房地产估价复习材料整理版.docx
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房地产估价复习材料整理版
《房地产估价理论与方法》复习题
1简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？
（P2）
答：
定义：
专业房地产估价是指房地产估价机构承受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进展分析测算和判断并提供相关专业意见的活动；
特点：
他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿服务，他有担当法律责任。
2简述房地产估价的本质（P5）与现实需要（P14）；
答：
本质：
评估房地产价值
现实需要：
房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建设用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。
3房地产为什么需要专业估价？
（P12）
答：
由于房地产市场是不完全市场并且有许多妨碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进展代替市场的估价。
房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。
4房地产估价为何在估价行业中占主体？
（P13）
1:
房地产量大面广，其他财产相对较少；2：
房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：
房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
5简述房地产权益（P49）、区位的含义（P53）；一宗房地产的权益包括哪些容？
（P49）
答：
房地产权益：
是房地产中无形的、不可触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。
房地产区位：
房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
房地产权益容：
1:
拥有的房地产权利2:
该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：
该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:
额外的利益或好处
6房地产含义的总结〔P46〕
房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。
严谨意义上的房地产是建筑物与其他相关地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。
7从房地产估价和把握房地产价值的角度看，房地产主要有哪些特性？
（P58）
答：
1:
不可移动2：
独一无二3：
寿命长久4：
供给有限5：
价值较大6：
用途多样7：
相互影响8：
易受限制9：
难以变观10：
保值增值8为什么说房地产的变现能力弱？
（P64）
答：
房地产由于具有价值较大、独一无二、易受限制等特性，加上交易手续较繁杂等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。
9简述房地产价格与一般物品价格的异同（P83）
答：
同：
都是价格，是价值的货币表现；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价，既优质高价劣质低价。
异：
房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大；房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格是物品本身的价格；房地产价格有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格；房地产价格容易受交易者的个人情况影响，一般物品的价格不易受交易者个别情况的左右；房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格行程时间一般较短。
10名词解释：
估价时点〔P31〕：
也称为价值时点、评估基准日、评估期日。
所评估的估价对象价格或价值对应的某一特定时间。
估价假设〔P34〕：
针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。
房地产需求（P85）：
某一特定时间，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购置的数量。
房地产供给（P88）：
房地产开发企业和拥有着在某一特定时间，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。
剩余价值（P100）:
估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。
基准地价（P110）:
在城镇规划区围，对现状利用条件下不同级别或不同均质的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
标定地价（P110）：
政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。
房地价格（P111）：
房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物与其占有围土地的价格，或者土地与其上建筑物的价格。
楼面地价（P112）：
简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块分摊到单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价/总建筑面积
容积率：
又称建筑面积毛密度，是指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率。
期房价格（P114）：
是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物与其占用围的土地为交易标的房地产价格。
定基价格指数与环比价格指数（P192）：
在价格编制中，需要选择某个时期为基期，如果是以某个固定时期为基期的，如此为定基价格指数。
如果是以上一时期作为基期的，如此为环比价格指数。
11决定房地产需求量（P86）、供给量的因素主要有哪些？
（P88）
决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：
①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者对未来的预期。
与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：
