涪陵李渡长江大桥优质项目投资机会专项研究.docx
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涪陵李渡长江大桥优质项目投资机会专项研究
一.项目基本状况
涪陵李渡长江大桥位于涪陵区李渡镇长江河段，距离现涪陵长江大桥6.5公里。
涪陵李渡长江大桥北接规划建设中李渡私营经济示范区，起点始于李渡片区中心道路骨架交叉点，经李渡南北迅速干道与渝涪高速公路相接，作为经济示范区出口通道，渝涪高速公路李渡出口将打导致涪陵“第一门户”；大桥南连涪陵区龙桥经济开发区（南岸浦片区），采用隧道通过石龙山公园、聚云山直连主城区道路网络。
在各处相交地方规划立交衔接，并通过规划公路网与渝怀铁路涪陵火车站相接。
李渡长江大桥是涪陵区交通“十五”筹划内重点基本建设项目，并已经重庆市计委批准立项，项目法人单位为涪陵区城乡发展公司。
依照《涪陵李渡长江大桥工程可行性研究报告》推荐项目建设方案，大桥为“对称双塔双索面混凝土梁斜拉桥”，全长882米，桥身跨度分别为170米+398米+170米，引桥146.6米。
桥面宽度为双向四车道，外加双侧各2米人行道，全宽22.5米。
采用SMA沥青砼路面。
涪陵李渡长江大桥线路级别为都市主干道1级，设计车速每小时50公里。
大桥工程概算总投资2.6亿元，建设工期为30个月，上半年竣工。
依照《涪陵李渡长江大桥工程可行性研究报告》测算数据，本项目总投资回收期预测，工程贷款预测可所有偿还。
通过半年时间前期准备，底，李渡长江大桥初步设计方案通过了专家组审查。
1月30日举办了开工奠基典礼（桥墩工程），涪陵区四大班子有关领导均出席了奠基典礼。
另据调查得知，作为大桥主体——桥身工程将不迟于6月30日前开工建设。
桥身工程招标定于2月底或3月初举办涪陵区招商引资洽谈会（涪陵区政府主办，详细日期尚未拟定）上拟定。
我司已报名参加该洽谈会。
二.项目建设背景
涪陵素有小重庆之称，属于典型山地都市，涪陵主城区地形酷似重庆渝中母城，同样是两江环抱半岛形状，南、北、东方向由于天堑隔绝，加之公路、桥梁等基本设施缺少，导致一江两岸经济发展水平差别极大，都市发展空间在地区上也受到很大限制。
按照《重庆市都市总体规划》对涪陵定位，涪陵是“重庆中部政治、经济、文化中心，长江上游重要枢纽港之一，乌江流域物资集散地，以发展食品、轻纺、机械为主沿江开放都市；到，都市发展为人口规模50万、建成区面积40平方公里以上大都市”。
（，涪陵区委、区府提出到把涪陵建成城乡人口50万人口大都市，到，城乡人口要增长到60万人。
）面对重大历史机遇，涪陵经济发展、都市建设势必要冲出主城樊篱，谋求更为辽阔发展空间。
李渡作为联系涪陵与重庆主城经济大动脉——渝涪高速公路桥头堡成为涪陵都市突围必然选取。
依照涪陵区最新修订都市总体发展规划，确立了都市建设工作总体思路，即：
强化都市规划、挖掘都市资源、扩大都市规模、完善都市功能、美化都市环境、提高都市品位。
环绕发展成为40平方公里、50万人口大都市总体目的。
预测到，按照建成大都市和基本形成涪陵大都市骨架，拉通都市主干道规定，拓展李渡片区、南岸浦片区，并将李渡和南岸浦片区建成工业和物流区，加快都市西扩步伐，最后构建“以江南旧城涉及江东为中心，李渡涉及南岸浦为副中心都市构造，沿长江水轴形成相对独立一城四片组团式山地都市”。
李渡长江大桥工程是涪陵区都市建设项目重中之重，也是涪陵区大都市基本设施建设项目重点工程之一。
李渡长江大桥开工建设，标志着涪陵朝创立国内大都市目的迈出了实质性一步。
大桥建成后，李渡、南岸浦、江南老城区三片将融入涪陵“一城四片”发展空间，这将对扩大涪陵都市骨架，完善都市功能，带动涪陵经济社会及都市发展起到重要作用。
另据调查得知，为进一步加快将来主城各片区之间联系，除李渡长江大桥外，涪陵区政府拟在长江上再建设一座长江大桥，即在乌江入江口长江下游，将建设长江三桥（连接江东与江北片区）与乌江二桥。
同步尽快完善都市道路骨架，建成8.5公里长江大桥至乌江大桥滨江大道，改造江东3公里乌江大桥至长江三桥段、江北6公里长江三桥至长江大桥段，形成24米至34米宽4条双向四车道都市二级路，延伸李渡主干道至花桥段，建成火车站（渝怀铁路涪陵客运站）站前大道，改造天（子殿）北（拱）滨江路，最后形成五座大桥、五条大道涪陵主城外环高速通道格局。
