江门市住房和城乡建设局直管公房资产管理试行办法.docx
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江门市住房和城乡建设局直管公房资产管理试行办法
江门市住房和城乡建设局直管公房资产管理试行办法
直管公房是我局代表政府管理的国有固定资产，为了规范直管公房资产管理，确保直管公房资产的安全有效使用和保值增值，根据国有资产相关管理制度，结合我局实际，特制定本办法。
第一章总则
一、直管公房资产的范围。
（一）全民所有制的公产房屋及其设施，包括：
1．解放后人民政府接管敌伪的房地产及土改没收由政府部门移交管理的房地产及其设施；
2．经法院判决没收归公的房地产及其设施；
3．1958年私有房屋进行社会主义改造被纳入国家经租的原私人房产公司和私人出租的房地产及其设施；
4．按照国家规定纳入统一管理的全民所有制单位的通用性房产及其设施；
5．私人捐献的房地产；
6．解放后由国家、地方投资和国有企业投资新建的房产及其设施；
7．除上述以外归公产的房地产。
（二）代管产房屋及其设施。
产权人下落不明或长期无人管理的房产，经司法或行政管理部门确定代管的房产及其设施。
（三）托管产及其设施。
委托管理、按协议进行统一管理的单位自有住房的房产及其设施。
（四）保障性房屋及其设施。
政府或其他部门（单位）委托管理的廉租住房、公共租赁住房及其设施。
二、直管公房资产的管理单位（科室）及职责。
我局直管公房资产实行由经营管理主管科室、直接管理单位和相关管理科室分工负责的原则。
经营管理主管科室是房屋管理科，负责直管公房资产变动的审核、经营管理的监督和检查；直接管理单位是各房管单位，负责对直管公房资产进行日常的直接经营管理；相关管理科室是房地产和产权管理科、住房保障科、财务科，负责对直管公房的产权审核及资产的核算、监督和检查。
（一）经营管理主管科室：
我局房屋管理科是直管公房资产经营管理的主管科室。
其主要职责是：
1．负责对直管公房资产变动的审核及对各直接管理单位的直管公房资产经营管理进行检查和监督。
2.负责办理直管公房的撤管、接管及发还的相关手续。
（二）直接管理单位。
我局属下各房管单位是接受江门市住房和城乡建设局委托，对其辖区范围内的直管公房资产进行日常管理的直接管理单位，其主要职责是：
1．负责直管公房资产的登记、接管、移交、发还和处理的具体工作；
2．建立和保管本单位所管辖直管公房的资产档案，及时反映直管公房资产的增、减变动情况，做到档实一致；
3．每年度至少进行一次对直管公房资产的清查盘点工作；
4．对直管公房资产实施经营、管理和安全维护。
（三）相关管理科室：
局房地产和产权管理科、财务科及住房保障科是直管公房资产经营管理的相关管理科室，其主要职责是：
1．房地产和产权管理科负责直管公房资产变动的产权审核和产权登记的审核工作；
2.财务科负责直管公房资产的统一核算，建立健全直管公房资产的核算制度，并对直接管理单位的直管公房资产财务核算进行检查和监督工作；
3．财务科还负责对每年度的清查盘点结果与直管公房资产财务帐的核对工作及办理相关资产变动的财务手续；
4．住房保障科负责对保障性住房的分配及相关资产变动的审核工作。
第二章直管公房资产的登记
直管公房资产按幢为单位由直接管理单位负责在我局公房信息管理系统中登记。
直管公房资产登记包括新增、变更和注销。
新增登记内容：
1、房屋的编号、地址、产权性质、产权来源、建筑结构层数、建成年份、建筑面积、住宅建筑面积、非住宅建筑面积、安全等级、评定价值等。
2、每幢房屋内部各楼层、各单元的建筑面积、计租面积、使用性质、月租金、设备设施等。
凡在管房屋和新增房屋要按新增登记的内容登记；当房屋的产权、使用性质、建筑、面积、设备等发生变动时，要作相应的变更登记；当房屋拆除或撤管时要作注销登记。
第三章直管公房资产的变动
一、直管公房资产的接管。
