标书投标某分局指挥中心大楼物业管理投标书.docx
《标书投标某分局指挥中心大楼物业管理投标书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《标书投标某分局指挥中心大楼物业管理投标书.docx（129页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
标书投标某分局指挥中心大楼物业管理投标书
{标书投标}某分局指挥中心大楼物业管理投标书
2.3服务理念16
2.4管理服务目标16
2.5管理制度18
3物业管理方式25
3.1运行机制25
3.2管理处工作流程
3.3管理处组织架构26
3.4管理人员及各岗位人员配备27
4物业管理内容42
4.1前期介入42
4.2设备管理54
4.3保洁服务82
4.4绿化服务92
4.5档案管理50
4.6业户接待50
4.7礼仪服务50
5服务管理标准98
5.1房屋完好率98
5.2房屋维修、急修及时率102
5.3设备、设施完好率104
6管理规章制度98
6.1公共制度98
6.2内部岗位制度102
6.3管理运作制度104
6.4考核制度
7应急预案98
7.1消防应急处理98
7.2电梯困人事故的应急处理102
7.3停电事故的应急处理104
7.4触电事故的应急处理106
7.5突发性水浸事故处理106
7.6台风袭击前或吹强烈大风的应急处理107
7.7各设备故障应急处理107
7.8大厦外墙或建筑物坠落应急预案
8合理化建议109
8.1委托管理年限的建议109
8.2节能方案111
资格审查表
投标意向书
法人代表身份证（复印件）
营业执照副本（复印件）
税务登记证（复印件）
上海市统计登记证（复印件）
企业代码证（复印件）
资质证书（复印件）
浦东新区检察院委托合同（复印件）
浦东新区办公中心委托合同（复印件）
宝山区杨行镇政府办公楼委托合同（复印件）
宝山区区委党校办公楼委托合同（复印件）
宝山区政府办公楼委托合同（复印件）
上海市公安局指挥大楼委托合同（复印件）
上海市公安局出入境管理大楼委托合同（复印件）
上海市检查司法大楼委托合同（复印件）
之俊大厦委托合同（复印件）
众城大厦委托合同（复印件）
远东大厦委托合同（复印件）
新国际博览中心委托合同（复印件）
无锡保利广场委托合同（复印件）
宁波北仑区行政中心委托合同（复印件）
宁波新城国际大厦委托合同（复印件）
2003-2005年度企业资产负债表、损益表、现金流量表（复印件）
企业资信证明书（复印件）
公司组织架构图
企业信用评估报告（复印件）
投标公函及承诺书
项目名称：
上海市公安局宝山分局指挥中心大楼物业管理
项目编号：
BCZ2007-2
致：
上海市公安局宝山分局、宝山区政府采购中心
上海瑞和工程造价咨询有限公司
根据贵方上海市公安局宝山分局指挥中心大楼物业管理招标文件，经考察现场并研究上述项目的资料后，现正式授权的下列签字人陈晓薇市场拓展部副经理代表投标人上海陆家嘴物业管理有限公司，提交下述投标文件正本1份，副本4份；
据此函，签字代表兹宣布同意如下：
我方愿以人民币元的总价，并按上述图纸、行业规范、技术规范及人员素质要求的条件要求承包上述项目物业管理的实施。
一旦我方中标，我方保证在合同中规定的开始日期开始行使职责，并在规定的时间内完成和交付下述工作职责。
1.投标方将按照招标文件的规定提供物业管理服务。
2.投标方将按照招标文件的规定履行合同的责任和义务。
3.如在规定的开标时间后，投标方在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。
4.我们同意本投标有效期为投标截止期后90天，在此期间对我们有约束力。
可在有效期内予以接纳。
5.直至另行签署正式合同为止，本投标一经招标方在有效期内接纳后，便构成有效合同，对双方有约束力。
6.我们明白招标方不一定要接纳最低价的投标或收到的任何投标，也不会解释选择或否决任何投标的原因。
7.我们同意在本次投标获得招标方接纳后30天内交纳履约保证金壹拾万元整。
8.我们承诺按照招标文件的要求吸纳用户单位分流人员。
9.我们同意一旦我方中标，贵方有权将本项目物业管理内容中的部分服务项目指定分包给某一具备资质的专业服务单位承包权利。
若出现该指定分包的情况，涉及该专业服务的报价将从投标总报价中扣除，但该专业服务纳入我方统一管理，由我方承担管理责任。
我方的管理费为我方该项服务内容投标报价的10％。
10.我们确认在本投标已考虑招标方或其工程顾问已向我们发出的关于招标文件的修改通知。