据理解，以上几项工程也将在涪陵区府举办招商引资洽谈会上对外招标。
三.项目投资环境分析
1、涪陵区域概况
A.区位概况
涪陵位于重庆市及三峡库区中部，居长江与乌江交汇要冲。
涪陵行政区北接长寿、垫江，南邻南川、五隆，西依巴南，东靠丰都。
具备承东启西和沿长江、乌江联动、辐射区位优势。
涪陵区域面积2941.47平方公里，辖17个镇、22个乡、5个街道办事处、1个开发区、1个示范区。
末，全区总人口111.46万人，其中农业人口83.85万人，非农业人口27.61万人。
B.经济发展
，涪陵区实现国内生产总值97.77亿元，比上年增长13.0%。
完毕财政总收入15.69亿元，其中地方财政收入6.49亿元；完毕财政支出14.46亿元，经济运营质量有所提高。
全年农民人均纯收入2157元，增长7.5%；城乡居民人均可支配收入7641元，增长13.2%。
表1、1999-涪陵区GDP及人均GDP增长趋势表
年份
1999
GDP（亿元）
63.8451
69.3248
76.5872
85.08
97.77
人均GDP（元）
5821
6277
6910
7650
8772
图1、1999-涪陵区GDP及人均GDP增长趋势图
表1反映了1999-涪陵区国内生产总值增长状况，可以看出，5年间涪陵区国内生产总值始终保持了稳定迅速增长，增长率并呈加速增长态势。
按照当前经济发展状况，涪陵区制定将来五年“一三三”总体奋斗目的有望实现。
（“一三三”总体奋斗目的：
到，一种成型——50万人口大都市骨架基本成型；三个建成——基本建成六大工业园区，基本建成涪陵特色农业基地，基本建成区域性金融物流中心和交通枢纽；三个突破——力求全区国内生产总值突破150亿元，财政总收入突破23亿元，规模以上工业公司利税总额突破25亿元。
）
工业：
涪陵区工业经济基本雄厚，效益较好。
其中，以榨菜、饮料为主食品工业；以中成药为主医药工业；以化肥为主天然气化工工业；以苎麻、丝绸为主纺织工业；以水泥、陶瓷为主建材工业；以汽车、摩托车配件为主机械工业已形成规模发展效应。
，有19户公司进入重庆大中型公司行列，8户公司挤身重庆市工业50强，拥有4家上市公司，加上收购上市公司，共有6家上市公司；同步，娃哈哈、金义集团、飞渡泉凌啤酒、涪银塑料、纳爱斯等一批影响较大对口增援公司也落户涪陵。
，涪陵区实现工业公司总产值93.65亿元，增长14.7%，工业经济效益综合指数达135%。
在经济社会发展中，涪陵区委、区府始终把工业化摆在十分重要位置，实行重点发展战略，以工业化带动城乡化和农业产业化。
按照“建大园区、办大工业、促大发展”思路，当前，规划并正在建设“太极、李渡、化工、纺织、有色、建峰”等六大工业园区，预测到，六大工业园区实现利税20亿元。
到，力求4—5户重点公司成为全国同行业排头兵，成为国际国内具备竞争力公司集团。
工业经济强劲增长势头，为涪陵社会经济迅速发展提供了坚实保障。
农业：
涪陵区素有“榨菜之乡”美名，先后被评为“中华人民共和国果蔬十强区县”和“中华人民共和国农产品深加工十强区县”，涪陵榨菜集团进入“中华人民共和国农产品深加工公司50强”和“农业产业化国家级重点龙头公司”行列；乡镇公司发展较快，，实现总产值32.62亿元，增长37.3%。
但农民收入依然偏低，增长缓慢。
涪陵区农民人均纯收入为2157元，如按照实现全面小康社会，则农民人均收入要达到8000元，平均每年需增长344元，年均递增8%。
但1997-农民人均纯收入平均每年仅增长100元，年均增长6%，从这一速度看，到要达到这一目的难度很大。
商贸：
本地政府始终致力于把涪陵打导致区域商贸经济中心，并制定了“2456”发展目的：
扶持重点公司和重点市场发展，重点公司和2个重点市场；加快4个中心镇商业区和5个社区商业服务中心建设；积极发呈当代物流，推动流通当代化，发展连锁经营；强化社会大商业管理职能，规范市场秩序，加强市场管理，完善统一开放、竞争有序市场流通体系；积极引进大店、名店。
实现社会消费品零售总额30.05亿元，增长14.0%。
金融机构年末存款余额110.15亿元，贷款余额117.75亿元，比年初分别增长6.4%和10.8%。
此外值得一提是，涪陵区成功创立了中华人民共和国先进旅游城区。
C.都市建设
应当说涪陵老城区建设虽然获得了一定成绩，但总体来说是失败。
