万科A股票分析报告报告材料图文分析报告.docx

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万科A股票分析报告报告材料图文分析报告

股票投资分析报告

分析对象：

万科A

证券代码：

000002

班级：

行政管理1001班

姓名：

刘诗雨

学号：

09101015

一、基本分析

1.宏观经济分析

1.1宏观经济静态分析

与2010年相比，2011年中国宏观经济发展环境将得到明显改善，欧洲、美国、日本等主要经济体相继复苏，中国出口贸易逐步增加。

国内宏观经济政策具有连续性，经济增长动力仍然充足，经济有望实现稳定较快增长。

　　2010年中国经济内部环境将继续得到好转。

从供给方面看：

一是资金供给潜力巨大，国内储蓄率一直维持在40%以上；二是劳动力资源极为丰富，劳动力人口总量处于上升阶段，素质不断提高，人口红利仍然存在；三是科技进步加快，高新技术快速发展和广泛应用，成为经济快速增长的重要动力；四是产业结构优化升级，供给质量将得以改善。

　　从需求方面来看：

一是农村消费市场潜力巨大。

目前，中国有7亿农民，随着农民购买力的增加，农村消费将随之不断扩大，对耐用消费品需求将进入快速增长的阶段；二是城乡居民教育、医疗保健、文化娱乐、旅游、休闲等消费潜力巨大，城镇就业持续扩大将带动内需的增长；三是汽车、通讯器材、计算机、住房及其装修成为新的消费热点；四是政府投资和企业投资需求仍然很大，非国有经济投资需求潜力将得到巨大释放；五是外商直接投资将继续保持较快增长。

从政策层面来看，2009年12月中央经济工作会议指出要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时提出了五个更加注重，即更加注重提高经济增长质量和效益，更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力，更加注重改善民生、保持社会和谐稳定，更加注重统筹国内国际两个大局。

1.2宏观经济动态分析

（1）财政政策：

积极的财政政策，重视市场配置资源的作用。

《经济蓝皮书》指出，2009年我国采取了积极的财政政策，而且得到了较好的执行，2009年第二季度政策效果开始显现，积极财政政策对抵制经济下滑发挥了重要支撑作用，推动了经济若干方面的发展。

从宏观经济态势和需求来看，要坚持积极财政政策，以稳定和巩固来之不易的大好局面。

2010年积极的财政政策既要坚持又要在2009年的基础上提升和深化，要结合国家发展任务进行必要的调整。

主要应着眼于以下五个方面：

第一，着眼于选择近期发展和远期发展相结合的公共投资项目，以支持我国长期发展。

第二，着眼于支持国家气候变化应对政策的实施，这既是国内发展需要，也是国际公约的要求。

第三，着眼于保民生，特别是承担国家在社会保障上的需要。

第四，着眼于提高低收入群体收入，以有利于扩大内需，提高消费需求。

第五，着眼于支持科技创新和经济增长方式的转变。

这主要通过支持基础研究和基础教育实现，等等。

专家指出，积极财政政策要围绕政府职能的需要，并重视促进市场发挥配置资源的基础性作用，这是积极财政政策的关键点，为此，必须要支持国家的改革部署，并贯彻财政体制的改革。

（2）货币政策：

宽松的货币政策，逐步推进金融体制改革。

当前我国经济发展正处在企稳回升的关键时期，外部形势依然严峻，经济环境的不确定性仍然存在，经济回升基础还不稳固。

为保持我国经济平稳较快增长，2010年我国仍然坚持适度宽松的货币政策，这涉及两层含义：

一是坚持真正意义的“适度宽松”；二是对过度宽松的情况进行调整。

我国应关注信贷迅速“海量”扩张以及经济过度刺激引发的问题和潜在风险。

避免由于信贷增长过快，投资和总需求反弹过快可能带来的显著通胀压力。

因此，对2010年适度宽松的货币政策必须认真把握力度和提高调控水平，做到以下三个方面的把握：

第一，动态把握适度宽松。

坚持继续落实适度宽松的货币政策，根据国内外经济走势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调，把握好适度宽松货币政策的重点、力度和节奏，妥善处理发挥支持经济发展与防范化解金融风险的关系，进一步增强调控的有效性，维护金融体系的稳定。

