城镇住房发展规划.docx

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城镇住房发展规划

黑建房[2013]5号

关于印发黑龙江省“十二五”

城镇住房发展规划的通知

各市（地）人民政府，绥芬河市、抚远县人民政府，省农垦、森工总局：

为推动我省城镇住房事业科学发展，努力实现广大群众住有所居目标，根据《全国城镇住房发展规划（2011~2015年）》（建房改[2012]131号）和《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（黑政发[2011]17号），我厅组织编制了《黑龙江省“十二五”城镇住房发展规划》。

经省政府领导同意，现印发给你们，请组织相关部门结合当地实际，认真抓好贯彻落实。

二O一三年一月三十日

黑龙江省住房和城乡建设厅2013年1月30日印发

校对：

房地产市场监管处苏连文共印100份

黑龙江省“十二五”城镇住房发展规划

在认真总结“十一五”时期我省城镇住房发展情况，综合分析全省住房和房地产形势的基础上，根据《全国城镇住房发展规划（2011~2015年）》（建房改[2012]131号）和《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（黑政发[2011]17号），编制本规划。

一、“十一五”时期的主要成就

“十一五”期间，全省城镇住房工作取得了显著成就，住房建设明显加快，住房保障体系逐步建立，居住水平明显提高，人居环境显著改善，房地产市场调控成效显著，为我省“十二五”时期加快推进城镇住房工作打下了坚实的基础。

住房建设规模不断扩大。

在认真贯彻国家宏观调控政策的基础上，进一步改善投资环境，加大了棚户区改造力度，住房建设开发规模迅速扩大。

“十一五”期间，全省累计完成房地产开发投资2550.5亿元，比“十五”期间增长171.9%，房地产开发投资占全省固定资产投资总额的12.39%；住房施工面积实现32305.2万平方米，年均增长24.93%；住房竣工面积完成17813.1万平方米，年均增长18.21%。

基本住房保障制度全面建立。

“十一五”期间，我省加大了保障性住房建设的力度，不断完善政策、加大投资，大力推进了保障性安居工程建设。

出台了《关于城市棚户区改造的实施意见》、《廉租住房保障办法》、《廉租住房项目建设管理办法》、《黑龙江省人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见》、《棚户区改造考核办法》等一系列规范性文件，在政策层面对保障性住房予以支持和规范；建立了定期督导检查和约谈制度；全省13个地市、64个县市均已建立了住房保障制度，对低保住房困难家庭实现应保尽保。

坚持“集中建设”和“配建”相结合的原则，按照“大分散、小集中”的模式进行空间布局，各级政府制订了保障性住房用地供应计划，合理确定廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、各类棚户区改造用地比例，并优先安排建设用地。

全面实施了城市和国有工矿、林区、煤矿、垦区棚户区改造，启动公共租赁住房建设，覆盖城镇低收入家庭和部分低收入群体的城镇住房保障制度初步建立。

“十一五”期间，全省完成各类棚户区改造108.82万户，新建廉租住房18万套，新建经济适用住房16万套，新建公共租赁住房0.17万户，廉租住房租赁补贴发放39万户。

住房供应结构基本合理。

全省在进一步加强市场调控的同时，积极调整住房供应结构，取得了较好成效。

一是中小套型住房供应比例明显提高，2010年90平方米以下中小套型商品住房供应比例达到69.8%；二是保障性住房供应量逐步增加，2010年保障性住房建设34万套，供应13万套（不含棚改住房）。

城镇居民居住条件显著改善。

“十一五”期间，城镇居民人均住宅建筑面积由2005年的22.0平方米提高到2010年的25.7平方米，平均每年提高0.74平方米。

住房公积金制度快速发展。

“十一五”期间，是我省住房公积金制度大发展的关键时期，各项业务指标实现历史性突破。

截至2010年末，全省住房公积金制度覆盖人口338.58万人，五年累计归集住房公积金630.81亿元，提取281.94亿元，归集余额348.87亿元；五年累计为25.54万户家庭发放住房公积金贷款358.7亿元，贷款余额为218.38亿元，广大缴存职工通过住房公积金制度改善了住房条件。