先天地理条件局限性再加上后天规划无序，使得整个都市布局相称局促、零乱，极大减少了都市经济辐射能力。
当前状况是，主城区囿于地区狭窄，几无扩张空间，新旧建筑如犬牙交错，导致旧城改造困难极大。
但新区由于历史欠账过多，基本配套设施严重缺少，短期之内难以承担都市扩容重任。
典型“二元经济”构造也极大限制了涪陵区城乡化战略实行。
涪陵区城乡人口为37.36万人，城乡化率为33.5%，低于全市平均水平3个百分点。
到涪陵建成50万人口大都市，届时城乡化率将达到43%，城乡人口在基本上增长16.5万人；要达到50%，即城乡人口要增长到60万人，这个数字依然远远低于重庆市城乡化率平均水平（预测届时重庆市城乡化率水平为70％）。
涪陵老城区建设失误却为当前都市建设高起点规划创造了条件。
据理解，涪陵区政府将在若干年后举迁李渡，政府搬迁既有带动本地经济发展目，同步也是对都市功能布局重新定位与梳理。
借重庆直辖以及三峡工程上马东风，涪陵区都市建设开始走上了协调发展道路。
D.交通运送
在整个重庆市行政版图上，涪陵位于中心位置，是重庆主城区联结渝东20个区县城乡经济走廊，素有“乌江门户”之称。
渝涪高速公路距重庆主城区100余公里、距江北机场90公里，渝怀铁路、国道319线、规划中重庆至湖北利川铁路及沿江高速公路穿越涪陵境内。
涪陵-黔江高速公路、渝怀铁路建成之后，涪陵则成了重庆到黔江，进而再到贵州和湖南必经之路；重庆-长寿-利川铁路/高速公路建成之后，重庆则可经涪陵、黔江、利川而进入湖北沿长江铁路。
可以预见，不久之后，涪陵交通必将迎来大发展。
涪陵港处在长江、乌江交汇点，水运发达，作为5大重要港口之一，被列入了《重庆市航运中心发展规划》。
涪陵港集装码头功能及运力居重庆前列，渝东地区及乌江流域集装箱货品基本在涪装运，并已实现江海联运，可直通海外。
三峡成库后来，万吨巨轮将可直达重庆，届时，涪陵港区位优势将更加明显。
此外，涪陵还是三峡工程重要沉没区之一，将搬迁224户工矿公司和动迁11万人，移民沉没补偿静态投资34.45亿元，补偿总额居重庆库区第4位。
巨大移民迁建量，为涪陵城乡化建设提供了发展契机。
2、李渡私营经济示范区及南岸浦工业园区概况
1998年，李渡撤镇建李渡私营经济示范区。
当前，示范区下属李渡、金银、马鞍三个办事处，32个村、居委会，216个农业社，总面积达91.6平方公里，人口5.6万。
示范区经济以发展工业．商贸为主，以工业某些带动都市经济，以都市经济带动农业发展。
3月，重庆市政府批准成立李渡工业园区，属市级工业园区。
园区发展规划面积为21平方公里，按照“开发一片、应用一片、成熟一片”原则进行滚动开发，园区由“加拿大（蒙特利尔）园区”、“原则工业社区”、“物流园区”和与之配套“商业服务区”构成当代工业社区，建设期为8年。
建设李渡工业园区是涪陵都市化建设一种重要举措，也是实现再造涪陵工业一种重要环节。
据悉，为加快李渡经济示范区发展，涪陵区政府将迁往李渡（详细时间未定，但预计最早也要在李渡长江大桥建成之后），当前，已有国内外10余家大型公司进驻。
同步，李渡工业园区总体概念性规划（详规）也在加快编制之中。
四.涪陵区房地产市场分析（仅限主城规划区）
1、定性描述
从调查状况看，涪陵主城区房地产业发展始终不是很景气。
据本地主管部门负责人解释，因素重要有四点：
一是开发量供不不大于求；二是移民迁建占了一定市场份额；三是单位集资建房较多，对商品房市场冲击较大；四是开发公司项目开发水平不高，产品不能有效满足消费者需求。
当前，房地产开发重要集中在涪陵老城区范畴以内，其中主城区迎宾大道（长江大桥至城区之间）与长江防护大堤区域是本地房地产开发热点。
作为涪陵区都市将来拓展方向李渡私营经济示范区、南岸浦片区，由于交通不便以及必要市政、生活配套设施缺少，真正商品房开发几乎没有，重要是三峡移民迁建房，以及工业厂房与职工宿舍。
当前，涪陵老城区电梯房价位基本维持在建筑面积每平方米1100-1200元之间，多层在800-1000元之间。
据理解，近几年涪陵主城区住宅价格变动不是很大。
产品设计与项目包装、营销推广正逐渐为区县开发商所注重。
据咱们调查位于涪陵市区中心地段一家楼盘，由于户型定位错误（跃层户型占30%，150m²以上户型占70%），以至销售期长达三年，销售率仍为80%。
与此相应是，80-90m²及如下户型正大行其道，销售状况良好。