直接管理单位根据住房和城乡建设局发出的《房屋接管通知书》和相关协议书接管房屋，从接到《房屋接管通知书》起5个工作日内要做好房屋的验收、查勘、测量绘图、清点设备，按规定评估租金，建立房屋档案，将相关资料录入我局公房信息管理系统，将《房屋接管通知书》回执联送回局房屋管理科和财务科备案，并由财务科按规定作增加固定资产的帐务处理。
各直接管理单位于办好接管手续后10个工作日内，将接管的房屋按幢为单位填写《广东省江门市直管公房产权登记呈批表》，办理房屋产权登记或备案。
二、直管公房资产的撤管。
直管公房拆迁、移交给其它部门或按政策发还给原产权人，直接管理单位根据住房和城乡建设局发出的《房屋撤管通知书》和相关协议书，于接到《房屋撤管通知书》起5个工作日内要办好房屋的停租、清算、移交等手续，并在房屋档案和公房信息管理系统中准确地做好相关的记录和档案的注销工作，将《房屋撤管通知书》回执联送回房屋管理科和财务科备案，由财务科按规定作减少固定资产的帐务处理。
三、直管公房资产的变动。
直管公房在经营管理过程中由于产权变化、修缮、使用性质改变等使直管公房资产的产权、数量或建筑设备等相应发生变动。
1．产权变动：
直接管理单位接到住房和城乡建设局的产权变动通知后5个工作日内，在产权登记表的变动情况栏内记录产权变动原因、注明文号、日期，并在公房信息管理系统中准确地做好相关的变更登记。
填写《广东省江门市直管公房产权登记呈批表》，送房地产和产权管理科审核，办理房屋产权变更登记。
2．直管公房与其它产权房屋互换：
直接管理单位根据《房屋撤管通知书》和《房屋接管通知书》及互换协议书，将换出的房屋按撤管房屋手续办理，将换进的房屋按新接管房屋手续办理。
3．建筑及设备变动：
增建房屋：
在原有房屋中少量增建房屋（如增厕所、厨房等）或者增加设备的，在工程竣工验收合格之日起5个工作日内在房屋档案及公房信息管理系统中办理房屋变更手续，并将已审核的工程结算资料报送财务科一份，由财务科按规定作房屋价值调整的账务处理。
改建房屋：
按住房和城乡建设局修缮管理相关规定实施改建，工程竣工后5个工作日内，将原房屋档案注销，建成后的房屋按新接管房屋手续办理。
4．使用性质变动：
直接管理单位可根据经营管理需要或上级批准文件变动直管公房的使用性质。
使用性质变动后5个工作日内在房屋档案及公房信息管理系统中办理房屋变更手续。
5．拆除房屋：
拆除房屋前必须报住房和城乡建设局批准。
拆除后5个工作日内按撤管房屋手续办理。
6．购买和出售：
直管公房资产的购买和出售须经住房和城乡建设局同意，并签订相关协议书。
购买的房屋按接管房屋手续办理，出售的房屋按撤管房屋手续办理。
第四章直管公房资产的估值计价
直管公房资产按幢或单元进行估值计价。
新建或新购买的房屋，有原值的以原值计价，没有原值或变化较大的，要进行房屋估价。
一、房屋估价。
根据房屋的具体情况，按照房屋结构类别、等级标准、建成年份、重置完全价值、新旧程度标准等，用重置完全价值乘以新旧程度百分率得出房屋的现值。
二、房屋的折旧。
按照房屋的预计使用年限，以房屋原值（或现值）除以房屋的预计使用年限，计算出房屋年平均折旧额。
三、房屋价值的调整。
若房屋当年没发生大修或拆除重建的，房屋价值应于次年1月1日作调整变更，以去年房屋价值减除去年折旧额所得的差额作为当年房屋价值，并在公房信息管理系统中作相应变更。
若房屋当年发生了大修或拆除重建的，房屋价值应于工程竣工后办理房屋档案和信息变更时作相应变更，房屋大修的按房屋大修前的价值加上大修费用作为房屋现值；拆除重建的按房屋的拆除重建费用作为房屋的现值。
第五章直管公房资产的清查盘点及财务管理
各直接管理单位于每年第四季度开始对所管辖的直管公房资产进行清查盘点，按照档实相符的原则，按直管公房资产登记的内容核查每幢房屋及其各单元的资产情况，于11月30日前将清查汇总结果报告财务科及房屋管理科，核查时如发现问题，由直接管理单位查明原因，写出书面报告报财务科及房屋管理科。
财务科按照清查报告核对直管公房固定资产财务账，做到账实相符。
