支流故道在城区西部XX洲尾汇入XX，1958年水利工程将其改道，往市郊东南隅由青岚湖汇入XX湖。
锦江：
为XX的一条支流，全长260公里，在新建县南部边境汇入XX，境内长52公里。
XX市湖泊众多，水系发达，在昌南城区有：
象湖、东湖、西湖、南湖、北湖、梅湖、青山湖、艾溪湖，昌北城还有碟子湖、黄家湖、礼步湖等。
全市江河湖泊水域辽阔，形成得天独厚的河湖环绕，“秋水共长天一色”的绮丽风光。
具有优越的水资源。
2.3.2气象
XX属亚热带湿润气候，温暖湿润，四季分明，湿差较大，夏季炎热，冬季寒冷，春季雨量多，平均降雨量为1645毫米，约占全年52%。
秋季气候十分宜人，全年平均气温15.8℃。
最低一月平均气温4.9℃，最低-9.9℃，最热七月平均气温29.7℃。
最高气温43.2℃。
全年平均无霜期277天降雪较少。
XX市城市常年主导风向是北风和东北风，多发于冬季。
夏季七、八月份多西南风，偶有台风侵袭。
2.3.3地质
在地质构造上，XX市处于九岭隆起的过渡地带，宜春—乐平大断裂的北缘，大部分处在东起进贤西至新建的湖泊沉降区内，呈北东东向块状沉陷。
境内第四系地层分布最广，岩性以洪积土砾石层及粗砂砾石层为主。
多分布在赣、抚、锦河两侧和滨湖地带。
城区第四纪发育，下伏基岩为第三纪红岩系（R）。
第四系岩性变化复杂，总的规律是颗粒分布上粗下细，分层于粘性土和砂性土两大类，下中更新统约含水层是主要含水层，其间有弱透水粘性土与上属滞水层相隔离。
2.4周边环境和交通
XX街1-7片低洼危旧房改造地块，XX中路以北、西河滩路以南、XX路以东、康王路以西。
地理位置十分优越，交通便利。
该小区规划总户数2407户，居住人口约7221人，是个大型的、综合的居住社区。
第三章工程建设的背景及必要性
3.1项目融资代建单位的基本情况
XX城市建设投资发展有限公司（简称XX城投公司），是2002年7月经省人民XX批准由XX市XX出资设立的国有独资企业。
公司内设机构和下属单位情况，总体概括为八个职能部门、六家全资和控股子公司、叁家孙公司、两家参股企业。
2009年12月止，公司在岗员工334人。
其中总部员工88人、下设各子公司员工246人。
总部拥有大专以上学历人数81人，占比92.05%，其中：
硕士12人、本科40人、大专29人、中专（高中）及以下7人。
有专业技术人员76人，占比86.36%，其中：
经济管理类49人，工程技术类27人；获初级以上职称人员40人，占比45.45%，其中：
高级职称7人、中级职称22人。
截止09年末，公司资产总额123.8亿元，净资产53.28亿元，比初创时净资产总额2.1亿元增加25.22倍。
2009年，实现主营业务收入3.9亿元，完成年计划的112.12%；完成利润总额2941万元；完成年计划的114%；上交税金8779万元，完成年计划的376.12%。
2009年度国有资产保值增率为100.5%；2009年度投资总额实际完成7.56亿元，2009年度融资总额完成32.79亿元，其中XX项目融资28.39亿元，本公司融资4.4亿元，完成年计划的218.62%。
3.2项目建设的背景
XX是XX省省会城市，位于XX下游，XX湖平原，有着得天独厚的自然条件，是XX省政治、经济、文化及教育中心。
XX市XX、市XX将XX市城市发展战略定格为“中国中部地区重要经济城市、全国历史文化名城、中国旅游热点城市、走向世界的花园城市”。
随着我市的城市建设进入快速发展期，城市框架迅速拉开，人口快速成长，建筑面积由80平方公里扩大到230平方公里，城市户籍人口由120万增长到230万。
随着城市建成区域的不断扩张，城市环境改善，老城区还有一些建于解放前的棚户房，破旧不堪，甚至威胁住户的生命财产安全。
为全面贯彻落实省委、省XX关于加快推进新型城镇和城市建设的一系列政策部署，按照繁荣发展新城区，改造提升老城区的思路；加快推进我市城市低洼危旧房改造，从2009年起，我市将利用2～3年时间，高标准、高质量对低洼危旧房进行多层次、全方位的综合更新改造。
进一步拉开城市框架，疏散老城区人口，彻底解决城市低收入困难人群的住房问题，全面提升老城区的居住、休闲、服务环境。
