历届初级经济师房地产考试真题及答案.docx

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历届初级经济师房地产考试真题及答案

历届初级经济师房地产考试真题及答案

　　—、单项选择题（共60题,每题1分每题的备选项中,只有1个最符合题意）

　　1.房地产是指土地、建筑物及（）。

　　A.构筑物

　　B.其他地上定着物

　　C.其他建筑物

　　D.房屋

　　D【解析】房地产通俗地说是栺房屋和土地,或者房产和地产。

严谨意义上的房地产基本上与不动产同义,是不动产的俗称,是指土地以及建筑物和其他土地附着物,是实物、权益和区位的结合体。

　　2.房地产与其他资产的最大区别是（）。

　　A.周围环境、景观固定不变

　　B.价格易受政府干预

　　C.所有制不同

　　D.位置不可移动

　　D【解析】房地产交易除了具有一般商品交易的共性,还有下列特点：

①实物不发生空间位移;②交易活动主要在区域市场内进行;③交易存在多层次性;④买卖和租赁方式并存;⑤二手房市场和新房市场同样发达;⑥对中介服务依赖程度高;⑦与金融的关联性大;⑧受法规政策约束强。

　　3.具有完善的城市基础设施,土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地称为（）

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.在建工程

　　D.熟地

　　D【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地。

按照基础设施完备程度和场地平整程度,熟地又可分为“三通一平”“五通一平”、“七通一平”等的土地。

　　4.下列不属于房地产专业服务机构的是（）。

　　A.金融机构

　　B.房地产估价机构

　　C.行政主管部门

　　D.律师事务所

　　C【解析】房地产市场的参与者包括房地产交易双方、为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构,以及对交易等行为进行管理的行政主管部门和行业组织。

其中,其他专业服务机构主要包括金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构。

选项C属于房地产市场的管理者。

　　5.下列各项中不属于特许经营特点的是（）

　　A.（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权

　　B.由同一公司所有,统一经营管理

　　C.在授权合同中包含一些调整和控制条款

　　D.受许人需要支付权利使用费

　　B【解析】特许经营具有的特点：

①（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权;②权利所有者授权其他人使用上述权利;③在授权合同中包含一些调整和控制条款,以指导受许的经营活动;④受许人需要支付权利使用费和其他费用。

选项B属于直营连锁经营的特点。

　　6.按照现行法规,非住宅建设用地使用权届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前（）年申请续期。

　　A.半

　　B.一

　　C.二

　　D.三

　　B【解析】住宅建设用地使用权届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该土地使用权外,应当予以批准。

　　7.非住宅建设用地使用权届满,土地使用者申请续期,需（）土地使用权出让合同。

　　A.变更

　　B.重新登记

　　C.重新签订

　　D.自动延长

　　C【解析】按照现行法规,非住宅建设用地使用权届满。

经批准准予续期的,应当重新签订建设用地使用权出让合同,依照规定支付出让金等费用。

　　8.下列选项中,不属于房地产经纪业务的是（）。

　　A.房地产买卖代理

　　B.房地产租赁代理

　　C.旧房买卖代理

　　D.物业管理服务

　　D【解析】房地产经纪行业是指帮助房地产出售人、出租人寻找房地产购买人和承租人或者帮助房地产购买人和承租人寻找其欲购买、承租的房地产的活动。

由此可以看房地产经纪业务包括了房地产的买卖、租赁代理,其中房地产经纪（行业属于房地产中介服务行业,选项D属于房地产服务行业。

　　9.购买人没有明确的购买目的,看到周围的人购买,自己也跟着购买的需求,即为（）。

　　A.消费需求

　　B.投资需求

　　C.投机需求

　　D.跟风需求

　　D【解析】选项A,消费需求,是购买房地产后自己使用的需求;选项B,投资需求,是购买房地产后以出租来获得回报的需求;选项C,投需求,是为卖而买的需求,特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而现在购买房地产,甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇;选项D,跟风需求,是购买人还没有明确的购买目的,看到别人购买,自己也跟着购买的需求。

　　10.下列选项中,不属于工程建设的进度、成本与质量管理主要任务的是（）。

　　A.组织管理

　　B.费用管理

　　C.质量管理

　　D.验收管理

　　D【解析】工程建设的进度、成本与质量管理主要任务有：

①组织管理;②费用管理;③进度管理;④质量管理;⑤合同管理。

　　11.（）根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　A.赠送

　　B.协议出让

　　C.招标出让

　　D.拍卖出让

　　D【解析】拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　12.下列不属于商品房预售许可办理的程序是（）。