财务科负责直管公房资产的账务处理、财务核算工作。
财务科根据《房屋接管通知书》回执或《房屋撤管通知书》回执，对直管公房资产的增减变动或盘盈、盘亏等作相应帐务处理工作。
第六章直管公房资产的档案管理
直管公房资产的档案由直接管理单位负责建立和保管（其中权属资料由档案馆立档保管），经营管理主管科室负责检查和监督。
直管公房资产档案是直管公房资产的记录，是进行经营管理的基础资料，必须保持直管公房资产档案完整有效，直管公房资产档案要随着直管公房资产的变化而变更记录，做到档实相符。
一、直管公房资产档案由相关文书资料档案和公房信息管理系统数据两部分构成。
1．文书资料档案：
主要内容包括以幢为单位的《广东省江门市直管公房产权登记呈批表》、房屋来源证明文件，包括相关接管文件、协议书（合同）、建设资料、建筑平面图等，如是新建的房屋，还应包括房屋设计资料、开竣工报告、验收结算等资料。
房屋出租期间的租赁合同及修缮记录。
按照房屋权属登记档案统一管理的原则，直接管理单位须将房地产和产权管理科审核的直管公房的权属资料包括《广东省江门市直管公房产权登记呈批表》、房屋来源证件、建筑平面图等移交房地产档案馆，由档案馆立档保管。
2．公房信息管理系统数据档案：
直管公房包括房屋编号、地址、产别、建筑、设备、租赁、维修、安全检查等的基本情况，直管公房资产的各种分类汇总台帐，包括按房屋结构及完好等级分类汇总台帐、按产别及完好等级分类汇总台帐、按产别及房屋使用性质分类汇总台帐、按房屋出租情况统计台帐。
二、建立和完善直管公房资产档案管理相关制度。
直接管理单位应建立直管公房资产档案管理责任制，将责任落实到各部门和具体人员。
责任制应包括建立、登记、变更、注销、保管、使用、借阅和监督检查等，并将档案资料送档案馆备案，录入到新的公房系统以作规范化、程序化管理，确保档案的准确、完整、变动及时和安全有效使用，防止文书资料档案霉坏、虫蚀、丢失及公房信息管理系统数据档案的损毁和灭失等。
第七章直管公房资产管理的监督
房屋管理科和财务科每年定期和不定期对各直接管理单位的直管公房资产管理工作进行监督检查，对不足的方面要及时发现和整改，对需要完善和改进的方面要及时提出，使资产管理工作在公房经营管理中真正发挥出应有的作用。
一、经营管理主管科室的监督责任。
房屋管理科至少每年抽查一次各直接管理单位的直管公房资产管理情况（包括资产登记情况、资产的变动处理情况、档案的管理情况和相关制度的执行情况），通过公房信息管理系统实时监控直管公房资产的经营管理情况等。
二、财务主管科室的监督责任。
财务主管科室至少每年抽查一次各直接管理单位的直管公房资产管理的财务管理和核算情况。
第八章附则
一、本办法自发文之日起执行。
在此之前如有规定与本办法相抵触的，按本办法执行。
二、本办法关于财务管理的规定由财务科负责解释，财务管理以外的规定由房屋管理科负责解释。
江门市住房和城乡建设局直管
公房安全动态管理实施试行办法
为加强我局安全生产管理工作，杜绝直管公房安全隐患，确保直管公房安全有效使用，实现国有资产保值增值，在历年公房安全普查成果的基础上，对直管公房实施系统性、连续性的安全动态管理。
实施办法如下：
一、建立、完善和落实安全责任制。
各房屋管理单位必须建立、完善和落实安全责任制，健全安全管理架构，将安全责任细化分解到各层级、各部门和各个岗位，明确每个工作人员的安全管理职责，并切实做好落实、检查和监督工作。
二、实施安全动态检查制度
1．各房屋管理单位必须实行房屋安全检查记录备案制度，结合日常的管理工作，采取定期和不定期相结合的形式对公房安全进行动态监控。
对辖管的直管公房必须每季度进行一次全面安全检查，并做好详细的检查记录工作，发现隐患要及时登记在册，及时采取有效措施消除安全隐患，并进行定期的跟踪检查，确保出租房屋的住用安全及空置房屋没有安全隐患。
2．当年要对上一年的公房安全普查结果进行动态跟踪管理，由局委托的安全鉴定机构派专业人员按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99）进行安全检查和鉴定。