物业管理服务水平明显提升。

截至2010年底，全省共有物业企业1855家，从业人员超过10万人，实施物业管理的面积3.3亿平方米，物业管理覆盖率达到53%，并以每年2%的速度提高；全省有76个项目被评为国家级物业管理示范项目，294个项目被评为省级物业管理示范项目，41家企业被评为省级物业诚信企业，其中大庆高新物业公司等企业进入了全国物业管理先进行列。

商品房价格平稳运行。

截至2010年底，全省商品房销售平均价格3719元/平方米，比2005年增长77.2%，年均增长12.1%；商品住房销售平均价格3492元/平方米，比2005年增长86.4%，年均增长13.3%。

2011年我省认真贯彻国家房地产调控政策，督促哈尔滨市出台了限购政策，组织全省30个城市制定了年度房价控制目标，并于年底进行了考核，30个城市房价均在控制目标以内，调控政策达到了预期效果。

住房建设对经济社会发展的促进作用明显。

2010年，我省完成房地产开发投资843亿元，占全省城镇固定资产投资的13%；实现税收88.2亿元，占全省地方税收的20.2%，占全省地方财政收入的8.2%。

同时，房地产业带动了60多个上下游行业的发展，其中带动作用最明显的是建筑业，2010年建筑业完成产值1618亿元，实现税收75.9亿元，占全省地方税收的17.4%和财政收入的7%。

从以上数据看，房地产业对固定资产投资、地方一般预算收入、拉动相关产业、带动社会就业的效果十分明显。

“十一五”期间，我省城镇住房发展工作取得了明显成绩，为“十二五”发展积累了宝贵经验，奠定了坚实基础。

同时也面临诸多矛盾和问题，突出表现在：

一是住房供应存在结构性矛盾，一些城市房价波动幅度较大，保障性住房和中低价位、中小套型商品房供应偏少，存在供需矛盾，引起部分城市房价过快上涨；二是住房保障的任务重、难度大，主要表现在建设资金不足，建设用地紧缺，部分项目进展缓慢，保障机制尚不完善；三是住房租赁市场还不够规范，管理无序；四是房地产市场秩序有待进一步规范，房地产开发、建设、交易以及中介服务等环节中违法违规行为时有发生；五是物业服务水平有待进一步提高，全省物业管理发展不平衡，覆盖面不广，市场化水平较低，行业内部尚未形成有序健康的市场机制，物业管理企业资质等级偏低，管理方式、服务水平有待提高。

二、“十二五”时期面临的机遇与挑战

“十二五”时期，是我国全面建设小康社会的关键时期，是住房发展的重要转型期。

国家将积极稳妥地推进城镇化，注重提高城镇化质量，进一步突出保障和改善民生，加大保障性安居工程力度，全国城镇将新建住房约6500～7000万套，建设城镇保障性住房和各类棚户区改造住房3600万套，全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。

重点加快发展公共租赁住房，推进廉租住房和经济适用住房建设，增加限价商品住房供应，大力推进各类棚户区改造，扩大保障性住房覆盖率。

从中长期来看，国家出台的一系列宏观调控政策，对稳定房地产市场、促进房地产业持续健康发展具有积极作用。

随着房地产市场调控政策效应的不断显现，我省房地产市场形势面临着严峻的考验。

一是调控政策从税收、信贷、土地、限购等方面提出了严厉措施，目的是控制市场中的投资、投机性需求，以此来抑制房价过快上涨，但调控政策特别是税收信贷政策大大增加了购房和养房成本，不仅对投资投机性需求产生影响，同时也影响了以自住为主的刚性需求，市场需求受到抑制。

二是由于国家采取紧缩信贷政策，房地产开发贷款额度呈下降趋势，市场资金面临困难。

虽然房地产市场面临着严峻的考验，但同时也面临着重要的机遇。

一是积极稳妥的推进城镇化是当前扩大内需的重要手段。

今年的中央经济工作会议提出，城镇化是当前中国扩大内需的最大潜力，要积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。

