第六节房地产开发项目方案经济比选.doc

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第六节　房地产开发项目方案经济比选

一、方案经济比选及其作用

（一）方案经济比选

方案经济比选，是遵循一定的比选规则，选用适当的比选方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。

（二）方案经济比选的类型

各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。

互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。

独立关系，是指各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，其中任何一个方案的采用与否与自己的可行性有关，与其他方案是否被采用无关。

相关关系，是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定的影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。

常见的方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。

具体的方案比选类型，包括局部比选和整体比选、综合比选和专项比选、定性比选和定量比选等。

（三）方案经济比选的作用

方案经济比选，是项目可行性研究工作的重要内容。

房地产开发项目投资决策及可行性研究的过程，实际就是对各种可能的方案进行方案比选和择优的过程，对各种涉及的决策要素，都应从技术和经济相结合的角度，进行多方案分析论证，对开发建设规模、规划设计方案、功能面积类型及其配比、建造标准和档次、资金来源结构、合作合资条件、开发经营模式等，进行比选优化，并根据比选结果，结合其他因素进行决策。

@#（四）

（四）方案比选中的决策准则

在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。

这些准则是：

备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不选择任何方案原则。

1.备选方案差异原则

通过分析比较备选方案之间的差异，就可以判断各备选方案的优劣。

因此，分析比较备选方案之间的差异，是方案比选中最核心的、最基础的准则。

表6-4显示了备选方案差异为何重要的理由。

为了比较方案al和方案a2，必须比较两个方案的现金流差异。

方案a2的现金流可以视为方案a1和方案（a2－a1）的现金流之和。

为了比较a1和a2的经济性哪个更好，就可以采用如下简单的决策准则：

如果（a2－a1）的现金流满足经济性要求，则备选方案a2优于备选方案a1；如果（a2－a1）的现金流不满足经济性要求，则备选方案a1优于备选方案a2。

从表6-4中可以看出，备选方案a2多投入了500万元，比备选方案a1也多收入了500万元，那是否表明a2多投入的500万元符合经济性要求呢？

这显然还要结合第二个决策准则来进一步判断。

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2.最低可接受收益率原则

投资的目的是获取尽可能高的利润，因此所有备选方案的利润必须超过最低可接受收益率（marr），该最低可接受收益率是由企业经营管理目标决定的目标收益率，有时也被视为投资的机会成本。

许多人试图找到确定最低可接受收益率的计算方法，但到目前为止仍然没有得到公认的结果。

因为最低可接受收益率代表着企业的盈利目标，而这个目标通常是基于企业高级管理人员结合未来市场机会和企业财务状况所做出的人为判断。

如果最低可接受收益率定得太高，则可能损失掉很多好的投资机会。

如果定得过低，则又可能给企业带来巨大经济损失。

但确定最低可接受收益率时还是有规则可循，这就是要高于银行存款利率或国债投资收益率，高于资本成本，能抵御投资面临的市场风险。

3.不行动原则

不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，不选择备选方案中的任何项目，保持其资金可以随时投资到财务内部收益率大于最低可接受收益率的投资项目中去。

不行动或不选择任何备选方案实际上也是一个方案（通常称为ao方案），该方案的irra0＝marr。

相应的，a0方案下的净现值、等额年值均为零。

二、方案经济比选定量分析方法

二、方案经济比选定量分析方法

（一）净现值法

净现值法是通过比较不同备选方案财务净现值大小来进行方案选择的方法。

用净现值法进行方案比选时，先对各个备选方案，分别按照公式

计算各方案的财务净现值，以财务净现值大的方案为优选方案。

如果所有的备选方案的财务净现值均小于零，则选择不行动方案。

@#

（二）

（二）差额投资内部收益率法

差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

其表达式为：

式中—投资大的方案第t期净现金流量；

—投资小的方案第t期净现金流量；

n—开发经营期

在进行方案必选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率（marr）或基准投资收益率进行比较，当≥marr时，

在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率（marr）或基准收益率i：

进行比较，当irr≥marr或ic，时，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。

当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。

@#（三）

（三）等额年值法

当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值（aw），通过公式计算各备选方案的等额年值，以等额年值大的方案为优选方案。

@#（四）

（四）费用现值法和等额年费用法

对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。

当采用费用现值法时，主要是利用项目费用（pc）计算公式，计算不同方案的费用，以费用现值小的方案为优选方案。

项目费用计算公式为：

式中c—第t期投入总额；

b—期末余值回收。

当采用等额年费用法时，主要是利用等额年费用公式，计算不同方案的等额年费用，以等额年费用小的方案为优选方案。

等额年费用的计算公式为：

（五）其他经济比选方法

对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。

三、方案经济比选方法的选择

三、方案经济比选方法的选择

（一）比选方法选择规则

在方案比选过程中，应该注意选择适宜的比选方法。

具体比选方法选择规则，表现在以下3个方面。

（1）当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。

（2）当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。

如果要采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期，通过运用最小公倍数法和研究期法进行调整，然后再进行比选。

（3）当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值法和等额年费用法。

（二）方案经济比选的特殊注意事项

在进行可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。