根据XX市XX摸底调查，我市低洼危旧房面积457.5万平方米，涉及户数4.6万户，共17.3万人，按照“关注民生，先急后缓，成片改造，逐步实施”的工作安排，近几年，我市先后投入20多亿资金，改造完成了硝皮厂、豆芽巷、章江路、船山路等沿线地块，改造总面积70万平方米，涉及人口10万人，2009年以来，我市有针对性的启动了象山南路中段、XX洲片区、彭子江片区等三个片区的改造，根据计划安排，XX街1—7片低洼地危旧房改造地块的拆迁安置房建设用地确定在XX洲片区，在各级XX的重视下，XX新城开发建设正在如火如茶的推进，该项目北起水厂路、南至昌南大道、东临象湖、西滨XX，正全力加快基础设施、公共设施、拆迁设施、拆迁安置等建设，已完成投资40多亿元，总面积11.7平方公里，已启动8个安置点建设，总建筑面积达160万平方米，届时中心城区将基本建设成以居住为主，物流为辅，有完整配套基础设施和公共服务设施的现代宜居之城。
可满足拆迁群众居住要求。
在加速新城区建设的同时，加快城市危旧房改造，改善中低收入群众住房条件，促进经济社会和城市建设又快又好发展。
另外XX街1—7片低洼地地块位于繁华的中心城城区，随着旧城改造的逐步推进，将扩大XX市老商业街区的范围，XX街1—7片地块将和亨字街道两边地块形成一个商圈，规划发展XX首个创意产业的新型新生活广场，包括服装设计DIY中心、角色扮演活动中心、多媒体产业园、动漫基地、大型游戏城、生态旅游休闲娱乐的平台等，为人们提供一个展示自我创意的平台。
低洼危旧房改造，能让XX老城区的活力在近年内得到爆发。
3.3项目建设的必要性
全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，必须把解决民生问题摆在突出的位置，下大气力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，让人民共享改革发展成果。
中共中央高度重视城市危旧房改造，特别关心解决低收入群众保障性住房问题，低洼地危旧房改造是老百姓的最大福利，是一项利国利民，提升城市形象，促进结构调整，功在当代利在千秋的民心工程、德政工程，对于平房价、改善民生、拉动内需、保持经济平稳较快发展，维护社会和谐稳定具有重要意义。
实施危旧房改造是解决困难群众住房问题，改善市民居住条件的重大举措；是提升城市形象，改善城市品质的重要抓手；是调整经济结构、提高土地利用效益的现实需要是构建和谐社会的客观要求，稳步推进城镇化，加强城市建设，也是保持经济更好更快发展，重要推动力，营造有利于XX加快发展的氛围，形成支持XX做大做强的合力，加快全省发展，加速XX崛起。
为了保证工程的如期进行，安置好拆迁户的问题迫在眉睫，把XX街1—7片低洼地危旧房建成与城市建设相匹配的新型的安居典范是非常必要的。
第四章项目规划设计方案
4.1、规划设计原则及目标
1、打通断头路，改善城市交通环境。
随着今年XX经济饿不断发展，城市规模的不断扩大，城市的交通压力也越来越大，本片区属XX片区，和老城区只一路相隔。
本区块的路网交通连接XX大桥，八一大桥，沿江路，洪城路，抚生路，桃花路，这些城市主要干道，交通辐射老城区，红谷滩新区，及整个XX片区，本区块的开发能够有效地改善区域内的交通状况，同时能够顺利连通濡子路和抚生路，缓解过境交通的压力。
2、完善城市基础配套设施，提升城市的生活品质，促进城市的可持续发展，优化城市布局，完善城市功能，寻求在城市建设过程中经济，生态和文明的和谐统一，促进城市的可持续发展。
同时也是改善民生的社会工程，将惠及相当普通百姓及困难群众。
在整个项目开发中将考虑一幢商业综合体，一座25亩地的学校，一座9班幼儿园，一座城市广场，及商业服务和市政配套设施，在城市广场下增设一座公共停车场。
通过基础设施的完善，提升城市的活力，改善城市的品质和人民的生活。
3、规划设计突出以人为本的核心原则，把居民对居住环境，居住类型和物业管理三方面的需求作为规划的重点，努力把小区规划成具有优美的居住环境，完善的配套服务设施，丰富的文化内涵的新型居住小区。
坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。
规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。
在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，强调绿地景观系统的均好性，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。
