杭州市祥符东控制性详细规划文本.docx

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杭州市祥符东控制性详细规划文本

市拱墅分区祥符东单元（GS11）控制性详细规划

文本

第一章总则

第1条为加强市拱墅分区祥符东单元（GS11）的规划管理和实施，科学合理地指导该地区的城市化发展进程，特制定本控制性详细规划文本。

第2条规划围为东至京杭大运河，西至西塘河，南至石祥路，北至拱墅、余杭区界，规划总用地402.94万平方米。

该规划围位于拱墅区与余杭区接壤部分，涉及拱墅区祥符镇的新文村、总管堂村、星桥村、渡驾桥村、郭家厍村等行政村的用地。

第3条本规划是市城市总体规划、市拱墅分区规划的深化和延续，是城市规划行政主管部门在本规划用地围依法管理各项用地建设、市政工程建设的依据，是编制修建性详细规划、进行各项工程设计的依据。

第4条本规划由规划文本、规划图则和规划说明三部分组成。

规划文本和规划图则是对各项规划目标和容提出规划要求的文件和图纸，两者互相补充、不可分割，具有同等的法律效力。

规划说明是对文本和图则的补充和解释。

第5条本规划以土地使用性质及其相应指标进行管理与控制。

并与国家和本省、市其它法规、如土地、环保、消防、交通、卫生、绿化、电力等相关条例规定在一起，实施多因素控制。

第6条任何用地或建筑物的现有合法用途，即使不符合规划的规定，也无须做出更正，直至用途有所改变或建筑进行重建为止。

如果更改用地或建筑物的用途，或对用地、建筑物进行任何其它的开发重建，则新的用途和开发重建，必须是规划所准许的。

第7条本规划的现状时间界定为2005年9月底。

第8条本规划由市规划局负责解释。

第9条本文本划线部分为强制性条文，必须严格执行。

第二章发展布局规划

第一节发展规划

第10条规划原则

1、以城市总体规划、分区规划为指导，整合原有控规，依据可持续发展原则，着眼于区域社会、经济、环境的均衡发展，形成布局合理、功能区划明确、环境优美的现代化、都市化产业基地。

2、充分考虑围各工业区块的联系，强化各单元的连续性，促进整个区域的规模增长，形成统一发展模式。

3、坚持配置完善的基础设施及公共设施，完善道路交通，创建环境优美的现代化居住区。

4、充分协调长期发展战略和近期实施要求的矛盾，协调城市整体规划建设和当地社会经济发展的矛盾，确保区域健康发展。

第11条规划目标

通过对用地结构的合理调整，环境状况的整治，形成完善的道路网系统，积极引导各功能区块的有序发展，逐步将整个规划区块建设成设施完善、环境优美的，以现代化、都市型高新产业基地、仓储物流为主，集住宅为一体的的综合区块，成为市重要的新经济增长地。

第12条发展规模

1、人口发展规模

总人口规模规划控制在3205户，约9480人。

2、用地发展规模

规划围总面积402.94万平方米，其中城市建设用地376.93万平方米，包括居住用地为46.37万平方米，公共设施用地24.15万平方米，工业用地153.24万平方米，市政公用设施用地3.29万平方米，仓储物流用地8.74万平方米，绿化用地61.67万平方米，道路广场用地72.85万平方米，对外交通用地2.53万平方米，特殊用地4.09万平方米。