在《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确提出到“十二五”期末，我省城镇化率达到60%的目标，年均增长0.8个百分点左右，因此，我省城镇化水平和质量的提高不仅可以带动住房建设投资的增长，而且能够促进住房消费，对扩大内需具有重要推动作用。

二是保障性住房政策给房地产市场带来了机遇。

2010年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，在控制房价过快增长的同时加大了保障性安居工程建设支持力度。

我省棚户区改造量较大，任务十分艰巨，国家能够在资金和政策上同时给予支持，对于我省房地产开发市场是很好的机遇。

三是调控政策鼓励普通商品住房建设。

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）中明确要求各地要增加土地有效供应，严格落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求，我省房地产市场主要以中小套型为主，绝大部分地市以棚户区改造项目为主，因此从政策上讲，土地供应是完全有保障的。

四是调控政策的主要目的是抑制市场投资和投机性需求。

本轮调控政策主要是通过税收、信贷及限购等手段来控制市场中的投资和投机性需求，而我省基本上没有投机性需求，投资性需求量也不是很大，因此，调控政策对我省的房地产市场影响相对较小，这也正是我省2010年以来房地产市场保持逆势增长的根本所在，也是当前政策环境下发展房地产市场的有利因素。

五是我省经济发展战略有利于房地产业发展。

省委、省政府提出“八大经济区”和“十大工程”的发展战略，其中涉及了大量的城市基础设施和环境改造项目，直接惠及房地产业，将对房地产业的发展带来积极的影响。

六是房地产业的支柱产业作用增强，各级政府高度重视房地产业发展。

近几年，随着我省房地产业迅速发展，对经济发展的拉动和促进作用日益增强，同时由于房地产业关联度高，对建筑业、房地产中介、物业管理及建材工业等服务行业和生产部门的拉动作用较大，间接拉动经济作用远高于直接拉动作用，因此，房地产业是各级政府非常重视的产业，是省委确定的新经济增长点，这也是房地产业发展的重要积极因素。

“十二五”时期，是我省住房发展的重要转型期，机遇与挑战并存，机遇大于挑战，发展环境比较有利，必须抓住机遇，加快推进城镇住房工作。

三、“十二五”时期城镇住房工作的指导思想、基本原则和主要目标

（一）指导思想

以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，以全面建设小康社会为目标，突出保障和改善民生，完善城镇住房保障体系，不断改善中低收入家庭住房条件；加强和改善房地产市场调控，推进房地产业转型升级；加快房地产服务业发展，提升服务水平和综合实力；着力增强行业监管和服务能力，提高城镇住房工作科学规范管理水平；改善投资环境，科学引导消费，力促我省房地产市场“稳中求进”，发挥房地产业拉动经济增长和改善人居的“双拉动”作用，确保房地产市场稳步健康发展，努力实现广大群众住有所居。

（二）基本原则

1.全面覆盖，分层推进的原则。

建立并完善覆盖不同收入层次家庭的多层次住房保障和供应体系，保障低收入住房困难家庭的基本住房需求，支持中等收入家庭改善住房条件、提升居住品质，适度推行成品住宅建设。

在满足中低收入住房困难家庭基本住房需求的基础上，逐步解决新就业职工和外来务工人员的住房困难问题。

2.统筹协调，优化结构的原则。

统筹协调保障性住房、商品住房、市场租赁住房之间的关系，促进住房产品结构优化与调整，有计划有步骤的组织实施保障性安居工程，加快廉租住房建设和各类棚户区改造，大力发展公共租赁住房。

3.适应经济，有效实施的原则。

制定与经济社会发展水平相适应的、合理完善的住房发展目标，增强规划目标科学性；注重规划实施，制定具有操作性强的实施保障机制与具体措施，保障规划得到有效实施；注重实施效果评价，建立科学的规划实施评价机制与体系。

