石河子市房地产业发展现状.docx

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石河子市房地产业发展现状

石河子市房地产业发展现状

调查分析

新疆XX房地产开发有限公司

XX

2013年3月13

目录

摘要1

1选题背景及意义2

1.1选题背景2

1.2选题意义3

2石河子市基本概况3

2.1自然状况3

2.2社会经济状况4

3石河子市房地产业发展的现状分析4

3.1石河子市房地产业初始阶段5

3.2石河子市房地产业发展阶段5

3.2.1房地产开发投资情况6

3.2.2普通商品房市场销售价格上涨7

3.2.3石河子市房屋平均销售价格7

3.2.4房地产市场供求状况8

4石河子市房地产业发展中存在的问题8

4.1石河子GDP和人均可支配收入较低9

4.2房地产开发企业总体实力不强，整体素质不高9

4.3供求结构矛盾明显10

4.4房地产市场体系不尽完善10

5促进石河子市房地产业健康发展的措施11

5.1加大房地产市场监管力度11

5.2降低房价，提高居民的购买力11

5.3制定产业政策，追求公共利益11

5.4合理引导不同人群适度需求12

6结论12

参考文献13

石河子市房地产业发展现状调查分析

摘要：

房地产业作为石河子市的支柱产业，对石河子经济发展具有重要的推动作用，已带动着石河子诸多相关产业的快速发展。

本文首先介绍了房地产相关概念，并分析了石河子房地产业发展的现状，从中得出石河子房地产业发展中存在的问题及其成因，最终提出石河子房地产业健康发展的对策建议。

关键字：

房地产业；房地产业现状分析；石河子市

目前，房地产业已成为我国经济发展中的主要组成部分。

不同区域都有着自身不同的发展特色和优势。

近年来，随着国家对新疆维吾尔自治区地发展潜力的挖掘和新疆维吾尔自治区开发力度的逐步加大，阿克苏地区石河子市房地产业的发展也迎来了重要的发展机遇期。

房地产市场不断完善，住房消费进一步扩大，房地产业对经济增长的贡献率逐步提高，在整体的经济发展中正体现着不可替代的作用。

1选题背景及意义

1.1选题背景

中国房地产业已在复苏一繁荣一衰退一复苏几个阶段的循环往复中度过了20多年。

从1998年开始,尤其是进人90年代,随着经济的高速发展,中国各地出现了“房地产热”。

90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。

随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近年来取得了令人瞩目的成就。

中国房地产业从总体上看,自从80年代中后期的初步发展以来,已收到了明显的成效。

目前中国的房地产业仍在进行着较大的调整,并且显示出一个光明的发展前景。

伴随着2001年中国加人WTO,面临WTO对我国各行各业的市场影响,中国房地产将迎来新一轮的发展机遇。

如今,房地产业的投资是固定资产投资的重要组成部分,也是全国风险性较强的支柱产业,房地产业的发展现状与市场走势的研究,对于政府采取实施有效的措施,调控房地产市场,对于房地产企业做出相应的经营策略的应变,都具有举足轻重的作用。

本文章通过近几年房地产业的发展,研究石河子市房地产业的发展现状及今后的房地产市场前景。

新疆房地产业起步较晚，从1985年第一家房地产公司诞生起，伴随着中国房地产业的几起几落也随之波动向前发展。

新疆房地产开发同全国一样经历了起步（1985-l990年）、发展（1991-1995年）、回调整理（1996-1998年）、高速发展（1999-2001年）和结构调整（2002年至今）五个阶段。

二十年的历程，二十年的沧桑，使新疆的房地产开发逐步走向成熟，房地产开发投资由1988年的684119万元增加到2007年的18508415万元。

房地产业对新疆经济发展的贡献率日益提高，在第三产业中的地位不断增强。

新疆房地产市场渐趋成熟，企业开发投资以市场需求为导向，逐渐形成了以住宅为主、商务为辅的合理格局，区域发展差距明显。

同时，房地产开发商队伍迅速扩大，水平良莠不齐。

2008年以来，国际、国内经济形势发生急剧变化，新疆房地产市场增速出现全面回落，商品房销售面积下降，商品住宅空置面积增大，住房价格居高不下，消费者持币观望心态加剧。