开发商开始注重楼盘包装与推广，聘请专业营销公司全程代理项目策划、销售工作。
专业公司介入提高了楼盘开发水平，提高了市场竞争度，推动了本地房地产市场良性发展。
为了增进旧城改造，涪陵区政府就主城区范畴内旧城改造与房地产开发制定了专门政策。
9月份出台《重庆市涪陵区都市建设配套费征收管理办法》第六条规定：
主城区内旧城改造原则上不容许进行单体建设，改造用地面积必要达到30亩以上才容许建设。
同步实行《重庆市涪陵区人民政府关于进一步规范土地市场增进都市建设告知》第三条也规定“新区建设和旧城改造要坚持成片供地。
对成片开发予以优惠，凡集中成片开发50—100亩，返回土地出让金总额10%；100—300亩返回20%；300亩以上返回30%”。
但这个规定与日后调查到状况有些出入，据调查一家李渡建筑公司，其对外宣称，只要在李渡规划区内进行开发建设，所购买土地，无论数量多少，土地出让金均100%返还。
当前，列入李渡规划范畴内土地价格在8万元/亩，范畴之外土地仅在4-5万元/亩（以上均为毛地）。
由于关于部门无法提供外来投资优惠政策，上述调查成果无法得到证明（涪陵区城乡公司称，详细政策规定要等到2月底或3月初举办招商引资洽谈会上才干出来）。
2、定量分析
因涪陵区房地产业管理局提供-房地产开发重要指标与笔者由重庆记录年鉴调查到数据存在较大差别，因此，为统一口径，如下分析以涪陵区房地产业管理局提供数据为主。
表2、-重要房地产开发指标变动状况表（数据来源于涪陵区房地产业管理局）
年份
指标
完毕投资额（万元）
76875
81217
64347
住宅
2
19548
28483
施工面积（平方米）
1252715
1025637
1024646
住宅
874959
723420
682913
竣工面积（平方米）
317422
212933
212914
住宅
199143
146692
127086
销售面积（平方米）
214330
120861
109317
住宅
189211
101705
92577
销售额（万元）
22357
16798
14068
住宅
14926
10725
9224
空置面积（平方米）
100779
96225
252714
住宅
55936
61312
87619
一年以上空置面积（平方米）
/
70844
163571
住宅
/
53980
49310
图2：
-房地产开发完毕投资额与销售额走势图（单位：
万元）
图2反映了近两年涪陵房地产开发投资额、销售额均呈下降趋势。
印证了主管部门所说“房地产业不景气”说法。
图3：
-房地产施工、竣工、销售、空置面积变动图（单位：
万元）
对比图2与图3，投资额下降，导致了同步期施工面积、竣工面积均呈下降趋势。
由于市场消化能力局限性，房地产销售面积也随之下降。
房地产空置面积此时却不降反升，从另一种侧面阐明由于前期投资扩大，导致市场供应合计量超过了市场有效需求，从而导致了积压与空置面积增长。
按照国际通行空置率计算办法（一年以上存量房除此前三年房屋竣工面积之和），涪陵区房屋空置率超过了20%，远远不不大于10%空置率警戒线。
住宅空置率在10%左右，占空置总量30%。
阐明存量房中大某些为办公与商业用房，这两者占到空置总量70%左右。
综上所述，涪陵房地产市场疲软态势短期之内很难发生大改观，新区（李渡及南岸浦片区）房地产开发若要形成气候还需要更长时间，时间长短重要取决于都市基本设施及必要公共配套设施建设进度。
五.项目开发及技术设计方案分析
依照工程可行性研究报告对项目建设选址地形、地质、水文、工程环境影响等方面评估，适于建桥，拟推荐桥位为方案一。
（其他略）
六.项目投资估算及经济评价
1、投资估算
表3、项目建设重要费用列表（单位：
万元）
费用类别
计算原则
金额
估算投资总额
25066.1
其中：
建安费用
16941.39
征地拆迁费用
税金
3.41%
545
贷款利息
5.76%
1706
阐明：
数据来自于《涪陵李渡长江大桥工程可行性研究报告》。
2、项目经济效益分析
A、涪陵李渡长江大桥距离当前涪陵长江大桥仅6.5公里，李渡长江大桥效益分析可以参照涪陵大桥关于数据。
表4：
3月-1月涪陵长江大桥车流量及效益表
项目
时间
车型及收费原则
小计
每月日均车流量记录
每月日均收费金额记录