4.市场导向，配置资源的原则。

坚持市场导向原则，继续深化城镇住房制度改革，充分发挥市场机制在住房市场中配置资源的基础性作用，均衡发展商品住房买卖和租赁市场，主要依靠市场满足居民多层次住房需求。

5.政府调控，市场调节的原则。

坚持政府引导，强化各级政府职责，探索市场运作机制，建立健全住房保障组织体系，正确运用政府调控和市场机制两种手段，促进房地产市场平稳健康发展。

（三）发展目标

优化土地和商品住房供应结构，加快普通商品住房建设；健全和完善基本住房保障制度，扩大城镇住房保障覆盖范围；发挥政府的支持和引导作用，逐步构建改善住房困难家庭居住条件的政策支持体系；规范市场秩序，逐步构建基本满足不同层次住房需求的商品住房体系；以推广节能省地环保型住宅模式为重点，逐步构建房地产业与相关产业协调发展的产业发展体系；创新方式，积极探索，推动建立与经济社会发展相协调的房地产市场运行机制与监管体系。

具体发展目标：

1.城镇住房建设进一步加快。

“十二五”期间，房地产开发完成投资6000亿元，建设商品房14000万平方米；完成商品住宅投资4800亿元，建设商品住宅11250万平方米；商品房销售面积14500万平方米，商品房销售额6000亿元。

2.住房保障力度进一步加大。

到2015年，保障性住房覆盖面达到20%左右，保障性安居工程建设规模202.4万套。

保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地占住房建设用地供应总量比重70%；保障性住房及其配套工程建设的信贷资金投入400亿元;住房公积金归集总额将突破2200亿元，余额1300亿元，将累计为65万户家庭发放住房公积金贷款900亿元。

3.居民居住条件进一步改善。

到2015年，城镇人均住宅建筑面积达到31平方米。

住房居住功能更加完善，住区居住环境更加优美，配套设施更加完善。

4.扩大物业管理覆盖面。

城镇新建住宅小区物业管理覆盖面达到100%，旧住宅小区物业管理覆盖面达到65%以上。

四、主要任务

（一）加快保障性安居工程建设，完善住房保障体系

强化各级政府职责，积极推进保障性安居工程建设，建立和完善以公共租赁住房为重点、以棚户区改造为支撑、以其它方式为补充的住房保障体系。

1.着力解决低收入家庭住房困难。

通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置、租赁等方式增加廉租住房和经济适用房房源，加大补贴力度，着力解决城市低收入家庭住房困难问题。

要结合实际，稳步扩大制度覆盖面，适当提高保障标准，使低收入住房困难家庭基本得到保障。

“十二五”期间，建设廉租住房20.75万套，经济适用住房5.98万套。

2.努力解决中等偏下收入家庭住房困难。

加大政策支持力度，加快发展公共租赁住房，逐步解决城市中等偏下收入家庭及新就业职工、进城务工人员的住房困难。

“十二五”期间，建设公共租赁住房6.13万套，限价商品房1.12万套。

3.推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。

全面实施城市和国有工矿、煤矿、林区、垦区棚户区改造工作，稳步推进旧住宅区综合整治，完善基础设施配套，改善居住环境。

“十二五”期间，实施城市棚改77.35万套，国有工矿棚改3.35万套，林区棚改48.14万套，垦区危房改造22.54万套，煤矿棚改17.04万套。

4.严把保障性住房建设标准。

保障性住房建设标准要严格执行国家相关规定，经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右,廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内，公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以下。

保障性住房规划设计要认真贯彻省地、节能、环保原则，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

保障性住房建筑设计应当符合国家和省住宅设计规范相关要求，户型设计要坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，合理布局，科学利用空间，有效满足各项基本居住功能。

5.多方筹集房源和资金。

通过新建、改建、购买、公有住房转化、长期租赁、社会捐赠、依法收回等多种途径筹集保障性住房房源。

通过积极争取中央资金支持，加大地方财政资金投入，加大金融机构贷款支持力度，企业和个人合理分担等形式多渠道筹措资金。

6.建立和完善保障性住房分配、运营管理的长效机制。

按照公开、公平、公正的原则，进一步建立健全保障性住房运营管理机制。

完善制度，出台《黑龙江省城镇保障性安居工程规划建设管理办法》，为保障性安居工程建设管理提供政策支撑，在申请、审核、准入、退出等环节上规范流程，确保分配公平，实行阳光操作，接受各方面监督。