对被评定为一般损坏、有危险点、局部危险和整体危险等级还未作维修或改造的公房，每年进行一次安全检查和鉴定；对被评定为基本完好和完好等级的公房每两年进行一次安全检查和鉴定。
每年年末进行房屋完好率测评，建立动态的公房完损资料库。
三、实施房屋安全档案动态管理
建立和规范房屋安全档案资料库，实施房屋安全档案动态管理。
各房屋管理单位必须随着房屋的变化适时增补、修改，保持房屋安全档案的真实性、系统性、连续性，使房屋安全档案与房屋的安全状况保持高度一致，为公房的经营管理提供基础信息资料。
1．建立制度档案。
各单位把各时期制定和完善的各种房屋安全管理制度进行归类存档。
2．建立房屋检查档案。
将日常定期与不定期对房屋的检查情况按规定的格式作记录和归档保存。
3．建立房屋完损档案。
按照国家建设部房屋完损等级标准，根据各时期对辖管房屋的检查评定情况，做好房屋完损状况和完损率的记录和归档保存。
4．建立维修改造档案。
将公房维修的设计方案、招投标资料、施工记录、竣工验收记录和预（结）算书等相关资料按小修、大中修和危房改造分类整理并归档保存。
四、实施房屋安全动态分析
各房管单位要根据公房安全动态管理所掌握的公房安全变动状况，充分利用相关资料和数据，通过定性与定量分析、静态与动态分析、统计和预测分析等，对我局公房的现状有一个清晰和全面的了解，预测公房正常使用情况下的损坏趋势、损坏增长速率，在把握公房破坏规律的基础上制定主动的具有全局意识和超前意识的危旧房屋维修或改造方案，分析公房维修改造的成绩和经济效益，从而对我局公房经营管理作出合理正确的决策。
五、实施抢险救灾应急预案制度
1．根据《江门市住房和城乡设建局抗灾抢险方案》的要求，各房管单位要明确本单位的抗灾抢险架构、人员、职责和基本程序，并制订相应的抗灾抢险应急预案并报局备案。
2．各房屋管理单位必须严格按照《江门市住房和城乡设建局抗灾抢险方案》的要求做好抢险物资的库存，并定期检查和更新，确保应急抢险时的有效使用。
3．各房屋管理单位必须加强宣传教育，大力开展应急预案的宣传教育和演练活动，增强干部职工的防灾减灾意识，提高干部职工的紧急反应能力。
江门市住房和城乡建设局
直管公房修缮管理实施试行办法
为加强对直管公房的修缮管理，保障房屋住用安全，保持和提高直管公房的完好率和利用率，实现公房修缮工程质量、工期、资金、效益的全面优化，根据有关法律法规的规定，结合我局实际，制定本办法：
第一章直管公房修缮工程分类
直管公房修缮是指对直管公房进行维修、养护、拆改、翻修以及白蚁防治。
修缮工程按每一门牌计算，按下列情形分类：
1.小修工程，是指及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程，小修工程一般适用于基本完好房、工程费用在1万元以下。
2.中修工程，是指需牵动或拆换少量主体构件，但保持房屋原有规模和结构的工程；中修后房屋的70%以上必须符合基本完好房或完好房标准的要求，中修工程一般适用于一般损坏房、工程费用在1万元（含1万元）以上至5万元以下。
3.大修工程，是指需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程；大修后的房屋必须符合基本完好房或完好房标准的要求，大修工程一般适用于严重损坏房、工程费用在5万元（含5万元）以上至50万元以下。
4.翻修（重建）工程，是指需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。
翻修后的房屋必须符合完好房标准的要求，翻修工程一般适用于严重损坏房和危险房。
第二章修缮工程实行招投标制度
一、成立局招标投标工作组
（一）、由房屋管理科、纪检组监察室、市场管理科、招标办、造价站、技术科、财务科及房屋管理单位派员组成我局直管公房修缮工程招标投标工作组（下称：