（元）
3
5
10
12
15
20
25
其他
免费车辆
.03
5090
57189
.04
5507
61874
.05
4704
52852
.06
4675
52526
.07
5958
66941
.08
5839
65604
.09
6694
75211
.10
6196
69615
.11
5
526
39
2981
182
703
326
798
101
711
6367
6335
71173
15
520
41
3140
253
683
486
672
121
632
6548
25
471
41
3022
184
686
478
688
98
421
6089
.12
5
445
34
3270
112
699
440
758
98
449
6305
6408
71997
15
528
34
3294
110
756
385
767
65
529
6468
25
489
46
3419
161
713
402
675
51
495
6451
.01
5
430
39
3400
191
758
480
701
80
807
6886
7459
83802
15
462
39
3944
170
798
546
547
42
602
7150
25
639
17
5447
343
890
561
143
0
300
8340
阐明：
以上数据由涪陵长江大桥管理处提供；3月至10月数据为每月平均日通车量，11月至1月为每月5、15、25三日记录数据之平均值；每月日均收费金额未涉及其他车辆。
图4、3月-1月涪陵长江大桥车流量走势图
图4总体反映了3月-1月大桥车流量呈增长趋势，但5-9月期间起伏比较大，据管理处简介5-7月份由于“SARS”因素导致车流量急剧减少。
据记录，在SARS疫情传播最为严重5月份，全国旅客及货品周转量分别比去年同期下降45.1%和19.9%。
7月，疫情得到缓和，车流量开始大幅回升，5-7月份因非典影响而未能出行车辆在8-9月份大量上路，使得9月份形成了全年车流高峰。
因此，为精确拟定车流量增长模型，如下将对5-9月份车流量数据进行相应调节。
表5：
涪陵长江大桥车流量数据修正表（仅限5-10月份）
月份
原日均车流量记录
调节后每月日均车流量记录
单车平均收费金额（元/辆）
每月日均收费金额记录（元）
.03
5090
5090
10.00
50900
.04
5507
5507
10.00
55070
.05
4704
5625
10.00
56250
.06
4675
5743
10.00
57430
.07
5958
5861
10.00
58610
.08
5839
5979
10.00
59790
.09
6694
6097
10.00
60970
.10
6196
6215
10.00
62150
.11
6335
6333
10.00
63330
.12
6408
6408
10.00
64080
.01
7459
7459
10.00
74590
阐明：
修正系数取.11与.4两时间点车流量差别平均数。
即（6335-5507）/（11-4）=118
图5、调节先后涪陵长江大桥车流量走势图
应当说车流量增长与时间序列呈线性有关关系。
依照调节后数据推出公式：
Y=170.47X+5006其中，有关系数R=0.92。
表6、-2025年涪陵长江大桥车流量及每年效益
年份
车流量
每5年增长率
年增长率
单车收费金额
年收费金额
11910
10
43471628
13956
17.2%
10
50938214
16001
14.7%
10
58404800
18047
12.8%
10
65871386
3
56.0%
11.3%
10
73337972
22138
10.2%
10
80804558
24184
9.2%
10
88271144
26230
8.5%
10
95737730
28275
7.8%
10
30321
42.9%
7.2%
10
32366
6.7%
10
34412
6.3%
10
36458
5.9%
10
38503
5.6%
10
40549
37.2%
5.3%
10
2021
42595
5.0%
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