专栏1住房保障体系重点工程

01完善住房保障体系

建立和完善以公共租赁住房为重点，以棚户区改造为支撑，以其它方式为补充的住房保障体系。

02保障性安居工程年度计划

2011年计划建设86.87万套。

其中廉租住房11.17万套，经济适用住房3.17万套，公共租赁住房2.0万套；城市棚改30.19万套，国有工矿棚改1.15万套，林区棚改22.06万套，垦区危房改造10.79万套，煤矿棚改6.34万套。

2012年计划建设52.3万套。

其中廉租住房3.48万套，经济适用住房1.25万套，公共租赁住房0.73万套，限价商品房1.12万套；城市棚改13.34万套，国有工矿棚改0.67万套，林区棚改18.31万套，垦区危房改造4.97万套，煤矿棚改8.43万套。

2013年计划建设24.97万套。

其中廉租住房1.83万套，经济适用住房0.3万套，公共租赁住房1.86万套；城市棚改9.96万套，国有工矿棚改0.06万套，林区棚改6.21万套，垦区危房改造4.75万套。

2014年计划建设20.41万套。

其中廉租住房2.15万套，经济适用住房0.63万套，公共租赁住房0.74万套；城市棚改11.91万套，国有工矿棚改0.49万套，林区棚改1.56万套，垦区危房改造2.03万套，煤矿棚改0.9万套。

2015年计划建设17.85万套。

其中廉租住房2.12万套，经济适用住房0.64万套，公共租赁住房0.79万套；城市棚改11.95万套，国有工矿棚改0.98万套，煤矿棚改1.37万套。

03编制住房保障管理技术规范

出台《黑龙江省城镇保障性安居工程规划建设管理办法》，为保障性安居工程建设管理提供政策支撑。

（二）加强房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展

1.继续坚定不移地加强房地产市场调控。

坚持房地产调控政策不动摇，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

加强研究，完善政策，加强对全省房地产形势的分析和房价走势的监测，确保房地产市场价格的相对稳定，防止房地产市场大幅波动对全省经济产生的影响。

保持适当的市场规模和适度的增长速度，确保房地产市场供给充足，实现房地产业的支柱产业作用和地位。

2.加快普通商品房建设速度，扩大有效供给。

研究制定支持中低价位、中小套型普通商品房建设的政策，优先保障中低价位、中小套型普通商品房建设用地。

各地建设、规划、房产等主管部门要加快对普通商品房规划、建设和销售的审批速度，提高办事效率，尽快形成有效供给，满足群众需求。

各地要增加土地有效供应，严格落实保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。

3.加大市场监管力度，进一步规范市场秩序。

加强对商品房销售价格管理，加强对中介机构的管理，加大对闲置土地和违法违规用地的查处力度，打击偷漏税和规避限购等行为。

进一步加强商品房预售管理，落实预售资金监管措施，按建设进度支付资金，切实维护购房人合法权益。

加大对房地产市场违法违规行为的查处力度，加强对开发企业、物业企业和房屋评估机构的资质管理，对违法违规的企业要记录在案并通知相关部门，问题严重的企业要依法取消经营资格，清理出市场。

4.加强政策研究，建立促进房地产市场健康发展的长效机制。

加强政策研究，认真总结我省房地产行业改革发展的经验，充分借鉴国内外的经验教训，研究制定促进全省房地产市场健康发展的长期政策，建立适合省情的住房体制机制和政策体系。

按照住建部的统一部署，组织各地编制住房建设规划，指导住房建设和发展，促进我省房地产市场平稳健康发展。

5.加快推进房地产信息系统建设，为加强房地产调控和房地产市场监管发挥重要作用。

房地产信息系统建设是房地产行业管理的重要基础性工作，对于落实国家宏观调控政策，强化对全省房地产市场的统计和监测分析工作，促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

