0616瞿溪街道农房集聚置换实施细则试行.docx

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0616瞿溪街道农房集聚置换实施细则试行

瓯海区瞿溪街道河头点农房改造集聚建设实施细则（试行）

（6月16日下午修改）

为着力改善人居环境，大力推进城市化和城乡一体化进程，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《中共温州市委温州市人民政府关于加快城乡统筹综合改革的若干意见》（温委〔2011〕1号）、《温州市区城市建设房屋征收、城中村改造、农房集聚建设补偿实施办法》（温政发〔2012〕19号）等文件精神及相关法律法规政策，结合本街道实际，特制定本实施细则。

第一章置换对象和房源

第一条置换对象为瓯海区瞿溪街道范围内拥有合法产权房屋或合法房屋宅基地的住户。

第二条无房户不列入农房集聚置换的范畴，可参照政府有关保障性住房政策执行。

本街道可视情况在农房集聚建设中设置一定比例的保障性住房用于解决无房户的住房问题。

第三条置换的房源为瓯海区瞿溪街道河头点（C6-2地块）。

置换的房源为公寓式住宅。

第四条被置换的宅基地（房屋），按照土地利用总体规划，属复垦区的，必须进行宅基地复垦；属建设用地的，应征收为国有，按规划进行改造建设。

第二章置换方式

第五条本期置换以产权置换为主，符合规划连片利用或复垦条件的置换对象可申请选择货币补偿。

选择货币补偿的，其合法建筑或未经登记的建筑经认定为合法建筑由具有相应资质的房地产评估机构按照签订协议书当年进行评估后补偿。

第六条置换对象系农业户口的，在“并列第一”规定时间内，签约、腾空并经验收合格的本村在册常住农业户口，且属原始取得的宅基地（房屋），可以在以下三种方式中选定一种置换方式。

第一种方式：

按合法房屋建筑面积（包括未经产权登记的建筑经查证认定为合法的）1︰1等面积确定置换建筑面积。

第二种方式：

按其房屋的合法宅基地建筑基底面积三倍标准，确定置换的建筑面积（简称“一翻三”）。

第三种方式：

按在册常住农业户口人均建筑面积50㎡确定置换的建筑面积（简称“人均保底面积”）。

第七条置换对象系非农业户口的，可以在以下二种方式中选定一种置换方式。

第一种方式：

按合法房屋建筑面积（包括未经产权登记的建筑经查证认定为合法的）1︰1等面积确定置换建筑面积。

第二种方式：

按人均建筑面积20㎡确定置换的建筑面积。

在“并列第一”规定时间内签约、腾空并经验收合格的，且在房源许可情况下，可增购至人均建筑面积30㎡。

第八条改造范围内的“混合户”（指家庭成员中既有农业户口又有非农业户口），“一翻三”和“人均保底面积”均按比例计算应置换的建筑面积。

第九条非本村户籍的外来户，以宅基地置换公寓式住宅的，按合法建筑面积（包括未经登记的建筑经认定为合法的）1:

1比例置换公寓式住宅。

第十条村集体所有用房、宗教场所、宗族祠堂等特殊用房按“一事一议”的方式进行相应的处理。

第三章面积认定与补偿

第十一条置换房屋建筑面积的认定。

（一）房屋的合法建筑面积，以《房屋所有权证》载明的建筑面积为准。

（二）其他合法有效证件中载明的建筑面积或未经产权登记的建筑经查证认定为合法的，以实地测量的建筑面积为准。

第十二条置换对象在同一行政村范围内已有房屋被其他建设项目部分征收并安置的，剩余房屋面积如要选择第六条第三种方式置换，与原已安置的建筑面积合并计算。

第十三条在本街道范围内有两处（含）以上住房（宅基地），未全部置换的，如要选择“一翻三”或“人均保底面积”置换，未置换房屋建筑面积与置换房屋建筑面积合并计算。

第十四条对未超过批准期限的临时建筑，应给予适当残值补偿。

对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，按照《城乡规划法》等法律处理，一律不予补偿。

第十五条农房改造集聚建设合法房屋的残值根据房屋结构给予一定的经济补偿，补偿标准为钢混结构800元/平方米、砖混结构600元/平方米、砖木结构400元/平方米。

简易棚、茅房等其他附属设施和道坦均不计算置换面积，但给予一定经济补偿，标准如下：

道坦为水泥地面的按100元/平方米的标准予以补偿；泥土地面的按60元/平方米的标准予以补偿；简易棚、茅房等其它附属设施统一按占地面积150元/平方米的标准予以补偿。

