大学城商业街定位业态租金建议方案.docx
《大学城商业街定位业态租金建议方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《大学城商业街定位业态租金建议方案.docx(13页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
大学城商业街定位业态租金建议方案
学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案
商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理,租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本,我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研,以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上,对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。
一、目标消费市场调研
不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好,从满足消费群体的需求出发,这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。
B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场,为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求,从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据,我们进行市场调研。
调研结论如下:
1.学生整体消费能力不强,消费层次分化比较明显。
月均消费支出在800元以下的比例占65%,这部分学生消费能力不强,以基本的生活需要为主;月均消费支出在800-1000元的占22%,月均消费支出在1000元以上的占13%。
2.学生消费结构比较单一。
伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位,交通、通讯(手机话费、上网等)支出排在第二位,绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。
银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列,73%的项目的支持率超过50%。
支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港,因为这些项目并不是必备性商业。
因此,从调查情况来看,新建项目业态设置得到学生的支持和认可。
4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。
从调查结果分析,讲
求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。
在购买商品和服务时,学生们
大多本着经济实惠的原则,在消费时也会兼顾到实惠和高标准。
我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施,业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目,引进大众型品牌项目,符合学生消费特点,物美价廉,适合中低消费水平。
二、周边商业项目调研
1、基本情况
湖东大厦
联丰广场
翰林大厦
面积
约30000平方米
96000平方米
23700平方米
定位
在保持12项基本功能的基础上,坚持特色经营,以其更全面的功能和更齐全的配套为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。
集购物休闲、餐饮、娱乐、商住为一体的一站式综合性商业中心。
本着“基本功能完善、个性功能突出”的原则,建设形成一个区域商业中心。
以白领家庭式消费主体配套为主,开发适合中档家庭消费的零售、服务业;兼顾周边学生特色需求,提供改善、提升学生生活质量的商业、服务配套;
业态组合
餐饮、文化娱乐、生活服务等业态。
整个项目由3幢建筑组成,南楼设置中西式餐饮店5家;北楼设置邻里生鲜菜场、卫生服务站和文体中心等公益功能,并配备了生活必备的零售商业,主楼1层为华润超市、家装设计一条街、家居用品,2、3层为商务办公、社区教育培训。