按照住建部统一要求，加快推进房地产信息系统建设。

建立和完善全省房地产市场信息系统管理制度，及时公布房地产市场相关信息，加大信息公开力度和透明度，方便群众办事，自觉接受社会和群众的监督。

6.加强房地产中介机构管理，规范房地产市场行为。

结合《房地产经纪管理办法》（住建部联[2011]第8号）和《商品房屋租赁管理办法》（住建部联[2011]第6号）的贯彻实施，加大对房地产中介的监管力度，严格机构备案和人员资格管理，开展行业现状调研，积极研究加强行业监管的具体办法。

7.加强国有土地上房屋征收工作，为全省保障性安居工程建设提供支撑。

继续落实好《国有土地上房屋征收与补偿条例》，指导各地建立健全配套政策。

加强与省法院等相关部门的配合，建立协调机制，推进拆迁工作依法有序进行，加大对保障性安居工程建设的支持力度。

开展《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（草案）的调研与起草工作。

加强对《条例》贯彻执行情况的督导检查，对违法违规强迁行为依法严肃处理，维护被征收人的合法权益。

8.努力提升物业企业服务管理水平，促进全省物业行业健康快速发展。

加快《黑龙江省物业管理条例》的立法调研进度，尽快颁布和实施，为规范全省的物业管理工作提供更加有力的法规保障。

尽快施行《物业服务等级收费办法》等相关的政策和规定，构建服务价格、服务品质、服务成本之间的联动机制。

积极应用现代科技手段，创新商业运营模式，实行专业化物业管理，全面提升物业服务的层次和水平。

推行物业管理师制度，严格职业技术培训，全面提高物业从业人员的综合素质和专业能力。

加大市场监管力度，建立严格的市场准入和退出制度。

进一步开展争创国家和省级“示范项目”、先进物业企业等多种形式的创先争优活动，培育和扶持一批物业行业的“龙头”企业和领军人物，为行业的持续健康发展注入活力。

9.加强房地产行业人员培训工作，切实加强队伍建设。

通过开展房地产行业政策、法律法规、专业知识和职业技能培训，加强思想道德教育，提升行业从业人员的综合素质和专业水平，有效解决专业人才匮乏问题。

专栏2房地产市场调控重点工程

01加快普通商品房建设速度，扩大有效供给。

研究制定支持中低价位、中小套型普通商品房建设的政策，优先保障中低价位、中小套型普通商品房建设用地。

各地要增加土地有效供应，严格落实保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。

02推进住房建设规划的编制

按照住建部的统一部署，组织各地编制住房建设规划，指导住房建设和发展，促进我省房地产市场平稳健康发展。

03加快推进房地产信息系统建设

按照住建部统一要求，加快推进房地产信息系统建设。

04提升物业企业服务管理水平

加快《黑龙江省物业管理条例》的立法调研进度，尽快颁布和实施，为规范全省的物业管理工作提供更加有力的法规保障。

进一步开展争创国家和省级“示范项目”、先进物业企业等多种形式的创先争优活动，培育和扶持一批物业行业的“龙头”企业和领军人物，为行业的持续健康发展注入活力。

05加强房地产行业人员培训工作

通过开展房地产行业政策、法律法规、专业知识和职业技能培训，提升行业从业人员的综合素质和专业水平，有效解决专业人才匮乏问题。

（三）完善住房公积金制度，全面提升住房公积金管理服务水平

1.依法扩大住房公积金制度覆盖面。

建立覆盖市、县、乡行政事业单位住房公积金缴交制度，加大政策宣传和执法力度，推进非公有经济组织建立住房公积金制度，进一步扩大我省住房公积金制度覆盖范围。

2.加快住房公积金法制建设。

推进住房公积金法制化、规范化、现代化管理，强化住房公积金缴存、使用、管理等相关制度建设，实现全省住房公积金政策统一。

3.深入开展试点城市工作。

认真贯彻落实住建部等七部委《利