第13条规划结构

规划形成以“二纵二横”的交通发展轴为骨架，串联区块各个功能片区的规划结构。

“二纵二横”交通发展轴：

指南北向的城市主干路杭行路、巨州路及东西向的祥园中路及石祥路。

三个工业片区：

指上城科技工业基地、拱墅区祥符工业功能区一、二期及巨州路以东家湾工业片区。

一个仓储物流片区：

指家湾地区沿京杭大运河集中的仓储物流用地。

四个居住片：

指总管堂居住片、渡驾桥居住片、星桥居住片、新文居住片。

配套设施中心：

指规划沿杭行路形成的工业区集科研、管理、商务服务为一体综合配套设施中心及为住户服务的配套服务中心。

第14条区块划分

根据以上功能分区结构，按主次干路等界线将用地划分为六个区块，分别以英文字母A-F命名。

第二节道路交通规划

第15条道路网规划

规划道路分四级设置，即快速路、主干路、次干路及支路，在原有规划路网的基础上加以调整、延伸、补充、完善，形成较完善的路网格局。

1、快速路有石祥路，它是城市“一环三纵五横”快速路系统中最北面的“一横”。

规划道路红线宽度为60米，两侧各控制约95-100米绿化带。

2、主干路是城市交通系统的主要组成部分，为连接城市各主要分区的干路，以交通功能为主。

主干路有莫干山路、巨州路、杭行路、祥园中路。

3、次干路是本区块与周围地区联系的主要通道，也是沟通区各地块的生活性道路，有西塘路、东吴路。

4、支路红线宽度为12—24米，是方便居民集散的道路，基本设置成方格网状。

第16条道路横断面规划

道路横断面布置主要根据道路等级、功能、承担的交通量综合考虑。

1、快速路：

有高架路形式和地面形式，机动车双向6-8车道，红线宽约60米。

2、主干路：

一般采用两块板或四块板形式，机非分离，机动车双向6车道，红线宽36—50米。

3、次干路：

一般采用一块板或两块板形式，机动车双向4-6车道，红线宽30米。

4、支路：

一般采用一块板形式，此断面交通灵活性强，机非混行。

也可采用分隔墩分隔机非车道，红线宽12-24米。

第17条重要交叉口立交规划

根据道路节点在路网中的交通功能，按需布置及控制立交用地。

本区域主要控制三处分离式立交，分别是石祥路与巨州路、东吴路、杭行路分离式立交。

第18条常规公共交通规划

为了改变公交设施缺乏的现状，提高公交服务水平，本次规划结合现状及各分区规划所确定的公交场站位置，结合生活小区分布设置公交设施，区域共设置公交首末站1处。

第19条机动车停车系统规划

严格遵守国家有关规要求，各类建筑按规定配建停车位，并设置部分社会停车场。

社会停车场重点布局在主要交通换乘枢纽点、公建和公共活动集中的区域。

此次规划区域共设置社会停车场2处。

第20条加油站规划

城市加油站设置按国家《城市道路交通规划设计规》GB50220-95执行；城郊结合部车流密集地段间距3--5公里设一座加油站；加油站建设规模按国家《汽车加油加气站设计与施工规》GB50156-2002执行，城区加油站原则上按三级加油站规模控制。

规划区域共设置1处加油站。

第21条平面定位

本规划确定了区各道路交叉口、转折点的坐标及道路平曲线半径。

坐标系采用坐标系，其中X为纵坐标，Y为横坐标，单位为米。

第22条竖向设计

道路竖向规划以河道规划以及该地区的洪水位为依据，并结合现状、排水的要求给予确定。

规划区域有主要西塘河、红旗河、十字港河、周家河、园中河、南港河，均不通航，属运河水系，百年一遇最高洪水位为4.02米，地块标高大都控制在4.5米以上，道路标高控制在4.2米以上。

第三节居住用地规划

第23条住宅用地

规划居住用地46.37万平方米，占规划城市建设用地的12.3%。

规划总户数为3205户。

整个区块的住宅用地，按所处位置分为：

总管堂、渡驾桥、星桥、新文等四个居住片。

第24条住宅控制指标

二类住宅用地（农居安置）保留现状农居安置用地，指标按原有已建及已批指标控制，容积率0.68～1.21，户均人口2～3.8人，户均建筑面积178～266平方米；新增农居安置用地，容积率为1.6～1.8，户均建筑面积180平方米，户均人口按3人计。