餐饮、服饰、休闲娱乐、商业零售、住宿为主。
整个项目由5幢独立建筑组成,A栋1层为服饰、2层为中介办公;B栋1层为百货街区;2、3层计划调整为大型家居卖场;C栋1-4层为KTV、浴场等休闲娱乐设施;D栋1-2层为特色餐饮,3-4层为经济型旅馆;E栋引进世纪联华和苏宁电器大型卖场。
餐饮、休闲娱乐、生活服务、住宿等业态。
整个项目由南北2幢大楼组成。
北楼1楼为麦当劳、耐克、阿迪达斯、中国移动、中国电信、温莎士洗衣、华润超市、礼安医药、柯达彩扩、美容美发、吴良材眼镜、圣麦西饼等;2楼为餐饮、咖啡;南楼1层为邻里生鲜菜场、社区卫生服务站、银行、邮政等;2层为大型ktv;3-6层楼为经济型酒店;7-9层为公司办公用房
主要商家
肯德基、华润万家超市、周渔海鲜大酒店、宝力豪
世纪联华超市、苏宁电器、
红顶商人俱乐部
麦当劳、邻里假日酒店、老妈
火锅等
2、借鉴和启发:
1、我们应充分结合商圈目标消费群的具体需求、商圈人口结构、收入水平等综合因素来确定项目的定位和业态组合设计方案。
2、项目所面对的消费与经营品牌的档次,是由所服务的消费者决定的。
3、商业街应有主流业态和核心店,保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势,以吸引人气,积聚商气,同时强调多业态经营,使各业态之间优势互补。
4、现代商业已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了,随着人们消费水平的提高,休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。
三、大学城商业案例参考——南京仙林大学城大成名店公园购物中心
1、总体情况
大成名店公园购物中心于2005年9月投入运营,总建筑面积2.9万㎡,为单体垂直框架结构,地下2层,地上四层,定位于餐饮、购物、休闲娱乐为一体的综合性商业项目,人气很旺,经营状况良好,号称“仙林大学城的新街口”。
2、业态组合设计
30%。
面积从25㎡至200㎡不等,总户数为324户。
1-2楼以40㎡为基本分割单元,
3-4楼以100㎡为基本分割单元。
目前有苏果社区店、肯德基、明亮眼镜店、自助KTV、
网吧、游戏厅、中餐厅等,但更多的则是卖时尚服饰店、饰品店、化妆品店,对于大学
生而言,吃、穿、玩、乐的日常基本需求能够基本满足。
楼层
业态业种
主要商家
说明
-1楼
特色餐饮、风味小吃、西餐料理、西点甜品、火锅烧烤、苏果超市、电玩中心;
苏果超市、香銮冠蛋糕、重庆特色火锅、华仔造型等
10户商家,苏果超市经营面积近1500㎡,产品丰富;有自动扶梯至-1楼。
1楼
肯德基、名品服饰、眼镜饰品、美容美发、手机通讯、书吧、数码、彩扩、药房、化妆品
肯德基、明亮眼镜、吴良材眼镜、李宁、安踏等;
约150户商家,大多数店铺面积为40平米左右,以品牌服饰为主。
2楼
流行服饰、女性饰品、工艺礼品、图书音像、学习用品、电子数码、
共有店铺147个,30㎡为基本户型,全部经营低档服饰,类似于小商品市场,店容店貌较差。
3楼
特色中餐、食品特营店、网吧、
书店、美发
印象网络、星沙网络、3C
网络、趣尚网吧等
共有商家7家,以网吧为主,基本满座;
4楼
中西餐厅、茶餐厅、休闲餐吧、
量贩式KTV、摄影、电玩中心
红瀚谷KTV、赏悦湾餐厅、尊銮食府、东北炖等
共有商家10家左右;
3、借鉴和启发除了占据良好的地段以外,开发商的经营定位也至关重要。
大成名店公园购物中心紧扣大学生消费特点,将项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐等诸多功能于一体的一站式购物中心,同时建筑设计遵循商业运行规律,业态设置较好的适应了消费市场需要,经营档次切合了学生的实际消费能力,因此该项目运营状况良好。
不足之处是品牌主力店不多,店容店貌有待改进和提高。
四、DITPDWS业态组合建议方案
1、业态规划
餐饮业
娱乐
服饰
服务
业态
快餐、异国料理、特色书
吧
练歌房、游艺厅、酒吧
眼镜店;运动服饰店;运动器材店;其他;
便利店、理发店、数码冲印、干洗店、电信移动营业厅、复印店、小型书店、文具店
面积
2000㎡
1000㎡
500㎡
1500㎡
比例
40%
20%
10%
30%
目标商家
肯德基、永和大王、健康煮、好粥道、萨莉亚、鹿港冰镇、juicebar
HAOLED,I必爱歌
具体建议
单店建筑面积控制在300-500㎡之间(三家左右);100㎡左右特色小吃;