　　A.受理

　　B.公示

　　C.许可

　　D.登记

　　D【解析】商品房预售许可办理的程序如下：

①受理。

材料齐全的,房地产管理部门当场出具受理通知书;材料不齐的,当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

②审核。

③许可。

房地产管理部门在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送房地产开发企业,并作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证。

④公示。

房地产管部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。

　　13.住房公积金增值收益建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于（）。

　　A.40%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.70%

　　C【解析】住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户,用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。

其中,用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60%,具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅（局）确定。

　　14.《中华人民共和国城市房地产管理法》第58条规定“国家实行房地产（）制度”。

　　A.价格评估人员资格认证

　　B.价格审批

　　C.房地产估价师执业资格

　　D.价格鉴证

　　A【解析】1994年7月5日公布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”,第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度（《城市房地产管理法》于2007年8月3013作了修改。

修改后,原第三十三条和第五十八条分别变成了第三十四条和第五十九条,内容未变）。

这两条规定,明确赋予了房地产估价法律地位,房地产估价成为国家法定制度。

　　15.我国城市市区的土地属于（）。

　　A.国家所有

　　B.该城市所有

　　C.该城市政府所有

　　D.该城市全体公民所有

　　A【解析】城市市区的土地全部属于国家所有。

《宪法》第十条规定：

“城市的土地属于国家所有。

《土地管理法》第八条更明确规定:

“城市市区的土地属于国家所有。

”这里所说的城市是指国家设立市建制的城市不同于某些法律、法规中的城市含义。

　　16.为居民创造一个卫生、安静的居住环境,是居住区规划设计的（）要求。

　　A.环境

　　B.使用

　　C.经济

　　D.美观

　　A【解析】规划设计是一项综合性较强的工作。

环境要求,要求居住区有良好的日照、通风等条件,防止嗓声的干扰、大气和水的污染等,为居民创造ー个卫生、安静的居住环境。

　　17.下列选项中,不属于住房公积金制度作用的是（）

　　A.有利于筹集建房资金,打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局,为住房建设提供了长期稳定的资金来源,增加住房供给,提高职工居住质量

　　B.促进住房消费的增长,活跃住房消费市场

　　C.基本上解决了我国城镇居民的住房问题

　　D.推进住房分配货币化进程,提高职工买房的支付能力

　　C【解析】住房公积金制度在推动住房制度改革、加快住房建设、扩大住房需求、促进经济增长等方面发挥了巨大作用,主要表现为：

①有利于筹集建房资金,打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局,为住房建设提供了长期稳定的资金来源,增加住房供給提高职工居住质量;②促进住房消费的增长,活跃住房消费市场;③推进住房分配货币化进程,提高职工买房的支付能力;④有利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构,抑制通货膨胀。

　　18.主要靠房地产经纪人员乃至机构的高层管理人员走出自己的机构,直接深入到各种场所与潜在客户接触来承接业务的房地产经纪机构经营模式是（）。

　　A.单店经营模式

　　B.无店铺经营模式

　　C.多店经营模式

　　D.连锁经营模式

　　B【解析】无店铺经营模式的房地产经纪机构并不依靠地产经纪人员乃至机构的高层管理人员走出自己的机构,直接深入到各种场所与潜在客户接触来承接业务。

　　19.住房公积金的使用范围不包括（）。

　　A.管理中心的经营成本

　　B.职工个人对其住房公积金的使用

　　C.管理中心对归集的住房公积金的运作

　　D.管理中心的业务支出和管理费用

　　A【解析】住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金,其使用范围包括：

①职工个人对其住房公积金的使用;②管理中心对归集的住房公积金的运作;③管理中心的业务支出和管理费用。

　　20.住宅小区开发建设的设施中,（）费用应列入房地产开发成本。

　　A.小型商店

　　B.免费公共厕所

　　C.图书经营部

　　D.大型超市

　　B【解析】房地产开发成本有：

①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③公共服务设施建设费;④商品房建筑安装工程费;⑤其他工程费,包括监理费、竣工验收费等。