局招投标工作组），负责直管公房修缮工程招标投标的实施与监督。
局招投标工作组成员如下：
组长：
分管直管公房的局领导
副组长：
房管科科长、纪检组监察室主任
1.工作组下设监督小组，成员名单如下：
小组长：
纪检组监察室主任（兼）
成员：
市场科、财务科、招标办、房管科抽调人员组成
2.工作组下设评标小组，成员名单如下：
小组长：
房管科科长（兼）
成员：
技术科、造价站、堤东房管所、白沙房管所、仓后房管所、江南房管所、历史街区物业管理有限公司抽调人员组成。
（二）、各房屋管理单位均要成立招标投标小组（下称：
所招投标小组），具体负责本单位直管公房修缮工程的招标投标工作，小组成员名单报局招投标工作组备案。
二、招投标工作组和招标投标小组的职责
（一）局招投标工作组的职责：
1.对修缮工程的招标投标实施监督与管理；
2.对违反工程招标投标办法的行为进行制止；
3.对5万元（含5万元）以上50万元以下的修缮工程，办理招标文件审批，审查工程招标条件，确定标底，组织开标、评标、定标，对中标工程的承包合同审查并监督执行；
4.对1万元（含1万元）以上至5万元以下的修缮工程招标投标实施检查与监督。
（二）所招投标小组的职责：
1.对本单位修缮工程的监督与管理；
2.对本单位违反工程招标投标办法的行为进行制止；
3.办理1万元（含1万元）以上5万元以下修缮工程的招标文件审核并送房屋管理科备案，审查工程招标条件，确定招标控制价，组织开标、评标、定标，签发《中标通知书》，对中标工程的承包合同审查并监督执行。
4．办理5万元（含5万元）以上50万元以下修缮工程的招标文件编制工作。
三、招投标的范围
1.直管公房修缮工程预算费1万元（含1万元）以上的都要实行招投标管理（特急排危抢险工程经请示同意的除外）；
2.1万元（含1万元）以上至5万元以下工程的招标工作由所招投标小组负责；
3.5万元（含5万元）以上至50万元以下工程的招标工作由局招投标工作组负责；
4.50万元（含50万元）以上的工程依法实施招投标。
四、招标投标事项
（一）招标投标程序
1.编制招标文件；
2．招标文件的审批；
3．发布招标文件及发出招标通知；
4.组织现场勘查;
5.举行招标会议；
6.接受递交投标书；
7.确定评标控制价；
8.举行开标会议，评标并确定中标单位；
9.发出中标通知书；
10.签订施工合同。
（二）招标文件主要内容：
1.招标单位名称、联系人姓名、联系电话；
2.工程项目的地点、建筑面积、层数、高度、跨度、结构类型、基础处理、工期等情况；
3.工程设计图纸及设计图纸以外的工程量清单，工程项目预算书和招标控制价；
4.对投标文件内容的要求和承包合同的主要条款。
（三）投标要求
1.投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，将投标文件密封，在包封外标明投标人和投标项目名称并加盖投标人印章。
投标人将密封好的投标文件在提交截止时限之前送招标人并支付投标保证金。
投标人在递交投标文件后，可在规定的投标截止时限前以书面形式向招标人递交投标补充文件或撤回其投标文件；在投标截止时限之后，则不能修改与撤回投标文件；否则，将没收投标保证金。
2.招标人无正当理由不得拒绝与中标人签订承包合同。
但中标人有下列行为之一的，经局招投标工作组确认后，可以不与中标人签订承包合同：
（1）中标人与其他投标人串通进行投标的；
（2）中标人弄虚作假骗取中标的；
（3）法律、法规规定的其他损害招标人利益和社会公共利益情形的。
3.投标人根据招标文件载明的实际情况，拟在中标后将中标项目的部分非主体结构工程分包给符合资质要求的其他单位完成的，应当在投标文件中载明。
禁止分包人将工程再分包。
（四）开标规定
1.招标人应在规定的开标时间和地点举行开标会议，投标人未派代表出席开标会议的视为自动弃权。
2.对投标文件开封进行检查，确定投标文件内容是否完整和按顺序编制，是否提供了投标保证金，文件签署是否正确。
3.按规定提交书面撤回通知的投标文件不予开封。
