五星级酒店的投资预算及管理模式项目可行性报告.docx
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五星级酒店的投资预算及管理模式项目可行性报告
五星级酒店的投资预算及管理模式可行性报告
酒店的投资目的：
1、平台与桥梁的作用：
高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。
2、树立企业的品牌：
国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。
3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：
首先是投资的稳定性比较强，相应来说风险相对不大；
其次是成长性好。
虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比
较好；
最后是现金流的作用。
酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企业
经营的角度来说，现金流比利润还重要,正是这个现金流效应，使很多酒店
的投资商即使暂时亏损也要继续经营。
酒店的投资及发展优势：
1）酒店采购中的高折扣
一般来说，高星级酒店的房间数量都比较多，对于酒店日常运营中的易耗品需求数量大，在采购中可以获得最高的折扣，从而使得其在许多方面的运营成本，按照单间客房计算，甚至低于三星级酒店。
2）向上、下游产业扩展，形成产业集群
向上可以发展酒店易耗品制造业，向下，可以向旅游业、餐饮业、娱乐广告业发展……形成产业集群。
3）管理扩张，向酒店管理集团发展
五星级酒店的运营管理，具有明显的市场领先性和示范性，所以在向饭店管理集团方向发展方面，五星级酒店有着无可比拟的先天优势。
通过管理其他酒店，可以获得丰厚的管理收入，并且进一步提升酒店品牌和形象。
4）土地储备的升值效益
五星级酒店一般除主要客房建筑外，还拥有众多的附属设施，从而占地面积很大。
在中国经济快速增长的这个时期，土地价值也在快速攀升。
五星级酒店可以在土地价值的升值中获得巨大收益。
这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之一。
酒店的投资成本分析：
每平方米的平均造价每间客房的平均造价每间客房的平均分摊面积
1、按照建筑单位面积的价格（不含土地成本）：
五星级酒店一般为：
9000～10000元／m²，（四星级酒店一般为：
7000～9000元/m²；）
2、按照客房总数计算：
五星级总造价=房间数×120~150万元／间
四星级总造价=房间数×80~100万元／间
3、以酒店总建筑面积/客房，则每间客房占建筑面积为：
五星为120m²～
180m²，（四星为90m²～110m²）。
4投资成本类别比例的大致划分：
土建成本占30%、机电成本占30%、
装修成本占40%;
5中国的五星级酒店投资回报率能达到8%~9%，一般投资回报周期为
15-20年
五星级酒店内装饰投资估算表
功能分区
建筑面积
单位造价/M2
总投资
备注
公
共
部
分
12780m2
餐
饮
区
5700m2
中餐厅
1000m2
5500元
400万
含活动家具
西餐厅
300m2
5500元
120万
含活动家具
宴会厅
1500m2
6000元
525万
含活动家具
风味餐厅
300m2
5000元
120万
含活动家具
自助餐厅
500m2
6000元
200万
含活动家具
清真餐厅
300m2
5000元
105万
含活动家具
酒吧
400m2
6500元
180万
含活动家具
鸡尾酒吧
300m2
6000元
88万
含活动家具
厨房
1400m2
1000元
140万
含活动家具
健
身
区
2220m2
保龄球场
600m2
4500元（6道X100万）
810万
含活动家具
弹子场
200m2
4000元
80万
含活动家具
壁球室
120m2
4500元
18万
含活动家具
健身房
250m2
3000元（设备50万）
125万
含活动家具
健身舞室
250m2
4000元
63万
含活动家具
健身医疗部
150m2
3000元
45万
含活动家具
游艺部
200m2
3000元
120万
含活动家具
乒乓球室
200m2
3500元
50万
含活动家具
台球室
200m2
6500元
90万
含活动家具
棋牌室
50m2
3000元
10万
含活动家具
桑
拿
区
1500m2
桑拿水池
150m2
2000万
30万
按摩室
20间
3万
60万
含活动家具
桑拿室
3间
2万
50万
含活动家具
蒸汽房
2个
2万
40万
更衣室
120m2
3000元
36万
含活动家具
休息区
300m2
3000元
90万
含活动家具
美容美发厅
200m2
3500元
70万
含活动家具
歌舞表演厅
400m2
5000元
180万
含活动家具
卡拉OK部
450m2
3500元
194万
含活动家具
游泳池
300m2
3000元
90万
含活动家具
网球场（室外或天面）
500m2
2000元
100万
含活动家具
大
堂
及
门
厅
1810m2
小件行李寄存处
60m2
3500元
21万
含活动家具
行李寄存处
90m2
3500元
31.5万
含活动家具
存衣处
30m2
4000元
12万
含活动家具
贵重物品存放处
30m2
4000元
12万
含活动家具
邮政外
50m2
4000元
20万
含活动家具
银行
50m2
4500元
22.5万
含活动家具
书店
50m2
4000元
20万
含活动家具
商场
400m2
4500元
180万
含活动家具
总台
450m2
7000元
315万
含活动家具
交通及公共空间
600m2
6500元
390万
含活动家具
功能分区
建筑面积
单位造价/M2
总投资
备注
客
房
400间（含常包房、标准房、
套房豪华房、总统房等）
20000m2
400间
7万/间
2800万
含活动家具
后勤、行政办公
5060m2
3000元
1518万
含活动家具
工程
5060m2
500元
253万
含活动家具
其
它
3730m2
花房
30m2
3500元
11万
含活动家具
会议厅
800m2
4500元
360万
含活动家具
多功能厅
500m2
4500元
225万
含活动家具
商务中心
200m2
4500元
90万
含活动家具
停车场车库
1500m2
200元
30万
含活动家具
洗衣房
600m2
2500元
150万
含活动家具
残疾人服务
100m2
3500元
35万
含活动家具
合计：
11029万
五星级酒店机电工程费用估算
名称
数量
单位
金额/万元
所占比例
空调系统
2295
27%
1．冷热源（直燃机）
3
台
600
2．风机盘管（客房走道餐厅包房按摩卡拉OK包房办公室
750
台
105
3．温控开关
750
个
40
4．空调柜机（1000m2）/台
18
台
230
5．冷却塔
80
6．空调工程（材料安装）
1050
7．空调水系统泵
8
台
30
8．消防送排风设施
1
套
160
B．配电系统
1320
15.80%
1．变压器2000KVA
4
台
120
2．高低压开关柜
300
3．增容费
350
4．动力配电箱
60
5．电源传输（电缆和母线桥架线槽）
250
6．发电机800KW
150
7．工程安装
90
C．给排水系统
1115
13.30%
1．蓄水设施（蓄水池水箱热水罐水处理）
130
2．水泵（含生活冷热水消防栓喷淋污水泵）
25
台
80
3．水系统工程（消防生活冷热水管道阀门安装）
750
4．游泳池设备（净化热交换）