①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发本钱；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。
12什么是房地产均衡价格（P90）？
简述其形成机制（P91）
房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，如此必然会出现过剩或短缺，导致买方之间或者卖方之间的竞争，形成价格下降或上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
13房地产价格影响因素有哪些分类？
每种分类的容是什么？
〔P121〕
房地产价格影响的分类：
房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。
房地产外部因素有人口、制度政策、经济、社会、国际、心理和其他。
也可分为一般因素、区域因素和个别因素。
一般因素是对广阔围的房地产价格水平都有影响的因素。
区域因素是指对估价对象周围一定区域围的房地产价格水平有所影响的因素。
个别因素是指对特定房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。
也可以分为房地产状况因素、房地产市场因素和房地产交易因素。
房地产状况因素是房地产自身因素。
房地产市场因素是指房地产市场状况方面对房地产价格有影响的因素。
房地产交易因素是指房地产交易中对房地产交易价格有影响的因素。
14金融政策、利率变动、税收政策变化是怎样影响房地产价格的？
（P138,展开）
金融制度政策:
采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨，相反，会导致房地产价格下降。
利率变动：
提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力，提高购房门槛，减少商品房的需求，使商品房价格下降，反之，会使商品房价格上涨。
税收制度政策：
1.增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发本钱，从而推动房地产价格上涨，反之，会使房地产价格下降。
2.增加卖方的税收会使房地产价格上涨，减少卖方税收会使房地产价格下降。
增加买方税收，比如提高契税税率，会抑制房地产的需求，从而使房地产价格下降。
见面契税，会刺激房地产需求，从而使房地产价格上涨。
3.增加房地产保有环节税收，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，抑制房地产投资与投机，减少房地产的需求，房地产价格下降。
15试列举一些对房地产价格有影响的规划和计划，并简述其对房地产价格的具体影响。
〔P140,展开〕
对房地产价格有影响的规划有：
国民经济和社会开展规划：
十一五规划的实施抑制普通商品房价格上涨，会使大户型高档商品房价格上涨。
城市规划：
如果城市规划将某个地区列为重点开展区域，如此这个地区的房地产价格一般会上涨。
土地相关规划和计划：
土地利用总体规划确定建设用地总量、农用地转用量和国有建设用地供给数量、用途结构、空间布局，决定了房地产开发用地的供给状况，对房地产开发用地和商品房价格有较大的影响。
住房相关规划和计划：
住房建设规划是引导和调控城市近期住房建设的专项规划，其确定的住房建设目标、建设总量、结构比例、建设时序和空间布局等，特别是普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加，对房地产价格价格有较大的影响。
16影响房地产价格的交通条件可细分为哪些？
它们是如何影响房地产价格的？
交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、道路状况、交通收费情况、停车的方便程度、交通管制。
如何影响：
1.对交通依赖程度越高的房地产，其升值幅度会越大。
2.从房地产位置看，离道路和站点越近的房地产，其升值幅度就越大。
3.从影响发生的时间看，对房地产的升值作用主要发生在交通项目立项之后，完成之前。
17影响房地产价格的外部配套设施主要有哪些？
〔P133〕它们与房地产价格的关系如何？
（P134）
外部配套设施：
教育质量高的中小学、医疗水平高的医院购物中心和休闲娱乐场所。
外部配套设施完备的住宅，其价格就越高，反之，其价格越低。
18房地产估价原如此主要有哪些？
（P153）房地产估价为何要遵守最高最优使用原如此？
如何衡量与找出估价对象的最高最优使用？
（P166）
房地产估价原如此：
①独立客观公正原如此②合法原如此③最高最优使用原如此④价值时点原如此⑤最高最优利用原如此⑥慎重原如此
房地产估价之所以遵守最高最优利用原如此，是因为在现实房地产利用中，每个房地产拥有着都试图采取最高最优利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。
如何衡量：
（1）法律上的许可性。
（2）技术上的可能性。
（3）经济上的可行性。
（4）价值是否最大。
19房地产估价原如此中的替代原如此对房地产估价有何要求？
为什么要遵守该原如此？
（P165）
要求：
：
（1）如果附近存在着一定数量与估价对象相似的房地产并其价格，如此可以依据替代原如此，由这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。
（2）不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
房地产估价之所以要遵循替代原如此，是因为经济学原理，在同一个市场上一样的商品有一样的价格。
20房地产估价原如此中的慎重原如此对估价有何要求？
何种目的的估价应遵守该原如此？
为何？
（P171）
要求：
1.在运用比拟法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进展必要的实地查勘。
2.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率和资本化率不应偏低。
3.在运用本钱法估价时，不应高估土地取得本钱、建设本钱、有关费税和利润，不应低估折扣。
4.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出与应得利润。
在房地产抵押价值评估应遵守慎重原如此。
由于需要处分抵押物的时间与估价时点一般相隔较长，而且抵押担保的围包括主债权与利息、违约金。
损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押房地产的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟承受抵押担保的债权人对变现风险高度关注。
21简述比拟法的含义（P173）、理论依据与比拟法估价的操作步骤（P175）
比拟法含义：
选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进展比拟，根据其间的差异对可比实例成交价格进展处理后得到估价对象价格或价值的方法。
理论依据：
替代原如此
步骤：