11.我方承诺试管期（三个月）满后将邀请业主、及上级主管部门按后附的考核表所列项目、指标进行考核；承诺达标分为85分，若考核总分达不到85分，我们将自动退出大楼物业管理，由业主方重新聘物业公司。
法定代表人或授权代理人：
（签字盖公章）陈晓薇
投标人：
上海陆家嘴物业管理有限公司
地址：
上海市张杨路1458号（源深体育中心）东区5楼
日期：
2007年2月14日
承诺百分制考核表
序号
承诺总项
承诺分项
规定分值
评验得分
备注
一
管理达标承诺20分
19分
20分
二
制度管理承诺10分
9分
10分
三
现代管理手段运用手法15分
14分
15分
四
房屋及维修管理及承诺15分
14分
15分
五
设备及公共设施管理承诺20分
19分
20分
六
绿化管理承诺10分
9分
10分
七
环境卫生管理承诺10分
9分
10分
法定代表人资格证明书
单位名称：
上海陆家嘴物业管理有限公司
地址：
上海市浦东新区张杨路1458号（源深体育中心）东区5楼
姓名：
毛德明性别：
男年龄：
54职务：
公司董事长
系上海陆家嘴物业管理管理有限公司的法定代表人。
为上海市公安局宝山分局指挥中心大楼项目的物业管理，签署上述项目的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。
特此证明。
投标人：
（盖章）上海陆家嘴物业管理有限公司
日期：
2007年2月14日
法定代表人授权书
本授权委托书声明：
我毛德明系上海陆家嘴物业管理有限公司的法定代表人，先授权委托上海陆家嘴物业管理有限公司的陈晓薇为我公司代理人，以本公司的名义参加上海市公安局宝山分局宝山区政府采购中心的上海市公安局宝山分局指挥中心大楼项目的投标活动。
代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。
代理人无转委权。
特此委托。
代理人：
陈晓薇性别：
女年龄：
29
单位：
上海陆家嘴物业管理有限公司部门：
市场拓展部职务：
副经理
投标人：
上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章）
法定代表人：
毛德明（签章）
授权代理人：
陈晓薇（签字）
日期：
2007年2月14日
投标报价汇总表
致：
上海市公安局宝山分局、宝山区政府采购中心
上海瑞和工程造价咨询有限公司
在查看上述项目现场及仔细阅读上述招标文件后，我们同意按前述文件以所报的费用、费率及开办费的价格和计算程序进行价款计算目前投标总价为：
人民币元/年，其中开办费元，仅本次投标时收取。
各分项报价详见分项报价表。
投标方名称：
上海陆家嘴物业管理有限公司
地址：
上海市浦东新区张杨路1458号（源深体育中心）东区5楼
公章：
法人代表或授权委托代表签署
姓名：
陈晓薇（签字）
2007年2月14日
保密承诺书
致：
上海市公安局宝山分局、宝山区政府采购中心
我们了解本项目的重要性及涉及涉密性，我们承诺如果我们未中标，我们退还从招标方获得的全部资料及函件（以下简称资料），并承诺未经招标方书面同意不对资料进行复印或向第三方传播。
如果我们中标，我们将依据招标方的要求，在签订物业管理委托合同同时与招标方签订保密协议。
投标单位名称：
上海陆家嘴物业管理有限公司（公章、法人章）
2007年2月14日
开办费计价说明表
金额单位：
人民币元
投标人：
上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章）
授权代理人：
陈晓薇（签字）
日期：
2007年2月14日
物业管理日常消耗材料明细表
单价：
人民币（元）
会务服务消耗品明细表
单价：
人民币（元）
其他特殊消耗费用明细表
单价：
人民币（元）
项目主要管理人员简历表
姓名
邱炯
性别
男
年龄
42
职务
管理处经理
职称
拟在本合同担任职务
管理处经理
毕业院校
1986年9月毕业于上海市劳动局第三技工学校，学制3年
参加工作时间
1973年
从事本专业工作时间
1973年
履历
年－年
在何处
担任何职
备注
1979年-1983年
上海市林荫中学
1983年-1986年
上海市劳动局第三技工学校
1986年-2004年
上海市轻工机械技术研究所
设备领班
2004年-至今
上海陆家嘴物业管理有限公司
宝山党校管理处经理
经历
年－年
管理过物业项目名称
项目规模
担任何职
备注
1986年-2004年
上海市轻工机械技术研究所
设备领班
2004年-至今
上海陆家嘴物业管理有限公司
宝山党校管理处经理
姓名
薛亮
性别
男
年龄
49
职务
设备领班
职称
中级
拟在本合同担任职务
设备经理
毕业院校
2002年6月毕业于东方职业技术学校专业，学制3年