第二，货币信贷发展要适度把控。

灵活运用货币政策工具，合理安排公开市场工具组合、期限结构和操作力度，保持银行体系流动性及货币市场利率水平的合理适度。

对当前存在的流通量过大问题，要通过相关手段，促进货币流通量向适度转化。

第三，金融改革要适时推进。

金融改革是我国中长期的改革重点之一，要抓住当前的有利时机，推进金融改革和结构调整，进一步改革投融资体制，启动民间投资，金融支持转变经济发展方式，促进我国经济的持续稳定发展。

（3）汇率政策：

我国实行以市场供求为基础的、单一的、有管理的浮动汇率制，以维护人民币汇率相对稳定

我国现行汇率制度概括起来说就是，以市场供求为基础的、单一的、有管理的浮动汇率制。

以市场供求为基础指的是汇率生成机制是由市场机制决定的，汇率水平的高低是以市场供求关系为基础的；单一性是指中国人民银行每日公布的人民币市场汇价适用于外汇指定银行（中资与外资）进行的所有外汇与人民币的结算与兑换，包括经常项目收支和资本项目收支，适用于中资企业和外商投资企业的外汇收支往来；适用于居民与非居民的交往活动。

总之是适用于所有交易范围的一切外汇与人民币之间的交易；有管理性主要体现在银行间外汇市场上，中央银行设有独立的操作室，当市场波动幅度过大，中央银行要通过吞吐外汇来干预市场，保持汇率稳定；在零售市场上，中央银行规定了银行与客户外汇的买卖差价幅度；而其浮动性则一是表现为中央银行每日公布的人民币市场汇价是浮动的；二是各外汇指定银行制定的挂牌汇价在央行规定的幅度内可自由浮动。

当前，人民币汇率问题成为世人关注的焦点，以美国和日本为首的一些国家不断对我国政府施加压力，要求我国改变现行的人民币汇率政策，使人民币汇率大幅升值。

面对升值压力，我国政府坚持自己的原则，在汇率问题上既独立自主，又高度负责。

对汇率的改革，我国政府以自己的时间表和对自己合适的力度进行调整。

2008年，人民币结束了汇率以来单边升值的趋势，走出几轮下跌行情。

中国高层也曾多次表态要“增加汇率弹性”，因此市场普遍预期今年人民币将出现大幅贬值，同时波幅也将扩大。

接受本报采访的部分专家也认为，当下是非常时期，考虑到出口和就业的严峻形势，央行更倾向于人民币贬值，但为减少经济波动，汇率政策以“维稳”为主，0.5%的波幅可能保持不变。

2行业分析

近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。

房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。

但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等。

房地产业的发展也是近几年国家经济建设的热点问题，国家出台一系列相关政策规范房地产业发展，通过对有关政策的研究分析我们可以发现，其中既有对其利好又有对其利空的方面，现分析如下：

（1）利好

第一，国家实施积极的财政政策，支持实施保障性安居工程。

加大保障性住房特别是廉租住房的投资建设力度。

严格按照规定，将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障。

继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。

实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。

第二，从10年的货币政策,我们可以看出,增加资金供给,确保市场流动性,是今年央行工作的首要任务。

对此,有关专家认为,去年降息等措施的累计效果将在今年体现,并为股市楼市的回暖奠定基础。

目前我国5年期以上中长期贷款利率为5.94%,专家预计今年中期,这一利率有望降至5.3%左右,对于贷款购房者来说,如果享受7折优惠,实际利率将降至3.7%左右,利息负担减轻21.66%,相当于房价下降20%以上,对提振房市将起到明显效果。