区域不具备做服饰饰品类业态的商业条件,建议尽量控制服饰饰品类业态的比例
2、项目建议
本项目发展以学生为主要目标消费群的社区配套商业,餐饮占40%,服务占30%,娱
乐占20%,服饰占10%。
目标消费人群为高教区学生,中档和经济型消费档。
建议餐饮类不超过50元左右/人次,娱乐类不超过50元左右/人次,服饰类不超过200元左右/人次。
五、B区商业街定位分析建议
商业项目的定位应充分考虑到目标消费市场的实际需求、消费能力、消费结构、消费习惯等因素,从而合理确定经营档次和业态,同时要结合商圈内的实际情况,扬长避短。
根据对学生消费和需求状况的调研,学生整体消费能力不强,消费结构比较单一,大部分学生以基本的生活需求为主,经济条件较好的学生具有娱乐休闲的需求,学生公寓B区的生活配套设施相对缺乏,因此,我们建议B区商业街定位为满足学生餐饮、购物、生活服务的社区配套型商业,经营档次以中低档为主,招商引进适合于大众型消费的品牌商家,提升商业形象,形成商业特色。
六、B区商业街业态组合规划建议
1、业态组合设计
商业街业态定位于餐饮、商业零售、生活服务、休闲娱乐四种业态,其中餐饮占25%,商业零售占27%,生活服务占34%,休闲娱乐占14%,业态结构相对于第一太平戴维斯
的建议方案进行了一定的调整,这是因为翰林大厦、文星广场餐饮业态较多,同时文汇广场三楼规划为大型中餐项目,因此B区商业街的餐饮以风味特色为主,适当降低比例;由于学生公寓B区地理位置相对偏僻,入住学生对配套生活服务设施需求较大,适当加大了生活服务设施的比重。
2、具体的业态业种设置
业态
总面积
业种
面积
目标商户
餐饮
1250㎡
(25%)
风味餐厅4个
800㎡
花溪王米粉、四海游龙、永和豆浆、
老妈米线、要德火锅等
本地面食1家
150㎡
朱鸿兴、陆长兴、绿杨馄饨等;
烧烤店1个
100㎡
桑保罗巴西烤肉、东北人烧烤、胖
胖香烧烤等;
奶茶店2个
100㎡
芭蕉林、街客等;
西饼店1个
100㎡
长发西饼、艾维尔、好利来等;
商业零售
1350㎡
(27%)
超市1个
400㎡
华润、华联、联华、美佳倍顺等;
便利店1个
50㎡
可的、良友金伴等;
休闲食品1个
50㎡
来伊份、南北码头等;
水果店2个
100㎡
眼镜店1个
100㎡
吴良材、豪克眼镜
药店1个
100㎡
礼安医药、雷允上等;
数码港1家
100㎡
爱国者数码
鲜花饰品店2个
100㎡
运动、休闲服饰
200㎡
美特斯邦威、森马、锐步、真维斯
书店1个
150㎡
兼营文具用品、音像制品;
生活
1700㎡
(34%)
理发店2个
200㎡
服务
书报杂志饮料1个
50㎡
复印1个
50㎡
通信1-2个
300㎡
摄影、冲洗1个
100㎡
银行1家
300㎡
修理店1个
50㎡
修车、修鞋、缝补衣服等;
洗衣房1个
100㎡
预留发展用房
600㎡
休闲娱乐
700㎡
(14%)
书吧/咖啡/茶室
150㎡
果汁饮料、休闲食品、无线上网
KTV/迪吧
550㎡
适合学生需要的文化娱乐场所
总计
5000㎡
3、各楼层业态分布示意图
一层业态分布
二层业态分布
三层业态分布
七、租金价格建议
1、需要公司财务部对项目的投资成本进行测算,计算单位面积的投资成本,作为租金制定的参考依据。
2、周边项目租金比较
周边商业项目租金表(元/㎡·月)
项目
最低租金
最高租金
平均租金
湖东大厦
35
50
42.5
联丰广场
10
60
35
翰林大厦
35
50
42.5
文星广场
35
45
40
平均租金
28.75
51.25
40
平均租金为40元/㎡.月
3、租金与楼层、面积、商家品牌知名度成反比。
商业项目常规楼层差价系数:
1层:
2层:
3层
1:
(0.7-0.8):
(0.5-0.6);
4、具体租金建议
前2年基本租金为:
一楼为45元/㎡.月,二楼为35元/㎡.月;三楼为20元/㎡.月;
1—2层整体租赁的餐饮业态租金为40元/㎡.月;
第三年在原来基础上递增10%;
5、租金优惠政策
由于今年9月份B区入驻学生约4000人,人气不足,建议前2年采用下列优惠政策,吸引商家进驻。
①、房租逐年递增、返租奖励相结合建议降低前二年的租金价格,减少商家初次投入成本,降低其经营风险,然后采用递增的租金策略。
同时通过租金返回的优惠政策,来加强对商家的控制和管理。
②、装修免租期根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。
建议小型商家为2个月免租期,主力店为3个月免租期。
③、个案特殊处理对于知名品牌的三产企业,建议报公司领导批准,采用特事特办的方法,实行更加优惠的租金政策,吸引品牌商户的入住。