选项B,免费公共厕所属于公共服务设施建设费,应列入房地产开发成本。

　　21.住房公积金贷款的基本程序不包括（）。

　　A.借款人向住房公积金管理中心提出申请

　　B.住房公积金管理中心初审合格

　　C.住房公积金管理中心审批借款

　　D.签订借款合同、办理借款手续

　　B【解析】住房公积金贷款的基本程序包括借款人向住房公积金管理中提出申请、受托银行初审合格、住房公积金管理中心审批借款、签订借款合同、办理借款手续、使用及偿还贷款等。

　　22.住房公积金管理委员会履行的职责不包括（）。

　　A.制定和调整住房公积金的具体管理措施,并监督实施

　　B.根据有关法律法规规定拟订住房公积金的具体缴存比例

　　C.审批住房公积金归集、使用计划

　　D.负责收取住房公积金并进行集中管理

　　D【解析】住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行的职责有:

①制定和调整住房公积金的具体管理措施,并监督实施;根据有关法律法规规定,拟住房公积金的具体缴存比例;③确定住房公积金的最高贷款额度;④审批住房公积金归集、使用计划;审议住房公积金增值收益分配方案;⑥审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。

　　23.住房公积金贷款的期限最长不超过（）年。

　　A.20

　　B.25

　　C.30

　　D.35

　　C【解析】每笔公积金贷款期限最长不超过30年,并不得长于借款人法定离休或者退休以后的5年。

共同借款的,贷款期限最长不超过30年,并不得长于其中最年轻者法定离休或者退休以后的5年。

　　24.不属于房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据有（）。

　　A.容积率、建筑密度

　　B.绿地率、建筑高度

　　C.管线设置、公园个数

　　D.居住人口密度、建筑后退

　　C【解析】控制性详细规划中确定的容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑间距、居住人口密度、建筑后退等控制性指标,是房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据。

　　25.建筑后退通常以后退距离的（）进行控制。

　　A.上限

　　B.下限

　　C.上限或下限

　　D.上限和下限

　　B【解析】建筑后退是指在城市开发建设中,建筑物从规划地块边界后退的距离,通常以后退距离的下限进行控制建筑后退规划控制的目的主要是：

避免城市建设过程中产生混乱,保证城市消防、防汛、交通等方面的安全防护距离,保持和拥有良好的城市景观和必要的城市公共活动空间等。

　　26.区分一项房地产交易是买卖还是出租,主要是看（）。

　　A.是否转移了房屋的所有权

　　B.是否签订了交易合同

　　C.款项的收取和支付方式

　　D.交易价格中是否包含地价

　　A【解析】房屋买卖和房屋租赁是房地产交易的重要形式。

在房屋租赁中,房屋所有权人不转移房屋所有权,而是把房屋使用权与房屋所有权分离,将房屋在一定期限内让与承租人使用,并通过收取租金,部分实现房地产的价值;房屋买卖则是将房屋所有权转移给他人。

因此,二者的区别主要在于是否进行了房地产所有权的转移。

　　27.需要较长时间才能收回房地产投资的房地产经营方式是（）。

　　A.租赁

　　B.按揭

　　C.预售

　　D.现售

　　A【解析】在房屋租赁中,房地产要经过多次交换,达到使用年限以后,房屋所有权人的房地产才从实物形态全部转化为价值形态;房地产买卖则是在买卖过程完成后,房屋所有权人拥有的房地产即从实物形态转化为价值形态。

因此,房屋租赁需要较长时间才能收回投资。

　　28.在城市规划区内,未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的,批准文件无效,占用的土地由（）责令退回。

　　A.省级土地管理部门

　　B.市级建设管理部门

　　C.市级规划管理部门

　　D.县及县级以上人民政府

　　D【解析】在城市规划区内,未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的,批准文件无效,占用的土地由县及县级以上人民政府责令退回。

　　29.适用于少数保密性很强的建设工程的招标方式是（）。

　　A.公开招标

　　B.邀请招标

　　C.协议招标

　　D.电视招标

　　C【解析】目前房地产开发项目工程建设招标的方式主要有三种：

公开招标、邀请招标、协议招标。

协议招标,简称议标,适用于少数保密性很强的建设工程,或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程,由开发商直接邀请施工单位进行协商,确定工程的造价和工期。