参加工作时间
1976年
从事本专业工作时间
1976年
履历
年－年
在何处
担任何职
备注
1976年-1991年
上海浦江化工厂
组长
1991年-2004年
上海吴淞化工总厂
钳工大组长
2004-至今
上海陆家嘴物业管理有限公司
宝山政府办公楼管理处
设备领班
经历
年－年
管理过物业项目名称
项目规模
担任何职
备注
1976年-1991年
上海浦江化工厂
组长
1991年-2004年
上海吴淞化工总厂
钳工大组长
2004-至今
上海陆家嘴物业管理有限公司
宝山政府办公楼管理处
设备领班
姓名
姜倩倩
性别
女
年龄
21
职务
礼仪
职称
拟在本合同担任职务
礼仪领班
毕业院校
2002年6月毕业于东方职业技术学校专业，学制3年
参加工作时间
2002年
从事本专业工作时间
2002年
履历
年－年
在何处
担任何职
备注
2002年-2004年
外滩观光隧道管理处
礼仪
2004年-至今
宝山区委党校管理处
礼仪
经历
年－年
管理过物业项目名称
项目规模
担任何职
备注
2002年-2004年
外滩观光隧道管理处
礼仪
2004年-至今
宝山区委党校管理处
礼仪
拟投入本项目主要管理人员一栏表
名称
姓名
职务
职称
主要履历
主要经验及承担过的项目
一、总部
1、项目主管
二、现场
现场管理总人数
1、物业经理
2、物业副经理
3、项目技术负责人
4、设备管理负责人
详见附表10
5、保洁管理负责人
本项目拟投入操作人员数
6、会务管理负责人
本项目拟投入操作人员数
7、资料档案管理负责人
投标人：
上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章）
法定代表人或授权代理人：
陈晓薇（签字）
设备主要管理人员一栏表
设备管理总人数
名称
姓名
年龄
专业及职务
主要履历
主要经验及承担过的项目
投标人：
上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章）
法定代表人或授权代理人：
陈晓薇（签字）
2物业管理总体设想
2.1优势分析
我公司作为首批获得建设部评定的物业管理一级资质企业，拥有管理以高档次、高智能化政府办公楼为特色之一的物业公司，对管理、服务好“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼具有以下管理优势：
2.1.1综合优势
●2005年公司以综合指数91.27的总分被评为中国物业管理“百强”企业第一位；
●公司是建设部首批物业管理一级资质企业；
●公司连续三年（2003－2005）荣获年度全国用户满意企业称号；
●公司连续五年（2001-2005）被评为上海市物业管理“百强”企业第一位；
●公司获得2005年中国房地产企业信息化应用单项奖；
●公司2001年荣获国家档案管理一级资质企业（全国唯一物业公司）；
●2004年被IBAC国际品牌认定委员会“一星”标准认定；
2.1.2管理规模优势
作为专业的物业管理企业，我公司管理的物业量已超过2100万平方米，是目前全国管理面积最大的物业管理企业。
其类型涉及到智能化写字楼、政府办公楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等。
我公司具有大规模经营、低成本运作的优势。
2.1.3管理体系标准优势
●我公司为全国第一家通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001健康安全管理体系三项体系认证的物业管理企业（目前全国通过三项体系的物业管理企业仅为十家）。
●我公司率先推出企业标准化操作，通过制定标准，统一企业形象，统一员工培训，统一服务标准，统一规章制度，统一检查督导，在经营管理服务中形成了一套行之有效的企业运行体系，实现了管理服务规范化、标准化。
2.1.4政府大楼管理经验优势
●我公司在承接的办公楼中，有许多是政府的办公大楼。
例如：
上海市公安局指挥中心、上海市浦东新区办公中心、宁波市北仑新区政府中心、余杭市国家税务局大楼、上海市宝山区政府办公中心、上海市浦东新区公安局、上海市浦东新区检察院、上海市浦东新区民防办武装部综合搂、上海市虹口区政府办公大楼、上海市宝山区党校办公大楼、上海市杨行镇政府办公大楼、高安路19号大楼（上海市委组织部、宣传部、人事局）、怡丰大厦（上海市审计局、药检局大楼）、巨鹿大厦（上海市信息委、知识产权局）、建国西路75号大楼（上海市公安局经侦总队、国家安全局大楼）、浦东新区工商局大楼、青浦区委党校大楼等。