农房改造集聚建设合法房屋的室内装饰补偿经具有相应资质的房地产评估机构评估后予以补偿。

第十六条实施单位应当向置换对象支付搬迁费。

搬迁费根据房屋合法建筑面积（包括未经登记的建筑经认定为合法的）按户支付。

期房安置的，搬迁费按两次计算。

具体标准：

100平方米以下的600元，100（含）至200平方米以下的700元，200（含）平方米以上的800元。

第十七条置换对象选择产权置换的，过渡期间周转用房由置换对象自行解决。

临时安置期从置换对象接到拆除通知书并腾空旧房之日起至新房交付之日止。

新房交付后按原标准发放4个月的装修期临时安置费。

选择货币补偿的给予4个月的临时安置费。

临时安置费住宅按8元/（平方米·月）执行。

第十八条农房集聚建设项目建设周期原则上不超过36个月，实施单位在协议书约定的建设周期以内（期房安置的）未能提供安置房的，自逾期之日起按照原标准的2倍支付临时安置费，直至交付新房之日止。

第十九条工业用房按以下标准予以补偿置换：

（一）工业用房土地使用权按每亩合法用地调换330㎡办公用房,并互不计算差价。

（二）被置换房屋及装修由相应资质的房地产价格评估机构按重置价结合成新评估,并按等额回购办公用房,其价格按签订《工业用房置换补偿协议书》当年房地产市场评估价的70%结算。

（三）实施单位应从其旧房搬迁之日起到办公用房交付使用之日止支付临时安置费，办公用房交付后,实施单位再按原标准支付4个月的临时安置费。

合法（视同合法）工业用房的临时安置费按8元/（平方米·月）执行。

（四）被置换合法工业用房中可移动的设备的搬迁费、拆装费以及搬迁不可移动设备而造成设备报废或无法恢复使用的,经资产评估机构评估确定后由实施单位给予置换对象一次性补偿。

对置换工业厂房造成停产停业损失的补偿，根据房屋被置换前的效益、停产停业期限等因素确定。

（五）被置换人在2012年6月18日前签订协议并腾空搬迁的，由实施单位按旧房及装修补偿金额20%的标准给予一次性补助，补助款按等额回购办公用房,其价格按签订《工业用房置换补偿协议书》当年房地产市场评估价的70%结算。

第二十条营业用房和其他非住宅用房面积认定与补偿方案另行制定。

第四章置换价格

第二十一条合法建筑面积1:

1等同面积置换部分，其置换新房价格按2850元/㎡计价。

未经产权登记的建筑经查证认定为合法的，按3000元/㎡计价。

第二十二条选择合法宅基地基底面积不大于三倍置换方式的，空翻部分建筑面积按5700元/㎡计价。

第二十三条选择人均50㎡置换方式的，空翻部分建筑面积按6200元/㎡计价。

第二十四条非农业家庭户口选择人均30㎡建筑面积置换方式的，其空翻部分建筑面积，按6200元/㎡计价。

第二十五条因置换房源套型设计原因，置换房源套型面积超出应置换建筑面积10㎡（含）以内的，按5700元/㎡计价（每户只享受一个套型差），超出部分在10平方米以外的，按7200元/㎡计价，按实际安置当年市场评估价的80%结算。

第二十六条朝向与层次差价按相关规定执行。

第二十七条置换房屋不属同一区位等级的，应结合区位等级计算区位差价（详情见附件）。

第二十八条置换对象要求分套置换的，在房源许可情况下，经实施单位审核同意，分套后住宅建筑面积不得小于60㎡（含），每户只能享受一个套型差。

第二十九条置换对象自愿退出农村宅基地而取得《国有土地划拨使用权证》和《房屋所有权证》的住房，在保证人均30㎡建筑面积以上自住房的基础上，可将土地性质属于国有划拨的多余房源经补交土地出让金后上市交易。

第三十条选择1：

1等面积置换方式的，在确保人均30㎡建筑面积的基础上，可由实施单位按签订协议书时点旧房市场评估价给予货币补偿，货币回购款、定金、银行按揭款可直接转为申请预订置换房款。