第三，据有关方面研究报告指出，前一阶段的中央经济工作会议传递出两大利好，将对下一阶段地产股投资起到“拨云见日”之效。

一是“支持改善性购房需求”的表述扫除了前期市场对政策的担忧；二是提出“放宽中小城市和城镇户籍限制”，二三线城市的城市化进程将有望加快，将利好二三线及中西部的区域龙头。

前期干扰地产股的因素均已消除，地产股的跨年度行情即将展开。

（2）利空

目前针对房价上涨过快等房地产业不健康的发展状况，国务院也出台了一系列相关措施：

加大差别化信贷政策执行力度，收紧二套房贷政策。

根据这一原则，明年银行将会针对不同类型的房地产开发和购房需求予以不同的金融对待。

此外，对于国务院常务会议提出的“加强房地产信贷风险管理”的提法，专家预计明年银行会对房地产企业开发贷款进行从严管理。

银根紧缩限制了房产商借钱的数量，一年国家只发2000亿的贷款

（3）结论

综上所述，国家近年出台了一系列的相关措施促进放房地产业的发展，但同时，针对如房价增长过快等一些不健康的发展问题也出台了相关措施进行抑制。

即国家宏观经济政策对房地产业既有利好又有利空，但总的来说利好大于利空，在以后几年的发展中，房地产业对我国的经济增长仍将发挥不可替代和极其关键的作用，前景良好。

3公司财务横向分析

3.1资产负债表

万科A

财务指标（单位）

2011-09-30

2010-12-31

2009-12-31

2008-12-31

资产总额（万元）

12950250.92

11923657.97

10009446.79

4991984.04

负债总额（万元）

8713835.95

8041803.02

6617494.49

2201627.06

流动负债（万元）

6286522.65

6455372.19

4877398.36

2201627.06

长期负债（万元）

-

-

-

-

货币资金（万元）

2761461.61

1997828.59

1704650.46

1074369.52

应收帐款（万元）

50152.32

92277.48

86488.30

36460.97

其他应收款（万元

419054.46

349609.69

276405.69

67100.57｜

坏帐准备（万元）

-

-

-

-

股东权益（万元）

3494275.39

3189192.53

2927864.76

1492854.77

资产负债率（%）

67.2870

67.4440

66.1124

65.0369

股东权益比率（%）

26.9822

26.7467

29.2510

29.9050

流动比率（%）

1.9691

1.7575

1.9566

2.1921

速动比率（%）

0.5892

0.4268

0.5937

0.6402

由以上可以看出，万科A的资产总额和负债总额均为最高，但其资产负债率却最低，且其流动比率和速动比率都是最低，这充分说明万科A的资产负债状况良好。

3.2现金流量表

万科A

财务指标（单位）

2011-12-31

2010-12-31

2009-12-31

2008-12-31

销售商品收到的（万元）

经营活动现金净流量（万元）

现金净流量（万元）

经营活动现金净流量增长率（%）

销售商品收到现金与主营收入比（%）

现金净流量与净利润比（%）

投资活动的现金净流量（万元）

筹资活动的现金净流量（万元）

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标（单位）｜2011-12-31｜2010-12-31｜2009-12-31｜2008-12-31｜

├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜销售商品收到的现金｜4135569.42｜4278325.70｜4471279.94｜1906330.30｜

｜（万元）｜｜｜｜｜

｜经营活动现金净流量｜1124120.93｜-3415.18｜-1043771.5｜-302412.15｜

｜（万元）｜｜｜8｜｜

｜现金净流量（万元）｜763633.02｜293178.13｜630280.94｜749466.05｜

｜经营活动现金净流量｜-665.13｜-99.67｜245.15｜-458.55｜

｜增长率（%）｜｜｜｜｜

｜销售商品收到现金与｜139.98｜104.37｜125.86｜106.39｜

｜主营收入比（%）｜｜｜｜｜

｜经营活动现金流量与｜380.08｜-0.85｜-215.47｜-131.60｜

｜净利润比（%）｜｜｜｜｜

｜现金净流量与净利润｜258.19｜72.69｜130.11｜326.15｜

｜比（%）｜｜｜｜｜

｜投资活动的现金净流｜-27161.76｜-284413.74｜-460403.52｜-155182.08｜

｜量（万元）｜｜｜｜｜

｜筹资活动的现金净流｜-333337.77｜586634.06｜2136100.18｜1206416.03｜

｜量（万元）｜｜｜｜｜

└———──────┴─────┴─────┴─────┴─────｜

中航地产

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标（单位）｜2011-09-30｜2010-12-31｜2009-12-31｜2008-12-31｜