●在长期的摸索实践中，我公司在对以上高品质、高智能化的楼宇的日常管理及同时如何为政府提供完善的后勤保障过程中，形成了一套切实可行的、针对性的管理服务标准。
●我公司若承接下“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼后，以上累积的管理服务经验将会在最短的时间内使大楼的物业管理步入正轨；且也将在最短的时间内，使在该大楼办公的政府机关人员和重要领导深刻体会到我公司“好保姆、好管家、好朋友”所提供的优质服务。
2.2特征分析及其针对性措施
2.2.1项目概况
“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”是由上海市公安局宝山分局承担建设的办公指挥大楼，也将成为宝山区的标志性建筑之一。
它位于宝山区友谊路999号，总建筑面积40074平方米，占地面积27615平方米。
2.2.2政府办公大楼的运行特征
针对政府办公的特点，我们认为本项目有不同于普通商务办公楼的五大
运行特征：
●突发性的接待、会议、工作多，作息时间不确定。
●政府办公的场所，对工作及服务人员保密要求高。
●来访人员构成复杂，人流量大，突发性应急事件突出。
●重要办公区域的各类服务标准有其特殊性。
●主要设备设施24小时安全运行。
2.2.3针对性管理服务措施
据此，我公司除提供常规的管理服务外，还将根据以上运行特征，采取以下针对性的管理服务措施：
●我们将根据业主的要求，配合做好政府机关人员、来宾的后勤服务工作，并接受业主的督导。
●在正式入驻时，我们将配合政府主管部门拟订的服务指南分发到每个机关办公室,使机关人员及时了解办公区域内各项功能设施以及我公司提供的各项服务。
其中包括：
办公服务、其他服务、办公中心设置分布图、常用电话等。
●根据特定的接待活动，我们拟订一级、二级、三级VIP接待标准。
●我们的服务工作时间做到与政府办公时间同步，设备管理（电梯运行、空调控制等）、保洁等各类管理服务人员采用错时上下班的方法，保证只要有政府人员在中心办公，整个管理处就处于工作状态。
●办公中心属机要部门，我公司在以下几个方面从严把关，严防泄密及职务犯罪，并制定“八不”保密原则，人人遵守。
Ø不该说的，绝对不说；
Ø不该问的，绝对不问；
Ø不该看的，绝对不看；
Ø不该听的，绝对不听；
Ø不该传的，绝对不传；
Ø不该动的，绝对不动；
Ø不该记的，绝对不记；
Ø不该带的，绝对不带。
●提供“零干扰”服务：
日常的维保服务在非办公时间进行，一般维修工作需得到预约。
2.3服务理念
我公司倡导“陆家嘴物业让您更满意”的服务理念，来管理与服务“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼，真正做到代表业主利益、100%业户第一、不断超越业主日益增长的需求，成为物业使用人的好保姆、好管家、好朋友，成为业主的好参谋、好帮手、好朋友，成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友。
提倡“让您更满意”的管理服务理念
让—严格管理、规范服务、心心交流
您—业户（办公人员、访客等）、行政主管部门、相关专业部门
更—优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求
满意—成为业户的好保姆、好管家、好朋友
成为学院的好参谋、好帮手、好朋友
成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友
2.4管理服务目标
我公司正式接受管理“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”后，将使其达到以下管理服务目标：
2.4.1总目标
●通过良好的物业管理使物业保值、增值，真正为业主营造一个安全、方便、快捷、洁净、温馨、舒适、亲民、安全的办公环境，成为执行物业管理法规和服务标准化的典范，并成为宝山区标志性物业品牌。
●营造优质环境，提高业主的满意度。
●物业管理达到全国示范大厦标准。
2.4.2具体目标
管理服务“以人为本”，针对本项目的物业特征，我公司提出“高标准、全方位”的物业管理设想。
●高标准
Ø以业户满意度为指针，导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境质量管理体系及OHAS18001职业安全健康管理体系，运用现代科技手段及管理方法来管理与服务。
Ø从目标管理着手，以质量管理为中心，以信息管理为基础，建立各级监督约束机制，实行24小时的管理服务。
Ø遵循物业公司专业管理、业户自主管理、主管部门及机关各部门监督管理相结合的管理方式。