4.投标文件有下列情况之一者将视为无效：
（1）投标文件未按规定密封的；
（2）封面未同时经法定代表人（或受托人）签署和盖投标人公章的；
（3）受托人未出具法定代表人签署委托书的;
（4）未按规定格式填写，内容不全或字迹模糊、辨认不清的；
（4）投标截止时限以后送达的。
5．招标人在开标会议上当众宣读开标结果，包括有效标书的投标人名称、投标报价以及投标人认为适当的其他内容。
有效标书不得少于2个，否则必须重新进行招投标。
（五）评定标办法
1.在对投标文件进行评审之前，由招投标工作组各成员根据相关专业经验并结合本项目的特点,对本项目的预算书及各分项造价、设计图纸等招标资料进行熟悉，以确定合理下浮范围。
在招标会议前由招投标工作组各成员按0-10%下浮率标准填写下浮率，将各成员的下浮率汇总，取其下浮率总和的算术平均值，作为该工程平均下浮率，并计算评标控制价。
凡超过招标控制价或评标控制价±10%的投标不能进入下一轮的评标程序。
评标控制价=招标控制价-（招标控制价×平均下浮率）
2.评定标办法有下列3种，评标办法在开标会前由投标人抽签确定：
⑴取全部投标报价的算术平均值，最接近平均值，低者为中标人；
⑵最接近评标控制价为中标人；若最接近评标控制价绝对值相同，投标报价低者为中标人；
⑶最低的有效投标报价为中标人。
若出现投标价相同时，应由评定标委员会投票确定。
3.招标人须在确定中标人后2个工作日内向中标人发出《中标通知书》。
（六）签订施工合同
由局委托房屋管理单位与中标人签订施工合同。
房屋管理单位应在发出《中标通知书》之日起5个工作日内，按中标的标价、工期、质量等相关内容与中标人签订施工合同。
第三章修缮工程的管理
一、修缮队伍的确定
由我局在一定的期限（3-5年）内委托相关的招标代理公司通过市建设工程交易中心或政府采购中心按程序采购（招标）一定数量（4-6家）的施工单位，作为对我局公房进行修缮的服务对象。
二、修缮工程项目的管理
1．各房屋管理单位作为修缮工程招标人，招投标工作按下述要求执行；
（1）对于1万元以下的小修工程，由房屋管理单位根据实际情况，与通过政府采购取得资格的施工单位签定施工合同，自行安排维修，无须进行招投标。
（2）1万元（含1万元）以上5万元以下的修缮工程，由房屋管理单位所招投标小组编制招标文件，作出工程量清单和工程预算书及送复核单位复核。
工程预算书复核后，工程招标的有关资料报局房屋管理科备案（房屋管理科对该招标工程有异议的必须在2个工作日内提出），由所招投标小组组织招标，由局招投标工作组派员监督。
（3）5万元（含5万元）以上至50万元以下的修缮工程，由房屋管理单位提供维修方案、设计图纸及设计图纸以外的工程量清单和工程预算书等送局招标投标工作组审议，并由局招投标工作组组织招标。
（4）50万元（含50万元）以上的修缮工程，由房屋管理单位提供维修方案、设计图纸及设计图纸以外的工程量清单和工程预算书等送局招投标工作组审议确认并经局务会同意后，委托有资质的招标代理公司送市建设工程交易中心向社会公开招标。
局招投标工作组应在接到上述资料之日起15个工作日内审核完毕。
2.对于确定的招标项目，由招标人发出招标通知、介绍招标项目的有关情况和要求，对投标人提出的工程问题进行说明，并组织投标人进行现场勘查和负责答疑。
3．招标人发出招标文件后，不得擅自变更，确需变更的应当报局招投标工作组（房屋管理科代章）批准，并在投标截止时限的3天前，以书面形式通知投标人。
4．从招标文件发出之日起到投标人递交投标文件之日止，不得少于7日。
三、变更和增加工程的管理。
考虑修缮工程的不可预见性较大的特点，修缮工程在招投标后或施工过程中发生变更的，施工单位应填报《修缮工程变更审批表》，送监理单位审核后，按下述要求处理：
1.5万元以下修缮工程的变更和增加工程在中标价20%以内的由各房屋
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