所以研究新疆房地产业发展问题并提出相应建议可以帮助房地产业健康发展，促进经济快速增长。

1.2选题意义

中国房地产市场发展到今天,由于各地房价普遍较高,空置率较高,房地产投资增长速度过快,房地产业的风险在增大。

但同时,我国的房地产行业对国民经济的拉动效用正在提升,正在成为宏观经济的基础性、先导性产业。

因此,房地产业的发展问题已经成为当前我国经济生活中一个热门话题,是否应该继续支持房地产业的发展,突出其支柱产业的地位,已经成为社会各界争论的一个焦点。

大力发展房地产业有利于拉动经济增长,有利于优化产业结构,改善和提高居民居住条件,调整居民的消费结构,加速城市化进程,提高政府的财政收入,扩大引入外国投资,以及带动其它与房地产业相关的服务业的发展。

当然,国民经济的增长也在支持着房地产业的繁荣。

可以说,房地产业的发展与经济增长之间客观上存在着某种内在的必然联系。

2石河子市基本概况

2.1自然状况

石河子市位于天山中部南麓，塔里木盆地北缘，地理位置为北纬40°46′～42°35、东经82°35′～84°17′之间，东与巴音郭楞蒙古自治州的轮台县为邻，东南与尉犁县相接，南靠塔克拉玛干沙漠，西南与沙雅县相连，西以渭干河为界与新和县隔河相望，西北与拜城县接壤，北部与巴音郭楞蒙古自治州和静县毗连，位于阿克苏地区东端。

县境南北长193千米，东西宽164千米，全县面积14528.74平方千米，县城东距自治区首府乌鲁木齐市直线距离448千米，公路里程753千米，西距行署驻地阿克苏市直线距离227.5千米，公路里程257千米。

石河子市是阿克苏地区第一大县,石河子市辖9个镇，6个乡，4个街道办事处。

全县总人口462588人，有维吾尔、汉、回、柯尔克孜、哈萨克、蒙古、俄罗斯、锡伯、满、乌孜别克等14个民族。

2.2社会经济状况

石河子市经济发展完成了两次飞跃:

第一次是上世纪九十年代初，以屯垦和调整种植结构为主要特征，棉花种植带动了全县经济快速发展和农牧民收入的增长。

特别是在国家“稳定东部，发展西部”的油气勘探开发战略大背景下，石油天然气资源勘探开发带动了石河子市经济的高速增长和财政收入几何增长，石河子市抓住机遇，实施优势资源转换战略，形成了以电力、石油化工、建材、农副产品加工为主体的工业体系带动了石河子市经济的第二次飞跃，并实现了由传统的农牧经济向工业化初级经济的跨越。

2006年，在西部百强县的综合排名中名列15位，2007年，容易为中国最具投资潜力中小城市百强县的58位。

石河子市已经处于新疆经济发展的排头兵，财政收入成为新疆第一大县。

经济正处在由工业初期经济向工业高级阶段转型的新的历史时期。

随着国家能源战略西移，中国和中西亚、俄罗斯等国家在能源战略上的进一步合作，石河子市丰富的油气资源和区位优势，以及油气加工能力的提升，将会使石河子市成为国际能源互动中重要战略区。

217国道的贯通，更使石河子市经成为新疆天山南北经济发展融合与互动的结点，2007年国务院三十二号文件的出台，石河子市资源、工业、旅游等良好的发展基础，决定了其将会成为南疆经济发展的引擎。

　　石河子市经济已经迎来一个大发展的时期。

但石河子市由于其在人口规模较小，资源开发、产业体系的不完善和不配套，需要站在一个大石河子的战略视角，实现资源之间更加有效的配置，与周边县市形成产业共生体系，实现石河子市经济快速而健康的发展。