二类住宅用地（出让商品房），容积率为2.0，户均建筑面积120平方米/户，户均人口按3人计。

第25条公共服务设施配置

在祥园北路与祥园西路南侧规划三处公共服务设施用地，用地面积为1.89万平方米，该用地作为失地农民的三产用地，规划新设社区居委会2处。

第26条配套教育设施

规划设置18班小学1所、用地面积为1.7万平方米，12班幼儿园1所、用地面积为0.47万平方米。

本区域中学入学依托西侧祥符单元（GS10）的规划中学解决。

第四节公共设施用地规划

第27条商业金融业用地

用地面积5.29万平方米，设置在总管路以东，服务于总管堂居住片及工业区配套集体宿舍的住户。

规划红旗路以南、西塘路以东设置撤村建居农民的10%留用地，用于安置失地农民的三产。

第28条综合公共设施用地

规划沿杭行路形成工业区集科研、管理、商务服务为一体综合配套设施中心及为住户服务的配套服务中心。

整个区块规划综合公共设施用地8.46万平方米，占规划城市建设用地的2.24%。

第29条科研设计用地（C65）

用地面积6.08万平方米，位于祥符工业功能区作为企业科研、研发用地，结合企业生产基地设置，形成产、研相结合的新型企业模式。

第30条配套设施用地（外来人口公寓）

外来人口公寓作为工业区的配套设施，专门为外来企业职工提供居住空间，规划用地面积4.32万平方米。

第五节工业用地规划

第31条地块规划工业用地153.2万平方米，占规划城市建设用地的40.65%，其中含工业、科研综合用地（M1/C6）9.76万平方米。

保留上城科技工业基地、拱墅区祥符工业功能区一、二期的现状工业用地；保留西塘路以东的华东制药股份用地，新华造纸厂的部分厂区建议搬迁，也可在规划围工业用地上选择发展用地；巨州路以东家湾工业片区，保留液化空气（），同时布置乡镇新建、拆迁企业；保留祥园北路与祥园西路西南的部分新文村乡镇工业用地。

将祥符工业功能区二期部分原规划的工业用地调整为工业、科研综合用地。

地块指标建议控制为：

科研项目，容积率2.0、建筑密度40%、绿地率20%、建筑限高36米，并配置相应的机动车及自行车停车位；工业项目，容积率1.7、建筑密度40%、绿地率20%、建筑限高36米。

第六节仓储用地规划

第32条规划在巨州路以东发展以仓储物流为主的功能区块，沿京杭大运河及周家河，集中设置仓储用地。

拱墅区祥符工业功能区一、二期的仓储用地设置在亭子路以北，马家浜路以东；上城科技工业基地的仓库等设施分散至各工厂企业单位。

规划仓储用地有8.74万平方米，占城市建设用地的2.32%。

第七节对外交通用地

第33条规划保留市港航管理处航道养护管理所用地及公路管理处市政管理段（已批未建），用地面积2.53万平方米，占规划城市建设用地的0.67%。

第八节市政公用设施用地规划

第34条规划市政公用设施用地3.29万平方米，占城市建设用地的0.87%。

规划保留市消防支队特勤二中队用地；规划近期保留已批未建垃圾中转站用地；规划新增两处110KV变电站；规划设置公交首末站、加油站各一处；规划东吴路邮政支局附建在E-2综合公共设施地块；规划预留一处综合市政设施用地。

主要市政设施一览表

序号

市政设施

用地面积（平方米）

地块编号

位置

公交首末站

3500

E-22

亭子路与总管路西北

加油站

3300

F-5

祥园中路与巨州路东北

110KV变电所

4200

E-17

祥园中路与东吴路东南

110KV变电所

3700

C-5

亭子路与祥园西路东北

市消防支队特勤二中队

5900

A-29

祥园北路与西塘河东南

垃圾中转站

1100

C-23

杭行路与亭子路西南

综合市政设施用地

11100

F-16

红旗路与储运路西南

合计

32800

第九节特殊用地规划

第35条保留杭行路以西，现状市公安局巡特警培训基地及已批未建的拱墅区公安分局看守所用地，用地面积4.09万平方米。

第十节文物古迹

第36条市级文保点古星桥位于规划围西侧，规划亭子路北侧，东西向跨越西塘河，规划予以保护。

保护围为桥本体外5米的围，面积约为491平方米。

对古星桥的保护要求为对桥身进行修缮，拆除利用桥板搭建的围墙，疏通西塘河道，拆除桥底仓库用房，恢复其原有功能，加强日常维护，建设沿河绿带，改善周边环境。

第十一节绿地系统规划

第37条规划绿地总面积61.67万平方米。

其中公园为1.89万平方米，街头绿地为28.72万平方米，防护绿地为31.06万平方米。

第38条城市公园

分别在祥园北路与总管路西北，西塘路上园路东北设置两处公园即祥园公园及上园公园。

第39条节点绿地

结合主要道路及人、物流方向，在区块道路交叉口设置绿化广场，形成区块绿化景观切入点。

以祥园中路、杭行路为视觉走廊，分别在祥园中路与上塘河、祥园东路、杭行路、马家浜路交叉口，在杭行路与石祥路交叉口设置节点绿地。

第40条小区绿地

在祥园北路与祥园西路交叉口西北设置小区公园绿地，面积为0.5万平方米。

第41条组团绿地

规划要求其组团集中绿地人均不少于0.5平方米。

第42条滨水绿地

京杭大运河：

两侧各控制50米宽绿带，西塘河两侧各控制20-30米宽绿带；南港河两侧各控制15米宽绿带；园中河两侧各控制15米宽绿带；十字港河两侧各控制15米宽绿带；红旗河两侧各控制20米宽绿带；周家河两侧各控制15-20米宽绿带。