●全方位
针对业户的需求，实行安全、卫生、便捷、齐全、低价及24小时全天候、多方位的高标准管理服务。
●总体目标
Ø杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；
Ø服务有效投诉少于1%，处理率100%；
Ø业主满意率95%。
2.4.3分项目标
●满意度指数82以上；
●档案归档率达到100％；
●公司投诉电话（021-96916）24小时受理投诉，投诉相关职能部门24小时内给予回复；
●有效投诉处理率达到100％；
●管理处专线报修电话24小时受理报修，报修项目10分钟内到现场，急修项目24小时内修复，其他项目48小时内修复；
●维修及时率达到100％；
●电梯关人，接报后15分钟内到现场处理；
●维修质量合格率达95％以上，返修率不高于1%；
●实行维修服务回访制度，回访率达到100％；
●各类服务人员上岗培训率达到100％；
●公共设备、设施完好率达98％以上；
●房屋建筑完好率达98％以上；
●道路停车场完好率达98％以上；
●清洁管理无盲点；
●垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；
●管理服务范围内固定岗（门岗）实行24小时立岗服务；
●实行24小时值班和巡逻制度。
2.5管理制度
●若我公司有幸接管“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”物业管理工作，将实行封闭式、专业化管理，对“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”的前期介入、业户服务、设备管理、保洁服务、绿化服务等实施系统化统一管理。
在管理中，我公司将采用“陆家嘴物业企业标准（Q/OAKH）”，同时导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系，达到贵方对物业公司提出的管理目标。
公司管理制度目录如下：
序号
文件名称
1
维修服务基础服务标准
2
维修服务基础作业标准
3
管理处物业管理与服务的标识（试行）
4
员工行为准则
5
物业管理项目投标工作流程
6
投资企业管理办法
7
合同管理办法（第三次修改）
8
项目投标书管理办法（第二次修改）
9
别墅、公寓物业业户服务基础服务标准（第一次修改）
10
普通住宅小区业户服务服务标准
11
维修服务基础服务标准（第二次修改）
12
高档公寓及别墅保安服务标准
13
中档公寓保安服务标准
序号
文件名称
14
普通公寓保安服务标准
15
普通住宅小区保安服务标准
16
公众商贸物业保安服务标准
17
办公楼保安服务标准
18
院校物业保安服务标准
19
展馆物业保安服务标准（试行）
20
高档公寓及别墅保洁服务标准
21
中档公寓保洁服务标准
22
普通公寓保洁服务标准
23
普通住宅小区保洁服务标准
24
公众物业保洁服务标准
25
办公楼保洁服务标准
26
院校物业保洁服务标准
27
商贸物业保洁服务标准
28
家政保洁服务标准（试行）
29
绿地养护基础服务标准（第二次修改）
30
别墅、公寓物业业户服务基础作业标准（第一次修改）
31
普通住宅小区业户服务作业标准
32
维修服务基础作业标准（第二次修改）
33
保安服务基础作业标准（第一次修改）
34
普通住宅小区保安服务作业标准
35
保洁服务基础作业标准（第二次修改）
36
绿地养护基础作业标准（第二次修改）
37
企业标准化工作导则（第二次修改）
38
员工违规、违纪、违反企业标准的处罚规定（第三次修改）
39
现场管理（服务）质量督查办法（第一次修改）
40
服务项目供方管理规定（第一次修改）
41
业户投诉管理办法（第一次修改）
42
公文处理办法（第一次修改）
43
公司印信使用管理办法（第一次修改）
44
公司总经理办公会议制度（第一次修改）
45
公司对外接待管理办法（第一次修改）
序号
文件名称
46
公司公务车辆使用管理办法（第一次修改）
47
公司考勤制度（第一次修改）
48
员工请假与休假制度（第二次修改）
49
公司工资福利制度（第一次修改）
50
员工奖罚管理办法（第一次修改）
51
用工制度（第一次修改）
52
外聘员工用工管理及劳务费发放规定（第一次修改）
53
管理处员工调动（离职）工作移交规定
54
项目洽谈管理办法（第一次修改）
55
物业管理接待“窗口”规范用语（第一次修改）
56
空房管理办法（第一次修改）
57
设备帐、卡、物管理办法（第一次修改）
58
管理处设备维修间管理办法（第一次修改）
59
升级会员 