3石河子市房地产业发展的现状分析

随着国家住房分配制度改革取得重大突破，城镇住宅投资和分配机制发生了重大变化，有力地促进了房地产业的快速发展。

近十年来，石河子房地产开发业由小到大，蓬勃发展起来，房地产开发投资规模迅速扩张，成为石河子的支柱产业。

2003年石河子房地产开发投资额仅为5838万元，2010年，石河子房地产开发企业完成开发投资24171万元，是2003年的4倍。

石河子市房地产业发展可以分下面的两个阶段来分析。

3.1石河子市房地产业初始阶段

2002年到2006年是石河子房地产业的初始阶段。

石河子房地产业由起步进入缓慢发展阶段，总体投资规模不大。

石河子市的主要房地产机构：

房产局、建设局和房地产公司。

那些年成立的房地产公司不多，主要的如下几个：

石河子市金浦开发有限责任公司、石河子国贸房地产开发有限公司、石河子市航天房地产开发有限责任公司、石河子华升房地产开发有限责任公司、石河子市阳光房地产开发有限公司、石河子锦绣谨南房地产开发有限公司…等。

其中只有“石河子市航天房地产开发有限责任公司”一级开发企业。

房地产公司的资质等级低，市场竞争力不强。

大部分公司的注册资本只有几百万，资金规模太小。

住房房地产建设的主要是：

福利房，经济适用房，商品房等。

2006年完成房地产投资20428万元，其中经济适用住房投资17293万元，比上年增长63%。

全县房地产施工面积316575平方米，比上年增长53.4%。

房屋竣工面积125402万平方米，比上年增长33.9%。

从石河子市实际需要看，石河子市人口众多,石河子市大多数住房消费者的收入水平比较低，购房能力有限，房屋作为大额消费品对一般人来讲承受压力较大。

石河子市需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房。

3.2石河子市房地产业发展阶段

发展期2007年以来的石河子房地产业开始步入快速发展，五年时间房地产开发投资额实现“两级跳”。

2008年房地产开发投资额突破三位数，达到29355万元，比2006年增加8927元，增长3.3倍。

目前，石河子市备案的房地产开发企业共有21家，其中本地注册的12家，外地在石河子市设分公司的有11家。

21房地产开发企业中仅2家三级开发企业，其余全部是四级开发企业，资质等级低，市场竞争力不强。

据有关资料，石河子市为进一步加强房地产开发企业资质管理规范企业经营行为，根据《房地产开发企业资质管理规定》和《关于开展全区房地产开发企业资质清理工作的通知》的精神，2011年12月，对在本行政区域内注册的21家房地产开发企业进行了一次资质专项检查工作。

此次调查中，一是有效期满后未申请延续的;二是自领取房地产开发暂定资质证书之日起内无开发项目;三是有违法经营行为被依法吊消资质证书的等。

据调查结果来看，有15家房地产企业符合要求，有4家企业因房地产开发企业资质证书有效期满后未申请延续，而不合格。

石河子市房地产公司中，“石河子市阳光房地产开发有限公司”的发展情况为较好，因此，于2006年建立到现在，这家房产公司在石河子市排列前名。

这家房地产公司的注册资本500万元，他们现在准备建设的小区是“彩虹小区”这个小区的规划用地面积79512.6平方米，规划总建筑面积147073平方米，已取得土地面积10428平方米，已开发建筑面积10452平方米，剩余开发用地面积69084.6平方米，剩余开发建筑面积136621平方米。

3.2.1房地产开发投资情况

从下面图3-2中我们可以看出2005-2010年，石河子共完成房地产开发投资123103万元,年均投资约20517万元，2005年—2008年年均增长率73.8%，2009年完成开发投资比前几年下降,但2010年开始继续增长；2005年-2008年,共竣工面积642811平方米，年均增长面积为160702平方米，年均增长率约为72.42%。