这种招标比邀请招标的适用范围小,但参与议标的单位也不得少于2家。

　　30.关于房地产经纪人员的义务,下列说法错误的是（）。

　　A.遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则

　　B.可同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务

　　C.向委托人披露相关信息,充分保障委托人的权益,完成委托业务

　　D.为委托人保守商业秘密

　　B【解析】房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务：

①遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则;②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务;③向委托人披露相关信息,充分保障委托人的权益,完成委托业务;④为委托人保守商业秘密;⑤接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查;⑥接受职业继续教育,不断提高业务水平。

　　31.房地产交易的特点不包括（）。

　　A.实物发生空间位移

　　B.交易活动主要在区域市场内进行

　　C.交易存在多层次性

　　D.买卖和租赁方式并存

　　A【解析】房地产交易除了具有一般商品交易的共性,还有下列特点：

①实物不发生空间位移;②交易活动主要在区城市场内进行;③交易存在多层次性;④买卖和租赁方式并存;⑤二手房市场和新房市场同样发达;⑥对中介服务依赖程度高;⑦与金融的关联性大;⑧受法规政策约束强。

　　32.将连锁经营与特许经营相结合的经营模式称为（）。

　　A.直营连锁经营

　　B.特许加盟经营

　　C.特许加盟连锁经营

　　D.授权经营

　　C【解析】特许加盟连锁经营是将连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式,它提供特许经营的方式来开设一个一个的连锁店,而非像直营连锁经营那样由母公司直接投资并拥有各个连锁店。

　　33.关于收取不动产登记费的说法,正确的是（）。

　　A.按件收取

　　B.按不动产的面积收取

　　C.按不动产的体积收取

　　D.按不动产价款的比例收取

　　A【解析】不动产登记费按件收取,登记机构不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

　　34.税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人称为（）。

　　A.纳税人

　　B.征税对象

　　C.税率

　　D.减免

　　A【解析】税种的构成要素包括纳税人、征税对象、税率、减免。

纳税人是纳税义务人的简称,也称为纳税主体,是指税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。

　　35.关于契税基本特点的说法不正确的是（）。

　　A.属于财产税

　　B.实行一次性征收

　　C.由土地、房屋权属的承受人缴纳

　　D.各地的税率相同

　　D【解析】契税具有以下基本特点：

①属于财产税;②实行一次性征收;③由土地、房屋权属的承受人缴纳;④各地的税率可能不同。

　　36.居住人口密度等于（）.

　　A.建筑基底占地内的总人口数除以建筑基底占地面积

　　B.建设用地内的总人口数除以建筑基底占地面积

　　C.建设用地内的总人口数除以建设用地面积

　　D.建筑基底占地内总人口数除以建设用地面积

　　C【解析】居住人口密度：

是指单位建设用地上容纳的居住人口数,单位为“人/公顷”,即：

居住人口密度=建设用地内的总人口数/建设用地面积。

　　37.按照企业所有制性质划分,房地产开发企业分为（）。

　　A.专门从亊土地和城市基础设施开发的企业'和进行土地和地上述筑物综合开发的房地产开发企业

　　B.外资房地产开发企业和内资房地产开发企业

　　C.公有制的房地产开发企业和非公有制的房地产开发企业

　　D.房地产开发专营公司和房地产开发项目公司

　　【解析】房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,是依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

根据经营管理对象、注册资金来源、企业所有制性质、企业功能等,可将房地产开发企业分为不同的类型。

按照企业所有制性质划分,房地产开发企业分为公有制的房地产开发企业和非公有制的房地产开发企业。

　　38.下列类型的房地产中,通常不会成为房地产经纪对象的是（）。

　　A.写字楼

　　B.住宅

　　C.廉租住房

　　D.房地产开发用地

　　C【解析】房地产经纪对象是房地产经纪活动的客体,包括各种类型的房地产,即不仅包括二手房,而且包括新建商品房;不仅包括住宅,而且包括商业用房、写字楼、工业用房等非住宅;不仅包括房屋,而且包括房地产开发用地、房地产开发项目等。