第43条防护绿地

石祥路两侧各控制95-100米宽绿带，巨州路两侧各控制50米宽绿带。

在居住用地用地与工业用地之间设置15米宽绿带，作为工业用地与居住用地的隔离带。

第44条附属绿地

规划居住地块绿地率不少于30%，卫生院、学校用地绿地率不少于35％，行政办公地块绿地率不少于20%，商业金融业、工业用地绿地率不少于20%。

大力提倡屋顶绿化与垂直绿化，提高绿视率，改善居住环境。

第十二节景观规划

第45条规划成为“一个景观面、三条生态轴、多节点”的景观结构及多色彩、多层次的城市生态景观体系。

第46条技术性空域

现有广播电视系统的三路微波通道经过区块西部，其中两条（1号、2号）通过热电厂、和睦新村、花园岗东、现华东药厂东上空并拢至勾庄的河塍上南；另一条（3号）从北高峰出发，经村商住区、省行政居住区至勾庄的河塍上南。

微波通道经过地区的建筑高度，应符合微波通道的净空要求。

第三章土地使用和建筑规划管理通则

第一节土地使用分类及建设用地适建要求

第47条本规划土地使用分类以国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）为准，用地分类以小类为主，部分用地考虑划分至中类。

第48条在进行较大围成片开发时，地块用地界限及区支路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中适当调整，但其规模必须符合图则提出的控制指标要求。

第49条对变更土地使用性质及规模的，必须经城市规划行政主管部门核准。

第50条建筑新建及改、扩建，其使用性质应同所在地的土地使用性质相符。

第51条各类建设用地适建要求应按下表进行控制。

表3-1各类建设用地相容性表

序号

用地类别

代码

二类城市

住宅用地

公共服务设施用地

小区及小区以下绿地

公共设施

用地

市政公用设施用地

工业

用地

仓储

用地

绿地

建设项目

R21

R22

R24

C1/C2

低层住宅

○

城市住宅

√

外来人口公寓

○

中小学幼托

○

√

小型公共服务设施

○

√

商业服务设施

○

√

综合写字楼、办公楼

√

○

旅馆

√

商住综合楼

√

科研设计机构

√

○

农副产品批发市场

○

√

高新技术企业

○

√

○

制造、加工企业

√

○

工业厂房

√

○

普通储运仓库

○

√

社会停车场库

○

加油站

○

√

○

垃圾中转站

○

√

○

10KV开闭所

○

√

○

√

注1：

“√”表示允许设置；

注2：

“×”表示不允许设置；

注3：

“○”表示允许或不允许设置，由规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。

第52条表3-1以外的建设项目，由城市规划行政主管部门，根据具体情况核定适建围，或在修建性详细规划中作出规定。

对表3-1的规定要求产生重大变动的建设项目，如改变用地的性质等，应提出调整规划请求，报城市规划行政主管部门批准后执行。

第二节建筑容量控制规定

第53条新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标，应按照经批准的详细规划执行。

尚无批准的详细规划时，建设用地面积大于（含）3万平方米的建设项目，应编制详细规划，经批准后确定建筑容量指标。

建设用地面积小于3万平方米的建设项目，在用地性质符合分区规划及《各类建设用地适建围表》的基础上，按《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标：

1、表中规定的指标为上限，单个建设项目的建筑容量，应由规划行政主观部门根据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况进行综合分析后确定。

2、当建设项目包含两个（含）以上不同用地性质的地块时，宜分别确定建筑容量指标。

3、当建设项目同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规的基础上，由规划行政主管部门根据实际情况参照《市建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标。

4、未列入表的学校、科研、体育场馆、医疗卫生、文化艺术、市政、绿地、工厂和仓储等设施，可按专业规确定建筑容量指标。

市建筑容积率、建筑密度控制指标表

建筑类别

建筑密度

容积率

低层独立住宅

低层联排住宅

≤35%

≤1.3

住宅建筑

4—6层

≤32%

≤1.9

7—11层

≤28%

≤2.4

12—18层

≤24%

≤3.0

19层（含）以上

≤20%

≤3.5

办公建筑

低、多层

≤40%

≤2.2

高层

≤35%

≤5.0

商业建筑

低、多层

≤50%

≤2.5

高层

≤45%

≤5.5

注：

国家和地方政府对土地建筑容量指标有专门规定时，应符合相关规定。

第54条用地原有永久性建筑已超过表中的规定值的，不宜进行扩建。

第55条建筑容量控制规定

本规划对各个地块的最大建筑密度、最大容积率、最大建筑高度、最小绿地率等指标均作了规定，规划围所有建筑和构筑物新建及改、扩建后的绝对高度，建筑密度和容积率不得超过图则中规定的建筑限高、建筑密度、容积率的限制。