4、尽量减少本地块的开发对周遍地块及城市的负面影响
地块的开发会对城市的市政设施，道路交通带来一定的压力，对周遍地块的生活方式，城市景观带来一定的影响，也会对周边的日照带来一定的负面影响。
4.2、规范设计依据
（国标）：
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法实施细则》
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》
4、《城市居住区规划设计规范》G50180-93-2002版
5、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）
6、《城市工程管线综合规划规范》GBJ50289-98
7、《城市道路交通规划设计规范》GB50220-95
8、《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90
9、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
11、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87
12、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
13、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
14、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）
15、《建筑设计防火规范》GB50016—2006
16、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
17、《民用建筑热工设计规范》GB50176-99
18、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001
19、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
（地方性法规）：
1、《XX市城市总体规划》（2002-2020）
2、《XX市城市规划管理技术规定》
3、《XX省居住建筑节能设计标准》DB36/J004-2006
4、本地块选址意见书
5、甲方提供的设计资料：
有比例的电子文件图、地勘报告、批复文件及会审纪要等
4.3、技术经济指标
总经济技术指标：
总规划用地面积：
14.29公顷
住宅用地面积：
67479.67平方米
商业、办公及酒店用地面积：
9974.85平方米
学校用地面积：
16872.31平方米
公园及街头绿地用地面积：
8006.43平方米
道路用地面积：
37100.61平方米
总建筑面积：
299920.5平方米
计算容积率建筑面积：
263046.5平方米
不计算容积率建筑面积（地下室）：
36874平方米
住宅建筑面积：
186293.1平方米
商业、办公及酒店建筑面积：
62453.38平方米
学校建筑面积：
11200平方米
幼儿园建筑面积：
3100平方米
总户数：
2148户
4.4、方案设计
4.4.1工程概况
1.区位条件
XX是XX省的省会。
其位于东经115027`～116035`，北纬28009`～29011`，地处长江中下游，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，区位优越、交通便利。
全市总面积7402.36平方公里，下辖4县5区2个国家级开发区和1个红谷滩新区，户籍总人口475.17万，是全国35个特大城市之一。
XX有着一流的空气，一流的水质，是一座绿色生态家园。
全市空气质量优良率为92.5%，绿地覆盖率达36.9%，人均绿地面积7.2平方米，城市水域面积占城市面积的30.3%，“城在湖中、湖在城中”是XX环境的真实写照。
2.场地概况
本项目基地处于XX中路以北，XX路以西，XX路以东总规划用地总面积14.25公顷，现状多为50~70年代速成的不成套住房，住户多为困难户，这些房屋大部分不反早以破坏，且所处区城地势低洼，基础设施缺损，道路狭窄，人口稠密，存在严重的脏，乱，差现象和各种安全隐患。