①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例的成交价格进展处理（分为价格换算、价格修正、价风格整）④求取比准价格。
22简述比拟法适用的估价对象与比拟法估价需要具备的条件（P174）
比拟法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。
例如：
住宅、写字楼、商铺、标注厂房和房地产开发用地。
具备条件：
1.比拟法估价需要在价值时点的近期较多类似房地产交易。
3.运用比拟法估价需要把营业税、所得税、契税、交易手续费等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。
23简述比拟法中搜集交易实例（P177）、选取可比实例的要求（P179）
搜集交易实例的要求，搜集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个根本保证。
选取可比实例的要求：
1.数量要求，一般选取3至5个可比实例
2.质量要求：
可比实例与估价对象房地产相似，可比实例的交易方式适合估价目的，可比实例成交日期接近价值时点，可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
3.注意其他问题：
24比拟法估价中为什么要统一付款方式并以成交日期一次性付清为基准？
（P183）
房地产交易金额较大，许多成交价格采取分期付款的方式支付。
而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限分布的不同，导致实际价格也会有所不同。
估价中为了便于比拟，价格一般在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。
25现实中造成成交价格偏离正常市场价格的因素有哪些？
（P189）
1.利害关系人之间的交易。
2.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。
3.被迫出售或被迫购置的交易。
4.人为哄抬的交易。
5.对交易对象有特殊偏好的交易。
6.相邻房地产合并的交易。
7.受迷信影响的交易。
26比拟法估价中房地产状况调整的容有哪些？
（P196）
1.区位状况调整的容：
将可比实例在自身区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。
2.实物状况调整的容：
将可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。
3.权益状况调整的容：
将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为估价对象权益状况下的价格。
27简述收益法的含义、本质（P212）、理论依据与收益法估价的操作步骤（P216）
收益法：
预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
本质：
以房地产的预测未来收益为导向来求取房地产的价值和价格。
理论依据：
预期原理
操作步骤：
1.选择具体估价方法，选择报酬资本化法还是直接资本化法
2．测算收益期或持有期3.测算未来收益4.确定报酬率或资本化率、收益乘数
28简述收益法适用的估价对象与收益法估价需要具备的条件（P215）
适用对象：
收益性房地产，包括：
住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐园、影剧院、停车场、标准厂房、农地等。
条件：
收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确的预测。
对未来预测通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的房地产市场调查研究为根底。
29收益法估计中求取净收益应注意的问题有哪些？
〔P242〕
3.乐观估计、保守估计和最可能估计
30简述报酬率的含义与（P246）其与资本化率的区别与联系（P255）
报酬率：
报酬率也成为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、部收益率同性质的比率。
联系：
资本化率和报酬率都是将房地产的预期收益转换为价值的比率。
区别：
1.资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率。
2报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价格的比率。
2.资本化率是房地产某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。
报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的净收益的现值的比率。
31简述直接资本化法与报酬资本化法的优缺点（P256）
直接资本化法的优点：
1.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。
2.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况。
3.计算过程比拟简单。
缺点：
由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求较多与估价对象的净收益流模式一样的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖性很强。
报酬资本化法的优点：
1.指明了房地产价值是未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论根底。
2.每期的净收益或现金流量都是明确的,直观容易理解。
3.由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是接近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式一样的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资和收益率也可以求取报酬率。
缺点：
由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。
32本钱法中的“本钱〞是本钱还是价格？
原因何在？
（P269）
本钱法可以说是以房地产价格各个组成局部之和的根底来求取房地产的价值和价格。
即先把房地产价格分解为它的各个组成局部，然后分别求取各个组成局部，再将各个组成局部相加。
本钱法中的“本钱“不是通常意义上的本钱，而是价格。
33简述本钱法的本质、理论依据（P270）与本钱法估价的操作步骤（P273）
本钱法的本质是一房地产重新开发建设本钱为导向来求取房地产的价值或价格。
理论依据：
生产费用价值论
操作步骤：
34简述本钱法估价中投资利息的含义与计算投资利息需要把握哪些方面？
（P278）
投资利息：
房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款局部的利息与手续费。