├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜销售商品收到的现金｜179947.02｜151998.79｜217178.65｜124810.09｜

｜（万元）｜｜｜｜｜

｜经营活动现金净流量｜8982.41｜-33373.40｜-26452.58｜-47469.05｜

｜（万元）｜｜｜｜｜

｜现金净流量（万元）｜55179.27｜-22125.75｜59085.84｜-2538.45｜

｜经营活动现金净流量｜-121.61｜26.16｜-44.27｜-690.95｜

｜增长率（%）｜｜｜｜｜

｜销售商品收到现金与｜190.88｜84.59｜95.99｜86.01｜

｜主营收入比（%）｜｜｜｜｜

｜经营活动现金流量与｜1590.10｜-1162.93｜-175.89｜-658.60｜

｜净利润比（%）｜｜｜｜｜

｜现金净流量与净利润｜9768.01｜-770.99｜392.87｜-35.22｜

｜比（%）｜｜｜｜｜

｜投资活动的现金净流｜-15099.62｜-26238.85｜-12285.83｜-3614.84｜

｜量（万元）｜｜｜｜｜

｜筹资活动的现金净流｜61296.48｜38221.94｜98120.51｜48868.42｜

｜量（万元）｜｜｜｜｜

└———──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

莱茵置业

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标（单位）｜2011-09-30｜2010-12-31｜2009-12-31｜2008-12-31｜

├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜销售商品收到的现金｜103908.83｜64992.33｜96707.02｜90700.46｜

｜（万元）｜｜｜｜｜

｜经营活动现金净流量｜6811.73｜1415.77｜-9996.35｜2181.67｜

｜（万元）｜｜｜｜｜

｜现金净流量（万元）｜1079.45｜3634.68｜8647.09｜3360.97｜

｜经营活动现金净流量｜-187.33｜-114.16｜-558.20｜-72.99｜

｜增长率（%）｜｜｜｜｜

｜销售商品收到现金与｜173.06｜75.41｜97.45｜82.60｜

｜主营收入比（%）｜｜｜｜｜

｜经营活动现金流量与｜116.97｜13.54｜-91.77｜24.17｜

｜净利润比（%）｜｜｜｜｜

｜现金净流量与净利润｜18.54｜34.77｜79.39｜37.24｜

｜比（%）｜｜｜｜｜

｜投资活动的现金净流｜-2967.25｜-3062.43｜-281.74｜1399.84｜

｜量（万元）｜｜｜｜｜

｜筹资活动的现金净流｜-2765.03｜5281.34｜18925.18｜-220.55｜

｜量（万元）｜｜｜｜｜

└———──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

由以上可以看出，万科A现金净流量最大，现金净流量与净利润比率大于莱茵置业，小于中航地产。

3.3利润表

万科A

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标（单位）｜2011-09-30｜2010-12-31｜2009-12-31｜2008-12-31｜

├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜主营业务收入（万元）｜2954383.85｜4099177.92｜3552661.13｜1791833.15｜