4.4.2规划设计结构及布局
1、本区块总规划利用面积14.25公顷，住宅用地面积6.5公顷，商业办公及酒店用地12公顷，学校用地16800平方米，幼儿园用地3500平方米，公园及街头绿地7000平方米，道路用地3.7公顷。
2、本区块总共有大小11个区块组成A，C区块性质为酒店办公及商业用地，B,D,F,K,H，J区块为商住用地，G区块为教育用地。
3城市轮廓线设计
本项目所在区域周边道路作为XX市的重要交通道路和形象景观道路，需要重点设计公共建筑，小区建筑对城市形象的影响，形成良好的城市印象。
在城市空间处理上分为二个层次，第一层次是在A地块退让出绿地广场，配以绿化铺地景观，以凸显公建丰富的现代感立面所形成的繁华表皮效应；第二层次是住宅组团部分通过板式与点式住宅的有机结合，形成优美的空间变化，从而反映出城市的高度与活力。
4、公共建筑规划
商业综合体+商业便利店双重购物体系；
社区服务用房+9班幼儿园+9年制学校
通过基础设施的完善，提升城市的活力，改善城市的品质和人民的生活。
商业综合体设在A地块，地处XX中路及孺子西路交叉口，用地南面设一城市广场。
提升城市形象，最大化提升商业价值，方便群众生活。
9年义务学校设在XX路，用地25亩，建筑面积11000平方米。
主入口设在XX路，便于辐射周边地块，减轻城市交通压力。
提升该片区活力。
9班幼儿园布置于J用地，便于服务周边区域。
5、住宅规划设计
住宅设计以绿色生态住宅为导向，以建设高标准的智能化住宅小区为目标，运用生态学和城市设计理论的概念，建立独具特质而自然亲和的人文环境。
各类层数住宅有机的结合地形和自然生态，形成丰富多变的居住空间。
房型设计考虑不同的经济条件，因此在有限的面积下如何高效率的利用面积是设计的重点。
建筑面积分配完全按照任务书提供的面积标准。
住宅单体设计适应现代生活方式，并以经济实用为原则，强调大厅活动空间，南向起居室考虑XX地方气候特征。
合理利用每一点空间。
6、立面与建筑形象塑造
1、追求简洁而现代的体块组合，通过具有雕塑感的建筑体块组合及变化来彰显现代商业中心和高档住宅区的不凡气度。
2、强调虚实的对比，通过玻璃与石墙的材质对比，将建筑的体量反差拉开，形成错落而有韵律的立面造型。
3、以精致的细部处理来体现建筑物的高档性，整合的体块加上细致入微的建筑细部的推敲与研究，成就了极具现代风格的商住综合体。
7、道路系统规划
1.交通体系
打通断头路，改善城市交通环境
各区域内尝试建立车行系统与步行系统适当结合的居住区交通方式，力求在小汽车进入普通家庭的同时，仍能提供给居民安全、便捷、环境优美的交通空间。
本规划各区车行主路为环状，主要道路宽度7米，组团道路4米，漫步道1.5-2.5米。
2．出入口位置
出入口的设置避免在城市主干道开口。
主要利用城市支路开口。
3．停车系统
静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，整个小区地面停车与地下停车结合设计。
停车位按住宅每2.5户一辆，公建每200平方米一辆设计。
8、优美的绿化景观
1，区域内设置一个城市广场，二块街头绿地。
2，住宅小区内的绿化系统做到点、线、面相互结合。
结合主要公建,采取一定的几何形体，布置活动广场、建筑小品，以种植为主，适当的配以硬质铺地，从而组成了丰富的景观。
庭院绿地为居民提供舒适的绿化空间和适宜的硬地铺装活动场所，成为居民的“室外起居室”。
9、完善的配套设施
片区的公共设施配套包括社区管理、服务、文化活动、商业店面等多种类型，方便居民的日常生活。
E地块设置一处公厕。
E，H地块各设置一处垃圾收集站。
10、竖向设计
规划路面标高20.00-21.00米，最小路面坡度不小于0.25%。
外围市政道路标高依据《XX市旧城区控制性详细规划》。
根据现状地形和地貌，以及水位关系，在设计中区内道路中心标高与对外出入口的城市干道平滑连接，场地标高均高于周边道路标高，以避免场地积水。
小区内建筑物间距在满足国家规范的基础上，保证住宅有良好的日照条件。
4.4.3设计依据
1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
2、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）
3、《住宅建筑规范》GB50368-2005