因此，土地取得本钱、建设本钱、管理费用和销售费用，都应计算利息。
35本钱法最根本的公式是？
（P284）
房地产价值=房地产重新构建价格—房地产折旧
36简述重新构建价格的含义（P287）
1.重新构建价格是在价值时点的重新构建价格。
2.重现构建价格是客观的重新构建价格。
3.建筑物的重新构建价格是全新状况的建筑物的重新构建价格，土地的重新构建价格是价值时点状况的土地的重新构建价格。
37简述建筑物折旧的含义与引起建筑物折旧的原因（P295）
建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新构建价格与在价值时点的市场价值之差。
原因：
物质折旧、功能折旧、外部折旧。
38简述假设开发法的含义、本质、理论依据（P319）与假设开发法估价的操作步骤〔P322〕
含义：
假设开发法简要得说是根据估价对象开发完成后的价值来求取估价对象的价值或价格的方法。
具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出与折现率或后续开发必要支出与应得利润和开发后的价值，将开发后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点到价值时点后想减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出与应得利润得到估价对象价值和价格的方法。
本质：
以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格
理论依据：
预期原理
操作步骤：
39简述假设开发法适用的估价对象（P321）
具有开发或再开法潜力并且开发完成后的价值可采用比拟法、收益法等本钱法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法。
如可供开发的土地〔生地，熟地、毛地、各种房地产开发用地〕，在建工程〔或称为房地产开发项目〕，可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
40简述假设开发法中动态分析法与静态分析法的主要区别与优缺点（P323）
区别：
1.对后续开发的必要支出和开发完成后的价值测算，在静态分析法中主要根据价值时点的房地产状况做出的，即它们根本上是静止在价值时点的金额。
在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测未来发生的时间以与在未来发生时的金额，即要进展现金流量预测。
2.静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相减。
动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再进展相减。
3.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
优缺点：
动态分析法测算出的结果较准确，但是测算过程相对复杂。
静态分析法测算出来的结果较粗略，但测算过程相对简单。
41简述长期趋势法的含义与理论依据（P345）
长期趋势法是运用科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是历史开展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。
42简述长期趋势法适用的估价对象和条件（P346）
长期趋势法适用的估价对象是无明显季节波动的房地产
长期趋势法需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实。
43简述路线价法的含义、理论依据、操作步骤与其适用的估价对象和条件（P368）
路线价法是在城镇街道上划分路线价区并设定标准临街深度，在每个路线价区段选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价和楼面地价，利用相关调整系数将平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
理论依据：
替代原理
操作步骤
估价对象：
城镇临街商业用地
44简述路线价法中选取标准临街宗地的具体要求（P370）
1.一面临街2.土地形状为矩形3.临街深度为标准临街深度4.临街宽度为标准临街宽度5临街宽度与临街深度的比例适当6.用途为所在路线价区段有代表性用途7.容积率为所在路线价区段具有代表性8.其他方面，如土地开发期限、土地开发程度应有代表性。
45简述路线价法中的“四三二一法如此〞和“九八七六法如此〞（P372）
四三二一法如此：
将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等分，各等分因离街道的远近不同，价值有所不同。
从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等分的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%、10%。
“九八七六法如此〞：
超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等分的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。
46需要补地价的情形主要有哪些？
（P385）
1.改变土地用途、容积率等规划条件。
2.延长土地使用期限。
3.转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。
47高层建筑地价分摊可以解决哪些问题？
高层建筑地价分摊的方法有哪些？
（P387）
高层建筑地价分摊可以解决：
1.各局部占有的土地份额2.各局部分摊的土地3.各局部分摊的地价额。
高层建筑地价分摊的方法：
按照建筑物面积进展分摊、按照房地价值进展分摊、按照土地价值进展分摊
48房地产估价的根本程序有哪些？
（P393）
49简述房地产估价程序的作用？
（P394）
50房地产估价报告通常由哪些局部组成？
（P411）
1.封面2.致估价委托人函3.目录4.估价师声明5.估价假设和限制条件6.估价结果报告7.估价技术报告8.附件.
51计算题
P183例6-1；P187例6-5；P194例6-8；P205例6-12；P206例6-13；
P219例7-3；P222例7-6；P225例7-9；P228例7-12；P233例7-16；
P234例7-18；P234例7-20；P243例7-21；P261例7-27；P262例7-28；
P285例8-1；P290例8-2；P297例8-4；P300例8-5；P303例8-7；
P305例8-8；P309例8-13；P336例9-1；P337例9-2；P339例9-3；
P339例9-4；P373例11-2；P377例11-4；P379例11-6；P381例11-7；
P386例11-9；P388例11-
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