但2009年开始比前4年竣工面积下降.房地产开发投资量稳步增长，房屋施工面积前几年上升2009年下降，但2010年开始继续增长。

2009年政府相继制定一系列措施来调控房地产市场。

但还是房地产开发投资额总体上增长。

资料来源：

阿克苏地区统计年鉴2011

3.2.2普通商品房市场销售价格上涨

2011年5月，石河子市普通商品房市场销售价为：

多层均价2500-2800元/㎡,（2010年10月为1800-2100元/㎡）高层均价2700-3300元/㎡（2010年为2300-2500元/㎡），与周边县（拜城县多层均价2700元/㎡,高层均价2800-3000元/㎡、沙雅县多层均价1900元/㎡）比较价格基本持平，与阿克苏市（因地段差异，多层均价3200-3500元/㎡，高层均价3800-4200元/㎡）、库尔勒市（因地段差异，高层均价4500-5200元/㎡）比较价格较低。

石河子市普通商品房价格比去年上涨600元/㎡，上涨幅度为15-20%。

房价上涨主要原因：

一是建筑材料、人工工资上涨较去年有大幅上涨（约20-30%）；二是土地价格上涨，开发成本增加；三是受石河子市行政事业单位集资建房小区启动建设的影响，部分开发商持观望态度，造成新开工面积减少；四是多数房地产开发企业受拆迁制约，新开发项目不能如期开工，新开工面积减少。

3.2.3石河子市房屋平均销售价格

图3-3可以看出，石河子市现房平均销售价格逐年增加。

房屋平均销售价格从2005年的1424元2010年的2074元增加。

尤其是商业营业用房价格增加比较快。

资料来源：

石河子市统计年鉴2011

3.2.4房地产市场供求状况

图3-4可以看出，2005—2010年石河子商品房竣工总量为768511平方米，销售总量为752023平方米，供给量大于销售量，供销总量稳步增长，整体位于正常水平。

从各年正常情况来看，2005年到2010年间需求量大于供应量，因此房价越来越高了。

资料来源：

阿克苏地区统计年鉴

4石河子市房地产业发展中存在的问题

在房地产业快速发展中，我们也应看到其中存在影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题。

具体表现在：

4.1石河子GDP和人均可支配收入较低

表1石河子市主要年份人均可支配收入情况

年份

城镇居民家庭

人均年可支配收入（元）

石河子生产总值（万元）

2005

5547.15

296999.8

2006

8030.34

341783

2007

10085

416627.2

2008

11432

487499

2009

13421

594859

2010

15133

810556

资料来源：

石河子市统计年鉴2011

从上表可以看出来，石河子国内生产总值呈现快速增长的趋势，石河子经济发展迅速。

另外从上表还可以看出，石河子人均可支配收入也在快速稳步增长，人民生活水平在逐年提高。

根据相关资料，房屋价格=某地区的平均年工资X10年=100平方米的住房，房价=房屋销售额/房屋销售面积。

以2009年为例，石河子100平方米的住房应该在134210元左右，即，1平方米为1342元左右是居民可接受范围，而实际上，2009年，石河子房价为1840元/平方米，远远高出了居民的可接受水平。

4.2房地产开发企业总体实力不强，整体素质不高

石河子市大部分房地产公司资本规模小，不适应资本密集型的房地产业长期发展；部分房地产公司不注重企业形象，缺乏品牌意识；部分房地产公司在房地产经营中有投机行为，只重视短期利益，不考虑长期发展。