85
5．污水处理设施
70
D．弱电系统
1450
13.00%
1．电话（含中继线）
800
门
170
2．电脑系统
140
3．收银系统
70
4．消防报警
250
5．综合布线
100
6．卫视系统
120
7．音响广播系统
110
8．保安监控系统
130
9．楼宇自控系统
190
10．内部寻呼对讲系统
170
E.电梯系统
1660
19.80%
1．客梯
6
台
960
2．员工梯
3
台
350
3．货梯
2
台
100
4．安装费
250
名称
数量
单位
金额/万元
所占比例
F．其它
900
19.80%
1．油罐（含2次油罐）
60
2．锅炉（洗衣场厨房）
2
台
200
3．煤气工程
70
4．1211灭火设备
60
5．避雷接地系统
110
6．市政外管线费用（污水电信供电供水煤气）
400
合计：
8740万
五星级酒店辅助设施投资估算表
名称
数量
单位
金额（万元）
所占比例
厨房及酒吧设备（1400m2）
1800
34.00%
洗衣场（100m2）
550
10.40%
健身设备
450
7.60%
保龄球（4道）
400
2）健身设备
50
康乐设施
780
14.70%
1）医疗设施
15
2）游艺设施
70
3）桑拿游水池（150m2）设施
170
4）桑拿房
3
套
50
5）蒸汽房
2
套
40
6）美容美发
150
7）歌舞厅设施
250
8）卡拉OK设施
20
间
35
隔客房设施
1110
21.00%
1）卫生洁具（1万/间）
400
套
400
2）灯饰/家电（1万/间）
400
套
400
3）电子门锁（0.3万/间）
400
套
170
4）床控系统（0.35万/间）
400
套
140
酒店灯具
650
12.30%
合计：
5290万
酒店的投资管理模式
模式一：
投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系。
优点在于酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。
缺点在于这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。
在国外，随着各种形式的酒店集团的发展，大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。
在欧美等酒店业发达的国家，单体酒店在酒店业中的比重不断降低。
模式二：
投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持。
国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流酒店组织、世界小型豪华酒店组织等酒店联盟的方式获得营销方面的支持。
这种模式的优点在于选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。
但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。
此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的限制。
模式三：
投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理
这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。
这种模式的缺点在于投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制大大降低。
而且，聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使酒店的经营利润受到侵蚀。
此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。
选择了酒店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大酒店自身的影响，增强营销能力。
这种情况下可以选择加入酒店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。
模式四：
投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店集团。
这种模式的优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。
一般来说，这种酒店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对酒店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是酒店的营销权，所给付的也仅仅是与酒店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随酒店经营状况的变化而变化。
对于管理水平很高的酒店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。
这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。
模式五：
委托管理+特许经营的双重运作
酒店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：
一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既可以向酒店投资者提供酒店管理服务，同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营服务。
各个不同的酒店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些酒店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。
但是，一般而言，酒店的投资者在选择酒店品牌和酒店管理公司的时候，最好能选择同一家酒店公司。
在酒店业的实践中，投资者可以和酒店公司签订两份合同，也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家酒店公司能提供的两类服务。
模式六：
让委托管理方成为酒店的股东，带资管理
选择带资管理合同，酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者。
一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购买酒店的部分股权。
这种方式的优点在于将管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。
同时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。
虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入酒店的产权投资，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力。
国际酒店管理公司管理模式
洲际委托管理极少带资
万哈姆特许经营
万豪委托管理
雅高委托管理与带资管理并重
希尔顿委托管理
喜达屋委托管理，特许经营及有选择的带资管理
香格里拉带资管理为主，适当拓展委托管理
凯悦委托管理
升级会员 