见（本规划区域建筑容量控制表）。

本规划区域建筑容量控制表

序号

建筑类型

容积率

建筑密度

（%）

绿地率

（%）

建筑高度

（米）

公共建筑

商业服务建筑

2.0-2.5

办公建筑

2.0-2.5

35-40

旅馆

2.0

市场建筑

1.5

科研设计建筑

2.5

外来人口公寓

1.5-2.0

18-36

幼儿园

0.7

小学

0.8

住宅建筑

低层住宅

0.7-1.2

多层、小高层、高层住宅

1.6-2.0

18-50

工业

建筑

一类工业

1.2-1.7

工业、科研综合建筑

2.0

仓储

建筑

多层仓库

1.2

低层仓库

1.0

注：

容积率、建筑密度、建筑高度为上限，绿地率为下限。

第三节建筑间距的规定

根据《市城市规划管理技术规定》（用地、建筑管理）（试行）》的要求，建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、园林文物、建筑保护和城市景观等方面的要求外，结合本规划区用地的实际情况，确定建筑间距的规定如下：

第56条低、多层建筑之间的间距

1、居住建筑与长度大于等于13米的遮挡建筑平行布置且方位为正南北向时，日照间距不得小于南侧遮挡建筑高度得1.2倍，且不得小于13米；当方位为非正南北时，可按下表不同方位日照间距折减系数换算：

长度小于13米的遮挡建筑按1－⑵垂直关系控制与居住建筑的间距。

不同方位间距折减换算表

方位

0°—15°（含15°）

15°—30°（含30°）

30°－45°（含45°）

>45°

日照间距系数

1.2

1.1

1.0

1.15

2、居住建筑与其主日照面垂直布置的遮挡建筑山墙的间距，不得小于遮挡建筑山墙高度的1.0倍（不套用折算系数），且不得小于13米；当遮挡建筑山墙宽度大于等于13米或连续排列且排列间距小于15时，其间距按1－⑴平行关系控制。

3、居住建筑与遮挡建筑既非平行也非垂直时，日照间距按如下标准控制：

（1）当两幢建筑的夹角小于等于30度时，最窄处按平行关系控制间距，并以遮挡建筑的方位套用方位折减系数。

（2）当两幢建筑的夹角大于30度，其最窄处间距不得小于遮挡建筑的1.0倍，且不得小于13米。

4、新建居住建筑楼底层作架空层、自行车库、商业、办公等非住宅用房时，与南侧遮挡建筑的日照间距可扣除其底层高度（最高限扣5米），但最小间距不得小于13米。

当新建建筑在南侧，计算日照间距时，不得扣除北侧现状居住建筑（不包括同步规划先行建造的居住建筑）底层任何非居住建筑高度。

5、居住建筑与其它建筑的山墙间距，不宜小于相对较高建筑高度的0.4倍，最小值按以下情况控制：

（1）当相对建筑山墙不开窗或仅一侧开窗和阳台时，山墙间距最小值不宜小于6米；

（2）相对建筑山墙均开窗（包括一侧设阳台），山墙间距最小值不得小于8米；

（3）相对建筑山墙均设阳台时，山墙间距最小值不得小于10米。

以上三款中，山墙阳台进深大于1.5米的部分计入间距；转角阳台长度（建筑外墙至阳台末端）大于1米时，按山墙阳台计算间距。

6、在居住建筑山墙两侧垂直布置新建建筑，与居住建筑山墙的间距不得小于新建建筑高度的0.8倍且不得小于13米。

7、遮挡建筑与北侧宾馆客房、科研办公和集体宿舍等建筑相互平行时的外墙间距不得小于遮挡建筑高度的0.7倍，最小间距不应小于13米。

遮挡建筑为垂直布置时，其山墙与北侧宾馆客房、科研办公和集体宿舍等建筑外墙的间距不得小于遮挡建筑山墙高度的0.6倍，最小间距不应小于9米。

山墙宽度大于等于13米的，按外墙的间距要求控制。

宾馆客房、科研办公和集体宿舍等建筑之间的山墙间距可参照居住建筑控制，最小间距应满足消防要求。

8、经具法定资质的机构鉴定为结构危险，确须翻建的低、多层住宅建筑，在按原有的位置、高度、规模、结构和性质复建时，可不执行

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