置换对象选择“一翻三”或“人均保底面积”方式置换的，不予货币回购。

第三十一条地下车库的安置。

在签订《房屋置换协议书》同时认购停车位并预缴定金的，以每户一个车位按签订协议书当年市场评估价的80%结算。

第五章户人口数与户口的认定

第三十二条家庭户、户人口数认定时间节点均为报名截止日。

第三十三条置换人口认定程序：

（一）房屋置换人选择“人均保底面积”方式置换的，需向属地村委会、社区居委会、经济合作社提供户口簿、身份证、结婚证、独生子女父母光荣证等相关证明材料。

（二）村委会、社区居委会、经济合作社形成初审意见后，由实施单位向属地公安派出所核实情况。

认定结果由实施单位在其范围内公示，公示期限不少于7天。

（三）公示期间，置换对象及其他相关人员对认定结果有异议的，应当在公示期满之前以书面方式向区人口认定领导小组办公室申请复核，并提供相关证明材料。

复核结论由区人口认定领导小组办公室在其范围内公示，公示期限不少于7天。

（四）复核结论公示期间仍有异议的，由区人口认定领导小组作出最终认定。

第三十四条置换人口认定类别：

（一）在册属地常住户口，有下列情形的，认定为应计算置换建筑面积的人口数：

1．户籍关系外迁或被注销的义务兵和符合国家规定的初级士官（已提干的除外）、在读学生、援外工作人员、留学生、现正在劳动教养、拘役和服刑的人员。

2．大、中专学校毕业生自主择业，其户口未予回迁的人员。

3．已婚但尚未生育子女的，可增加1个人口数。

4．婚娶而户籍未迁入的，在户口迁入后可计入该户人口；出嫁而户籍未迁出的，由嫁入地街道（镇）出具其不享受农房改造集聚建设的证明后可计入该户人口，但不可单独立户。

5．在本实施细则生效之前，因违反计划生育政策而超生的子女，已全额缴纳或补缴社会抚养费，且已登记在册为属地常住户口的。

6．离婚家庭，拥有房屋所有权的一方可按共同生活的在册人口计算。

7．多子女户共同赡养的老人，按照赡养人员共同协商达成的协议书确定。

（二）在册属地常住农业户口的，有下列情形的，可认定为应计算置换建筑面积的人口数：

1．因服役“农转非”，退役时自主就业或回乡的；未予转迁户口的退役士兵、复员士官，但系村集体经济组织成员的。

2．已领取《独生子女父母光荣证》的夫妇，独生子女计为2个人口数（已婚的除外）。

3．因土地被征收而“农转非”的户籍，未安置落实到单位工作，仍为村集体经济组织成员的人员。

根据政府有关规定应计入置换建筑面积人数的其他情况人员。

第三十五条有下列情形之一的，不可计入置换建筑面积的人口：

1．在认定可计算置换建筑面积人口截止日之后违反计划生育政策而超生的子女。

2．家庭成员中现仍为农业户口，但现在党政机关、国有企事业单位的在编工作人员且已享受过政府住房优惠政策的人员（住房优惠政策包括：

房改房、经济适用房、单位联建房、单位自管住房、房管直管公房、廉租房或住房货币化补贴等）。

第三十六条关于华侨户计算置换建筑面积人口的规定：

（1）原为属地常住户口，且在属地村尚有住房，现已定居国外的华侨户，根据《浙江省华侨权益保障暂行规定》（浙政发〔2006〕75号）第十四条的规定，应享受当地村民同等待遇。

以定居国外之前置换对象直系亲属农业户口在册人数为依据，可计算为置换建筑面积的人口。

（2）尚未加入外国籍但国内户口已经被注销，且在辖区内有宅基地（房屋）的华侨华人，视同为本村村民，可计算为置换建筑面积的人口。

（3）已婚已育的新生代华侨按一家四口计算人口。

（4）已婚未育和未婚的按实际计算人口。

第三十七条其他情况的人员，由相关村委会向瞿溪街道办事处提出，由瞿溪街道办事处上报区人口认定小组进行确定。

第六章优先与奖励政策

第三十八条有下列情况之一的，可以优先安排进入农房集聚点，但无选房优先权。

1．已取得合法建房手续但尚未建房的农户，沿河沿路农户，农房改造集聚点被征地户；

2．符合申请建房条件的D级危房户、受地质灾害隐患威胁住户、住房困难户；

3．连片申请置换对象；

4．整村（含自然村）申请置换对象。

第三十九条置换对象在补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议并提前搬迁的，按下列规定给予奖励，奖励金按被置换旧房的合法建筑面积在置换新房办理结算手续时一次性兑现。

（一）在“并列第一”规定的时间内，签约、旧房腾空并经验收合格，同时缴纳定金5万元的，住宅给予奖励60元/平方米。

在复垦区的农房，2012年月日前签约、腾空的，另外奖励100元/平方米。

（二）在“并列第一”规定的时间内，一次性缴纳调（置）换协议预算总房款80%预付款的（定金5万元可冲抵预付款），奖励500元/平方米，另奖励增购面积30平方米；一次性缴纳调（置）换协议预算总房款50%预付款的（定金5万元可冲抵预付款），奖励200元/平方米，另奖励增购面积20平方米。

（三）行政村整体搬迁置换的，每平方米奖励200元；自然村或符合规划可利用连片整体置换，每平方米奖励100元。

第四十条置换对象选择货币补偿的，可按旧房市场评估价的10%给予奖励。

第四十一条支持置换对象向银行申请办理住房按揭贷款、小额联保贷款。

第七章置换程序

第四十二条产权置换房屋实行“早搬迁先认购”原则。

置换对象在规定的签约期限内签约和搬迁的为“并列第一”，领取顺序号，按抽签产生认购顺序号进行认购；置换对象未在规定的签约期限内签约和搬迁的，按其实际的搬迁先后顺序领取顺序号，在“并列第一”认购后进行认购。