4、《高层民用建筑设计防火规范》GBJ50045-95（2005年版）
5、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2006年版）
6、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87
7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
8、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
9、《屋面工程技术规范》GB50345-2004
10、《地下工程防水技术规范》GB50108-2001
11、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）
12、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）
13、国家、XX省及XX市其它有关规程和规范
14、XX市城乡规划局审批通过的修建性详细规划、建筑设计方案。
4.4.4设计内容和要求
1、本项目由一栋20层的商业综合体，一座9年制义务学校，1座9班幼儿园，二栋多层商业办公楼，2栋11层单元住宅楼，4栋18层住宅楼，10栋24-30层住宅组成。
2、住宅建筑结构形式为框架剪力墙结构。
建筑类别为一类及二类，设计使用年限为50年。
抗震设防烈度为6度。
3、住宅和商铺建筑耐火等级为二级，地下室的耐火等级为一级。
4、一层地下车库为：
地下汽车车库，自行车车库和设备用房。
防水设计等级按二级标准。
5、全部高层住宅做无障碍设计。
4.4.5建筑平面设计
1、地下室
地下层设汽车停车库，及自行车停车库，设备区设高低压配电室、水泵房、生活和消防水池、风机房、消防控制中心等各类设备用房。
2、高层住宅楼（24-30层）
沿街建筑一二层裙楼为商业网点，三层以上住宅。
户型面积套内面积36-110平方米，主要一梯4户，局部一梯五户，结构形式采用钢筋混凝土剪力墙结构。
设剪刀楼梯一部、电梯两台。
3、小高层住宅楼（11层）
一二层裙楼为商业网点，三层以上住宅。
户型面积套内面积45，80，85，95，105平方米，采用一梯4户，结构形式采用钢筋混凝土剪力墙结构。
设楼梯一部、电梯一台。
4，高层住宅楼（18层）
一二层裙楼为商业网点，三层以上住宅。
户型面积套内面积50，55，60，65，70，80，85，95，105平方米，采用一梯4户，结构形式采用钢筋混凝土剪力墙结构。
设楼梯一部、电梯二台。
4、户型设计
户型设计充分体现以人为本的设计思想，并注重对生活细节的细致处理；使之在体现均好性、多样性和协调性的基础上，在设计理念上充分结合本项目的特点和基本情况。
5、剖面设计
高层住宅楼一，二层裙楼为商业网点，层高一层为3.9米，二层为3.4米，其余各楼层、各栋楼层高均为2.9米（住宅部分）。
小高层住宅楼设底部商业网点，层高一层为4.2层，其余各楼层、各栋楼层高均为2.9米（住宅部分）。
公建层高3.3-3.9米。
地下车库层高为3.9米，屋面覆土厚度为0.6-1米。
五、立面设计
建筑立面设计主要以下几个方面：
1.考虑建筑群体的天际线效果，通过建筑顶部不同方向的退台，形成高低起伏变化和多种层次，营造丰富的城市轮廓线。
2.色彩的梯度设计：
建筑色彩由下至上由深至浅的变化，使得建筑底部稳重，构图均衡，色彩的横向分段，打破了建筑竖向过于瘦长的感觉。
3.恪守“形式服从功能”这一颠扑不破、永不衰败的设计准则，摒弃一切华而不实、哗众取宠、矫揉造作的立面装饰“垃圾”，从而准确、自然地体现住宅建筑所应有的亲和、朴实的自在品格和特质。
4.着力表现整个小区建筑外观错落有致的节奏和韵律感，从而突出体现群体建筑的整体美。
六、建筑无障碍设计
按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》要求，小区内人行道路和停车车位、综合楼办公入口、各单元住宅入口、电梯厅、公共卫生间等部位均进行无障碍设计。
七、建筑用材（只考虑住宅部分及所属配套用房用材）
1、墙体
高层外墙：
采用200厚烧结
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