目前，在石河子市21家房地产企业中，仅2家三级开发企业，其余全部是四级开发企业，资质等级低，市场竞争力不强。

大部分公司的注册资本只有几百万，资金规模太小，大都不适应资本密集型房地产公司的发展，在房地产竞争中不能形成有效竞争；而且发展规模小，不能实现规模化、集约化发展。

另外开发的商品住宅小区普遍品味档次不高，物业公司管理水平低，经常造成业主与物业公司纠纷。

4.3供求结构矛盾明显

房屋供需结构不平衡，住房保障体系不够完善。

从石河子市实际需要看，石河子市人口众多,石河子市大多数住房消费者的收入水平比较低，购房能力有限，房屋作为大额消费品对一般人来讲承受压力较大。

石河子市需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。

其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。

目前石河子市新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，二手房及租赁市场发展缓慢。

住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。

住宅供应结构与居民需求结构的矛盾突出，随着住宅价格的增长，中低收入群体住房困难问题更加突出。

该群体因收入处于中下水平，无力支付日趋攀高的房款，为解决住房问题，他们只能把需求定位在普通小户型住宅和廉租房上面。

但现有的廉租房和低价位,小户型商品住宅的供应量不能满足这部分需求。

4.4房地产市场体系不尽完善

石河子房地产业还没有形成一个以大众化投资与消费为主体，适合房地产业发展的市场体系。

消费者对商品房的需求主要集中于增量市场的经济适用房和普通商品房，而存量市场则相对冷清,住房租赁市场发展滞后，房屋租赁经营不规范，有关法规也不健全，执法力度不强；住房二级市场发展步伐不快，制约二级市场发展的政策壁垒没有有效打破，这便制约了住房二级市场的发展，阻碍了居民对住房的有效需求和住房消费的进一步扩大。

5促进石河子市房地产业健康发展的措施

今年，石河子市房地产市场面临着土地成本上升、拆迁成本增加、建筑材料涨价和劳动力工资上涨等而导致的投资成本增加的压力，预计下半年，在国内宏观调控政策取向保持不变的情况下，房地产投资增幅较2010年将出现明显下降趋势。

为保持石河子市房地产市场的持续健康发展，建议采取以下措施：

5.1加大房地产市场监管力度

全面开展房地产市场秩序专项整治工作。

加强房地产市场的调控能力，完善房地产市场管理制度。

近年来，房地产开发呈现持续快速发展的良好势头，为推动经济发展、美化城市、改善居民生活做出了一定贡献，但房价上涨过快，无形中降低了居民购房的能力。

因此，要加强对房地产市场的调控，加快经济适用房的建设步伐，促进房地产业健康稳定发展。

同时要加强对房地产行业的管理，健全和完善石河子市房地产管理体系。

对开发项目审批、开发建设、交易环节、中介服务、物业管理等环节中的违法违规行为，相关部门要进行严厉的查处建议国土部门会同建设部门对“房地产开发项目环节中的非法占地、私下协议圈占使用集体土地，在集体土地上从事开发经营”等违法违规行为进行整治。

5.2降低房价，提高居民的购买力

目前，房价相对石河子市居民收入来说偏高，影响了消费需求，阻碍了房地产的迅速发展，因此，必须降低房价。

衡量相对购买力的主要指标是房价收入比。

国际上通行标准为房价是家庭年收人的3—6倍。

因此，一方面应该合理规范房地产开发税费，尽量减少不合理的收费，以降低房地产开发成本，进而使房价理性回归；另一方面应该采取各种必要的措施来提高居民的现实购买力。

首先，石河子要加快经济发展，努力提高居民的收人水平，只有居民收入水平得到了切实的提高，房地产的潜在市场才能有效转化为现实市场；其次，要进一步加大个人住房抵押贷款的比例，提高居民购房的支付能力。

5.3制定产业政策，追求公共利益

“政府所制定的公共政策，必须反应社会公众的利益要求并以追求公共利益为永恒的目标，为实现和维护公共利益提供必要的政策支持。

”首先，政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念，一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益，让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。

其次，政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位，通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。

5.4合理引导不同人群适度需求

在认真分析房地产市场需求的基础上，确定与石河子经济发展,市场需求相适应的房地产开发规模。

掌握市场信息，分析市场需求，建立房地产市场预警系统，及时发现房地产市场运行中存在的问题，引导房地产企业理性投资,住房消费者理性消费。

研究完善房地产发展规划，在县城城市总体规划的框架下，科学合理规划房地产开发用地，确保房地产总需求与总供给基本平衡。

6结论

虽然在石河子房地产市场发展的过程中还存在一些问题，如地区房价的不平衡，商品房供需结构失调等，这些问题是企业追求利益最大化过程中不可避免的。

相信随着经济的发展,人民生活水平的不断提高,国家宏观经济政策的不断成熟，以及土地市场的进一步完善,石河子的房地产业还有较大的发展空间,在国民经济和社会发展中的支柱地位将会更加突出。