第四十三条农房集聚置换依照本村、本街道、全区的顺序予以置换。

鼓励跨街道（镇）异地集聚置换。

置换程序：

（一）自愿申请。

凡符合置换条件的对象，以户为单位向所在村委会书面承诺自愿退出现有农村宅基地（房屋），并书面申请自愿置换。

申请置换对象需交纳定金5万元。

（二）审核认定。

经宅基地（房屋）所在村委会核实，报街道办事处认定；宅基地（房屋）置换先后次序的确定，由实施单位根据实际情况制定。

（三）评分排序。

对通过审核的申请对象，按标准进行评分排序（详情见附件）。

（四）公示公告。

对经认定符合条件的置换对象一律实行公示制度。

公示内容包括农户人口、置换面积、置换地点、旧房处理情况等。

经公示无异议的，由实施单位按有关办法确定置换户，并进行公告。

坚持“三公开、一监督”，即公开置换政策、公开置换对象、公开置换房源、接受群众监督。

（五）签定协议。

由实施单位与置换户签订置换协议，协议内容包括置换地点、建筑面积、付款方式、交付时间及旧房拆除期限等。

置换户要在约定期限内自行拆除原住房及附属建筑物，并经验收合格后方可办理相关置换手续。

（六）注销权证。

向置换户交房之前，由实施单位统一向上级主管部门申报注销置换户原住房土地使用权证、房屋所有权证。

（七）选房交房。

选房按“并列第一”、预缴房款的比例结合缴款时间先后，确定顺序号。

置换户凭置换协议书、旧房拆除验收合格证和认购定位单等结清房款，办理交房入住手续。

第八章监督与管理

第四十四条按照“公开、公平、公正”的原则，对弄虚作假获得农房置换或经济补偿的，经查实，严肃处理、解除协议、收回安置房或补偿款，由有关部门注销置换房所有权证，违反法律的要依法追究相关人员责任。

第四十五条农房集聚建设列入瞿溪街道办事处的年度工作重要目标责任制。

瞿溪街道办事处负责研究制定考核细则，建立督查机制，进行农房集聚建设工作的专项督查。

第四十六条相关单位、各行政村（经合社、联村管委会）、社区要协助实施单位做好相关工作。

对农房集聚置换工作完成较好的行政村（经合社、联村管委会）、社区，瞿溪街道办事处给予适当的精神与物质奖励。

第九章相关权益

第四十七条通过集聚置换房屋的村民，除不再享有申请、使用农村宅基地权利外，实行“三分三改”后，原村民待遇不变、土地承包权不变（农村土地综合整治立项的宅基地复垦的耕地和农村土地承包法规定的情形除外）、股份分红权不变，并继续享有法律法规规定的相关权利。

第十章纠纷的解决与法律责任

第四十八条农房置换全过程中的各类纠纷与争议由街道协同村两委、经济合作社、联村管委会、社区居委会等干部调解解决。

调解不成的，当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十九条《房屋置换补偿安置协议书》签订之后，一方当事人违约的，另一方当事人可以向人民法院提起诉讼。

第十一章附则

第五十条本实施细则适用于瓯海区瞿溪街道河头点（C6-2地块）的农房集聚的置换与安置，由瓯海区瞿溪街道办事处负责解释，未尽事宜由瓯海区瞿溪街道办事处会同相关部门研究决定。

第五十一条本实施细则自公布之日起实施。

附件：

1．瞿溪街道区位差价

2．瞿溪街道评分排序加分标准

附件1

瞿溪街道区位差价

全街道16个行政村的区位差价划分为三档：

一档为河头、瞿溪、桥下、埭头、溪头街等5个建城村；二档为林桥、瞿岙、雄河、雄溪、蛟垟、雄岙等6个周边村；三档为大岙、泉东川、北坦、大同、肇山等5个山区村。

在同一地段档内置换的不需级差款，进一档置换的级差款为300元/平方米，进两档置换的级差款为600元/平方米。

附件2

瞿溪街道评分排序加分标准

1．所有置换对象按宅基地面积每平方米得1分；

2．连片面积每满1000平方米的加10分，以此累加；

3．列入土地增减项目，置换面积每满1000平方米的加10分，以此累加；

4．宅基地（房屋）地处规划控制区（或规划红线）内、地质灾害隐患区内、集聚建设点所在村内的各加15分，属于集聚建设点征地户的再加5分；

5．经鉴定属于危房的加12分；

6．属于军烈属的加10分；

7．属于独生子女户的加10分；

8．属于困难户的加10分；

9．有其他特殊情况的经审核后加5分。