｜主营业务利润（万元）｜-｜-｜-｜-｜

｜经营费用（万元）｜93448.42｜186035.01｜119454.37｜62571.68｜

｜管理费用（万元）｜88737.46｜153079.92｜176376.58｜85945.90｜

｜财务费用（万元）｜42434.03｜65725.33｜35950.01｜14015.16｜

｜三项费用增长率（%）｜-6.81｜22.02｜104.13｜62.15｜

｜营业利润（万元）｜502274.16｜636478.96｜765289.75｜342690.68｜

｜投资收益（万元）｜31424.21｜20941.14｜20803.07｜17081.19｜

｜补贴收入（万元）｜-｜-｜-｜-｜

｜营业外收支净额（万｜-566.24｜-4250.39｜-1129.18｜758.78｜

｜元）｜｜｜｜｜

｜利润总额（万元）｜501707.92｜632228.56｜764160.57｜343449.47｜

｜所得税（万元）｜134709.72｜168241.65｜232410.49｜101149.76｜

｜净利润（万元）｜295759.22｜403317.00｜484423.55｜229788.38｜

｜销售毛利率（%）｜30.21｜39.00｜41.99｜36.15｜

｜主营业务利润率（%）｜-｜-｜-｜-｜

｜净资产收益率（%）｜8.46｜12.65｜16.55｜15.39｜

└———──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

中航地产

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标（单位）｜2011-09-30｜2010-12-31｜2009-12-31｜2008-12-31｜

├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜主营业务收入（万元）｜94274.52｜179685.26｜226253.53｜145110.20｜

｜主营业务利润（万元）｜-｜-｜-｜-｜

｜经营费用（万元）｜13774.79｜17522.66｜15067.44｜11123.67｜

｜管理费用（万元）｜13657.86｜17922.25｜14707.08｜9921.45｜

｜财务费用（万元）｜280.45｜3062.40｜2013.17｜1617.48｜

｜三项费用增长率（%）｜6.47｜21.14｜40.26｜29.93｜

｜营业利润（万元）｜4100.49｜4673.21｜32370.43｜14574.48｜

｜投资收益（万元）｜301.91｜2289.68｜93.37｜1635.03｜

｜补贴收入（万元）｜-｜-｜-｜-｜

｜营业外收支净额（万｜33.96｜-13.88｜-123.05｜248.18｜

｜元）｜｜｜｜｜

｜利润总额（万元）｜4134.45｜4659.33｜32247.38｜14822.66｜

｜所得税（万元）｜1913.46｜2285.16｜5163.04｜2544.98｜

｜净利润（万元）｜564.90｜2869.77｜15039.36｜7207.54｜

｜销售毛利率（%）｜38.94｜28.23｜36.22｜30.43｜

｜主营业务利润率（%）｜-｜-｜-｜-｜

｜净资产收益率（%）｜0.34｜1.98｜10.03｜14.76｜

└———──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

莱茵置业

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标（单位）｜2011-09-30｜2010-12-31｜2009-12-31｜2008-12-31｜

├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜主营业务收入（万元）｜60041.87｜86181.31｜99235.45｜109808.09｜

｜主营业务利润（万元）｜-｜-｜-｜-｜

｜经营费用（万元）｜1747.97｜3126.75｜1480.69｜1901.67｜

｜管理费用（万元）｜3266.79｜4052.11｜2634.25｜3651.98｜

｜财务费用（万元）｜-60.94｜36.07｜84.82｜188.97｜

｜三项费用增长率（%）｜-11.79｜71.79｜-26.87｜79.39｜

｜营业利润（万元）｜10549.86｜15825.13｜18666.25｜14661.74｜

｜投资收益（万元）｜-47.16｜-565.65｜403.24｜522.30｜

｜补贴收入（万元）｜-｜-｜-｜-｜

｜营业外收支净额（万｜-129.89｜-273.95｜-325.09｜-108.93｜

｜元）｜｜｜｜｜

｜利润总额（万元）｜10419.97｜15551.18｜18341.15｜14552.80｜

｜所得税（万元）｜3956.26｜4826.61｜6541.63｜5280.47｜

｜净利润（万元）｜5823.70｜10453.42｜10892.37｜9025.69｜

｜销售毛利率（%）｜31.69｜34.05｜29.77｜24.68｜

｜主营业务利润率（%）｜-｜-｜-｜-｜

｜净资产收益率（%）｜10.56｜21.22｜28.39｜34.26