其中,二手住宅是房地产经纪最常见、最主要的对象。

　　39.按照房地产交易方式,房地产经纪业务分为（）和房地产租赁经纪业务。

　　A.房地产买卖经纪业务

　　B.二手房经纪业务

　　C.居间业务

　　D.新建商品房经纪业务

　　A【解析】房地产经纪业务分类如下：

①按照房地产经纪对象,房地产经纪业务分为二手房经纪业务和新建商品房经纪业务。

②按照房地产经纪对象的用途,房地产经纪业务分为住宅经纪业务和非住宅经纪业务。

③按照房地产交易方式,房地产经纪业务分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。

④按照房地产经纪服务方式,房地产经纪业务分为居间业务和代理业务。

⑤按照房地产经纪服务内容,房地产经纪业务分为房地产经纪基本业务和房地产经纪延伸、业务。

⑥综合分类。

目前常见的一种综合分类是按照房地产经纪对象和交易方式,分为二手房买卖经纪业务、二手房租赁经纪业务和新建商品房销售代理业务等。

　　40.土地登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请（）。

　　A.更正登记

　　B.异议登记

　　C.预告登记

　　D.查封登记

　　B【解析】土地登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。

对符合异议登记条件的,国土资源行政主管部门应将相关事项记载于土地登记簿,并向申请人颁发异议登记证明,同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

异议登记期间,未经异议登记权利人同意,不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

　　41.税率的种类不包括（）。

　　A.比率税率

　　B.个人税率

　　C.累进税率

　　D.定额税率

　　B【解析】税率。

它是指对征税对象的征收比例,是计算应纳税额的比率。

主要有三种税率,即比例税率、累进税率、定额税率。

　　42.下列选项属于财产税的是（）。

　　A.营业税

　　B.土地增值税

　　C.耕地占用税

　　D.印花税

　　C【解析】按照税种的类别划分,我国房地产税收可分为四大类：

①货物和劳务税类,如营业税等。

②所得税类,如土地增值税、企业所得税、个人所得税等。

③财产税类,如耕地占用税、,城镇土地使用税、房产税、契税等。

④其他税收,如城市维护建设税、印花税等。

　　43.土地使用权转让不包括（）。

　　A.出售

　　B.赠与

　　C.交换

　　D.农村集体土地承包经营权的转移

　　D【解析】土地使用权转让,包括出售、赠与和交换,不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　44.房地产估价的基本原则是（）。

　　A.合法原则

　　B.价值时点原则

　　C.独立、客观、公正原则

　　D.普适技术性原则

　　C【解析】房地产估价原则主要有以下6项：

①独立、客现、公正原则;②合法原则;③最高最佳使用原则;④价值时点原则;⑤替代原则;⑥谨慎原则。

可以把这些原则分为3个层次：

①基本原则;②普适技术性原则;③特殊原则。

其中,独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。

合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则属于普适技术性原则。

谨慎原则是房地产抵押估价应遵守的原则,属于特殊原则。

　　45.关于商品房预售许可办理程序,下列说法错误的是（）。

　　A.房地产开发企业规定提交有关材料,材料齐全的,房地产管理部门当场出具受理通知书

　　B.经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定

　　C.经审查,房地产开发企业的申请不符合法定条件的,房地产管理部门在受理之日起5日内,依法作出不予许可的书面决定

　　D.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅

　　C【解析】商品房预售许可办理的程序包括：

受理、审核、许可、公示。

选项C应为受理之日起10日内。

　　46.二手房经纪业务的售后服务内容不包括（）。

　　A.信息服务

　　B.改进服务

　　C.电话服务

　　D.跟踪服务

　　C【解析】售后服务是房地产经纪机构提高服务,稳定老客户、吸引新客户的重要环节。

二手房经纪业务的售后服务内容主要包括三个方面：

①信息服务,如为购买人提供装修、家具配置、搬家等信息咨询服务;②改进服务,即了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救和改进;③跟踪服务,即了解客户是否有新的需求意向,并提供针对性的服务。

如买了二居室住房的客户,一段时间后可能又要买更大的住房等。

这样做,既能为客户提供最大的便利也有助于今后业务的进一步开拓。

　　47.物业管理最基本、最重要的内容是（）。

　　A.环境管理

　　B.房屋及设施设备管理

　　C.公共秩序维护管理

　　D.装饰装修管理

　　B【解析】公共服务的内容主要包括房屋及设施设备管理、环境管理、公共秩序维护管理、装饰装修管理、档案管理和客户管理等。

房屋及设施设备管理是指房屋及配套设施设备的日常运